Инвестиции в жилье: ждать ли сверхдоходов?
Доходность инвестиций в столичную недвижимость в минувшем году достигала 40%. В нынешнем ситуация изменилась. Рост цен, угроза полномасштабной войны сказались не лучшим образом на инвестиционном сегменте рынка жилья, а прогнозируемый доход снизился. Сколько можно будет заработать в этом году, какие проекты выбирать и каких остерегаться, – узнавала КиевVласть.
Инвестиции-2021: “вкусная” доходность
В 2021 покупка квартир в новостройка для перепродажи была одним из топовых инструментов инвестирования в Украине.
“Прошлый год был рекордным с точки зрения роста стоимости недвижимости. Те, кто инвестировал в покупку квадратных метров весной прошлого года, сумели приумножить свои вложения на 40% и более. А если учитывать дальнейший рост цены на объект по мере завершения его строительства, то эта сумма может достигнуть 70%-80% и даже 100%”, – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”.
Стабильный прирост инвестиционной активности, по данным директора по продажам группы компаний DIM Русланы Грабко, наблюдался в течение первых восьми месяцев прошлого года.
“В общей структуре спроса число инвесторов достигло 40% по рынку, – уточняет она. – Однако за тем последовал закономерный спад активности, связанный, в том числе с психологическим микроклиматом из-за экономической и геополитической нестабильности”.
Конечно, доходность инвестиций в недвижимость варьируется в зависимости от сценария инвестирования (перепродажа до ввода или после ввода), класса недвижимости, специфики отдельно взятого объекта.
В M4U еще в 2020 году проводили исследование, на основании которого сделали инвестиционный рейтинг новостроек Киева. А в январе 2022 года сверили показатели декабря 2020 года с показателями начала 2022-го.
Николай Коцюруба, Head of Research & Development в M4U, рассказывает:
“В случае перепродажи инвестиционного объекта после ввода в эксплуатацию, самыми прибыльными оказались объекты эконом-класса, их доходность составила 58%. Однако такие же объекты, в которые инвестируют сейчас, смогут обеспечить доход на уровне 25-27%. Инвесторы в объекты комфорт класса, которые вышли из сделки в 2021 году, заработали на них 36-38%, в бизнес классе – 23-24%”.
К концу 2021-го целая серия факторов сказались не лучшим образом на инвестиционной активности украинцев-покупателей новостроек. Помимо роста цен (к которым тоже нужно было “привыкнуть”), угроза полномасштабной войны заметно сократила объем инвестиций. Плюс – традиционно “тихий” январь сказался на объеме сделок.
На инвестиционную ситуацию влияют еще ряд важных факторов. Анатолий Топал, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины, отмечает:
“Рынок вечно находиться в стадии роста не может. И уже с октября 2021 года наблюдаем снижение количества спекулятивных сделок (спекулятивных – в хорошем смысле этого слова). Плюс ко всему рынок начал приближаться к верхней границе покупательской возможности. Снизу продолжают давить: рост цен на материалы, хотя уже и не такой, какой был летом; рост стоимости квалифицированной рабочей силы, энергоносителей и т.д. Так же никуда не делась коррупционная составляющая и реальный беспредел с подключением к сетям. В конце 2021 года преподнесли налоговый закон 5600 (с ростом налогообложения сделок с недвижимостью) и начали активно разгонять истерику с возможным конфликтом на границах”.
Все это, по наблюдениям эксперта, привело к ситуации, когда потенциальный инвестор начал осторожничать и некоторые перешли в стадию “ожидаем либо заморозки цен, либо даже снижения”.
Но пока девелоперы не прогнозируют снижения цен, правда, и не поднимают.
“Хотя у дальнейшего роста стоимости недвижимости есть объективные причины (повышение цен на стройматериалы и энергоносители, инфляция) многие девелоперы не торопятся вносить изменения в прайсы в сторону их поднятия, – говорит Анна Лаевская. – Более того, ввиду снизившегося объема сделок очень многие застройщики, наоборот, привлекают покупателей в отделы продаж различными скидками и специальными предложениями. Например, до 15 февраля действуют акции на приобретение квартир во многих наших проектах. Это и дополнительные скидки, и улучшенные условия рассрочки, как в ЖК “Парковые озера”, где мы предоставляем возможность выплатить квартиру без удорожания”.
Прогноз по доходности
На ближайшее время прогнозировать прибыль, аналогичную 2021 году, специалисты не берутся.
