Жилье подорожает: карантин и реформа ГАСИ сократили количество новых строящихся домов в Киеве
В первом полугодии текущего года общая площадь жилья, на которое ГАСИ выдала разрешения на строительство, по данным Госкомстата сократилась в 1,4 раза сравнительно с аналогичным периодом 2019 года. Чем это обернется для рынка, девелоперов и покупателей, KV узнавала у Алексея Коваля, руководителя проектов девелоперской компании Perfect Group.
KV: Как изменится структура рынка нового жилья из-за отложенного вывода новых проектов? После реформы Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), карантина и т.д. прогнозируется сокращение нового строительства?
Алексей Коваль: Отложенный ввод новых проектов приводит к сокращению предложения на рынке недвижимости. С учетом уже практически полностью возобновившегося спроса с начала карантина и прогнозам его дальнейшего развития в 2021 году, ключевые застройщики будут повышать цены на квартиры.
Среди факторов отложенного ввода новых проектов можно выделить, с одной стороны, медленную реформу ГАСИ. Сегодня инспекция искусственно затягивает не только ведение объектов в эксплуатацию, но также находит формальные причины, чтобы отказывать в разрешениях на новые проекты. Дальше застройщики идут в суд и доказывают свою правоту – однако теряются от нескольких месяцев до полугода. С учетом сезонных факторов, сроки перенесения проекта могут достигать 9-12 месяцев немотивированного отказа ГАСИ.
Пока можно только предполагать, в какую сторону поменяется система, если органов станет три вместо одного. Любая реформа должна упрощать работу бизнеса. Особенно, если это такая капиталоемкая сфера, как строительство, с долгими сроками реализации проектов по 1-3 года и огромным эффектом мультипликатора для всей экономики. Если реформа не помогает решать ключевые вопросы – возникают аргументированные сомнения в ее эффективности.
Другая причина – это карантин и желание части застройщиков сфокусироваться на уже начатых комплексах. В первой половине года мы отметили массовый тренд отложенных проектов даже там, где застройщики ранее уже получили разрешения. Такой подход характерен, в том числе, для крупных компаний, которые хотят быть уверенными в достаточности собственного капитала на покрытие форс-мажорных ситуаций, таких как полная остановка работ в случае локдауна или радикальный спад продаж. К счастью, ни одно событие не случилось, однако крупный пул еще не начатых проектов перешел из 2020 в 2021-2022 года.
Наконец, спрос ощутимо просел в самом начале карантина. Но уже летом мы наблюдали хорошее восстановление. Цены на момент выхода из первой волны антикоронавирусных ограничений оказались очень выгодными. Реальный курс на моменте даже превысил 28 гривен, тогда как стоимость объектов девелоперы рассчитывали по 24-25 гривен, а потом держали цены во время карантина. Теперь многие застройщики уже планово подняли стоимость квадратного метра в своих комплексах один или даже несколько раз.
При этом спрос остается высоким. Люди не хотят нести деньги в банки и получать там 1-2% в валюте. В свою очередь, застройщики предлагают как опции покупки квартиры сразу за полную сумму, так и разнообразные рассрочки с внесением какой-то части сразу, и дальше выплат на срок от 12 до 36 месяцев, а иногда еще дольше. Это открывает рынок для тех, кто уже собрал половину денег и больше, однако пока не имеет 100% суммы на руках.
Отсюда перекос между предложением и спросом, результатом которого будет еще больший рост цен на недвижимость, чем мы наблюдали во второй половине 2020 года.
KV: Как эта ситуация повлияет на игроков рынка, ожидать банкротств, ухода с рынка небольших и средних застройщиков? Будут ли девелоперы уходить в другие форматы недвижимости?
Алексей Коваль: Сегодня нет макроэкономических факторов, которые могли бы со значительной долей вероятности стать причиной новых банкротств. Тем не менее, сейчас небольшие девелоперы занимаются поиском более крупных партнеров и входят в общие проекты. Они готовы пожертвовать прибылью, зато получить хорошее портфолио, в том числе благодаря опыту работы во время ситуации карантина и выхода из него.
