Генеральный директор Edelburg Development Сергей Кучер: “Покупатели дорогой недвижимости заняли выжидательную позицию”
Через два с небольшим месяца строительный рынок Киева войдет в новую для себя эру. С какими проектами отрасль встретит 20-е годы XXI века, чем будут удивлять и удерживать покупателя девелоперы и насколько комфортно будет жить рынку в откорректированных законодателями реалиях, в интервью изданию КиевVласть рассказал генеральный директор Edelburg Development Сергей Кучер.
KV: Какие ключевые тренды вы можете выделить на первичном рынке недвижимости за последние год-два? Интересуют как ценовые тенденции, так и тенденции, связанные с наполнением жилых комплексов различными опциями.
Сергей Кучер (С.К.:)Если быть объективным, на сегодняшний день предложение превышает спрос в любом ценовом сегменте. Сейчас время покупателя и именно он диктует условия, заставляя девелоперов “быть в тонусе” и предлагать качественный и интересный продукт. Что касается трендов, на первичном рынке недвижимости просто квадратные метры в типовом проекте больше никому не нужны. На первом месте для покупателя – комфортное проживание, необычные архитектурные и концептуальные решения проекта, а также его внутренняя инфраструктура, где есть все необходимое для жизни в современном ритме. Чем больше фишек, тем лучше. Естественно, жилье бизнес-класса отличается, в первую очередь, локацией, качеством строительных материалов и отделки. Но это не означает, что в “комфорте” жилье будет хуже.
KV: Как изменились цены на первичном рынке с начала 2019 года? В каких классах жилья изменения были наиболее ощутимыми, и как на ценовую ситуацию повлияло укрепление гривны по отношению к доллару?
С.К.: Последние год-полтора девелоперы пытались всячески удерживать стоимость квадратного метра, но ее рост был неизбежным. За этот период времени неоднократно повышались цены на электроэнергию, топливо и строительные материалы, также продолжается массовый отток рабочей силы за границу. Все вместе отразилось на себестоимости квадратного метра. Потенциальные покупатели недвижимости в бизнес-классе заняли выжидательную позицию, наблюдая за происходящим в стране. Возможно, ждут спрогнозированный Кабмином курс 28,2 грн. за доллар. Что касается “комфорта”, здесь движение более активное, но и инвестиции совсем другие.
KV: Есть ли разница в динамике цен между Киевом, пригородами и миллионниками? В каких городах/регионах стоимость жилья растет быстрее всего, и с чем это связано?
С.К.: Лидирует Киев и пригород во всех вышеперечисленных вопросах. Парадоксально, но за чертой города есть объекты, стоимость квадратного метра в которых не меньше, чем в новостройках в центральных районах города. Но это, скорее, единичные случаи. По-прежнему активно застраиваются сателлиты Киева во всех направлениях. Цена, возможность приобретения в рассрочку от застройщика, комплексная малоэтажная застройка с садиками и другими объектами инфраструктуры, делают такие объекты привлекательными и доступными. К тому же, не у всех есть потребность выезжать в город ежедневно. В нашем портфеле уже есть такой проект. Скоро объявим о старте продаж ЖК WELLSPRING в Вишневом. Здесь же, в городе, в тестовом режиме мы запустили ТРЦ CHERRY MALL. Его присутствие в разы улучшит инфраструктуру города благодаря якорным арендаторам – фитнес-клубу с бассейнами и кинотеатру.
KV: Что можно прогнозировать по динамике цен до конца года и на первую половину 2020 года?
С.К.: Не думаю, что цена существенно изменится до конца этого года. А вот что будет в 2020-м в свете последних событий рынка, посмотрим.
KV: Можно ли говорить о том, что в Киеве есть тенденция к сокращению темпов застройки? В частности из-за того, что город насыщен жилыми комплексами, и количество свободных участков под строительство сокращается. И это, в свою очередь, приводит к увеличению темпов строительства в пригородах столицы.
С.К.: Не совсем так. Есть интересные проекты, и есть еще перспективные площадки для освоения. Другой вопрос, что город перестает выдерживать такую нагрузку и трафик. Катастрофически не хватает мостов, удобных транспортных развязок, паркингов. Поэтому многие покупатели делают свой выбор в пользу пригорода – ритм жизни поспокойнее, другая плотность застройки и свежий воздух. У девелоперов там высокая конкуренция, поэтому нужно выделяться, предлагать качественный продукт.
KV: Как меняется формат самих ЖК? Очевидно, что большинство застройщков больше склоняются к тому, чтобы строить не отдельно стоящие дома, а целые микрорайоны. Чем объясняется подобная тенденция?
С.К.: Строить микрорайоны – это когда позволяет земельный участок. А если он небольшой, то при грамотном проектировании на пятне застройки может быть функциональный жилой комплекс, состоящий из нескольких секций. Наши Edelweiss House и Edeldorf расположены на многоуровневых стилобатах, внутри которых – паркинги, кладовые, коммерческая недвижимость. На кровле стилобата – закрытый двор с детскими площадками, прогулочными аллеями и местами для отдыха. Что касается форматов, они уже определены. “Город в городе” работает как в ЖК на 450 квартир, так и в многосекционных комплексах. Необходимо все, что сделает жизнь комфортной – функциональные планировочные решения, развитая внутренняя инфраструктура и другие сервисы, которые может предоставить управляющая компания будущему жителю.
