Плата за простой: будут ли девелоперы массово возмещать моральный ущерб из-за несвоевременной сдачи ЖК?
Верховный суд Украины создал прецедент: встал на сторону пострадавшего от переноса сроков сдачи ЖК инвестора и удовлетворил иск о возмещении морального ущерба. Станет ли это повсеместной практикой, — KV узнавала у девелоперов.
Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда на днях рассмотрел дело о взыскании с застройщика морального ущерба за то, что он несвоевременно сдал жилье в эксплуатацию и отменил предыдущие решения, которыми было отказано в удовлетворении иска.
Пост об этом появился 17 ноября на ФБ-странице Верховного Суда Украины, с видео-роликом телеканала “Украина”.
Отмечается, что коллегия судей КЦС ВС учла правовую позицию Большой Палаты Верховного Суда, высказанную в постановлении от 1 сентября 2020 по делу № 216/3521/16-ц, и указала, что несмотря на отсутствие в договоре оговорки о возмещении морального вреда такое возмещение может быть взыскано на основании Закона Украины “О защите прав потребителей”.
Новость разлетелась по украинским СМИ, страдающие от затянутых сроков сдачи ЖК инвесторы воспряли духом. Есть ли шансы у этого прецедента стать регулярной практикой – расспрашивала KV ведущих девелоперов.
Игорь Кушнир, глава правления – президент ЧАО “ХК "Киевгорстрой"
Если разобраться детальнее, в этом деле фигурирует инвестор, который вложил деньги в проблемный жилой комплекс, строительством которого занималась (по данным СМИ) компания из орбиты “Укогруп”. Как говорят, строительство дома началось еще в 2010 году и должно было закончиться в 2014, но до сих пор там стоят просто бетонные коробки. Сейчас действительно есть колоссальные проблемы с вводом в эксплуатацию со стороны государства. Но они вряд ли затянутся на 10 лет, все они решаемы в течение нескольких месяцев.
Этот прецедент показателен с другой стороны: люди должны отдавать себе отчет в том, куда несут деньги. Обязательно смотреть на цену: если она ниже рыночной – жди проблем. Не купить подешевле, а досконально изучить документы – это как минимум. Потому, что в конечном итоге, именно договор покупки имущественных прав является основоположным документом.
Является этот случай разовым или нет – покажет время. Не думаю, что будет какое-то глобальное развитие ситуации для застройщиков, которые активно работают на рынке и если и задерживают, то на незначительный срок. Есть надежда, что люди научатся внимательно читать договора и выбирать недвижимость у надежных застройщиков.
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
Это реальный прецедент. С другой стороны, так как у нас не англосаксонская правовая система, а романо-германская, то по похожим делам у суда может быть разная позиция. Значит, говорить о системном явлении пока рано.
Тем более, в половине случаев затягивание сроков происходит или по вине государственной бюрократической машины, или вследствие очевидных макро- и микроэкономических явлений, которые находятся вне контроля застройщика.
Сегодня мы уже имеем проект закона, в котором прописаны штрафные санкции для застройщиков за нарушение заявленных сроков ввода. Но мы будем инициировать предложение и правки, которые позволят убрать риски оплаты таких штрафов в том случае, если объект не вводится по причине затягивание сроков со стороны государства. Например, если застройщик подал документы на введение дома, а ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля) тянет с документами, то датой выполнения обязательств перед клиентом будет именно факт подачи документов в ГАСК.
Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”
Вопрос несвоевременной сдачи домов в эксплуатацию в Украине, к сожалению, имеет бинарную природу. С одной стороны — недобросовестные застройщики, которые сами срывают темпы сдачи по тем или иным причинам. Это может быть откровенная мошенническая схема, как у Войцеховского. Или же может сработать принцип жадности и непрофессиональной финансовой модели, которая испортит ровным счетом все. К примеру, когда деньги из одного котлована вымываются на следующие, а потом, в один момент, покупатель больше не несет сбережения в отдел продаж. Или же когда, чтобы прогреть спрос, начинается жесткий демпинг ценой, из которого потом не выбраться. Еще один вариант — непредвиденные обстоятельства вроде полного локдауна в стране.
Когда у компании достаточно собственных денег и экспертизы, она может продолжить строить, несмотря на даже почти нулевой спрос какое-то время. Если продукт качественный и он соответствует представлениям о современном жилье покупателя, то отложенный спрос вскоре даст о себе знать. Мы убедились на собственном примере, когда уже к началу осени вернулись в продажах на показатели, которые были до кризиса. Это закон рынка.
