Рынок недвижимости самоочищается: морально устаревшие жилые комплексы теряют покупателя, - Александр Насиковский
Как изменился и продолжает меняться рынок жилья, какие жилые комплексы приходят на смену “человейникам”, что ожидать покупателям квартир в новостройках, – в интервью с управляющим партнером группы компаний DIM Александром Насиковским.
КиевVласть: Девелоперы ощутили серьезное влияние пандемии на свой бизнес. Что изменилось у группы компаний DIM – в работе компании, бизнес-стратегии?
Александр Насиковский: Минувший год для кого-то однозначно стал мясорубкой, а для нас – еще одним знаковым рубежом. Не зря ведь все говорят о 2020-м с позиции переосмысления и анализа бизнес-процессов и девелоперской стратегии.
Благодаря грамотному подходу к организации работы, пониманию своего клиента и продукта, который мы создаем, отсутствию полумер и неготовности идти на компромиссы по качеству, группа компаний DIM пережила жесткий карантин без малейших потерь. Мы активно продолжали работы на своих площадках, ничуть не сбавляя темпы строительства, разрабатывали новые концепции жилых проектов на перспективу и старались использовать возможность отточить все бизнес-процессы, еще больше укрепить взаимоотношения с партнерами, поставщиками, подрядчиками.
Нам не приходилось бежать в хвосте за уходящем поездом, напротив мы задавали тренды: одними из первых зафиксировали курс доллара в своих проектах, когда он скакнул сразу на 30% в обменниках весной в жесткий карантин, предложили клиенту выгодные условия рассрочки и дисконты. Кроме того, в прошлом году мы активно разрабатывали интерактивный сервис по подбору и заказу готовых квартир с ремонтом #ReadyDIM, который как раз запускается в 2021 году.
KV: Как-то в одном из интервью несколько лет назад вы отметили, что миссия группы компаний DIM – воплощать то, о чем мечтают украинские семьи. Изменились ли их мечты сейчас – чего хотят люди? И как будут в связи с этим меняться ваши проекты?
Александр Насиковский: Изменились не только желания, но и понимание ценности, которую покупатель ищет в жилых комплексах. Люди по-прежнему мечтают о комфортном, уютном жилье, которое будет полностью отражать их внутренний мир. Это во многом вопрос грамотного архитектурного проекта, разнообразия планировочных решений и квартирографии. Сегодня, после длительной самоизоляции, пользуются спросом эргономичные, продуманные и функциональные планировки без лишних квадратных метров, обязательно с большой кухней, отдельными зонами для отдыха, приема гостей, работы, а также лаунж-пространством на балконе, лоджии или террасе.
Но теперь к мыслям о личном пространстве прибавилось желание получить среду для жизни, которая будет отвечать стремлениям, планам, ожиданиям о комфорте и благоустроенности. Все чаще покупатель выбирает проект, который может ему предложить несколько жизненных сценариев, основанных на правильном пространственном планировании и зонировании территории, должном уровне безопасности, наличии мультифункциональной инфраструктуры социально-бытовых, коммерческих объектах и сервисе. На первый план выходит персонализация выбора: еще на этапе предпроектной работы нужно изучить спрос, понять, кто твой будущий покупатель, что он ждет от комплекса и как опередить его запрос даже не в нынешнем момента, а на будущее.
Важным фактором при выборе становится также экологичность жизненной среды. И это не только наличие зеленых зон поблизости, но и вопрос чистоты воды, качества вентиляционных и других инженерных систем. В каждом нашем ЖК мы заботимся и о качестве воды, и о вопросах вентиляции, противопожарной безопасности, применяя современные инновационные решения и технологии.
Например, в кранах каждой квартире в ЖК “Автограф” течет артезианская вода из подземного горизонта юрского периода. Мы установили качественные наносные фильтры итальянских и немецких производителей, которые позволяют обеспечить бесперебойное водоснабжение. Или взять ЖК А136: здесь у нас будет вентиляция с системой очистки воздуха и рекуперации, также система дополнительной очистки воды.
Подобные детали определяют экологичность и безопасность для здоровья и жизни человека в мегаполисе, поэтому пренебрегать ими в современном жилом строительстве просто неправильно.
KV: Сейчас девелоперы декларируют целый ряд изменений в концепциях ЖК, вызванных пандемией. Насколько это реализуемо? Компании какого уровня смогут оперативно отреагировать на изменившиеся условия? Какие нужны ресурсы – финансовые, интеллектуальные?
Александр Насиковский: Уверен, что людям необходима новая жизненная среда, которая начинается в их квартире и продолжается в мельчайших деталях архитектурного проекта, пространственного зонирования двора, благоустройства и ландшафтного дизайна территории, реализации концепций коммерческой инфраструктуры и так далее.
