Сколько стоит дом построить: “КиевВласть” посчитала, сколько взяток платит властям и решалам столичный застройщик

“КиевВласть” оценила, во сколько застройщику обойдется “порешать” согласование проекта небольшого жилого комплекса в Киеве. По самым скромным подсчетам, за ЖК в 50 тыс. кв. м с 500 квартирами нужно “занести” разным инстанциям более двух миллионов долларов. В 2020 году размер взяток вырос минимум на 15%. А в ряде случаев – на все 30%. Всего в год по Киеву на взятки в жилом строительном секторе по оценкам экспертов уходит около $40-50 миллионов.

За что боролись

Наиболее связанные с коррупцией вопросы в столичном девелоперском бизнесе это землеотвод, выдача разрешений для строительства, согласование проектной документации и, конечно же, ввод в эксплуатацию домов. 

Как рассказали KV в пресс-службе компании “Интергал-Буд” из трех базовых согласований две позиции находятся в ведении Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Увы, 2020 можно смело называть годом провала ее реформы. 

“Коррупция как была, так и осталась. Нет у нас борьбы с коррупцией – одна декларация фактически, показательная порка отдельных персонажей, просто об этом стали чаще говорить, – отмечает Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution. – Любой контакт с чиновником – это потенциальная сложность. Скажу честно и откровенно, выполнить 100% всех требований нормативов и регуляторных актов, ДБНов, законов, постановлений Кабмина и прочих документов в Украине просто нереально. Соответственно, любой заход к любому чиновнику с маленькой или большой проблемой – это или остановка, или попытка обойти это. Сейчас эти вопросы все чаще решают в судах – это проще, быстрее и дешевле, чем общаться с чиновниками”.

С цивилизованным и рыночным решением вопросов в рамках действующего законодательства возникают сложности. Их можно было бы списать на карантинные ограничения (из-за них график работы госорганов сегодня просто непредсказуем) и реформу: в ГАСИ часто сетуют, что рук не хватает, реформирование отнимает слишком много времени и сил. Как отметили в пресс-службе “Интергал-Буд”, по факту то, с чем застройщики сталкиваются лицом к лицу, мало что имеет общего с реформированием органов государственного контроля за строительным сектором. По мнению застройщиков, это больше похоже на передел сфер влияния.

“Причем, ситуации довольно странные, – говорит Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group. – Когда в пакете документов чиновник находит лишнюю запятую и говорит, что документы оформлены неправильно. Или ссылается на то, что отсутствует конкретный документ, а он, конечно же, прикладывался и есть в списке, но чиновник его “не заметил”. Либо поменялась форма, но где именно ошибка и в чем – нужно догадаться самостоятельно”.

“Мы фиксируем рост коррумпированности согласований на разных этапах, а процесс ввода в эксплуатацию практически парализован, – резюмируют в пресс-службе “Интергал-Буд”. – Он происходит хаотично, независимо от того, когда был подготовлен необходимый пакет документов”. 

“В этом году старая ГАСИ еще работает (о ее ликвидации было заявлено в марте этого года, – KV) , поборы выросли, люди, которые работали в коррупционной системе, остались, – описывает ситуацию Елена Шуляк, Народный депутат Украины IX созыва. – Мне кажется, если у тебя зарплата 5 000 гривен, сложно не попросить взятку у застройщика. При этом, участники рынка работают по системе норм и правил, которые остались еще со времен Советского Союза. Недавно мы признали, что реформа ГАСИ провалена, надо действовать другими методами”. 

Нардеп считает, что преодолеть коррупцию удастся только, когда у государства отнимут функцию контроля и передадут их частным лицам (за государством следует оставить объекты повышенной опасности). 

“В свое время, так и сделали с госрегистраторами: их полномочия передали нотариусам, а права бюро техинвентаризации передали частным фирмам. Стало лучше. За государством должен остаться контроль за сложными объектами, такими как атомные станции или путепроводы, а другие следует отдать на рынок. Только так мы победим коррупцию в инспекции”, – поясняет Елена Шуляк.

