Столичні суди погодили висотну забудову біля станції метро “Чернігівська”
ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції”, власником якого є бізнесмен Офер Керцнер (на колажі в центрі), остаточно виграло свій півторарічний судовий спір проти Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Суд зобов'язав чиновників мерії видати вказаному ТОВ містобудівні умови та обмеження (МУО) для проєктування будівництва висотного торговельно-побутового комплексу на просп. Броварському біля станції метро “Чернігівська”. Таким чином, реалізація цього проєкту тепер фактично залежить лише від результатів іншого судового спору, в рамках якого прокуратура (вже програла дві судові інстанції) намагається “відібрати” у цієї компанії дві з трьох орендованих нею земельних ділянок, на яких вона збирається зводити цей комерційний об'єкт. Що цікаво, ще в 2015-2016 роках питання щодо “вигнання” “ПБФ “Будівельні інвестиції” з цієї землі попередньо розглядалося у Київраді. Тоді низка депутатів пропонували створити на даній території парк або сквер, як того вимагала громада Деснянського району, але ніякого практичного втілення такі ідеї не мали.
Як стало відомо KВ, найближчим часом ТОВ “Проектно-будівельна фірма (ПБФ) “Будівельні інвестиції” може розпочати проєктування будівництва торговельно-побутового комплексу на проспекті Броварському біля станції метро “Чернігівська” в Деснянському районі Києва.
Справа в тому, що 16 травня 2023 року вказана компанія остаточно виграла судовий спір проти Департаменту містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА), зобов'язавши чиновників видати їй відповідні МУО.
При цьому, реалізація цього проєкту напряму залежить від результатів іншої судової справи, в рамках якої Деснянська окружна прокуратура Києва намагається “відібрати” у ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” дві з трьох орендованих ним ділянок площею 0,22 га (загальна площа землі – 2,09 га) та повернути їх до комунальної власності. На даний момент це провадження знаходиться на розгляді Касаційного господарського суду, який може винести остаточне рішення вже 16 червня 2023 року.
Читайте: Строительство скандального ТРЦ на “Лесной”: ГАСИ благословила, Киевсовет подсобил
KВ вирішила проаналізувати цю історію та встановити, чому ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” довелося судитися зі столичною мерією та з яких причин було ініційовано судовий спір за позовом прокуратури.
Протистояння
10 липня 2003 року Київрада рішенням №638/798 погодила передачу трьох земельних ділянок на Броварському проспекті біля станції метро “Чернігівська” загальною площею 2,09 га в оренду ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-побутового комплексу. Так, ділянку площею 1,87 га було передано в оренду на 25 років (кадастровий номер – 8000000000:62:160:0005), а дві ділянки по 0,11 га кожна, що розташовані в межах червоних ліній – на 5 років (кадастрові номери – 8000000000:62:160:0006, 8000000000:62:160:0007).
Зазначимо, на той час частина найбільшої з трьох ділянок (площа цієї частини – 1,14 га), знаходилася в постійному користуванні КО “Київзеленбуд”. Причина – ще в 60-х роках минулого століття міська влада вирішила створити на ній парк-сквер. Відповідно до рішення про передачу цієї землі ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції”, Київрада припинила “Київзеленбуду” право користування даною землею та зарахувала її до земель запасу житлової та громадської забудови.
Земля під потенційною забудовою на карті (дві “менші” ділянки “опоясують” ділянку площею 1,87 га на півночі)
19 грудня 2003 року між Київрадою і вказаною компанією було укладено договір оренди вказаних ділянок. Надалі, протягом 2006-2014 років, ТОВ "ПБФ "Будівельні інвестиції" отримало від профільних держорганів технічні умови на проєктування різних об'єктів на цій території – на проєктування каналізування (від ПАТ "АК "Київводоканал"), на проєктування електромереж (від КП "Київміськсвітло"), на проєктування підключення до мережі дощової каналізації (від КК "Київавтодор") тощо. Серед іншого, у цей же період компанія отримала погодження розташування торговельно-побутового комплексу від КП "Київський метрополітен". Втім, до безпосереднього здійснення будівельних робіт орендар землі на Броварському проспекті так і не дійшов.