Стремительно меняются поведенческие модели, которые были нормой еще пару лет назад, растет значимость технологических решений и цифровых ноу-хау в девелопменте. Бесконтактный доступ, многоуровневая система безопасности, онлайн-общение с консьерж-сервисом и управляющей компанией, “умная” инженерия уже здесь и сейчас меняют рынок девелопмента.
Прятать голову в песок и делать вид, что ничего не происходит и люди по-прежнему приобретают голые квадраты, – это все равно, что выдать сотрудникам лопаты и рыть самим себе яму.
Будущее рынка, как мне кажется, за дружественными городу комплексами-”интровертами”, которые внутри себя содержат все необходимое и при этом не оторваны от города как в метафорическом, так и в буквальном плане.
Именно поэтому группа компаний DIM – адепты модели осознанного девелопмента. Мы не подстраиваемся под спрос, не переобуваемся на ходу, а продолжаем проектировать и воплощать в жизнь концептуальное, наполненное новыми смыслами пространство для жизни, которое отличается в зависимости от локации, формата, целевой аудитории. У всех ЖК под нашим брендом была, есть и будет своя айдентика, функциональность и предназначение.
KV: Последнее время наблюдается любопытная тенденция – на фоне кризиса у некоторых проектов продажи очень успешны, но многие чувствуют себя совсем неважно. Чем объяснить такой “феномен”?
Александр Насиковский: Серьезные проблемы со спросом обычно там, где нет попадания в ожидания покупателей, неправильная финансовая модель, низкая динамика строительства и другие проблемы у застройщика.
Дело в том, что платежеспособный спрос на рынке ограничен из-за достаточно сложной экономической ситуации в стране, поэтому у нас сейчас не просто борьба за покупателя, а настоящее сражение концепций и форматов, что однозначно позитивно отражается на предложении. Рынок недвижимости сейчас самоочищается: морально устаревшие, неликвидные комплексы теряют покупателя, простаивают, иногда устраивают ценовой демпинг, но даже это их не спасает.
Потому что покупатель ищет осмысленную, концептуальную, наполненную жизненную среду с прогулочными, рекреационными зонами и разнообразной инфраструктурой, а не бетонную глыбу с окнами на клочке земли со скудными потугами благоустройства.
Люди готовы платить осознанно больше за ценность, которая сопоставима с их жизненным сценарием, стремлениями и желаниями, поэтому мы видим и разницу в цене, и в динамике продажей комплексов на рынке.
Нет проблем со спросом там, где качественно продумана философия жизненной среды и архитектурно-планировочных решений, все в порядке с разрешительной документацией и динамикой строительства на площадке.
Флагманский загородный проект бизнес-класса клубного уровня от группы компаний DIM– ЖК Park Lake City
KV: Какова сегодня структура покупателей, кто инвестирует в жилые проекты и с какой целью?
Александр Насиковский: Отслеживая наши внутренние данные и общаясь с коллегами, могу с уверенностью сказать, что в структуре спроса вырос процент инвестиционных сделок. В зависимости от проекта, локации и сегмента эта категория увеличилась на 10-30%. В остальном же все как всегда: однокомнатные чаще всего покупают для себя как первое жилье или с целью последующей сдачи в аренду, двухкомнатные и трехкомнатные чаще берут, чтобы улучшить жилищные условия, расшириться или, инвестировав на старте, заработать на разнице в цене квадрата, перепродав под сдачу дома в эксплуатацию.
Люди рассматривают недвижимость в ликвидных новостройках как альтернативу банковским вкладам, ставки по которым стремительно снижаются в гривнах месяц к месяцу – сейчас это в среднем около 8% годовых в госбанках, а в долларах проценты вообще близки к нулю.
В то время как в комфорт-сегменте годовая доходность будет 12-15% в долларах – за цикл строительства можно смело рассчитывать на 25-35%, а в бизнес-сегменте этот показатель еще выше 5-15% в среднем. Это при самом сдержанном сценарии, прошу заметить. Причем человеку не нужно платить 19,5% налогов, как в случае с депозитами.
В наших проектах стабилен спрос и на коммерческую недвижимость, так как благодаря продуманной концепции и наполнению, правильному распределению трафика и человеческих потоков, архитектурным решениям для помещений свободного целевого назначения и качественному инженерному оснащению это отличный вариант и под себя, и для арендного бизнеса.
KV: Какие основные проблемы сегодня больше всего мешают развитию рынка?
Александр Насиковский: Рынок недвижимости – сложная система взаимодействия частного бизнеса, органов власти и общественности, которая внимательно следит, как развивается город, меняется его облик, совершенствуется жилая, социально-бытовая, рекреационная среда.