“В 2021 цена за год на новостройки выросла в среднем на 26%, а некоторые объекты показали рост в 50% и более. На фоне январского роста доллара и негативного информационного поля, связанного с возможным вторжением, прогнозировать аналогичный рост будет слишком рискованно, – уточняет Ольга Соловей, основатель СЕО отраслевого объединения девелоперов Ureclub. - К тому же, данные инфляции за прошлый год показывают сокращение потребительских возможностей”.
Если говорить о рынке в целом и о средних показателях, то рост в 15% будет очень хорошим результатом, – прогнозирует эксперт, уточняя, что все же на рынке есть ряд проектов, которые смогут показать и выше доходность.
“Стоит обратить внимание на комплексную и качественную застройку от компаний с положительной репутацией”, – рекомендует Ольга Соловей.
По данным Николая Коцюрубы, для тех, кто инвестирует сейчас, доходность прогнозируемо составят 16-17% в комфортклассе и 11-12% бизнесклассе”, – рассказывает Николай Коцюруба.
“Это связано со стремительным ростом цен на недвижимость в 2020-2021 годах. В этом году мы прогнозируем снижение темпов роста, следовательно, заработать столько же, как в 2020-2021, не получится”, – уточняет он.
В дальнейшем на 2022 год команда M4U, по данным Николая Коцюрубы, оценивает доходность от инвестиций в недвижимость комфорт класса – в 14-16%, бизнес класса – 8-12%. В классе премиум доходность будет на уровне 6-9%. Независимо от класса, большую прибыль обеспечивает перепродажа после ввода в эксплуатацию.
Эксперт отмечает, что самым прибыльным остается эконом класс, где прогнозируемая доходность составит 25-30% в зависимости от сценария инвестирования.
“Но высокая доходность всегда сопряжена с повышенными рисками. В объектах экономкласса такой риск – модель работы от оборота с минимальной маржой для девелопера. Это может привести к тому, что себестоимость строительства превысит цену реализации, что, при критическом количестве таких объектов в портфеле девелопера, грозит задержками или остановкой строительства”, – предупреждает инвесторов Николай Коцюруба.
На доходность влияет рост цен в течение предыдущих 2 лет и нежелание девелоперов компенсировать риски на старте строительства низкой ценой. По расчетам M4U, девелоперы уже переходят от конкуренции ценой к конкуренции рисковостью (т.е., преимуществом будет не низкая цена при высоких рисках, а низкие риски независимо от цены). Учитывая ставки по депозитам, недвижимость все равно останется популярным рыночным инструментом.
Более оптимистичны прогнозы Русланы Грабко – в целом инвестору в жилую недвижимость можно рассчитывать на 25-30% годовых в категории комфорт+ в ликвидных форматах, а процент доходности в бизнес-сегменте перешагнет рубеж в 30%.
“Это прогнозируемая усредненная доходность касается, в первую очередь, сдержанного сценария роста средней стоимости цены на уровне до 20% по итогу года, если подтвердится более умеренный рост цен на сырьевые товары и энергоносители, чем было в 2021 году”, – уточняет эксперт.
Впрочем, Руслана Грабко не исключает, что с учетом инфляционных ожиданий, а также роста себестоимости строительства под воздействием удорожания строительных материалов и квалифицированной рабочей силы годовая доходность может быть несколько выше. В отдельных проектах за счет концентрации платежеспособного покупательского интереса и более высокой строительной динамики в комфорт+ сегменте вполне может быть от 30% годовых и выше, в бизнес-сегменте — от 35% и выше.
Важным моментом в сложившейся ситуации, по словам Алексея Коваля, руководителя проектов Perfect Group, является качественная оценка предложения инвестором.
“Исходя из его целей и толерантности к риску. Например, если выбрать новый ЖК от одного из застройщиков-лидеров, в котором будет продуманная концепция и высокий потенциал, вложиться на старте первой очереди – есть высокие шансы получить хороший возврат на собственные инвестиции”, – уточняет эксперт.
Вложения в успешные проекты, с хорошим потенциалом роста, по мнению Анатолия Топала, действительно могут дать в этом году 20-25% дохода.
“Правда, при увеличении рисков инвестирования, – предупреждает эксперт. – Уже не первый год идет раздел спроса. Мотивированный и платежеспособный спрос все больше уходит в проекты, где реализуется политика девелопера “полный набор сервисов, полная инфраструктура, благоустройство, единый социально-материальный состав жителей, безопасность”.
