Крутите кран: как девелоперы доказывают надежность после “Укрбуда” и “Аркады”

10 листопада 2020 г. 14:00

Последствия падения “Укрбуда” и “Аркады” для репутации и продаж новостроек оказались не настолько катастрофическими, как опасались паникеры. Но застройщикам теперь приходится тщательнее работать с инвесторами, буквально доказывать свою надежность. Что для этого делают лидеры рынка и что должно наконец-то сделать государство для защиты покупателей, – узнавала KV.

Часть “параметров надежности” при выборе застройщика, у которого покупается квартира мечты, осталась прежней.

Это: опыт на рынке (сколько лет существует компания и сколько проектов построила), динамика строительства, наличие всех разрешительных документов и их доступность для потенциального покупателя.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”

Но, как показала практика, пара десятков лет в девелопменте и сотни тысяч введенных в эксплуатацию “квадратов” – вовсе не гарантия надежности. Непрофессиональное управление финансами, ошибки собственников и топ-менеджеров в стратегии финансирования проектов, плюс – рейдерские атаки – равно недострои и пострадавшие инвесторы.

Поэтому сейчас, помимо необходимости обеспечить строительство проекта собственными финансами хотя бы на треть или половину, обезопасить компанию от рейдерских атак и давления властных органов, девелоперы принялись усиливать коммуникацию с потребителем. Для них жизненно необходимо демонстрировать постоянную динамику работ на объектах, максимально открыто и системно общаться с инвесторами, активно участвовать в развитии города – заниматься парками, инфраструктурой и т.д.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть” в Телеграм

Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group

Раньше считалось, что главный актив любой компании – это количество сданных домов, а также проекты в работе. Последние кейсы показали, что, в дополнение к большому списку реализованных объектов, также необходимо чтобы на всех стройках девелопера крутился кран. Бесперебойная динамика выполнения работ на объектах являются ключевым критерием при выборе проекта, куда вложить деньги покупателю.

Например, во всех социальных сетях Perfect Group и на профильных ресурсах мы стараемся давать покупателям детальные отчеты о статусах работ. Также у нас установлены веб-камеры, и каждый потенциальный либо реальный инвестор может наблюдать в реальном времени за стройкой. В целом, нормальной динамикой считается 1,5 – 2 этажа в месяц (в зависимости от площади этажа), но есть объекты, которые дают даже по 2,5 – 3 этажа в месяц.

Также мы всегда рады визитам на объекты, которые каждый покупатель может согласовать с нашим отделом продаж, с соблюдением всех правил техники безопасности и карантинных мер. Довольный инвестор расскажет о своем опыте еще пяти друзьям – поэтому мы делаем все, чтобы люди были уверены в надежности компании и стабильности собственных вложений.

Что должны сделать власти? Украинский первичный рынок часто называют “незрелым”, потому что он работает посредством инвесторских схем. Это в корне неверно. Тем более сегодня, когда человек может потратить полчаса времени и найти информацию обо всех документах застройщика, а также прочитать на форумах реальные отзывы по объектам. К тому же, именно инвесторские схемы популярны в Канаде и курортных районах.

Конечно, мы бы очень хотели доступных кредитов – не под 15-20% и выше, а за 2-3%, как получают компании в Европе и США. Там застройщик собирает документы, приносит их в банк, дает 10-20% залога, и дальше банк полностью финансирует строительство. Даже с учетом страховки, которая стоит еще 1-2%, получается очень привлекательная экономика проекта. За год-два застройщик делает дом – он занимается только стройкой. Когда дом готов и введен в эксплуатацию, девелопер продает уже готовые квартиры, апартаменты либо уходит в сегмент аренды – посредством апарт-отелей, доходных домов и так далее.

Это максимальная степень защиты инвестора – человек покупает уже готовое жилье. Тогда как любые административные меры все равно можно обойти – иногда, просто игнорирование со стороны застройщика. И недостаточной проверкой объекта покупателем. Вот почему административные меры не всегда работают, и рынок получает некоторые одиозные долгострои, которые затем стоят по 10-20 лет.

Читайте: Недостроенность: кто спасет Киев от долгостроев и во что это обойдется для горожан

Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”

На данный момент покупатель жилья составил себе вполне измеряемую метрику для оценки и будущего проекта, и застройщика. Прежде всего, это темпы строительства и степень готовности дома и комплекса в целом. С внедрения карантина инвестиции на начальной стадии строительства несколько просели (в среднем по рынку на 10-15%), напротив увеличился спрос к более готовому этапу — уже хотя бы 3-5 этажей в высоту. Причем увеличился и срок закрытия сделки, в среднем 3-6 недель, за это время человек смотрит и на динамику, и на работы на участке, успевает изучить всю нужную информацию о проекте.

