“Альтернатива дешевої іпотеки “єОселя” від девелопера не має обмежень і працюватиме швидше”, — комерційна директорка “Інтергал-Буд” Лаєвська
Наприкінці жовтня один з провідних гравців будівельного ринку, компанія “Інтергал-Буд”, оголосив про старт альтернативної іпотечної програми з державним “Ощадбанком”. Програмою передбачено придбання житла під 7% річних, а щомісячний кредитний платіж дорівнює середній вартості оренди однокімнатної квартири у Києві. Очікується, що ця ініційована бізнесом іпотека стане альтернативою “єОселі” для тих людей, хто не підпадає під критерії держпрограми. Гравці ринку передбачають, що подібних спільних програм у девелоперів та банків з часом стане більше. Що стало передумовою цьому та хто і за яких умов зможе узяти посильний кредит на купівлю квартир в столиці, KВ розповіла комерційна директорка “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська.
KВ: Як ви зрозуміли, що у Києві необхідна альтернатива “єОселі” та який цьому передував процес?
Анна Лаєвська: Ми бачимо у країні дуже великий попит саме на іпотеку. Велика кількість людей наразі потребує житла. В деяких воно пошкоджене, в деяких зовсім зруйноване, декому необхідно покращити умови, або придбати житло для дітей.
В Україні ще до війни існувала чимала проблема недоступності житла для всіх верств. Лише 2-3% населення могли дозволити собі взяти нове житло, — за рівнем доходів і можливістю оплачувати розтермінування від забудовників. Тому для нас очевидно, що наявність 20-річної іпотеки відкриває можливість дуже суттєво розширити аудиторію і забезпечити тих, хто критично потребує житла, дати можливість покращення чи розширення житлових умов для тих, хто взагалі ніколи не розглядав питання купівлі квартир.
KВ: Державна програма “єОселя” не покриває наявний попит?
Анна Лаєвська: Якщо взяти пільгові категорії, то тут попит лише частково задовольняється за допомогою програми “єОселя”. Вона не справляється з напливом заявок. Так, на сьогодні вже було прийнято більш ніж 50 тисяч заявок, з них фактичних кредитів видано всього 4 тисячі. З цих 4-х тисяч угод лише 35 — стосується квартир в новобудовах.
Також треба узяти до уваги, що у програми “єОселя”, яка, безумовно, може стати драйвером економіки, є обмеження. Ці обмеження відсікають частину аудиторії. Зокрема, від позичальника вимагається відсутність оформленого на нього власного житла, є в програмі верхня межа ціни квадратного метра, обмеженість щодо площі, залежно від кількості членів родини. Успішній реалізації програми також завадило обмежене фінансування на початку її реалізації та довгий період акредитації первинного ринку. І останнє: період розгляду заявок “єОселя” є досить тривалим: це зазвичай 3-4 місяці. Тож саме пропускна спроможність програми наразі не забезпечує попит.
Ми зрозуміли, що необхідною є альтернативна комерційна програма “єОселі”, доступна для будь-якої людини, незалежно від того, чи є у позичальника нерухомість у власності. Також ця програма не має спиратися на якісь граничні показники і зобов’язана працювати швидше.
Спільною іпотечною програмою “Інтергал-Буд” та “Ощадбанку” ми зможемо закрити потреби тих людей, хто не підпадає під умови держави.
KВ: Розкажіть детальніше про переваги та особливості спільної іпотечної програми “Інтергал-Буд” та “Ощадбанку”.
Анна Лаєвська: Ключова перевага цієї програми у тому, що щомісячний іпотечний платіж, який виплачуватиме протягом 20 років позичальник, дорівнює середній вартості оренди квартири у Києві. Ті самі 15-18 тисяч гривень, які людина сплачуватиме за однокімнатне житло у столиці.
Також програма має трирічний пільговий період зі ставкою 7%, потім ставка змінюється на 19%.
Ми також плануємо у подальшому працювати над виробленням ще більш вигідної ставки на залишковий період кредитування.
KВ: Чи є в цієї програми переваги перед розтермінуванням від забудовника?
Анна Лаєвська: Перше, це — відсутність валютних ризиків. Розрахунок відбувається в гривні, тому клієнт у будь-якому випадку застрахований від валютних коливань. Також це, як я вже говорила — розмір щомісячних виплат. Родина з зарплатами у 20-25 тисяч гривень, у якій заробляють двоє, зможе сплачувати іпотеку за двокімнатну квартиру у Києві. Для них це буде посильно. Якщо вищий рівень доходу, можна претендувати на більшу площу.
