Доходное место: паркоместа в столичных ЖК могут приносить инвесторам до 11% годовых
Рост цен на паркинги в новых ЖК последние годы составляет 10-15%. Паркоместо – недешевое удовольствие, но при этом во многих ЖК повышение стоимости не только не сократило покупки, а есть даже дефицит. Более того, паркинги, как и квартиры, начинают привлекать инвесторов – они становятся инструментом заработка. Как это работает – узнавала КиевVласть.
Как стало известно KV, в Киеве в 2015-м году было зарегистрировано около 600 тыс. автомобилей, а в 2021-м – более 1 млн. И такой прирост повлек за собой увеличение спроса на парковочные места.
Но еще недавно жители новостроек не торопились покупать паркоместа в паркингах – это недешевое удовольствие. Да и возможность бесплатно парковать авто возле дома на гостевой парковке, а то и вовсе на тротуаре – старая добрая “традиция” украинцев.
Но в последние несколько лет девелоперы отметили интересную тенденцию – паркоместа в подземных паркингах многих ЖК не просто хорошо продавались, местами был дефицит.
И некоторую долю в этих сделках заняли инвесторы. Покупали для перепродажи. И есть уже случаи сдачи в аренду.
В августе 2018 года издание 3m2 опубликовало материал о стоимости паркомест. В ЖК Chicago Central House паркинг семейного формата на две машины площадью 30 кв. м стоил $95 000. Сейчас на OLX есть объявление о продаже семейного машиноместа (к продаже предлагаются два отдельных машиноместа площадью 14 кв. м и 12,5 кв. м) стоимостью $60 000 каждое, т.е. в сумме – $120 000. За 3 года +$25 000.
В ЖК Alter Ego паркоместо площадью 9,30 кв. м на первом этаже паркинга стоило за 423 120 грн ($15 084 по курсу августа 2018 – 28,05 по данным Minfin), место на втором этаже чуть большей площади — 10,07 кв. м – стоило в 433 010 грн. ($15 437). Сейчас на OLX парковка (2 лота по 11 кв. м , продаются вместе) в этом ЖК выставлена за $2500/кв. м. – $ 27 500 за одно место.
Как рос спрос?
“Рост спроса на паркоместа – общий тренд – отмечает Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”. – По мере того, как усугубляется проблема с парковкой в Киеве, растет и популярность мест для хранения авто в новых жилых комплексах. Наши – не исключение. Инвесторы активно интересуются и покупают паркоместа”, – рассказывает она.
В проектах одного из самых популярных застройщиков – KAN Development – в прошлом году, по данным пресс-службы компании, спрос на паркинги вырос на 25-30%.
По данным Русланы Грабко, директора по продажам группы компаний DIM, спрос на паркинги по всем жилым комплексам вырос в среднем на 30%,
По опыту Татьяны Живонос, маркетинг менеджера Stolitsa Group, паркоместа на крытых многоуровневых паркингах раскупаются также активно, как и сами квадратные метры жилья.
“Среди покупателей недвижимости на жилмассиве “Варшавский”, также как и в других ЖК от Stolitsa Group, порядка 80% семей владеют авто. Логично, что эти авто нуждаются в организованных обустроенных парковках. И довольно большой процент владельцев авто приобретает и паркоместо в паркинге возле своего дома”, – говорит эксперт, резюмируя, что рост спроса на квартиры влечет за собой рост спроса на паркоместа в паркингах.
Сергей Левцов, генеральный директор Edelburg Development, приводит в пример ЖК Edelweiss House: машиноместа в паркинге в жилом комплексе бизнес-класса востребованы всегда.
“По данным нашего отдела продаж, все, кто проинвестировал в 1-комнатную квартиру, покупает одно машиноместо. Те, кто приобрел 2-, 3-комнатную квартиру – покупают сразу или в ближайшие полгода по два машиноместа, – рассказывает топ-менеджер. – В первую очередь, это связано с тем, что люди привыкли к комфорту, для них важна сохранность автомобиля и своя безопасность в том числе. Спустится в 6-уровневый паркинг нашего ЖК можно на лифте с этажа своей квартиры”.