Наша компания была одной из немногих, кто не только не приостановил работы на площадках в карантин, но и не позволил себе уменьшить темпы. Мы продолжали строить в привычном ритме — 3-4 этажа в месяц, поэтому сумели сохранить лояльность старой аудитории, и нарастить процент нового спроса.

Кстати, чтобы покупатели могли отслеживать изменения на площадках, мы в открытом доступе формируем фотоотчеты со стройки. Это один из элементов пазла клиентского пути, который становится все более удобным за счет онлайн и офлайн инструментов.

Второй маркер — это опыт компании на рынке, успешное прохождение предыдущих рыночных кризисов, портфель реализованных проектов и отсутствие долгостроев. За 17 лет “Интергал-Буд” реализовал 74 проекта и построил 136 домов. В нашем портфеле нет ни одного долгостроя. Компания демонстрирует устойчивую финансовую модель девелопмента. Ее суть в четком понимании запросов покупателей, создании комфортной, безопасной, наполненной функциями среды для жизни с капитальными инвестициями со стороны компании. В каждом проекте компании “Интергал-Буд” минимум 60-70% собственных средств. Это значит, что мы не строим сугубо на деньги клиента и не зависим на 100% от продаж, как многие. Это позволяет нам создавать ликвидные, качественные и востребованные концепции и форматы.

Третий маркер — это четкое соблюдение градостроительных норм и ограничений, соответствие законодательным требованиям и дружественная городу позиция. Мы не начинаем стройку, если на руках нет нужных разрешительных документов, пока не проведены все сопутствующие экспертизы, пространственное планирование, не создана четкая концепция, благодаря которой проект грамотно вписан в существующую застройку, природный и урбанистический ландшафт.

Мы не строим свои проекты обособленно от города и района. Благодаря этой позиции покупатель знает, что любые вопросы с устаревшими коммуникациями, разбитой дорогой, отсутствием ливневой канализации и так далее мы решаем за свой счет. Это касается среды для жизни, которая не заканчивается за чертой территории нового комплекса. За последние 5 лет мы занимались благоустройством и реконструкцией парков, очисткой озер, заменой и прокладкой коммуникаций, ремонтом подстанций, ливневой канализации и тому подобное. Желание развивать город — еще одно доказательство современной устойчивой модели девелопмента.

Что должно сделать государство? Это сложный комплексный вопрос, который касается множества составляющих. Если говорить откровенно, Авгиевы конюшни нужно разгребать поэтапно, начиная с основ, — это законодательная база, в том числе, реформирование государственной архитектурно-строительной инспекции. Нужна понятная и прозрачная система выдачи разрешительной документации, контроля за строительством и введения построенного жилья в эксплуатацию. Процесс должен быть автоматизирован, отлажен. На повестке дня также борьба с административным ресурсом, который питают коррупционные схемы.

Киеву также остро необходим новый качественный Генплан, который будет учитывать потребности развития мегаполиса, будет составлен по принципам соразмерности, человеконцентричности. Для этого, считаю, важно привлечь независимых подрядчиков — профессиональных участников рынка, а также представителей общественности, бизнеса, урбанистов и других специалистов из смежных областей. Нам не хватает публичных пространств для наращивания главного ресурса современных городов — социального капитала. В Киеве острая проблема со школами, садами, медицинскими учреждениями, досуговыми центрами, благоустроенными зелеными зонами и т.д. Отдельный пункт — транспортные развязки, артерии и вопрос парковок, в том числе перехватывающих.

Отдельно, конечно, хотелось бы затронуть такие глыбы, как вопрос разработки действенного механизма достройки проблемных объектов, когда это будут настоящие кейсы взаимодействия города и строительного бизнеса с понятным результатом — построенными и заселенными домами. Это вопрос, который бросает тень на весь рынок, репутационные риски по факту несут все, так как с каждым недостроем растет недоверие покупателей к рынку.

Параллельно с ним важно наконец-то предусмотреть законодательно ответственность за мошеннические схемы, повлекшие за собой личные трагедии десятков тысяч обманутых инвесторов. Когда есть четкое понимание допустимых границ, только отчаянный переступит черту и навлечет на себя судебные разбирательства и криминальную ответственность.

Ну и, пожалуй, еще одна репутационная угроза, с которой не справиться в одиночку строительному сектору, — это атаки псевдоактивистов, которые обострились в преддверии местных выборов. В нашей стране, имея на руках нужную для старта разрешительную документацию, к сожалению, ты не защищен от беспочвенных нападок, ярлыка “незаконная стройка” и “мошенники”, а также откровенного рэкета и вымогательства крупных сумм денег.