Ми в “Інтергал-Буд” хочемо частково переключити потік покупців з “єОселі” на цю партнерську програму, бо зараз певна частина покупців розчарована держіпотекою через те, що не підійшла під умови програми “єОселя”, або обрали непідходящий об’єкт.
Коли ми розробляли програму, то звернули увагу на те, що “єОселя” пропонує для широкого загалу пільгові 7%. Але потім виявилось, що ці умови діють не для всіх. Тож ми звернулися до банку з пропозицією стартувати програму, яка буде рівнятись на “єОселю” за пільговою ставкою на певний період, але мати лояльніші умови. Ми підрахували, на який термін можемо дати пільгові умови й що можемо запропонувати ринку. Так, ми прийшли до пільгових 3-х років під 7% і подальші 19%. Можливо, щодо процентної ставки після трьох років виплат пізніше будуть ще покращені умови, у бік її зменшення.
KВ: Чому вашим партнером за цією програмою став саме “Ощадбанк”?
Анна Лаєвська: Це — найбільший державний банк. Він є надійним, ми співпрацюємо вже багато років з “Ощадом”. Тому для себе прийняли таке стратегічне рішення.
Читайте: Чи є альтернатива державній програмі “єОселя”?
KВ: Ви згадали, що деякі умови спільної іпотечної програми “Інтергал-Буд” та “Ощадбанку” можуть бути розширені. Що саме це буде?
Анна Лаєвська: Зараз в нас акредитовані лише готові об’єкти, житлові комплекси “Інтергал-Буд”. Однак ми плануємо акредитувати й будинки, що будуються. Це дасть можливість покупцям вибирати приміщення за ще більш приємною вартістю.
Також плануємо розширити й перелік банків, з якими ініціюватимемо спільні іпотечні програми. Адже банки проявляють дуже велику ініціативу у цьому питанні і готові кредитувати великих, надійних забудовників. Дуже привабливим моментом “єОселі” є постійна ставка у 7% на весь період кредитування. Однак варто наголосити, що програмою передбачено: така умова діятиме, доки в держави будуть гроші на компенсацію. Тому, ми вважаємо, що порівнюючи ризики та переваги, багато людей оберуть замість “єОселі” альтернативну програму.
KВ: Яка основна аудиторія нової іпотечної програми?
Анна Лаєвська: Основна цільова аудиторія іпотечних програм — це працездатні люди від 30-ти років, молоді родини, ті, хто хоче відокремитись від батьків, або яким необхідно більше місця для розширення родини. Друга хвиля попиту – це люди, що хочуть інвестувати в гривні і зберегти свої гроші від знецінення.
Військові, вчителі, науковці і лікарі продовжать за нашими прогнозами звертатися до “єОселі”, адже там вони мають пільгові умови кредитування. Якщо людина за певними чинниками не може претендувати на “єОселю”, тоді вже ми пропонуємо власні пільгові умови кредитування. Існує два варіанти з “Ощадбанком”: іпотека на 10 і на 20 років. Надалі з кожним новим банком ми розроблятимемо умови окремо. Будемо дивитись на показники на старті і коригувати умови за потребою. Плануємо орієнтуватись у подальшому розвиткові програм на реакцію ринку.
KВ: Скільки квартир, доступних для покупців за програмою, має “Інтергал-Буд”?
Анна Лаєвська: Якщо акредитувати все, що у нас будується, ми зможемо запропонувати понад 2500 квартир у Києві та області, ще понад 1000 квартир у Західному регіоні. На сьогоднішній момент за програмою можемо запропонувати 150-200 квартир у готових будинках. Вибір у готових будинках наразі мінімальний, багато готового житла продається по програмі “єОселя”. Тому саме зараз й проходить акредитація первинки. Я думаю, що перспектива цієї програми доволі хороша, в банків є надлишок ліквідності і вони готові працювати. Партнерські програми завжди оперативніші і у нашому випадку — лояльніші до клієнта.
KВ: Як Ви оцінюєте попит з боку українців на нове житло за іпотечними програмами? Загалом ці програми, сукупно з “єОселею”, здатні задовольнити потребу?
Анна Лаєвська: В населення попит величезний, квадратні метри потрібні як для проживання, так і для інвестицій, перепродажів, здачі в оренду, просто вкласти кошти. Попит може бути вищий, ніж до повномасштабної війни, разів у 3-4.
