вторник, 30 ноября 2021 г.

Вместо банка: сколько новых квартир в Киеве покупают, чтобы заработать

Вместо банка: сколько новых квартир в Киеве покупают, чтобы заработать

Несмотря на пандемию и экономические проблемы, украинцы продолжают инвестировать в “первичку” – она остается самым надежным способом сохранить деньги и заработать. КиевVласть узнавала, какова доля инвестиций в новое жилья “для себя” и “для заработка” и будет ли вторая расти? 

Пандемичный 2020-й год стал не самым простым для инвесторов в жилую недвижимость – и для тех, кто покупал “для себя”, и для тех, кто зарабатывает на перепродаже или сдаче в аренду.

Так, покупатель новостроек для собственного проживания был обеспокоен надежностью застройщика и гарантией завершения строительства (последствия краха “Укрбуда” и “Аркады” плюс общеэкономические проблемы из-за пандемии, проблемами с вводом в эксплуатацию (затягивание сроков получения сертификатов готовности из-за реформы ГАСИ).

Инвесторы, зарабатывающие на сдаче в аренду, столкнулись с падением спроса на аренду жилья практически на треть, некоторым падением цен на аренду (по разным данным, 10-20%).

У инвесторов, вкладывающих в покупку площадей на ранних стадиях строительства для перепродажи на завершающем этапе, основным поводом для беспокойства стал отложенный ввод в эксплуатацию и иногда замедление темпов строительства. 

Повлияла ли эта ситуация на структуру инвесторов в общей картине сделок, – разбиралась KV.

Цели покупки

Сегодня инвестора в новое жилье можно структурировать, по наблюдениям Василины Приходько, ведущего специалиста в сфере операций с недвижимостью компании Stolitsa Group, так:

  • Индивидуальные инвесторы, приобретающие квартиры для себя. Инвестируют на ранних этапах строительства, учитывая более низкую цену квадратного метра. Эти покупатели выбирают новостройки с более комфортными условиями и меньшей стоимостью коммунальных услуг (за счет современных энергосберегающих решений);

  • Инвесторы, вкладывающие с целью перепродажи квартир на вторичном рынке, с ремонтом или без;

  • Инвесторы, приобретающие новое жилье для последующей сдачи в аренду. 

Специалист выделяет еще одну категорию – т.н. “профессиональных” инвесторов, вкладывающих средства в квадратные метры, приобретая ценные бумаги по управлению имуществом и операций с недвижимостью. 

“Большая доля инвесторов рассматривает покупку недвижимости как вложение средств с целью заработка. Связано это в большей степени со снижением процентной ставки по депозитам и снижением доверия к банкам и процентов ставок по ОВГЗ”, – комментирует пресс-служба Cityconsult Development.

Как же распределены доли сделок, основываясь на целях покупки (без учета приобретателей ценных бумаг)?

У крупных девелоперов сейчас картина структуры инвестирования в новое жилье несколько отличается. Так, в ЖК  ЧАО "ХК "Киевгорстрой" львиная доля покупателей “первички” традиционно приходится на улучшение собственных жилищных условий.

По данным Татьяны Марковой, директора Департамента продаж и маркетинга холдинга, примерно 70% покупателей приобретают квартиры для себя, 20% – как способ инвестирования с целью дальнейшей перепродажи, чаще всего продажа происходит на  последнем этапе строительства, а 10% – с целью последующей сдачи в аренду. Причем, в ходе строительства некоторые из этих инвесторов могут поменять свои планы: те, кто, например, собирался сдавать квартиру в аренду, решают в ней жить сами или продать, дабы приобрести другую, и наоборот.


При этом, покупка первой квартиры, как отметил Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group,  в основном приходится на тех, кто планирует в ней жить. 

“Дальше человек может снова вложить, но уже в жилье большей площади, чтобы переехать, а старую квартиру сдавать, – говорит эксперт. – Либо инвесторы выбирают небольшие квартиры – и вкладывают деньги конкретно под аренду”.


Читайте: Моложе, требовательней, дотошнее: каким стал покупатель жилья в Киеве

В структуре целей покупки проектов “Интергал-Буд” на данный момент, по информации  Анны Лаевской, коммерческого директора компании, основными целями инвестирования также является покупка для себя. Эксперт условно делит эту категорию  на два типа: первое жилье и покупка с целью улучшить жилищные условия семьи, а также инвестиции с целью перепродажи. 

“Их доля в структуре спроса, к слову, за последний год выросла сразу на 10-20% в зависимости от проекта”, – отмечает рост динамики спроса на новое жилье с целью перепродажи Анна Лаевская.