Что касается выхода девелоперов в новые форматы – сегодня в мире драйвером инвестиций является именно жилой сектор. Другие точки роста – это складские помещения для операторов онлайн-торговли, дата-центры и многофункциональные комплексы. Именно на последние могут переключаться все больше застройщиков в Украине.
Такие объекты позволяют комбинировать понятный всем и растущий сектор жилой недвижимости, но также набираться опыта в коммерческом сегменте. Плюс именно многофункциональные комплексы помогают формировать дополнительные преимущества для покупателей, когда в их доме размещается вся необходимая торговая, ресторанная, офисная и спортивная инфраструктура. Например, в нашем портфеле есть сразу несколько подобных комплексов со сроками сдачи в 2022 и 2023 годах, однако уже сейчас мы прорабатываем ансамбль арендаторов, которые будут представлены на первых этажах. Чтобы будущие жильцы могли удовлетворить максимум собственных потребностей не покидая пределы собственного комплекса.
KV: Есть ли риски увеличения количества долгостроев?
Алексей Коваль: Вероятнее всего, пополнить количество долгостроев могут объекты от совсем небольших застройщиков. С одной стороны, такие начинающие девелоперы могут не иметь достаточного собственного капитала, и строить на деньги от инвесторов. С другой, в кризис люди склонны доверять компаниям с репутацией и историей на рынке, пусть даже сегодня надёжные девелоперы активно поднимают цены. Как результат, небольшие застройщики могут быть вынуждены замедлять темпы работ, в результате чего часть их проектов потенциально способны перейти в категорию долгостроев.
Тем не менее инвестор должен четко понимать, что если рядом стоят два комплекса – от известной компании и совсем нового девелопера, однако цена у молодого застройщика на 15-20% ниже, то такая выгода – это не подарок, а плата за риск. Вряд ли комплекс совсем не будет достроен, однако есть риски серьезных задержек. Дальше каждый решает сам, исходя из реальных потребностей и целей – может ли он пойти на риск сдачи дома на несколько лет позже за экономию в 15-20%.
KV: Что будет с конкуренцией?
Алексей Коваль: В каком-то смысле, 2021 год может стать периодом, когда основная конкуренция будет происходить между покупателями – за хорошие квартиры на ранних стадиях у надежных застройщиков. Небольшие девелоперы могут пытаться выиграть ценой – однако до полного решения ситуации с коронавирусом, скорее всего, покупателям будут более важны имя и репутации компании, чем возможность сэкономить 15-20%.
ЖК Rusaniv Residence компания Perfect Group развивает с Citex Development
KV: Как скажется ситуация на покупателях – в разрезе вариантов выбора, цены?
Алексей Коваль: Сейчас покупатели стали более осторожны при выборе квартир. Если раньше до половины покупателей смотрели только на цену квартиры и район, сегодня ключевыми параметрами стали инфраструктура комплекса и бренд девелопера. Как результат, доля жилья эконом-класса в Киеве за пять лет упала с почти 40% до менее 10%. Также сегодня, особенно, после начала карантин, спрос перешел к более дорогим опциям от надежных застройщиков. Много покупателей оказались готовы переплатить за уверенность, что их вложения не окажутся инвестициями в долгострои.
Также растет уровень цифровой грамотности и эффективности использования digital-инструментов при выборе жилья. Прежде, чем приходить в отдел продаж, потенциальные покупатели читают информацию про компанию, изучают форумы инвесторов домов, которые строятся, и даже находят группы жильцов уже сданных объектов – чтобы узнать про опыт жизни в других жилых комплексах от застройщика. Благодаря этому выбор девелопера происходит еще до прихода клиента в отдел продаж.
Для нас это крайне положительная история. Если 5 лет назад нужно было придумывать, как донести до человека сильные стороны компании за 5-10 минут эффективного контакта в отделе продаж, сегодня к нам приходят покупатели, которые уже знают, почему выбрали Perfect Group. Причем сделали это не за счет прямой рекламы, в которой компания сама себя хвалит. А потому что узнали больше информации о том, как мы строим дома, собрали отзывы о качестве работ, насколько ответственно мы ведем себя с инвесторами и так далее.