KV: Что меняется в плане энергоэффективности ЖК? Какие опции энергосбережения и энергонезависимости уже являются “стандартом” на сегодня, а какие могут появиться в ближайшем будущем (например, проектирование “теплых” фасадов или “зеленые” технологии)?
С.К.: Прогресс не стоит на месте. Технологии и инновации уже неотъемлемые составляющие современного проекта. В наших строящихся объектах мы используем системы вентилируемых навесных фасадов вместе с энергосберегающими окнами – это позволит уменьшить теплопотери в холодное время года и не “перегревать” дом в жару. Также мы строим котельные каскадного типа и не будем зависеть от города. Температура подачи тепла будет регулироваться в зависимости от температуры воздуха благодаря фасадным датчикам. Будем и дальше оставаться в тренде и применять эффективные технологии в будущих проектах.
KV: Какие ключевые отличия между характеристиками жилых комплексов в экономе, комфорте и бизнесе? И есть ли тенденция “перехода” некоторых опций из более дорогих жилых комплексов в более бюджетные?
С.К.: Класс жилья можно определить по проекту, планировочным решениям, местам общего пользования, качеству строительных материалов, отделке, применению современных технологий, например, системе Smart House, высоте потолков и т.д. Чем выше все эти показатели, тем выше класс жилья. В комфорт-классе вполне могут быть позаимствованы и успешно реализованы какие-то идеи из “бизнеса”. Например, террасы, панорамное остекление, планировки с гардеробными, так как необходимо выделяться среди конкурентов в том же пригороде.
KV: Поддерживаете ли вы отмену паевого взноса (законопроект №1059). Мнения по этому вопросу разделились. Кто-то считает, что эти деньги все равно уходили не по назначению, а кто-то говорит, что ликвидация таких взносов ухудшит ситуацию с развитием инфраструктуры населенных пунктов?
С.К.: И первое, и второе мнение имеет право быть. Все зависит от дальнейшего принятия ряда законов в этом направлении. Многие также считают, что отмена паевого взноса повлечет снижение стоимости квартиры и увеличит темпы строительства, но изменение законодательства на это повлиять не может. Будем надеяться, что с отменой №1015 исчезнет коррупционная составляющая.
KV: Пару дней назад КГГА обнародовала список незаконных строек, в котором более 100 объектов. Как вы считаете, что стало причиной появления такого количества незаконных строек, и как бороться с подобным явлением?
С.К.: Действительно, на рынке достаточное количество объектов, которые продолжают строительство и продажи с существенными нарушениями той или иной разрешительной документации. Хорошо, что регулярно публикуются такие обзоры, необходимо предостерегать покупателей от сотрудничества с недобросовестными застройщиками. На мой взгляд, в списке есть стройки, где незаконность преувеличена – есть нарушения, которые можно устранить и повторно пройти комиссию. Ну а причина появления таких объектов – присутствие коррупционной составляющей, наглость и жадность некоторых представителей профильных государственных служб.
KV: Как вообще можно повысить защиту инвесторов в Украине? Чтобы риск ввязаться в долгострой был минимальным? Например, как в Западной Европе, обязывать застройщиков депонировать определенную сумму средств на банковском счету, чтобы она выполняла роль своеобразной гарантии для инвесторов.
С.К.: Покупка на этапе котлована, а иногда и на этапе финишной отделки готовой коробки здания – это рисковая инвестиция. По моему мнению, есть единственный надежный метод повысить защиту покупателя, но метод достаточно радикальный – запрет на продажу недвижимости до ввода в эксплуатацию. Этот метод поможет предотвратить появление обманутых инвесторов, пострадавших покупателей недостроев и регулярно публикуемых перечней незаконных строек. Но пока в Украине не появятся банковские кредиты с вменяемыми процентными ставками, позволяющими вести бизнес, а не попадать в банковскую кабалу, этот способ просто не реализуем. Поэтому большинство компаний-застройщиков продолжают вести строительство за деньги покупателей, а они, в свою очередь, рисковать.
KV: Расскажите о компании Edelburg Development. Какая стратегия развития? В каких нишах планируете закрепляться? Какие проекты, помимо тех, что уже строятся, появятся в портфолио застройщика?
С.К.: Мы тщательно прорабатываем развитие компании, как системного застройщика. Поэтому в нашем портфеле проектов есть объекты жилой и коммерческой недвижимости. Наши первые проекты под брендом Edelburg Development – комплексы бизнес-класса. По сути, локации площадок автоматически определили класс будущих ЖК. Но мы никогда не были ограничены рамками – для каждого участка свой проект в зависимости от его перспективы. На сегодняшний день у нас в разработке несколько проектов комфорт-класса, один из которых в Вишневом, я уже говорил об этом. Второй – на Виноградоре, а третий – на левом берегу. Также на финишной прямой работы по двум проектам в Подольском районе, где мы будем реализовывать бизнес-центры. Сейчас, как никогда, для них сформировались благоприятные условия развития – делаем ставки на IT-рынок, так как он демонстрирует ежегодный рост на 25%.
