Знание - сила: зачем рынку жилья новый классификатор и почему он будет полезным потребителю
Сейчас активными темпами идет работа над обновлением классификатора жилья. Это уже третий "заход" по созданию действенного документа, который должен быть универсальным инструментом как для покупателя при выборе жилья, так и для застройщика, реализующего жилые "квадраты". Почему нужен новый классификатор жилья? Как им сможет воспользоваться покупатель? Как классификатор поможет застройщику, - KV узнавала у одного из разработчиков, Ярославы Чапко, директора консалтинговой компании City Development Solutions.
KV: Итак, что такое классификатор жилья?
Ярослава Чапко (Я.Ч): Классификатор - это свод требований к техническим, архитектурным и другим параметрам жилых объектов, определяющий их принадлежность к определенному уровню комфорта. Например, действующий, разработанный в 2014 году компанией City Development Solutions и после серии обсуждений с девелоперами и дополнениями с их стороны и вышедший на рынок, делит жилье на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и де люкс-классы. Соответственно, в каждом классе есть определенные параметры комфорта - плотность заселения, количество квартир в подъезде/этаже, минимальная необходимая для класса площадь квартир, обеспеченность паркоместами и т.д. Учтено местоположение относительно транспортной, социально-бытовой и торговой инфраструктуры города, рекреационных зон. Присутствуют параметры касательно архитектурно-планировочных решений, технологий и материалов строительства, инженерных систем, комфорта и безопасности жителей, оснащения квартир (стеклопакеты, радиаторы, счетчики и т.д.). Всего таких параметров порядка 100.
Классификатор не только инструмент для строительного бизнеса - застройщиков и консультантов. Он - гид для “продвинутого” покупателя, помогающий как минимум сориентироваться в том, справедлива ли цена для конкретного объекта в заявленном застройщиком классе, оценить наличие необходимых для данного класса жилья опций.
Но рынок жилья в нашей стране стремительно меняется, появляются новые технологии, концепции, требовательнее стал покупатель. Пришло время учесть изменения и пожелания потребителя и внести соответствующие времени коррективы в действующий классификатор.
KV: На рынок жилой недвижимости классификатор выводился дважды? Расскажите, какие были особенности?
Я.Ч.: Первый классификатор рынка первичного жилья появился в 2006 году. Девелоперы на рынке жилой недвижимости делали только первые осторожные шаги, поэтому, он как нельзя кстати позволил хоть как-то структурировать рынок и дать ориентиры покупателю. 2006-2007 годы были самыми активными годами роста в сегменте первичного жилья, цены росли ежемесячно, а девелоперы бросились обновлять жилой фонд. Соответственно, в классификатор вносились многие критерии оценки жилья по принципу – чем больше площадь, чем больше инфраструктуры, тем объект элитнее. Хотя не учитывались многие качественные параметры, тем не менее, для рынка это был большой прорыв вперед.
Кризис 2008-2009 годов внес значительные коррективы в планы девелоперов – кардинально изменился спрос на рынке, уже никто не гнался за просторными квартирами в 150 кв. м +, собственной большой инфраструктурой в дорогих жилых комплексах, которой жильцы не пользовались, но содержание которой необходимо было оплачивать. На смену просторным и нерациональным планировкам пришли компактные функциональные квартиры, изменились материалы и технологии строительства, и строящиеся проекты уже нельзя было отнести к тому или иному классу по тем критериям, которые содержал классификатор. Поэтому назрела необходимость пересмотреть классификатор жилья.
В 2014 году компания City Development Solutions вышла с инициативой пересмотра классификации и предложила свой вариант классификации первичного жилья. Мы предложили разделить жилье на 2 большие группы – бюджетное жилье (классы эконом и комфорт) и престижное жилье (классы бизнес, премиум и де люкс). Из существующей классификации был убран класс "социального жилья", поскольку этот термин больше связан с источником финансирования жилого проекта, чем реально с его параметрами, а также добавлен класс комфорт, который объединил в себе черты эконом- и бизнес-классов. К работе были привлечены девелоперские компании, общественные организации, архитекторы. За полгода нам удалось достичь компромисса по новым критериям классификации. Рынок позитивно воспринял классификатор, так как снова появилась четкая картинка и структура рынка, отвечающая реалиям 2014 года.
Сегодня основные игроки рынка пока используют классификатор 2014 года. Но мы уже практически в 2018 году и рынок снова изменился – на каждый виток его развития приходится все меньше и меньше времени, поэтому уже второй классификатор необходимо пересматривать, вносить изменения. Кроме того, необходимо провести "работу над ошибками" по тем критериям, которые сложно измеримы или сопоставимы.
KV: Предыдущие классификаторы Вы сейчас спозиционировали, скорее как инструмент для девелоперов. А каким должен быть классификатор, который станет универсальным инструментом для покупателя?