Также люди понимают, за что они переплачивают по сравнению с некоторыми другими опциями на рынке от небольших фирм и новых игроков. Они осознанно выбирают наши проекты, поэтому цена не является чем-то непонятным или непрозрачным. Соответственно, в отделе продаж мы можем уделить время расскажу о конкретных функциональных особенностях комплекса, его инфраструктуры и социальных объектов рядом – то, что действительно интересно покупателю, который будет здесь жить.
KV: Как в целом скажется сокращение объемов строительства жилья на экономике страны?
Алексей Коваль: Строительство имеет эффект мультипликатора на экономику. Каждая гривна, вложенная в сектор, может приносить от 3 до 10 гривен дополнительно. Это происходит за счет трудоустройства в секторе почти 270 тысяч человек, зарплаты большинства из которых сильно выросли в последние несколько лет.
После сдачи объекта человек также делает ремонт, покупает мебель – это все дополнительный продукт к ВВП. Таким образом, если в 2021 году сфера не доработает от возможного максимума на миллиард гривен, общие недополученные выгоды для экономики составят как минимум в несколько раз выше.
KV: Как ваша компания планирует реагировать на будущие перемены на рынке? Какие стратегические, тактические изменения?
Алексей Коваль: Мы вошли в нынешнюю турбулентность в статусе крупного застройщика с сильным брендом на рынке и большим портфолио завершенных проектов. Весь карантин мы работали с обычными темпами и не останавливали стройки. Конечно, мы еще в марте ввели нормы социального дистанцирования, практики ежедневного измерения температуры рабочими и использования масок. Также мы стали по несколько раз в день делать уборки отделов продаж с антибактериальными средства – в дополнение к маскам и контролю температуры для сотрудников и клиентов. Очень быстро переключились в режим максимальных консультаций онлайн. Наши специалисты освоили не только Viber и Zoom, а и все остальные популярные мессенджеры. Сегодня все эти подходы и практики, начатые в карантин, до сих пор остаются для нас новой нормой.
Несмотря на статус и быстрое восстановление спроса благодаря имиджу компании как надежного девелоперы, мы очень тщательно оценили собственные ресурсы на случай самых критических сценариев. В том числе, приняли решение немного отложить старт несколько новых проектов. Общая идея заключается в том, чтобы компания могла достроить все объекты при нулевых продажах. Мы решили перестраховаться и идти с запасом по средствам – пусть даже немного подождать с парой проектов.
KV: Что нового планируете в вашем пуле проектов?
Алексей Коваль: Из интересных моментов – мы планируем тестировать в наших объектах новые подходы к жилой и коммерческой недвижимости. Например, сейчас в планах есть пилотные проекты так называемых “доходных домов”, когда компания не только строит объект, но также делает ремонт, покупает мебель и технику, чтобы дальше самостоятельно сдавать квартиры в долгосрочную аренду. Также часть недвижимости мы планируем продать инвесторам – но потом все равно помогать владельцам искать арендаторов и обслуживать квартиры. По сути, для покупателя это будет “бизнес под ключ”, а для компании – хорошая практика в новом для себя сегменте.
Еще хотим попробовать формат апарт-отеля в центре города – это история о жилье, как сервисе, для путешественников и иностранцев.
В зависимости от того, как закончится год для сектора офисной недвижимости и сколько бизнесов решат сократить офисные площади в момент перезаключения договоров, мы оценим потенциал и, возможно, подумаем также над развитием коворкингов в ряде проектов. Чтобы люди, которые работают дома, также имели возможность прийти в отдельное пространство для фокусировки, чтобы провести важный звонок или просто переключить картинку.
В целом, у нас немало планов на 2021 год и абсолютно позитивный настрой. Несмотря на моменты с реформами некоторых государственных органов, рынок рисует хорошие перспективы, а наша команда талантливых и креативных специалистов находит все новые способы использовать сегодняшнюю ситуацию как источник вдохновения для новых проектов.
Фото: пресс-служба