Цена, как отмечает Анатолий Топал, – не на первом, и даже не на втором месте. Объекты в таких комплексах в ближайшие 5 лет будут в высоком спросе для конечного покупателя, независимо от стадии строительства. И инвестиция на старте продаж или пресейле реально может принести 20 – 25% годовых и больше. Также привлекательным остается рынок коттеджной застройки в пригороде в сегментах комфорт+ и бизнес.
Несмотря на некоторое снижение доходности от инвестиций в квадратные метры, в Украине недвижимость остается очень привлекательным инструментом.
“Даже сейчас прогноз на заработок при перепродаже объекта в конце строительства составляет 30-40% от суммы изначальных вложений”, – уточняет Анна Лаевская. Она также отмечает, что по-прежнему наиболее выгодными остаются объекты в классе комфорт и бизнес. В зависимости от наполнения проекта (его концепции, архитектурных решений, качества материалов, уровня отделки МОП и т.д.) будет расти спрос, а как следствие – цена.
Конечно, девелоперы считают, что только стабилизируется геополитическая ситуация – отложенный спрос на недвижимость начнет конвертироваться в реальные сделки, а цены снова поползут вверх.
Сейчас, как отмечают эксперты, приходит время очень пристального выбора проектов, условий инвестирования и более серьезного анализа всех исходных данных.
“Конкретная сумма доходности будет зависеть от времени входа инвестора, размеров квартиры, которую он приобретает, класса ЖК и бренда застройщика, – говорит Алексей Коваль. – Например, если кто-то вкладывает деньги в дом уже после ввода в эксплуатацию, очевидно, у такого инвестора не получится серьезно заработать в краткосрочной перспективе. С другой стороны, некоторые новые проекты могут показывать рост стоимости квадратного метра на 50-70% за несколько лет”.
Но инвестор должен принять на себя больше рисков, чтобы получить высокую доходность.
Анна Лаевская также полагает, что ситуация может улучшиться благодаря ипотеке:
“Весной нас ожидает повторное чтение законопроекта №5655 – одного из основных документов, регламентирующих изменения во всей строительной отрасли. Как утверждает Елена Шуляк, последующим этапом реформы станет законодательное закрепление защиты прав инвесторов. Речь идет о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. Т.е. квартиры, которые находятся на этапе строительства, смогут стать предметом ипотеки. Это безусловно подстегнет ипотечный рынок. Кроме того, весной будет запущена новая государственная программа льготной ипотеки под 5%, которую не так давно анонсировал Президент. Все это в совокупности может оживить ипотечное кредитование. А доступная ипотека для значительного числа граждан станет стимулом для удорожания жилой недвижимости”.
Впрочем, крупным частным инвесторам придется подумать над изменением стратегии выхода из инвестиций. Помимо уже принятых законом 5600 новых правил налогообложения сделок с недвижимостью, законопроект №5655 может оказать влияние на сделки по переуступке. Но это – тема отдельного аналитического материала.
Во что инвестировать?
Инвесторам, сосредоточенным на инвестициях с целью перепродажи, эксперты рекомендуют обратить внимание на другие варианты.
“С точки зрения инвесторов, для которых недвижимость в фокусе, на рынке появляются ряд новых концептуальных проектов, которые могут показывать доходность выше благодаря своей финансовой модели арендного жилья, которая сразу заложена в концепцию. Это формат коливингов и апартаментов, – рассматривает иные форматы жилый проектов Ольга Соловей. – Тут важно обратить внимание не только на сам проект и его локацию, но и на наличие профессиональной управляющей компании”.
Преимущество таких проектов в том, что инвесторам не нужно самостоятельно заниматься ремонтом и сдачей в аренду.
Если говорить о “традиционных” ЖК, то здесь, как рекомендует Руслана Грабко, стоит обратить внимание, в первую очередь, на проекты с продуманной до мельчайших деталей концепцией, развитой инфраструктурой в составе комплекса и наличием рекреационного потенциала, то есть форматы миниполиса, концепции live-work-play з урбан-парками на территории и по соседству.
“Например, в комплексе комфорт+ сегмента ЖК Lucky Land, который призван стать новым центром притяжения микрорайона со своей школой, садиками, разнообразными коммерческими объектами на территории, закрытыми дворами, прогулочными улочками и близостью с ТРЦ Lavina Mall и более 100 га леса, за 2021 средняя цена выросла на 40%”, – уточняет она.