Ситуация с выдачей сертификатов готовности к эксплуатации немедленно усложнилась, как только объявили реформу ГАСИ. 

“Например, сертификат о вводе в эксплуатацию первой очереди ЖК SAN FRANCISCO Creative House мы получали полгода – все это время ГАСИ отказывала в выдаче по формальным причинам. Точно так же, по формальным причинам, ГАСИ отказывает в выдаче разрешений на строительство, – делится с KV Игорь Райков, директор по производству SAGA Development. – На сегодняшний день ГАСИ, как государственная институция, полностью парализована”.

То, что все “решения” проблем согласования очень подорожали – следствие заблокированной выдачи разрешительной документации. По словам Андрея Рыжикова, сегодняшнее массовое количество отказов объясняется тем, что вводятся в основном сложные объекты класса СС3. 

“ГАСИ находится под пристальнейшим вниманием, за ним наблюдают все – и госорганы, и правоохранительные, и активисты, и рынок, – поясняет специалист. – Поэтому люди, которые принимают решения выдавать или не выдавать сертификат, стараются хоть как-то обезопасить себя от будущих претензий правоохранительных органов и активистов. Но пока в целом не отрегулируется эта чудо-реформа ГАСИ, рынок будет “колотить”.

У Perfect Group в этом году не было объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию. Но было несколько заявок и отказов по новым проектам.

“Мы обратились в суд – и выиграли первую инстанцию, – говорит Алексей Коваль. – Получается, что на данном этапе реформа не помогла разобраться с проблемой одного всесильного органа. А когда ГАСИ разделят на три структуры – возможно, будет целых три всесильных органа. Любая реформа должна иметь целью упростить работу отрасли и дать стимул к развитию. Если этого не происходит – тогда большой вопрос зачем нужна реформа”.

Да и новое назначение в ГАСИ Ирины Король пока не дает особых надежд. Как на условиях конфиденциальности рассказал KV один из крупных девелоперов, недавно или было направлено на рассмотрение в ГАСИ больше 10 пакетов документов. 

“Надеемся на их быстрое и результативное рассмотрение, тем более, что коллеги из других компаний говорят, что ситуация с выдачами разрешений вроде как улучшилась. Мы же говорить об улучшении ситуации, основываясь на собственном опыте, пока не можем. Хотя и уверенности в том, что действительно что-то поменяется, тоже нет. Все понимают, что новый руководитель ГАСИ — человек из “системы” и будет выполнять те указания, которые ей будут поступать свыше. Как говорится: “Поживем — увидим!”, – отметил источник. 

Елена Шуляк рассказывает, что не была знакома с новой руководительницей ГАСИ, никогда не пересекались до ее назначения. Поэтому считает оценку необъективной. 

“Но после этого назначения, – говорит нардеп, – мне звонили представители как рынка, так и депутатского корпуса. Рассказывали, что она принадлежит то к одному лагерю, то к другому. Это характеризует то, что структура так или иначе до сих пор зависит от различных групп и сфер влияния. А относительно проблем с сертификатами на ввод в эксплуатацию, то, конечно, проблемы есть. На ящик нашей Временной следственной комиссии по расследованию коррупции в ГАСИ поступают соответствующие обращения”, – говорит она. 

Привела Шуляк в пример и одну из историй. По ее словам, государственная строительная корпорация "Укрбуд" получила от президента и правительства положительные решения по достройке объектов компанией "Киевгорстрой". На сегодня три объекта строительства уже готовы к эксплуатации. Это строительство многофункционального комплекса на ул. Кольцова, 7-ау, строительство общественно-жилого комплекса на Харьковском шоссе, 210 и реконструкция общежития на ул. Василия Стуса, 7. Очевидно, что "Киевгорстрой" обратился к ГАСИ с соответствующими заявлениями о получении сертификатов, удостоверяющих окончания строительства объектов и подтверждающих их готовность к эксплуатации. И, следя за ходом обработки этих заявлений на публичных электронных сервисах ГАСИ, эксперты зафиксировали массовые факты отказа в регистрации, повторяющиеся по одному и тому же объекту – на уже упомянутой улице Стуса. 