Я.Ч.: Здесь, считаю, надо придерживаться принципа: чем проще классификатор применить, тем он полезнее. Пока классификатор довольно объемный – он содержит около 100 параметров для каждого ЖК, и для покупателя пока сложно оценить соответствие проекта тому или иному классу. Этим, кстати, успешно пользуются некоторые девелоперы, завышая класс своих объектов. Поэтому, сейчас работа будет вестись в 2 направлениях:
- упрощение классификатора, привязка к каким то измеримым параметрам ЖК
- учет в классификаторе новых технологий строительства, критериев энергоэффективности жилья, его безопасности и т.д.
В принципе классификатор станет универсальным тогда, когда им будет пользоваться, как минимум, большая часть операторов рынка жилой недвижимости. Сейчас классификатором пользуются девелоперы для рекламы своих проектов и консультанты для определения класса проекта. Классификатор почему-то выпал из поля зрения многих брокерских компаний – я часто вижу объявления частных брокеров, которые не имеют ни малейшего представления о продукте, который продают, рекламируя "элитные квартиры в не менее элитных домах с элитными соседями", хотя если бы они заглянули на сайт девелопера, там в большинстве случаев четко обозначен класс жилого комплекса. И если все-таки задать брокеру "контрольный" вопрос, что же такого элитного в данном доме, вряд ли вы сможете получить вразумительный ответ.
KV: Должен ли классификатор реально влиять на застройщиков? На качество проектов?
Я.Ч.: Нам бы хотелось, чтобы классификатор воспринимался рынком, как некие этические нормы, которые необходимо выдерживать. Этика – важная составляющая для любого бизнеса, компания, которая приходит на рынок надолго, не может не думать о своей репутации, о том какой продукт она создает для покупателей, насколько он комфортный, безопасный и соответствует заявленному в рекламе. К сожалению, об этике пока у нас задумываются единицы, чем в долгосрочном периоде сами себе закладывают фундамент для репутационных рисков.
Жесткая ценовая конкуренция и невысокий спрос на рынке, безусловно, не способствуют тому, чтобы девелоперы закладывали в свои проекты параметры, соответствующие заявленному классу, однако, с другой стороны, они потом вынуждены продавать квартиры по цене ниже средней по классу и делать скидки, - именно потому, что проект неконкурентоспособен. Получается заколдованный круг, вырваться из которого очень непросто.
Мы верим, что рынок движется к качественным изменениям, и, например, так называемый в народе "дискомфорт" класс, все таки станет комфорт-классом, который будет описан в классификаторе. Поэтому, возвращаемся к вопросу о создании универсальных этических норм рынка, которые будут понятны и легко применимы. Ну, и конечно, же классификатор не есть что то постоянное, возможно через 2-3 года мы снова вернемся к его пересмотру.
KV: С каким предложением и кто сейчас выходит как инициатор нового классификатора? Чем он будет отличаться от старого?
Я.Ч.: В 2014 году инициаторами были консультанты, которым старый классификатор не давал возможности нормально работать. Сейчас инициатива исходит от рынка, в частности от Украинского Центра Стального Строительства, сообществ девелоперов, таких как RED Community. И это не может не вдохновлять на работу с новым классификатором. Мы понимаем, что рынок становится высокоинтегрированным, один его сегмент значительно влияет на развитие другого и только синергия сможет обеспечить, как минимум, выживание, как максимум развитие в наше непростое время.
Цифровая эра дает сегодня много возможностей, которых не было 10 лет назад. Раньше все распечатывали на бумаге и держали у себя классификатор на столе в папочке, сверяясь с ним по необходимости. В 2014 году классификатор был размещен на нашем сайте, на сайтах порталов о недвижимости. Сегодня мы понимаем, что этого уже недостаточно, поэтому есть много идей, как сделать так, чтобы это был удобный навигатор для разных групп пользователей – девелоперов, покупателей, брокеров, юристов, архитекторов, оценщиков и др. операторов рынка.
Кроме того, покупатель сейчас более требователен и просвещен. Его, например, волнуют вопросы экологичности жилья и локации, где это жилье будет расположено. Актуальны для потребителя вопросы коммунальных расходов — следовательно, применяемых в жилье энергоэффективных материалов и технологий строительства. Этим параметрам в новом классификаторе нужно обязательно уделить внимание.
Не менее важно поработать над тем, чтобы потребитель стал активно использовать классификатор как ориентир и помощника при покупке жилья. Это поможет не только определиться с выбором, но и понять — справедлива ли цена для заявленного застройщиком класса.
Но, классификатор классификатором, а креативность должна быть во всем, иначе этот продукт так и останется в пользовании узкой группы энтузиастов. Мы приглашаем присоединиться к нашей инициативе всех участников рынка, чтобы новый классификатор действительно отражал текущие реалии рынка, а также давал определенный "задел" на будущее.