Еще больше доля покупки новостроя для заработка – в данных Олега Перегинца, руководителя проекта Park Lake City: “На сегодняшний день в среднем по рынку доля покупателей, приобретающих квартиру с целью инвестиции, составляет свыше 55%”. По прогнозам специалиста, до конца года количество таких инвесторов увеличится еще на 5-7%. 

Что покупают, чтобы заработать?

Для аренды традиционно наиболее востребованы объекты класса эконом и комфорт, расположенные рядом со станциями метро, другими удобными транспортными развязками и крупными транспортными артериями, а также в центральном деловом районе рядом с офисными центрами. Но все же, по данным Анны Лаевской, спрос на арендный бизнес из-за пандемии незначительно, но снизился. 

”Желающих погружаться в операционку этого бизнеса стало меньше из-за длительного периода экспозиции квартиры, необходимости вовлекать и удерживать клиента”, – уточняет эксперт.

А вот в инвестициях “спекулятивного толка” наблюдается интересная тенденция. 

“Сейчас есть проекты, преимущественно новых форматов категории комфорт+ и бизнес, где на старте строительства приобретается более 80% квартир с инвестиционной целью”, – уточняет Олег Перегинец.

Он объясняет это тем, что чистая прибыль от таких вложений на начальном этапе строительства и до момента ввода в эксплуатацию может увеличится до 50%. До сих пор доверие к банкам на очень низком уровне, а проценты, начисляемые по депозитным ставкам, составляют около 10% в год. Естественно, количество инвестиционных продаж растет, ведь вложения в первичный рынок жилья с целью сохранить и приумножить средства практически безальтернативным.

Подробнее о формате таких ЖК рассказывает Анна Лаевская:

 “Особо интересны в таком случае ликвидные форматы “город в городе”, многофункциональные комплексы, eco-friendly концепты с рекреационной составляющей в черте города или в близлежащих сателлитах. Для перепродажи, в зависимости от локации и концепции проекта, самыми оптимальными вариантами станут однокомнатные квартиры в пределах 45-55 кв.м и трехкомнатные планировки 75-95 кв.м с отличными видовыми характеристиками и концепцией 15-минутного города. Суть этой урбанистической модели в том, что житель жилого комплекса пешком, на велосипеде или электросамокате может беспрепятственно добраться к нужному ему объекту, будь то офис, поликлиника, парк для прогулок за 15 минут”. 

Как детализирует эксперт, в составе комплекса должно быть все необходимое: магазины, рестораны, кафетерии, парковки с зарядками для электрокаров, сервисные бизнесы, социальные объекты, которые позволяют решать ежедневные бытовые вопросы быстро, качественно и без необходимости покидать территорию.  Именно в таких проектах также рассматривают покупку квартиры с целью аренды. 

Откуда деньги?

По наблюдениям специалистов “ХК “Киевгорстрой”, сегодня порядка 20-30% в качестве источника финансирования покупки недвижимости – квартиры, паркинга, коммерческого помещения – приходится на доходы от собственного бизнеса. 

“Примерно 20% – на аккумулированные сбережения и около 50% жилья приобретается после продажи “старой” квартиры с целью улучшения условий проживания”, – рассказывает Татьяна Маркова.

Основная доля клиентов Stolitsa Group, по данным Василины Приходько, специалисты со среднемесячным доходом более $1500 и молодые семьи с собственными сбережениями.

Если брать группу людей, которые приобретают опции под сдачу в аренду, по данным Алексея Коваля, наблюдается небольшой “перекос” в сторону предпринимателей, менеджеров уровня middle+, а также работников сферы ИТ.

В прошлом году была заметна некоторая тенденция притока денег от предпринимателей малого и среднего бизнеса, вынужденных продать свое дело из-за пандемии. Недвижимость работала как хороший способ сохранить средства и даже заработать.

По наблюдениям специалистов Cityconsult Development, подавляющее большинство инвестируемых на “первичке” средств – это доходы от предпринимательской деятельности. 

“Также это – личные накопления (депозиты), доход от продажи первоначальных инвестиций в недвижимость (например, купили квартиру на этапе старта продаж, по факту сдачи – продали и купили одну 100% оплатой и вторую – в рассрочку)”, – уточняют в пресс-службе компании. 

Что касается действующих предпринимателей, по словам Анны Лаевской, вынимать деньги из бизнеса и инвестировать в недвижимость сегодня в условиях нестабильности экономики предприниматели не готовы. 

“Обычно они используют часть накопленных средств, если хотят инвестировать в жилье как актив или приобрести вариант для личного использования”, – уточняет она.