“Интересно, что речь идет о непредоставлении документов, которые на самом деле уже были предоставлены, – отмечает Елена Шуляк. – Почему так? Подозреваем коррупционную составляющую и расследуем эту историю”.

Итак, по опыту украинцы уже знают: чем больше неразбериха в госструктурах, тем выше цена “решения вопроса”. Посчитаем?

Виртуальная смета под многоквартирный дом

Представим, что мы готовим бизнес-план некоего скромного жилого комплекса. Сразу отметем некоторые факторы, которые не относятся к нашему скромному виртуальному ЖК или же требуют очень индивидуального подхода к формированию суммы взятки. 

Все эти затраты отнесем к графе “непредвиденные расходы” – а куда еще? Ведь взятка у нас уголовно наказуема и для берущего, и для дающего.

Итак, мы должны учесть, что на объем “взноса”, который разойдется различным структурам и чиновникам от строительства влияет много факторов. Кроме измеримых показателей, как квадратный метр (ряд разрешительных “прайсов” привязан к количеству квадратных метров), на сумму на взятки могут повлиять:

- Отношения с властью. Чем ближе к “телу”, тем дешевле решение. Отсюда на рынке еще один вид заработка – посредники. Их “наценка” может составлять от скромных 10% до удвоения сумм и более.

- Сложность участка. Цены растут в случае необходимости землеотвода или смены целевого назначения. Влияет на размер мзды, например, находится ли дом в историческом ареале, в парковой зоне, существующей застройке, как повлияет на качество жизни городской общины и т.д. и т.п. Тут важны все факторы, которые могут повлиять на законность строительства и реакцию общественности, деятелей искусства, групп активистов. Поскольку бизнес с политикой у нас связаны неразрывно, этот фактор важен. 

-  Необходимость работы с “псевдоактивистами”, для которых это занятие – способ заработка. Сейчас по Киеву их расценки могут стартовать от $20 000 (просят еще до начала активностей, сразу берут площадку “под охрану”). Есть случаи, когда запрашивали $1 000 000, но сумма по итогу переговоров снижалась до $200 000-300 000

- Необходимость получения разрешений Министерства культуры, если участок находится в исторической зоне.

- Ожидаемое давление со стороны силовых структур. Многие на рынке помнят видео-обращение CEO Taryan Group Артура Мхитаряна к тогда президенту Украины Петру Порошенко. “Решение” вопроса тогда, по словам девелопера, составляло 1 миллион долларов. 

Есть еще ряд эксклюзивных факторов, как-то: доступ к водоему, отчуждение земель лесного фонда и т.д., которые заметно удорожают размер расходов на “порешать”. 

Поэтому эти статьи расходов KV не учитывала. А по остальным брались средне-скромные показатели из озвученных нам застройщиками на условиях анонимности. 

Также мы не учитывали стоимость плановых и внеплановых проверок всевозможных госструктур, поскольку здесь также колебания сумм очень разнообразны, как и количество проверок, а также есть ряд параметров, по которым не удалось узнать суммы от анонимных источников.

Так как паевой взнос полностью будет отменен в 2021, мы его также не учитывали. Но на рынке известны случаи, когда чиновников “благодарили” за снижение официального паевого взноса. 

Важно отметить, что взятка – история еще интимнее, чем деньги, которые, как все знают, любят тишину. Поэтому цифры мы собирали на условиях строгой анонимности источника. Данные брали за вторую половину 2019 года-2020 год. 

Предположим, что мы планируем построить наш дом на участке 1,5 га в черте Киева, но в удалении от станции метрополитена (10 минут авто, не самое премиальное место), без размещения в парке, на берегу водоема. Целевое назначение участка уже соответствует жилой функции. Участку нужен землеотвод, аренда на 15 лет. Общая площадь квартир, мест общего пользования и т.п. составит 50 тыс кв. м.