Также, по данным директора по продажам группы компаний DIM, хорошую доходность обеспечат нишевые концептуальные комплексы с микс-форматом жилья, которые предлагают разнообразную линейку выбора — и традиционные квартиры, и планировки с двориками, просторными террасами, таунхаусами, пентхаусами в клубном формате (к примеру, как в ЖК Park Lake City).
“Лучшим свидетельством высоко доходного потенциала этого проекта станут цифры, – говорит Руслана Грабко. – В 2021 цена квадрата здесь выросла на 56%, в 2020 – на 31%”.
При выборе объекта для инвестиций обязательно стоит оценить наличие микс-формата функций — социальной, коммерческой, досуговой, спортивной, рекреационной, а также пространственное зонирование, наличие зон для комфортного взаимодействия и пребывания жителей с разными интересами, изучить квартирографию проекта.
“Чем больше выбор планировочных решений, тем лучше, – говорит она. – Но речь не о типовых зеркальных вариантах, а о разной эргономике решений. Это могут быть и студии, и европланировки, и классические квартиры, и пентхаусы на верхних этажах, и варианты с различными террасами, и квартиры свободной планировки. Чем более персонализированный вариант предлагает комплекс, тем лучше”. Самыми ходовыми метражами остаются лоты от 54-50 кв. м до 75 кв. м, хотя и на большие лоты с отменными видовыми характеристиками и улучшенной планировкой (наличием функциональной террасы, большого процента остекления, кухни-гостиной и рабочей зоны) покупатель не заставит себя ждать. Главное, чтобы комплекс и сам лот отражал максимально желаемые сценарии жизни для него.
Помимо жилой недвижимости, которая стабильно привлекает внимание инвесторов, в DIM наблюдают заметное увеличение спроса на коммерческие объекты в составе ЖК: доля вложений в коммерцию в составе жилого комплекса за минувший год выросла на 15%, а в 2022 году этот показатель имеет все шансы увеличиться вдвое.
Причин интереса к коммерции сразу несколько: во-первых, растущая себестоимость тянет вверх стоимость квадратного метра, позволяя заработать на росте цене, затем, рост интереса со стороны частного бизнеса к локациям со стабильно высоким показателем трафика, целевой аудиторией, которая нуждается в инфраструктуре у дома, а третья причина — высокая годовая доходность от аренды.
“Вложения в коммерческую недвижимость в составе ликвидных ЖК могут приносить до 15% годовых в валюте. При этом инвестор остается собственником ликвидного лота (при условии, что выбран правильный комплекс, позиционирование, само помещение), которое со временем только растет в цене”, – рассказывает Руслана Грабко.
В целом сейчас девелоперы скорее оптимистично смотрят в будущее инвестиционного рынка в сегменте жилья.
“Объем инвестиционных сделок оказался стабильным во время пандемии. Для большинства людей в Украине недвижимость – это единственный способ сохранить накопленные деньги, – говорит Алексей Коваль. – Даже в случае полноценного открытия фондового рынка, в самом оптимистичном сценарии пройдет как минимум 5-10 лет, пока у нас разрешат продавать достаточное количество акций, чтобы можно было собрать сбалансированный портфель, а грамотность населения позволить рисковать крупными суммами. Плюс всегда будет оставаться вопрос – ты купил акции, которые формально находятся у брокера за границей, и фирма может обанкротится. Она находится вне юрисдикции украинских законов, а потому гарантии клиентам минимальны. Насколько спокойно люди будут вкладывать десятки или даже сотни тысяч долларов в такие активы? Ведь условный риск не закончится в момент сдачи дома в эксплуатацию, как это работает с новой недвижимостью, а будет накапливаться весь период инвестиций – десятки лет”.
Анатолий Топал предполагает, что уже в марте-апреле рынок должен выйти из состояния нестабильности, вызванного ситуацией с угрозой вторжения и экономических волнений. Плюс, по его мнению, все говорит о том, что Ковид идет к обычной эпидемии, и будут сняты многие ограничения. Положительно, считает эксперт, может сказаться на инвестиционной динамике фактор “запугивания” – включение тотального контроля за расходами населения (инсайдеры называют сентябрь месяцем, когда начнется тотальная слежка за всеми расходами и покупками выше 5000 гривен). Все это приведет к тому, что многие постараются успеть вложить средства до сентября. И есть надежда, что большая часть этих денег придет в рынок недвижимости.
Читайте: Доходное место: паркоместа в столичных ЖК могут приносить инвесторам до 11% годовых
