Ескроу-рахунки в Україні не є панацеєю від незавершеного будівництва, - Олена Шуляк
Держава впроваджує комплексну реформу будівельної галузі. Деякі ініціативи містять серйозні ризики для будівельної сфери, а деякі, як “Велике будівництво”, уже викликають багато питань про корупцію. Про ризики нововведень і корупційні проблеми КиевVласть розпитала народну депутатку Олену Шуляк.
КиевVласть: Держава планує запровадити ескроу-рахунки у фінансуванні будівництва житла. Эксперти свідчать: ця історія не для України.
Олена Шуляк: Ескроу-рахунки – це історія про те, що у розвинених західноєвропейських країнах при покупці житла на стадії будівництва укладають договір не з забудовником, а з банком, який здійснює фінансування цього будівництва. Банк для майбутнього власника нерухомості в цьому разі виступає ескроу-агентом. Фінустанова ретельно перевіряє забудовника та контролює цільове використання виданих йому грошей на будівництво. Таке страхування ризиків є обов'язковою умовою в Європі. В Україні ж, як ми всі знаємо, інвестування у первинну нерухомість справа дуже ризикована. Тому й виникають роздуми про те, щоб запровадити й у нас таку систему ескроу-рахунків. Головний плюс такої системи – всі забудови будуть виведені з тіні, тому що вони будуть під пильним наглядом банків, які дають на них гроші.
В чому ризики? Якщо гроші покупців покладуть на такий банківський рахунок, вони будуть заморожені. За що ж будуватиме забудовник? Фінустанова видасть йому кредит під певні відсотки. Звісно, банк постійно моніторитиме будівництво і видаватиме кредит траншами, щоб убезпечити себе від ризиків, але через те, що забудовник буде сплачувати чималі відсотки, ціна на житло для людей зросте. Це перший мінус.
KV: А якщо проблеми виникнуть у банка?
Олена Шуляк: В сучасних реаліях від цього ніхто не застрахований – банк може збанкрутувати. Треба бути чесним: українці не довіряють фінансовим установам. Наприклад, нещодавнє дослідження НБУ з’ясувало: 37% українців не довіряють банкам і взагалі не мають там жодного рахунку! Вірогідно, це досить грубі цифри. Адже з того часу, як фінансова система України почала переживати довготривалу депресію, через такі потрясіння як банкопади досить багато українців припинили користуватися вже відкритими раніше картками або досить різко скоротили кількість послуг, які споживали раніше. В цьому контексті стає зрозуміло, що віддавати кровно зароблені гроші банку на зберігання доки квартира будується, буде небагато людей.
Нещодавній досвід нагадує: тільки в 2020-му ліквідували банк "Аркада" – одного з найбільших іпотечних кредиторів, пов’язаного із забудовником, аналогічне рішення було прийнято стосовно АТ "Місто Банк". Звісно, найбільш інтенсивний банкопад Україна переживала впродовж 2014-2016 років. Тоді неплатоспроможні та схемні банки десятками виводилися з ринку. Наразі процес очищення завершився і ситуація повернулася до стану нової рівноваги, але довіра людей все одно залишається слабкою.
Банкрутство може пережити й забудовник. Наприклад, будівництво розпочинається в 2021-му, і його завершення очікується на 2026. Але за цей час змінюються ціни на будівельному ринку. Щоб реалізувати проєкт забудовнику потрібно тепер набагато більше коштів, і в результаті він визнає, що збанкрутів. За таких обставин, за процедурою ліквідації можна повернути кошти лише після продажу майна боржника. Звичайно, якщо такого майна вистачить на виплату всіх боргів, що малоймовірно. Виходить, гроші інвестора просто зникнуть.
Ще один мінус – можливе знецінення гривні за час будівництва. Валютні ризики ніхто не відміняв, особливо в українських реаліях.
KV: Так є шанси впровадити ескроу-рахунки?