Застройщику для такого проекта будут нужны:

1. Проект землеотвода и его согласование. Решение по передаче участка в аренду юридическому лицу застройщика в Киевсовете.

2. Градостроительные условия и ограничения (містобудівні умови та обмеження – МУО, ГУО - по-русски) в Департаменте градостроительства и архитектуры.

3. Технические условия (ТУ) по инженерным сетям – газ и водоснабжение/водоотвод.

4. Разрешение на строительство в Госархстройинспекции (ГАСИ).

5. Получение сертификата о готовности ЖК к эксплуатации.

   
   

Эксперты советуют заложить средства на две большие статьи “непредвиденных” расходов – решение городского совета о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка в частную собственность (пользование, аренду) и одобрение землеотвода в аренду застройщику. Плюс несколько поменьше – согласование проекта землеустройства в Департаменте архитектуры и градостроительства и управлении Госгеокадастра. Как уже говорилось выше, стоимость решения зависит от расположения участка и его экологических и исторических параметров. В  нашем придуманном примере этих обременений нет. 

Чтобы не бегать самостоятельно, застройщик воспользуется услугами специалистов. Согласно нашим источникам, “цена для юрлиц стартует от официальных 150 тыс. грн и плюс $20 000 в конверте за разрешение на разработку проекта землеотвода. Договор аренды на 15 лет на 27 соток за участок на Левом берегу обошелся бы, за исключением официальных платежей в $50 000”. Еще одни данные – обе сессии городского совета “под ключ” обошлись бы в $100 000. Называли также цифры в $150 000 – $300 000, в некоторых сложных случаях – в 2 раза выше. Так как у нас не проблемный и не самый завидный участок, планируем $100 000. 

Кстати, для девелоперов такой “землеотвод” – это не только затраты, но и ресурсы на “порешать”, время и прочее. Поэтому сейчас компании охотнее покупают участки или входят в партнерство с собственниками таковых, отдавая долю деньгами или квартирами. 

Стоит запланировать расходы на ГУО или градостроительные условия и ограничения. В апреле этого года СМИ пестрели новостью о пойманом на взятке чиновнике КГГА – как раз по вопросу ГУО. Речь шла о $125 000, посредник передал $60 000. Также планировалась еще одна “сделка” в $246 000.

По данным наших источников, столичные посредники берут $40 000- $150 000 и выше. Кстати, посредников сейчас в этом вопросе очень много, и далеко не все могут реально решить вопрос. В качестве анекдота, отступление от непосредственной темы: в 2018 за ГУО для реконструкции с достройкой помещений на Левом берегу посредники запросили около $90 000, но обязательств не выполнили. Деньги пришлось “выколачивать” обратно долго и с трудом. А вот занесенные $250 000 в “Министерство прачечной” пару лет назад и переданные на ходу в коридоре чиновнику оного заведения исчезли без следа вместе с якобы чиновником. Так что “прокладка” в виде посредников – тоже вполне работающая нелегальная схема сколотить денег по-быстрому.

Однако, вернемся к расценкам по ГУО. По данным наших источников, в 2020 году они составляют $5-10 за кв. м, есть данные о $8/кв. м. Для нашего расчета возьмем минимальную цифру: ГУО=$5*50 000 кв. м=$250 000. Вслед за этим идем за ТУ (техническими условиями). 

Тут несколько иная схема: платить советуют, чтобы вам не “навесили” строительство лишних сетей. Скажем, занесли вы 1 миллион гривен – сетей вам насчитали на 5 миллионов, а не на 8, как могли бы без “благодарности”. Сейчас такое решение обходится в 10-20% суммы от “экономии”. Берем наш миллион гривен и коммерческий курс доллара 28,5 гривен, получаем примерно $35 000, записываем эти средства в непредвиденные расходы.