Сергей Левцов отмечает и рост спроса на покупку машиномест в ЖК комфорт-класса, где не предусмотрены паркоместа на территории двора – это связано с тем, что количество автомобилей на столичных дорогах постоянно растет, дорожное движение становится все более интенсивным. Появляются новые дорожные разметки (велодорожки, полосы общественного транспорта), устанавливают сферы и делиниаторы, что делает невозможным запарковать автомобиль вдоль дороги.
“В 2021-м году наблюдалось повышение спроса на недвижимость в целом и на паркинги в частности. В городе (особенно в центре) вопрос паркинга становится все более актуальным”, – рассказывает Руслана Грабко.
Правда, повышение спроса не случилось одномоментно. Стабильно, по информации эксперта, число желающих увеличивается в год примерно на 10-12%, так как стоимости машино-места обычно весомая (дает о себе знать дорогая земля, затраты девелопера на строительство подземного паркинга, его конструктивные особенности и прочее).
“Однако в 2021 году прирост фактически увеличился в 2-4 раза в зависимости от района”, – подытоживает она.
Впрочем, Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК Киевгорстрой”, отмечает, что пока ажиотажного спроса на парковки нет.
“20% наших клиентов покупают паркинг сразу, вместе с квартирой, 30-40% покупателей приобретают машиноместо в течение строительства, оставшиеся свободные паркинги продаются со временем, иногда несколько лет. Причина в целом понятна, цена паркинга достаточно высокая, поскольку высокая себестоимость. Это и монолитные работы, коммуникации, мощные стены опоры, вхождение в землю, геология участка. Себестоимость квадратного метра паркинга равна себестоимости квадратного метра жилья, а это не всегда по карману покупателю”, – поясняет специалист.
С чем девелоперы связывают рост спроса. В KAN Development отмечают, что киевляне становятся более осознанными к собственным нуждам и требовательными к их удовлетворению. Поэтому все больше людей покупают паркинги, не рассчитывая на случайную парковку.
“В жилых комплексах KAN Development давно стало нормой покупать паркинг вместе с квартирой, тем самым формировать комфортные зоны внутри комплекса: без стихийных парковок и нагромождения машин”, – рассказывают о своих покупателях в пресс-службе девелопера.
Но есть и нюансы. Не каждый жилой комплекс интересен с точки зрения покупки “для себя” или инвестиционных вкладов в парковки.
“Иметь квартиру и паркинг в одном доме – это удобно, но собственный паркинг при перепродаже квартиры не всегда приоритет. Например, если покупатель не имеет машины и не планирует иметь в дальнейшем, то реализовать в последующем отдельно паркинг в доме, где нет квартиры, бывает сложно. Поэтому можно сколько угодно поднимать тему, что застройщики не строят паркинги и улицы забиты машинами, но если разобраться, то проблема глубже и значительно шире”, – детализирует Татьяна Маркова.
Впрочем, парковки в ЖК бизнес-класса в центре сегодня уже востребованы. Зачастую, там машиноместа сдаются в аренду, а у собственника может быть во владении 3-5 таких парковок. С точки зрения управления таким объектом парковки тоже выгоднее квартир – не нужно “заморачиваться” ремонтом, мебелью и прочими бытовыми коммуникациями с арендатором.
Источник: ЛУН, данные – 22 ноября 2021 г.
В ноябре 2021 ЛУН провел рейтинг “ТОП-30 ЖК, где легче всего запарковать авто. Рейтинг выстроен по количеству паркомест на квартиру. И только у первой 10-ки на квартиру приходится 1+ паркоместо. Обратите внимание, что многие объекты – как раз в локациях с востребованными паркоместами. Собственно, и сами проекты востребованы как у инвесторов, так и покупателей “для себя”. Поэтому аккуратно прогнозировать актуальность паркингов в этих ЖК вполне допустимо.
Инвестиционный потенциал
“В 2021 году в Киеве показатель автомобилизации превысил 400 авто на 1000 жителей. В связи с этим нужно учитывать, что именно наличие парковки сейчас в приоритете у инвесторов, которые, возможно, даже готовы пожертвовать другими удобствами, – говорят в пресс-службе девелопера “Альянс Новобуд”. – Мы проектируем наземные и подземные парковки во всех ЖК”.
Девелопер отмечает, что паркинги действительно могут стать одними из достаточно перспективных инструментов инвестирования.