Здесь вопрос, к слову, и к правоохранительным органам, и к судебной системе, в частности к их бездействию. Хотелось бы, чтобы девелоперам, которые работают в правовом поле, дали строить спокойно и беспрепятственно. Если есть вопросы по части разрешительной документации, адресуйте их официально в разрешительные органы, которые обязаны предоставить исчерпывающий ответ на любой запрос. А за необоснованные выпады в сторону и беспочвенные обвинение, должно быть предусмотрено наказание.

Читайте: Диктат покупателя: за 5 лет рынок жилья в столице существенно изменился

Игорь Райков, директор по производству SAGA Development

Покупателя убеждает 3 вещи: репутация застройщика, полный пакет разрешительной документации и динамика работ на объекте.

SAGA Development работает исключительно в правовом поле. Мы начинаем продажи в новых объектах только при наличии всего пакета разрешительных документов.

У нас есть объекты, которые введены в эксплуатацию и говорят сами за себя. Например, центральный отдел продаж SAGA Development находится в нашем флагманском объекте CHICAGO Central House – это лучше любых слов демонстрирует клиенту наш подход к девелопменту.

Очень важно демонстрировать клиенту динамику на стройплощадке и регулярно информировать о проделанных работах. Мы каждую неделю публикуем отчет о работах в социальных сетях, на сайтах проектах. В инвесторских чатах в начале месяца рассказываем о планах работ, а в конце – о проделанных. Открытая коммуникация и выполнение взятых на себя обязательств в течение длительного времени убеждают покупателя лучше любых других доводов.

Касательно того, что должно сделать государство, – прежде всего, это понятные и обязательные для всех правила функционирования рынка. Задача города – сформировать городские правила, политики в виде актуальных мастерпланов, зонинга, историко-архитектурного опорного плана, детальных планов территорий, а потом обеспечить их соблюдение. Критично необходимо завершить реформу ГАСИ и обеспечить прозрачность процесса получения разрешений и ввода объектов в эксплуатацию. Если в действующих правилах не будет ручного регулирования и исключений “для своих”, их будут соблюдать все, ни у кого не возникнет сомнения в законности того или иного проекта и причин для расторжения ранее подписанных договоров аренды городской земли.

С другой стороны, безусловно необходимо внедрить механизмы защиты инвесторов. Во-первых, через обязательное страхование инвестиции. Во-вторых, через внедрение эскроу-счетов с возможностью получения застройщиком кредита для реализации проекта в том же банке, в котором открыт эскроу-счет, под 2-5% годовых. Застройщику это позволит не зависеть от поступлений от продаж, а инвестору – быть уверенным в сохранности его средств.

Анастасия Давыдова, коммерческий директор Cityconsult Development

События текущего года сыграли злую шутку с инвесторами и всем строительным рынком. Если раньше уверенности в выборе клиенту добавлял большой портфель застройщика, то теперь и на это не стоит сильно рассчитывать.

В данной ситуации мы полагаемся на формулу – соотношение темпов строительства текущих проектов и количество введенного жилья в эксплуатацию за последнее время.

Недавно несколько крупных ресурсов проанализировали результативность застройщиков и девелоперов в Киеве и области. Данные показали кто лидирует на рынке не по объемам строящегося жилья, а по достроенному и введённому в эксплуатацию. Компания Cityconsult Development вошла в ТОП-3 компаний, сдавших в эксплуатацию наибольшее количество жилья в 2020 году в пригороде столицы.

Не теряет актуальность личностная коммуникация с потенциальными клиентами и уже существующими инвесторами. По каждому проекту мы предоставляем детальную информацию и прорабатываем все, что интересует клиента – от разрешительной документации до съемки квадрокоптером видов из окон конкретной квартиры в доме, который только строится.

На примере нашей компании, также отмечу, что мы постоянно ищем возможность быть ближе к покупателю, говорить с ним на одном языке и проникаться его ценностями. Благодаря тому, что мы строим разноплановое жилье (от премиальных ЖК в центре Киева до проектов клубного формата в окружении леса), подбираем тот формат недвижимости, который подходит клиенту. Присутствие веб-камер на строительной площадке, регулярные фото- и видео-отчеты, Телеграмм-каналы с уникальной информацией позволяют инвесторам постоянно следить за тем, как создается их жилье.

Еще одним важным инструментом безопасности является рассрочка. Пока дом строится, клиент следит и вносит остаток суммы равными частями. К слову, жилье в наших комплексах можно приобрести с первым взносом от 30%. А на некоторых объектах, например, ЖК Krona Park II, предлагаем продлить выплату до +18 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В таком случае риски сводятся к минимуму.

На безопасность инвестирования глобально можно повлиять на государственном уровне. Правила игры должны быть понятными, как для девелоперов, так и для инвесторов. Со стороны государства необходима четкая и законодательно урегулированная процедура привлечения денежных средств от инвесторов, которая будет гарантировать их защищенность. А для застройщиков – прозрачная модель взаимодействия и ускорение принятия решений соответствующих органов.