Протягом 2015-2016 років у Київраді неодноразово піднімалося питання щодо “вигнання” ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” з орендованих ділянок на Броварському проспекті. Так, 20 липня 2015 року депутат міськради VII скликання Руслан Андрійко (“ВО “Свобода”) зареєстрував проєкт рішення щодо відмови цій компанії у поновленні договору оренди в частині оренди двох ділянок площею по 0,11 га. А надалі, 3 листопада 2016 року, депутат Київради Іван Картавий (також із фракції “ВО “Свобода”) подав проєкт рішення щодо розірвання договору в частині оренди вищезгаданої ділянки площею 1,87 га.
Свої ініціативи народні обранці пояснювали практично ідентично. Зокрема, депутати вказували на необхідність "зменшити соціальну напругу" – мовляв, компанія планує забудувати цю землю, з чим не погоджується місцева громада, яка виступає за збереження зеленої та рекреаційної зони. Цими ж проєктами Андрійко і Картавий запропонували доручити КП по утриманню зелених насаджень Деснянського району вжити заходів до оформлення права постійного користування на цій землі, а КО "Київзеленбуд" – зайнятися її благоустроєм. Тобто, мова йшла про створення “офіційного” парку або скверу на цій території. Втім, відповідні рішення так і не були прийняті міськрадою.
Натомість, 26 грудня 2017 року тодішній заступник голови КМДА Олександр Спасибко та Департамент земельних ресурсів КМДА зареєстрували в міськраді проєкт рішення щодо поновлення договорів оренди всіх вищезгаданих трьох зазначених ділянок на термін – 5 років.
Цей документ було затверджено лише через три з половиною роки – 11 березня 2021 року Київрада прийняла відповідне рішення №557/598.
Надалі, 13 січня 2022 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА відмовив ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” в наданні МУО на проєктування будівництва торговельно-побутового комплексу на просп. Броварському. Причиною цього стала “невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації”. При цьому, про яку саме невідповідність та яку саме містобудівну документацію (Генплан Києва, детальний план території тощо. – KВ) йшла мова, у відмові не уточнювалося.
У лютому того ж року компанія звернулася до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК нині ліквідований) із позовом до Департаменту містобудування та архітектури КМДА щодо визнання незаконною вказаної відмови та зобов'язання чиновників надати МУО.
Свою позицію в ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” пояснювали, зокрема, тим, що чиновники не аргументували відмову, про що зазначалося вище. Також компанія-позивач вказувала на те, що насправді ніякої “невідповідності” в даному випадку немає – мовляв, ці ділянки, згідно з Генпланом Києва, мають функціональне призначення “для будівництва та обслуговування будівель торгівлі”.
Врешті-решт 31 травня 2022 року ОАСК частково задовольнив вимоги ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції”. При цьому, компанії було відмовлено в тому, щоб в МУО були зазначені вихідні дані стосовно того, що “абсолютна відмітка поверхні землі на ділянці будівництва в балтійській системі висот” має складати 103,5 метрів, а “абсолютна відмітка найвищої точки запланованого об'єкта будівництва в балтійській системі висот” – 173,55 метрів.
Втім, у Департаменті містобудування та архітектури КМДА не поспішали виконувати таке рішення суду. Як наслідок – 29 вересня 2022 року чиновники вдруге відмовили ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” в наданні МУО на проєктування забудови на Броварському проспекті.
Таке рішення в профільному департаменті знову пояснювали, серед іншого, “невідповідністю намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні”. Втім, чиновники тут все уточнили, що ділянка проєктування, відповідно до Генплану Києва, за функціональним призначенням відноситься до території зелених насаджень загального користування та частково до території вулиць і доріг.
При цьому, у рішенні про відмову повідомлялося, що в 2014 році Департамент містобудування та архітектури КМДА вже надавав МУО на проєктування будівництва торговельно-побутового комплексу на ділянці площею 1,87 га (цей документ наразі відсутній у відкритому доступі. – КВ). Тобто, можна припустити, що передбачені “старими” МУО вимоги до проєктування забудови цієї території та заявлені компанією нові “апетити” суттєво відрізнялися.
Крім того, чиновники зазначали, що Департамент містобудування та архітектури КМДА станом на той час вже ініціював апеляційне оскарження “програшного” для себе рішення ОАСК у справі за позовом ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції”.