Олена Шуляк: Ескроу-рахунки в Україні на разі не є панацеєю від незавершеного будівництва чи банкрутства забудовника. В Європі це працює через більшу відповідальність як банків, так і забудовників, а також через суттєво більшу економічну стабільність, ніж в Україні.
Думаю, нам слід спочатку зробити реформу в містобудуванні. Ми вже зареєстрували відповідний законопроект, який відкриє нову еру для нашої будівельної сфери. Ми передбачили прозорий і публічний ринок всіх учасників. Передбачаємо і високу відповідальність учасників ринку, щоб унеможливити схеми та шахрайства. За таких умов можна буде гарантувати людям якісні будівельні послуги. Попит ростиме, а з ним і економіка. Таким чином ми зможемо реалізовувати по-справжньому доступну іпотеку, будувати соціальне житло, добудовувати довгобуди і тд.
KV: Всіх цікавить, які реальні дії планує держава для вирішення проблем існуючих довгобудів?
Олена Шуляк: Коштом платників податків добудовувати багатоквартирні будинки ніхто не буде – це нечесно щодо українців, які наповнюють держскарбницю і хочуть, щоб їхні гроші йшли на розвиток країни. Тому треба розглядати й інші варіанти. Зараз, щоб окреслити реальну картину, з якою нам слід працювати, ми створюємо “дорожню карту” всіх довгобудів України. По-перше, інвентаризація. Це необхідний крок, на сьогодні ще в Києві ми можемо порахувати масштаб проблеми, але по регіонах – ні. Є лише приблизні цифри, і це понад 1000 незавершених будівництв по всій країні.
За рекомендацією нашої Міжвідомчої робочої групи з питань довгобудів, Кабмін уже взяв в роботу процес таких підрахунків, з урахуванням тонкощів кожної недобудови окремо. Тому я сподіваюся, що ближчим часом там доведуть цю справу до логічного завершення.
Особисто я вбачаю декілька варіантів вирішення цієї проблеми. Допомогти завершити будівництво можуть банки, але, звісно, це передбачає вигідні умови і для них. Ще одна можливість — викуп державою всього проблемного житла з компенсацією витрат інвесторам і подальшим перетворенням недобудов у соціальне житло для військовослужбовців, переселенців тощо. Також це житло можна перетворити на об’єкти соціальної інфраструктури.
KV: А що із забудовником такого житла?
Олена Шуляк: Тут можна передбачити виплату такому “самовільному” забудовнику коштів з розстрочкою не менше як на 10 років. Виплата, до речі, може здійснюватися і цінними паперами. Але всі ці варіанти треба обдумувати, обговорювати, пропрацьовувати. Не впевнена, що цього року нам вдасться комплексно вирішити питання довгобудів, бо проблеми, які накопичувалися роками, на жаль, блискавично не вирішуються. Втім, з проведенням реформи у містобудуванні, думаю, ми логічно дійдемо і до цього. Більше схиляюся, що вирішуватиметься це питання через державні чи місцеві програми.
KV: Багато питань до “Великого будівництва” і корупційних схем там, зокрема до будівництва доріг.
Олена Шуляк: Розповім дві історії. У 2020-му році Укравтодор розпрощався з виконувачем обов’язків начальника Служби автомобільних доріг у Тернопільській області, який перебував на випробувальному терміні упродовж кількох місяців. 5 червня народний депутат України Ігор Василів на своїй сторінці в мережі Фейсбук оприлюднив аудіозапис розмови, у якій чоловік зі схожим на Раїнчука голосом заявив, що хоче отримати 1% від виділених коштів на ремонт доріг області. Мовляв, якщо на ремонт доріг магістральних доріг Тернопільщини скерують обіцяних 2,8 млрд грн, то 1% складе 28 млн грн. Після оприлюднення записів матеріали почали перевіряти правоохоронні органи.