Далее застройщик идет за разрешением на строительство и планирует затраты на ввод в эксплуатацию. Рынок обратил внимание, что с каждым новым президентом и очередными реформами ставки по разрешению на строительство за квадратный метр растут в 2 раза. Во времена экс-президента Виктора Януковича средняя ставка в столице была $4-5 за “квадрат”. Потом выросла – $8-10. Сегодня по свидетельствам участников рынка регистрируется рекордный рост – даже не в 2, а в 2,5-3 раза. Аналогично – в выдаче сертификатов готовности. 

Итак, разрешение на строительство. Сейчас, в зависимости от сложности и объемов проекта, близости к принимающим решение чиновникам, по данным наших источников, она составляет $5-15, иногда и $25. Большинство отмечают $15.

Берем $15, все же столица, и, скажем, у нас партнер по проекту знаком кое с кем. Итого: 50 000 кв. м*$15=$750 000.

Планируем бюджет на получение сертификата готовности, не надеемся на радужные обещания реформ. Ставки выросли не только в городе N, но и по всей стране. Сейчас в столице и области по оптимистичным данным она достигает минимум $15 за “квадрат”, большинство данных о $20-25/кв. м (в том числе может быть и в Киевской области). 

Планируем затраты в $20 за квадратный метр: 50 000 кв. м*$20=$1 000 000.

Внесем еще получение адреса. Цены также имеют диапазон – $5 000-20 000. Возьмем близкое к среднему значение – $10 000.

Суммируем. Коррупция “на минималках” выльется нашему проекту в $2 145 000. В нашем ЖК комфорт-класса жилой площади под продажу – 40 000 кв. м (остальное – места общего пользования и тех.помещения, цифру округляем для удобства). 

Наценка составит почти $53 на квадратный метр сугубо жилой площади, продаваемой покупателю. И это очень оптимистичный объем затрат, с практически самыми необходимыми статьями и скромными цифрами. Ведь девелоперы отмечают, что сейчас наценка по некоторым проектам уже достигает $200.

Для удобства же давайте представим, что продавать будем по средним для Киева ценам для класса комфорт – $790 за квадратный метр (конечно, цены будут расти, но и наши расходы за время строительства тоже, и возможны разные непредвиденные на рынке и в стране ситуации). То есть, потенциально мы продадим дом за $31 600 000. 

В 2019 Минрегион утвердил в приказе №287 себестоимость строительства на 2020 год по Украине 13 635. Остановимся на этой цифре, хотя девелоперы отмечали рост стоимости материалов и строительно-монтажных работ, что увеличило себестоимость. По нынешнему курсу это примерно $478. То есть, себестоимость нашего домика – $23 900 000.

Два миллиона долларов – это почти 10% от себестоимости в нашей очень оптимистичной истории. В реальности девелоперы отметили рост коррупционной составляющей в 15-20%, в иногда доходит до 30% от стоимости реализации проекта. 

Итак, предположим, девелопер на этом проекте заработает (без учета затрат на маркетинг, проектирование, сотрудников офиса и т.д. и т.п. – статей затрат очень много) что-то около $5,5 миллионов. С такими деньгами начинать новый проект с основательным финансовым плечом – не получится, поэтому в том числе и строятся большинство наших ЖК за счет денег покупателей-инвесторов… И в случае проблем на рынке или у компании – плодятся долгострои и остаются сотни обманутых инвесторов. 

Кстати, в Киеве сейчас на первичном рынке – порядка 350 новостроек. И многие явно не столь скромных масштабов, как наш условный ЖК. По оценкам некоторых экспертов, в Киеве ежегодный объем взяток в стройсекторе составляет $40-50 миллионов.

А что потребитель?

Потребителя волнует в первую очередь цена “квадрата” жилья. Изменит ли ее ликвидация взяток? Андрей Рыжиков говорит: 

"Для конечного потребителя вероятнее всего ничего не поменяется – дешевле точно не будет, а на качество продукта борьба с коррупцией никак не влияет. У нас же даже самые лучшие проекты все равно подвержены риску быть заблокированными”.

С другой стороны, в условиях экономических проблем в стране девелоперу нужна возможность снижать цену квадрата без потерь для бизнеса, и очень желательно – без потерь качества конечного продукта. А коррупционная составляющая явно не способствует. 