9 листопада 2022 року Шостий апеляційний адмінсуд задовольнив апеляційну скаргу чиновників. Серед іншого, служителі Феміди визнали більш переконливими аргументи столичної мерії стосовно функціонального призначення землі.
Проте, у ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” з таким вердиктом не погодилися, через що була подана касаційна скарга до Касаційного адмінсуду, яка, як зазначалося вище, принесла компанії успіх. Лише вимоги стосовно внесення до МУО пункту щодо висоти об'єкта, який раніше “забракували” судді, було залишено без задоволення.
Паралельно з цим, у травні 2022 року, Деснянська окружна прокуратура Києва звернулася до Господарського суду столиці з позовом щодо визнання незаконним та скасування вищезгаданого рішення Київради щодо поновлення договорів оренди ділянок загальною площею 0,21 га. Крім того, правоохоронці заявили про вимоги щодо визнання недійсною укладеної угоди від 4 жовтня 2021 року про поновлення договору оренди та щодо повернення ділянок до комунальної власності громади Києва.
Правоохоронці серед іншого вказали на те, що оренда вказаних ділянок фактично закінчилася ще в 2013 році (як зазначалося вище, вона була розрахована на п'ять років, але сторони погоджували її пролонгацію. – KВ), а ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” подало клопотання щодо її поновлення вже після спливу терміну дії. Крім того, у прокуратурі зазначали, що за майже два десятиліття орендних відносин вищезгадана компанія так і не забудувала цю землю.
6 грудня 2022 року столичний госпсуд відмовив прокуратурі в задоволенні її позову, а 19 квітня 2023 року Північний апеляційний господарський суд відмовив правоохоронцям у задоволенні їхньої скарги на рішення суду першої інстанції.
Серед іншого, служителі Феміди погоджувалися з аргументами відповідачів – Київради і ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” – стосовно того, що в договорі оренди не були зазначені конкретні терміни, у які компанія має забудувати дані ділянки. Крім того, у “ПБФ “Будівельні інвестиції” вказали на те, що насправді компанія готувалася до забудови, про що, наприклад, свідчить отримання технічних умов. Таких аргументів вистачило суддям першої та апеляційної інстанції. Чи вистачить їх на стадії касаційного оскарження, ініційованого правоохоронцями, покаже час.
Хто в головних ролях
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “ПБФ “Будівельні інвестиції” було зареєстроване у листопаді 2002 року. Керівником компанії зазначено Ірину Микитин, засновником – АТ “ЗНВКІФ “Бранко”, кінцевим бенефіціаром – громадянина Ізраїля Офера Керцнера (зареєстрований у Києві – KВ).
Останній проживає в Україні з 1998 року і є відомий як засновник групи компаній “City Capital Group” (“CCG”, створена в 2007 році). У портфелі цього девелопера низка реалізованих комерційних проєктів на території Києва та Київської області, серед яких – продуктовий ринок "BAZAR на "Лісовій", креативний кластер "Арт-завод "Платформа", бізнес-центр "Platforma Korolenkivska", маркет-молл “Даринок” тощо. Крім того, Офер Керцнер є почесним послом України в Ізраїлі.
Також Офер Керцнер ще у 2001 році став співзасновником групи компаній “DeVision”, раніше відомої як “First Ukrainian Development”. Як повідомляла КВ, наразі ключовою особою цієї групи є Дмітрій Буряк – російський бізнесмен з литовським паспортом. Серед іншого, “DeVision” займалася будівництвом багатофункціонального центру “Столичний” (торгова галерея “Атмосфера”, готель “Ramada Encore” та бізнес-центр “Європа”) і бізнес-центру на вул. Іллінській у Києві. Наразі цей девелопер також “на слуху”, адже компанії, що входять до його орбіти, мають наміри побудувати готельний комплекс і адміністративно-діловий центр на Володимирському узвозі (в буферній зони “Софії Київської”), проти чого виступають і гродадські активісти, і керівництво столиці.
Читайте: Буряк vs Кличко: чи побудують готель та діловий центр на київських горах в центрі столиці
Нагадаємо, посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов (на колажі ліворуч). Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов'язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич (на колажі праворуч), який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
Фото: колаж КВ