В KAN Development отмечают, что спрос на паркинги сохраняется в больших жилых комплексах. Следовательно такие инвестиции становятся все более популярными среди горожан.
“Покупка трех машиномест – достойная альтернатива покупке одной квартиры: меньше порог входа, меньше простоев, меньше забот”, – уточняет пресс-служба девелопера.
“Паркинг как инвестиция вариант интересный и потенциально выгодный, т.к. в основном срок окупаемости такого инвестпроекта короче, чем у жилых площадей”, – считает Руслана Грабко, в профессиональном опыте которой – крупные сделки с инвесторами как Украины, так и зарубежными.
Эксперт приводит пример: срок окупаемости квартиры (покупка с последующей сдачей в аренду) – 10-11 лет. По паркингу можно добиться сокращению этого срока до 7 лет, что является очень привлекательным вариантом.
“Но дело в том, что почти все серьезные застройщики продают паркинги только жильцам, т.е. для того, чтобы купить паркинг, вам следует сначала приобрести квартиру в данном проекте, – уточняет специалист. – С каждым годом конкуренция среди застройщиков растет. Вместе с ней растет и культура продаж. Застройщики стараются создать максимально комфортные условия для проживания жильцов. Паркинги инвесторам “со стороны” не продаются, поэтому рассматривать такой вариант в качестве системного не стоит”.
Информацию эксперта касательно ужесточения политики продаж паркингов в ряде ЖК подтверждает стратегия Edelburg Development:
“В Edelweiss House, как и в других наших жилых комплексах, приобрести машиноместо, одно или несколько, может исключительно инвестор, купивший квартиру. Естественно, он сможет продать/сдать его в аренду жителю комплекса, но не соседних домов, так как из паркинга можно выйти, воспользовавшись лифтом на свой этаж или в лобби. Поэтому на примере наших жилых комплексов это не может быть инструментом инвестирования”, – уточняет Сергей Левцов.
Если же говорить о дополнительной инвестиции резидентам, то в некоторых сегментах и форматах он жизнеспособен и показывает неплохую годовую динамику. В комплексных проектах в комфорт-классе и сегменте комфорт+ до 40% покупателей с автомобилями предпочитают иметь машино-место в собственности, при том, что реальное количество автомобилистов в несколько раз больше. Часто у семьи не один, а два автомобиля.
“Остальные же выбирают для себя парковку на улице, которая “не резиновая”, а также аренду. И вот сегмент аренды паркомест в составе жилого комплекса в последние пару лет показывает устойчивую восходящую динамику: киевляне готовы ежемесячно платить за то, чтобы машина была в тепле, под наблюдением и, что называется, под боком”, – продолжает Руслана Грабко.
По ее расчетам, в зависимости от стоимости паркоместа в ЖК годовая доходность может быть в среднем 7-11% при средней стоимости в $150-250/мес.
Видит в ряде случаев смысл инвестировать в парковки и Анна Лаевская – на старте продаж парковок цены, как правило, ниже.
“Но спрогнозировать динамику роста стоимости паркомест в комплексе довольно сложно, – предостерегает она. – Как и сложно приобрести паркоместо, не покупая квартиру в проекте. Например, в наших ЖК мы не продаем парковки инвесторам “с улицы”, отдавая предпочтение тем покупателям, кто уже приобрел квартиру”.
Бывает и так, что покупатели приобретают сразу несколько парковочных мест, разумеется, с целью заработка от перепродажи или аренды. Доходность от аренды весьма высокая и может стать альтернативой покупки небольшой квартиры с этой же целью.
“Что примечательно, в отличие от приобретения жилых квадратных метров в случае с покупкой места на паркинге от инвестора не требуются дополнительные вложения на ремонт. Да и порог входа в такую инвестицию ниже”, – говорит Анна Лаевская.
Отмечает привлекательность инвестиций в парковку с целью сдачи в аренду, особенно в Киеве, и Татьяна Маркова.
“Не многие это еще поняли. Например, у нас есть “пакетные” покупатели, которые на старте продаж приобретают сразу, скажем, 10 машиномест, и в последующем сдают их. Зачастую это люди с хорошим опытом в недвижимости, которые разбираются в ценах и спросе и используют пассивный заработок, не прилагая особых усилий. В паркинге, в отличие от квартиры, не нужно делать ремонт, как только объект введен, вы уже можете получать прибыль 3-5 тысяч гривен с одного машиноместа или перепродать его дороже, если в этом доме наблюдается дефицит мест в паркинге”.