Елена Шуляк видит в устранении коррупции прямой интерес обычных граждан.

 “Из-за того, что застройщики вынуждены закладывать целые сметы при возведении объектов на взятки, люди переплачивают за квадратные метры, или не всегда получают желаемое качество. Рынку, поверьте, тоже не хочется выбрасывать деньги на ветер. К сожалению, нынешние высоченные цены и истории с долгостроями, недостроями и т.д. – уже последствия коррупции в ГАСИ”, – говорит она.

Народный также депутат считает, что если удастся полноценно реформировать ГАСИ, то рынок жилья в Украине станет качественным и доступным.

“Из главного – у нас наконец смогут строить достаточно, – обращает внимание Елена Шуляк. – Сейчас людям кажется, что в нашей стране возводят большое количество жилья, но это не так. Вдумайтесь: ежегодно на одного украинца строится в пределах 0,25 квадратных метра жилья, проще говоря, на 4 украинцев в год строится 1 квадратный метр. Это очень мало. Собственный дом это не роскошь, а необходимость”.

И все же это звучит довольно “абстрактно” для обычного инвестора. А вот проблема с вводом в эксплуатацию (пошагово – “достала коррупция в ГАСИ” – “реформируем” – “коллапс” = рост взяток) уже непосредственно влияет на благополучие покупателя-инвестора и, соответственно, на отрасль в целом.

 “В первую очередь страдает покупатель, – говорят в пресс-службе “Интергал-Буд”. – Он месяцами не может получить право собственности на квартиру, хотя дом построен и полностью готов. Недоверие к застройщикам и строительному бизнесу растет”. 

“Это влечет за собой нарушения планов инвесторов по началу ремонта, переезду в новую квартиру, что зачастую связано еще и с дополнительными расходами, – делится проблемой Игорь Райков. – Для девелопера это репутационные потери, поскольку ответственность за задержки клиент возлагает, в первую очередь, на него. В случае с затягиванием выдачи разрешений на строительство это еще и финансовые потери из-за отсрочки продаж, и невозможность устойчивого финансового планирования”. 

Однако, как поясняет эксперт далее, на рынок также влияет и невозможность получить разрешение на строительство. То, что разрешительная система не функционирует как следует, приводит к существенному сокращению предложения. 

По словам Алексея Коваля, чем больше немотивированных отказов получают застройщики, тем дольше занимает процесс начала строительства новых комплексов. 

“Вместе с карантином это уже привело к серьезному сокращению предложения на рынке. И пропорциональному росту цен. Так происходит просто потому, что предложение сильно уменьшается на фоне стабильного или даже слегка растущего спроса. Его подогревают валютные колебания и рекордно низкие депозиты – сегодня квартиры стали безальтернативной опцией для многих, кто имеют сбережения, и боятся потерять их из-за скачков курса либо в случае краха банка. С другой стороны, те люди, которые покупают жилье для жизни, также будут вынуждены переплатить” – резюмирует он.

Коррупция в стройотрасли может обернуться плачевными последствиями для строительного сектора в целом. 

“Если хаос в ГАСИ продолжится, в перспективе двух лет это приведет к снижению жилого строительства минимум на треть. А это – удар под дых украинской экономике. По итогам первого полугодия доля строительства в валовом внутреннем продукте составляла всего 2,5%. Учитывая, что у соседних стран этот показатель на уровне 6-7%, это ничтожно мало. Однако устранение коррупционных рисков способно повлечь за собой мультипликативный эффект, что простимулирует и деловую, и потребительскую активность в секторе” – комментируют в пресс-службе “Интергал-Буд”. 

Андрей Рыжиков предполагает, что только автоматизация всех процессов может уменьшить коррупцию и сделать более четкими и прогнозируемыми правила на рынке. Есть надежда, что в этом случае чиновники перестанут придираться к мелочам, требуя взамен деньги.

Читайте: Крутите кран: как девелоперы доказывают надежность после “Укрбуда” и “Аркады”

Фото: коллаж KV

КиевVласть