Однако у вопроса срывов сдачи домов в эксплуатацию всегда есть обратная сторона медали, которая в 2020-м засияла, как начищенный пятак. Это работа разрешительных органов, которые отвечают за выдачу документов о старте строительства и сертификатов про ввод в эксплуатацию.
Никого не удивишь печальной статистикой, однако напомню, что общая площадь принятого в эксплуатацию жилья (254 тыс. м2) в январе-июне этого года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года уменьшилась на 41%. При этом за три квартала “зависли” в воздухе по тем или иным причинам свыше 200 тыс. м2. Среди этих причин: непонятная процедура принятия домов в эксплуатацию. Создается ощущение, что представители госорганов контроля умышленно поставили режим проверки на паузу, ссылаясь на сложный 2020 год: реформы ГАСИ и пандемия. Однако при этом возможность воспользоваться административным ресурсом и получить сертификат вне очереди, так сказать, никуда не делась, об этом знает весь рынок. Причем ценник вырос в 2-3 раза, в зависимости от того, кто готов посодействовать в разрешении вопроса. Помнится, мы начинали реформу ГАСИ с желания преодолеть тотальную коррупцию в отрасли, однако по результату имеем лишь выросший ценник.
Бюрократическая проволочка очень мешает застройщикам. Мы продолжали строить изо дня в день в своем темпе, несмотря на сложный год, но теперь вынуждены фактически сражаться за то, чтобы наши инвесторы получили наконец-то право собственности на полностью готовую, возведенную по всем требования законодательства, квартиру.
Вводить ответственность за нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию со стороны застройщика в рамках борьбы с недобросовестными девелоперами важно и нужно, однако стоит четко разграничивать ответственность частного бизнеса и государства. И было бы неплохо, чтобы у девелоперов была возможность в правовом поле отстоять права свои, инвесторов и покупателей, когда по вине государства затягивается ввод дома.
Уже понятно, если процедура ввода домов пойдет по этой траектории, рынку не избежать репутационных потерь и задержек с вводом построенного жилья. Это скажется и на конечном потребителе, и на реальном секторе экономики. Потому что в таких условиях едва ли захочется инвестировать деньги в бетонное золото, соответственно строительный сектор, а вместе с ним и 40 смежных отраслей будут сильно недополучать. Налоговый бюджет тоже останется без львиной доли поступлений.
Пора перестать рыть себе же яму и решить вопрос с реформированием органов контроля за строительным сектором, иначе нас ждет сокращение строительства минимум на треть в ближайшие пару лет и очень сложный период для всего сектора.
Читайте: Крутите кран: как девелоперы доказывают надежность после “Укрбуда” и “Аркады”
Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам Строительной компании "Міськжитлобуд"
На мой взгляд решение не принесет каких-либо серьезных последствий. Ни для застройщиков, ни для инвесторов. Предметом судебного разбирательства и, соответственно, поводом для взыскания материальной и моральной компенсации не может быть мнение "не вовремя сдали". За многие годы бесконечного реформирования строительной отрасли застройщики стали жуткими перестраховщиками. Вступая в правоотношения с инвестором, мы предусматриваем все возможные риски. Поэтому договоры составлены соответственно.
Для инвесторов же ситуация не меняется ввиду того, что, во-первых, ввод в эксплуатацию еще не гарантирует, что объект пригоден к эксплуатации (доказано Войцеховским). А если дошло дело до суда, то взыскивать ущерб, как правило, уже не с кого/не с чего. Проблему нечистоплотных застройщиков нужно решать комплексно.
Василий Варга, руководитель проектов компании LEV Development
Обращаем внимание на то, что дело № 216/3521/16-ц, в котором Большой Палатой ВС принято Постановление от 1 сентября 2020 касается спора по иску физического лица к ЧАО “Государственный экспортно-импортный банк Украины” о защите прав потребителя и взыскании банковского вклада. Отношения, которые были предметом исследования в указанном выше судебном деле отличные от отношений между инвестором (покупателем) и застройщиком (девелопером) потому, считаем, что нельзя их отождествлять. Поэтому нет никаких оснований утверждать, что правовая позиция, высказанная Большой Палатой Верховного суда не может применяться к застройщикам.
Этим постановлением Верховного суда передано на новое рассмотрение дело по иску клиента к застройщику о взыскании морального вреда. По состоянию на настоящее время нет ни одного решения суда, которое бы вступило в законную силу по взысканию средств с застройщика.
Фото: коллаж KV