Пресс-служба девелоперской компании KAN

Самое убедительное доказательство надежности девелопера, проекта ЖК для покупателя - выполнение обязательств и обещаний. Компания KAN на рынке 21 год, и за эти десятилетия работы каждое заявленное нами обязательство, все обещания перед инвесторами были выполнены. Мы не задержали срок сдачи ни одного объекта, более того, ввели добрую традицию – сдавать жилые комплексы досрочно.

Государство же в первую очередь должно разработать и имплементировать тщательно продуманную законодательную базу деятельности девелопера, защиты инвесторов и т.д. Ведь все эти истории с “Укрбудом”, “Аркадой” и другими проблемными проектами случились из-за несовершенного законодательства. В первую очередь необходимо:

Запретить перекрестное финансирование.

В нашей компании запрещено брать средства из одного проекта до его завершения и использовать на другом. Таким образом, мы точно знаем, где взять деньги, чтобы достроить объекты, в которых что-либо было продано инвесторам. У нас есть резервы, сформированные под каждый проект. Если человек купил квартиру в проектах от KAN, он точно ее получит.

Личная гарантия девелопера.

Должна быть личная гарантия девелопера. Он официально берет деньги у людей и должен отвечать за взятые на себя обязательства. Необходимо обязать застройщиков публично называть свои имена – инвесторы имеют право знать, кто реально лицо компании, кому в конечном итоге в случае чего предъявлять претензии. Наша компания — одна из немногих на рынке, где владелец открыто говорит, кто стоит за этим брендом и несет ответственность за действия компании.

Государственный реестр надежности девелоперов.

Необходим открытый государственный реестр, где можно посмотреть всю историю девелопера и процент его выполненных обещаний перед инвесторами. Это очень поможет покупателям сделать свой выбор, основываясь на правдивой ситуации, фактах, а не рекламных обещаниях

Коммерческий департамент DIM Group

В надежности проектов инвестора может убедить только одно – продолжающаяся стройка. У каждого из инвесторов есть две точки боли – одна из них касается самого факта строительства. Для этого у нас на объектах стоят камеры наблюдения, благодаря которым можно в реальном времени увидеть, что же происходит на строительной площадке. Также по каждому из наших жилых комплексов ежемесячно публикуется официальный отчет о ходе строительства с фотографиями. Каждый желающий может зайти на сайт компании или ЖК и лично убедиться, что строительство продолжается, не смотря на карантинные ограничения. А чтобы развеять даже остатки сомнений, будущие инвесторы могут приехать в любой из отделов продаж, где их с удовольствием встретят, угостят вкусным кофе, расскажут о ходе строительства, покажу все разрешительные документы и проведут по строительной площадке, чтобы покупатели смогли все увидеть собственными глазами.

Вторая точка боли – предстоящий ремонт, который, безусловно, пугает тысячи жителей столицы и вносит раздор в сотни семей. Мы стараемся помочь своим инвесторам и с этим вопросом и поэтому создали проект #ReadyDIM.

Основные меры, которых мы, как девелоперская компания, ожидаем от государственных структур это, в первую очередь, системный подход к организации прозрачной и всесторонней коммуникации между государством, органами местной власти, застройщиком и конечным инвестором. Только в таком случае работа по благоустройству новых жилых комплексов будет максимально эффективной на каждом уровне.

Пресс-служба ЧАО “ХК “Киевгорстрой”

Киевгорстрой информирует покупателей о ходе работ на каждой площадке ежемесячно. Это и публикация отчетов в новостях компании, и фотоотчеты на странице каждого комплекса, где есть соответствующая рубрика – “Ход работ”. Также есть канал в YouTube, на котором публикуется видео-облеты площадок, ведется работа на форумах, в мессенджерах, т.е, мы на связи с покупателем постоянно. Для решения текущих вопросов, связанных с тем или иным комплексом, создана оперативная рабочая группа, проводятся встречи с инициативными группами инвесторов непосредственно на площадках, как по инициативе “Киевгорстроя”, так и по требованиям инвесторов. Во всех отделах продаж полный пакет документов по каждому ЖК, работает “горячая” линия, мы готовы к ответам на любые вопросы. Ну и имя Компании – это символ надежности, многие люди приходят покупать в “Киевгорстрой”, потому что знают: достроят.Что касается мер со стороны государства и муниципалитета, то у государства и местной власти должны быть четко работающие законы, это первое и самое важное. Должен быть утвержденный генеральный план развития города, публичные реестры выдачи разрешительной документации, реестры проблемных объектов и информирование об открытых уголовных делах, связанных с недобросовестными действиями застройщиков, а также о том, что делается для решения проблемы.