Укравтодор негайно усунув чиновника від виконання обов’язків, не чекаючи висування звинувачень правоохоронців. Справу екс-чиновника прокуратура Тернопільської області передала у НАБУ. Державне агентство автомобільних доріг України всіляко сприяло проведенню слідства. Замість посадовця із сумнівною репутацією терміново призначили нового виконувача обов’язки начальника Служби.
Друга історія трапилася восени 2020 року. Ще один керівник Служби автомобільних доріг, на цей раз у Вінницькій області, втратив посаду через корупційний скандал. Ігор Алексєєв очолював Вінницьку САД у 2014-2016 роках. За невиконання службових обов’язків він отримав 3 догани і був звільнений із посади. Поновлений на посаді у 2019-му за рішенням Верховного суду України. Після цього лише за кілька місяців керування САД-ом він отримав ще 2 догани від голови Укравтодору. Але це ще не все: минулого року у жовтні Алексєєв запропонував хабар голові Вінницької ОДА Сергію Борзову у розмірі 4,2 млн грн за “сприяння” погашення боргу перед комерційними структурами ТОВ “Ілантанмед” та ПП “Донмед”, не пов’язаними із дорожньою сферою. Мова йде про оплату раніше поставленого медичного обладнання в комунальний медичний заклад Вінницької області КЗ “База спеціального медичного постачання”.
Голова адміністрації повідомив про пропозицію неправомірної вигоди правоохоронців, 8 жовтня Алексєєва “на гарячому” затримало Управління Служби безпеки України.
Укравтодор, маючи нульову толерантність до корупції, розпрощався із керівником Служби та передав усю потрібну правоохоронцям інформацію. Зараз цією справою займається НАБУ.
KV: Важко повірити у зміну системи.
Олена Шуляк: Згадаймо антикорупційний проект Укравтодору у рамках спільного проекту Укравтодору та ЄБРР. Умови угоди передбачають обов’язкове виконання реформ для отримання кредитних траншів. Вдумайтеся: вперше в Україні державна установа переналаштує управлінські та закупівельні практики відповідно до рекомендацій консультантів ЄБРР. До впровадження антикорупційної реформи залучено незалежну міжнародну некомерційну організацію, яка займається запобіганням та боротьбою з корупцією та іншими фінансовими злочинами в усьому світі Basel Institute on Governance (Швейцарія). До кінця травня консультанти вивчали та аналізували наявні в Укравтодорі закупівельні та управлінські процеси з точки зору попередження корупції.
Міст між Бахмутом та Світлодарськом, який знищили під час бойових дій у 2014-му, оновлений. Шлях М-03 Київ – Харків – Довжанський (км 730+554) біля ст. Роти
На основі дослідження до липня 2021 року планується фіналізувати та затвердити План антикорупційних заходів. А до 2023 року консультант супроводжуватиме імплементацію Плану в Укравтодорі та службах автомобільних доріг у регіонах. У разі успішного запуску антикорупційного пілотного проекту в Укравтодорі, цей досвід можна бути масштабувати на інші державні інституції, які є партнерами ЄБРР в Україні.
KV: Чи вирішується питання “першочергових регіонів” і т.н. другорядних? Коли, наприклад, перевага віддається більш розвиненим?
Олена Шуляк: У цьому контексті важливе рівномірне фінансування різних регіонів і відповідні наслідки. Адже, скажімо, оновлення доріг раніше фінансувалися непропорційно, деякі економічно розвинені області з великою кількістю населення фінансувалися у набагато менших об’ємах (наприклад, Дніпропетровська), ніж менші, такі як Вінницька. Багато областей фінансувалися по залишковому принципу – там не ремонтувалося нічого або майже нічого. Завдяки “Великому будівництву” ця ситуація вирівнялася – дороги та мости будуються та оновлюються по всій країні. Немає більш пріоритетних регіонів, тепер важливі усі.
Читайте: Когда прекратится коррупция в ГАСИ – народные депутаты ответили на вопросы столичных застройщиков