По данным эксперта, активно используется механизм рассрочки: “К примеру, у нас есть сразу пять разных программ от 1 года до 5 лет с возможностью скорректировать размер первого взноса, график платежей так, чтобы человеку было удобно и по силам платить. Наши банки-партнеры “Укргазбанк” и “Глобус Банк” предлагают весьма выгодные условия ипотечного кредитования с низкими процентными ставками меньше 7% на первые 3-5 лет кредитования, что очень удобно, – информирует Анна Лаевская. – Кроме того, оба с 1 марта подписали договор с Фондом развития предпринимательства в рамках государственной программы “Доступная ипотека 7%”. Срок кредита будет 20 лет, ставка фиксирована, а первоначальный взнос должен быть не меньше 15% личных средств”. 

“Учитывая существующие финансовые инструменты, а именно рассрочку от застройщика, если в семье 2 работающих человека, у них есть возможность совместно накопить на первый взнос и комфортно выплачивать квартиру в рассрочку”, – поясняет пресс-служба Cityconsult Development.

При этом, по наблюдениям Владимира Даниленко, коммерческого директора SAGA Development, инвесторы (вкладывающие с целью заработать) стали принимать решение о покупке  быстрее из-за риска повышения цены. Если не купить сейчас, через месяц придется покупать существенно дороже. Эксперт прогнозирует эволюцию спроса в сторону качественных проектов, девелоперы которых предлагают своим клиентам не просто квадратные метры, а комфортные места для жизни, стоимость которых будет расти во времени. Эта тенденция коснется всех категорий клиентов – и покупающих для себя, и инвестирующих для получения прибыли.

Читайте: О двух концах: когда и как в Украине снизятся риски инвестирования в новострои

КиевVласть

Татьяна Шульга

Теги: мнение, купить квартиру в Киеве, киевгорстрой, недвижимость, интергал-буд, DIM GROUP, perfect group, saga development, Cityconsult Development, рынок жилья, инвестиция, stolitsa group, потребитель

понедельник, 29 ноября 2021 г.
20:45
Планові відключення електроенергії в Київській області 30 листопада 2021 року (повний список населених пунктів)
20:26
На Софийской площади в центре столицы начался монтаж новогоднего городка (фото)
20:04
В Киеве перекрыт международный канал поставки сырья для изготовления кокаина
19:45
Киевские медучреждения получили вакцину от COVID-19
19:26
Власти столичного региона добавят денег на “Здоровье Киевщины”
19:20
В Киеве на строительной площадке из-за обвала грунта погиб рабочий
19:03
С 3 по 5 декабря в Киеве можно будет сдать опасные отходы (список)
18:45
За выходные в Киеве выявили 184 нарушения карантинных мер субъектами хозяйствования
18:30
О сервисе #READYDIM рассказали на конференции DOM.RIA
18:26
Заболеваемость гриппом и ОРВИ в Киеве продолжила снижение
18:05
“Киевводоканал” прекратил работу своего Центра обслуживания потребителей на Чоколовском бульваре
17:43
Киевлян предупредили о порывах ветра завтра, 30 ноября
17:23
СБУ раскрыла схему “решения” земельных вопросов в Киевской области
17:17
Смерть Омельченко - тяжелая потеря не только для киевлян, но и для всей Украины, – Трубицын
17:02
Петиция о фразе “на средства налогоплательщиков” на информационных материалах об использовании бюджетных средств ожидает ответа Зеленского
16:45
Зоозащитники готовятся митинговать под офисом Генпрокурора из-за очередного оправдания судом догхантера Святогора
Календарь событий
Обещания и реальность: как столичные власти “защищают” Пущу-Водицу от строительных планов Дмитрия Андриевского
29 ноября 2021 г. 11:00
Обещания и реальность: как столичные власти “защищают” Пущу-Водицу от строительных планов Дмитрия Андриевского
В столице продолжаются скандалы вокруг планов по застройке участка площадью почти 21 га по ул. Лесозащитной, 17 (Пуща-Водица, Оболонский район). Летом 2021 года городское руководство аннулировало арендатору этой земли – ЧП “Продмарт” – карточку на нарушение благоустройства и пообещало отобрать у него участок, чтобы  не допустить строительства в лесу. Но, похоже, реальные планы столичных властей с их обещаниями расходятся. Запрет на нарушение благоустройства был оформлен так, что застройщику не составило труда оспорить его в суде. В то же время, проект решения Киевсовета о разрыве договора аренды земли никак не дойдет до рассмотрения депутатами. Вместо этого, замглавы КГГА Петр Оленич (на коллаже справа) оперативно подготовил проект решения горсовета о продлении договора аренды спорного участка.