Очень важно, чтобы в этой системе были четкие, понятные и прозрачные правила, взаимное уважение стейкхолдеров и открытость во всем. Мы уже видим, как законодательные нормы в градостроительстве меняют и модернизируют, а отрасль активно уходит в цифру, что во многом облегчает и процесс получения разрешительной документации, и контроль за строительным сектором. Принцип единого окна, изменения в устаревших ГСН, реформирование ГАСИ, создание действенного механизма защиты инвесторов – очень важные стратегические решения, которые меняют рынок к лучшему.
Мне кажется, искать оправдание личным неудачам во вне – это признак популизма и сотрясание воздуха. Я – человек бизнеса, стратегии и действия. Важно найти точку приложения своей экспертизы, понять потребности покупателя и создать востребованный продукт. Затем выстроить правильно все процессы внутри компании и сосредоточиться на главном – создании и реализации жилых комплексов, которые учитывая принципу нового урбанизма, нацелены на комфортную и безопасную среду для жизни и меняют облик Киева.
KV: Как повлияет готовящийся закон о защите инвесторов на рынок жилья? Бизнес уже нашел как ряд проблем, так и позитивных пунктов. Но проблем больше.
Александр Насиковский: Законопроект №5091 о защите прав инвесторов зарегистрирован в Верховной Раде, и процессе обсуждений и доработки еще многое может измениться, конечно. Но общий посыл, как по мне, выбран правильно.
Как показывает многолетняя практика и 150 проблемных объектов, 70 из которых приходится на Киев, вопрос защиты инвесторов в жилищную недвижимость назрел не вчера.
Поэтому я считаю абсолютно обоснованным предложенное в законопроекте решение регистрировать право собственности на объект строительства и его части (квартиры) по принципу "единого окна". Гарантийная доля строительства в жилом комплексе тоже вполне разумный шаг, но здесь важно найти баланс с процентом таких квартир, чтобы потом их можно было без особых проблем продать, ведь цена на старте и в конце цикла девелопмента отличается. Нужно понимать, насколько украинцы сегодня готовы будут выкупать этот гарантийный объем, когда дом достроен и сдан.
KV: Как девелоперской компании обеспечить устойчивость своего бизнеса?
Александр Насиковский: Нет никакого волшебства, лишь слаженная работа профессионалов своего дела, которые искренне любят клиента, понимают его желания и потребности и создают продукт, который полностью их учитывает, раскрывает и дополняет. Чтобы выжить в современном VUCA-мире (Volatility (изменчивость, отсутствие стабильности), Uncertainty (неопределенность), Complexity (запутанность, сложность), Ambiguity (неясность, неоднозначность) – KV), который пришел на смену устойчивой и стабильной системе SPOD-мира (Steady (устойчивый), Predictable (предсказуемый), Ordinary (простой), Definite (определенный) – KV), важно создавать ценность современного жилого пространства, быть клиентоориентированным, проектировать дружественную и соразмерную человеку архитектуру и дизайн, повышенный уровень комфорта и безопасности.
KV: Что в планах группы компаний DIM?
Александр Насиковский: У нас есть несколько концептуальных задумок, которые готовимся представить рынку. Сейчас активно продумываем их с точки зрения функции и пространства, закладываем ценность в концептуальные, архитектурные решения, изучаем спрос и поведенческие модели горожан.
У нас есть несколько больших комплексных проектов, которые на данный момент в активной фазе и будут еще реализовывать несколько лет. Например, флагманский загородный проект бизнес-класса клубного уровня ЖК Park Lake City не ограничивается лишь первой очередью.
Это 60 га территории, где благодаря неразрывной сети связи коммерческой, рекреационной, досуговой, детской, спортивной, развлекательной, бытовой инфраструктуры создается полноценный город, которые объединяет всех жителей. При этом комфортная удаленность от Киева и транспортная доступность решает вопрос быстрой связи с мегаполисом.
KV: Есть ли у вас big dream?
Александр Насиковский: Наша главная цель – не мериться количеством типовых коробок и количеством квадратных метров, а создавать и развивать качественную среду, которая генерирует определенный образ жизни, предлагать покупателю решения, основанные на глубоком понимании его целей, желаний и стремлений в настоящем и будущем. Могу с гордостью за команду сказать, что команда группы компаний DIM всегда и во всем делает так, чтобы наращивать и развивать социальные связи и комьюнити в своих ЖК, чтобы прогрессивных, энергичных, активных людей, которые знают чего хотят от жизни, по-хорошему горят идеей и воплощают в жизнь становилось больше.