Да, в “Киевгорстрое” понимают, что часто на решение купить паркинг влияет довольно высокая цена, поэтому своим клиентам, которые хотят, но не готовы купить паркинг сразу, компания предлагает покупку в рассрочку, 10% первый взнос, остальные платежи распределяем на год, и тогда человеку легче приобрести место для своей машины.
Впрочем, решение о покупке для перепродажи или для сдачи в аренду все больше будет зависеть от особенностей конкретного ЖК. Может быть и так, считает Татьяна Живонос, что покупка инвесторами паркомест для последующей перепродажи возможна с большей вероятностью, чем для сдачи в аренду.
“Ведь окупаемость инвестиций составит более 10 лет. И если у инвестора есть возможность вложить эти деньги в приобретение недвижимости, пусть даже в рассрочку, то вряд ли он остановит свой выбор на паркоместах с долгим сроком окупаемости”.
Цены будут расти
Рост цен на паркинги наблюдался на протяжении всего 2021-го года – аналогично с ростом цен на недвижимость в целом. Руслана Грабко связывает это, в первую очередь, с растущей себестоимостью строительства, которая за год увеличилась в среднем до 40%, а в отдельных случаях и выше. Наземные парковки “съедают” много пространства, поэтому девелоперы уходят в сегмент многоуровневых наземных или подземных паркингов. А это также требует затрат на строительные материалы, рабочую силу, технику, горюче-смазочные материалы.
“60% стоимости недвижимости составляет цена стройматериалов. Плюс к этому, в течение года в четыре раза подорожали электроэнергия и газ для предприятий, расходы на них также занимают значительную часть. Высокая инфляция не обошла украинскую гривну и внесла свою лепту. Все эти факторы и “способствовали” росту цен на недвижимость”, – поясняет Татьяна Маркова.
“В 2021-м мы наблюдали в среднем увеличение стоимости паркингов на 12-15% по рынку. В 2022-м году цены на паркинги также продолжат расти, – прогнозирует Руслана Грабко. – Динамика скорее всего будет не такая высокая, как в прошлом году, но восходящий тренд сохранится”.
Пресс-служба KAN Development отмечает ежегодный рост цена на паркинги в среднем на 15-20%.
Рост цен на паркинги также зависит от роста стоимости квадратного метра в конкретном ЖК, а также от среднерыночных цен на паркинги, – уточняет Татьяна Живонос. По ее данным, за последний год цена паркоместа немного повысилась, что в свою очередь связано и с себестоимостью строительства, и с меняющейся рыночной ситуацией.
“Так, если в 2020 году паркоместо в среднем стоило $8000-10 000, – рассказывает маркетинг менеджер Stolitsa Group, – то в конце 2021 средняя цена варьировалась в пределах $12 000-13 000”.
В Edelburg Development в 2021-м пересматривали повышение стоимости паркингов один раз – это было больше связано со стадией готовности комплекса.
“Например, в ЖК Wellspring в Вишневом мы продаем машиноместа в рассрочку без первого взноса и это хорошо работает”, – делится Сергей Левцов.
В проектах “Интергал-Буд” цены росли неравномерно.
“Стабильно высоким спросом пользуются паркоместа в ЖК “Нивки Парк”, ЖК SKY AVENUE, ЖК “Парковые озера”. В последнем цена на старте продаж (сентябрь 2021 года) составляла менее $23 000, а по состоянию на конец января 2022 года – превышает $30 000. Средняя стоимость паркоместа в наших проектах – порядка $27 000”, – рассказывает она.
Итак, парковки могут стать востребованным инструментом пассивного заработка. Но, вероятно, с некоторыми ограничениями – не в каждом ЖК можно будет купить их “со стороны” (но зато инвестор в квартире может приобрести доход буквально в шаговой доступности). И обязательно следует учитывать при инвестировании потенциал ЖК с точки зрения востребованности у будущих арендаторов или покупателей.
Читайте: Откуда не ждали: рост аренды земли под жилую застройку поднимет цены на жилье в Киеве