В Україні наразі зруйновано вже близько 40 мільйонів квадратних метрів нерухомості, переважна частина це — житло. Ті, хто втратив житло, часто приїжджають у столицю з інших регіонів. Наразі має стартувати видача сертифікатів за зруйноване житло, з певною грошовою компенсацією. Ми розраховуємо, що ці люди також є потенційними покупцями квартир за іпотечною програмою на первинному ринку. Бо, скоріш за все, захочуть придбати більш якісне і сучасне житло.
Якщо порівняти Київ з містами у країнах ЄС, наприклад, з Берліном, їхній ресурс продажів квартир на первинному ринку становить 40-50 тисяч квартир на рік. В Україні потенціал не менший, більше того, ми до війни мали один з найбільших ринків нерухомості в Європі.
Об’єм ринку новобудов в Києві складав біля 2-х мільярдів доларів на рік. Це приблизна сума, визначена експертами. Парадокс, але при цьому в нас ніколи не було доступної іпотеки, а вся Європа жила з іпотекою 0,5-1,5%. Тож упевнена, якщо ми стартуємо певний спектр програм з пільговими ставками, то кількість попиту і спроможності покупця зростатиме в рази. На сьогоднішній момент можливостей зробити доступну купівлю житла за наявності фінансових інструментів дійсно багато. Раніше квартири в новобудовах були доступними лише для обмеженого відсотка заможних людей, а зараз ми говоримо про доступність купівлі житла для кожного. Для вчителів, медиків і звичайних офісних працівників.
KВ: Яким ви бачите майбутнє будівельної галузі в Україні?
Анна Лаєвська: Ми впевнені, що як тільки закінчиться активна фаза бойових дій, в нас буде великий попит з боку іноземних інвесторів. Країна стала однією з найпривабливіших локацій для подальшого розвитку, незважаючи на усі руйнування і біль, з якими ми стикаємось. І це дуже добре для економіки. Будівництво – це одна з трьох топових сфер в Україні, що має потенціал у формуванні ВВП. Це завжди податки, робочі місця, стимулювання до розвитку інших галузей економіки через закупівлю українських матеріалів. Бо будівельники працюють з українською цеглою, українським бетоном, закуповують вікна в українського виробника. Хіба що ліфти і деякі декоративні елементи оздоблення везуть з-за кордону. Тож чим більше угод на ринку, тим більше стимулів для роботи для забудовника і тим більше розвитку іншим галузям і краще наповнений державний бюджет.
Тож відповідаючи на питання, який вплив мають на будівельну галузь і економіку вцілому іпотечні програми — державні, чи бізнес-ініціативи, зазначу: вони не тільки забезпечують базову житлову потребу, а й дають економіці великий поштовх. А крім цього, дають людям стимул повернутись додому. Адже людина, що втратила житло, скоріше скористається європейською іпотекою у 4%, якщо ми не запропонуємо альтернативи. Люди наші швидко пристосовуються, знаходять роботу, вчать мови і їх цінують за кордоном. Якщо нам потрібно їх повернути, а не втрачати людський потенціал, то власне житло може стати стимулом для повернення. Тому в цих програмах є стратегічний момент, ми маємо дати населенню можливість купувати житло, аби зберегти людський потенціал в країні.
KВ: Чи слід очікувати появи на ринку більше таких партнерських з банками іпотечних програм?
Анна Лаєвська: Гадаю, так. Вже діє партнерська програма забудовників із банком “Глобус”. “Інтергал-Буд” розглядає також співпрацю з іншими банками-партнерами. “Ощадбанк” також планує розширити коло партнерів-забудовників. Тенденція до започаткування таких іпотечних програм тільки на своєму початку, однак для ринку й економіки важливо, щоб це стало масовим явищем. Це потрібно нам усім.
KВ: Чому банк одразу не узяв в програму житло, що будується?
Анна Лаєвська: Ми зараз якраз завершуємо акредитацію таких об’єктів. Житло, що будується, має більше юридичних питань і бюрократичних процедур для погодження, але ми вже на завершальному етапі цього процесу.
KВ: Як відбуватиметься процес оформлення іпотеки в компанії?
Анна Лаєвська: Є два можливих варіанти: якщо покупець приходить до банку, то банк пропонує йому варіанти з переліку доступних приміщень. Якщо покупець приходить до нас у відділ продажів, то ми пропонуємо приміщення, оформляємо заявку і відправляємо до банку, який ухвалює попереднє рішення.
KВ: Наскільки активно зараз йде співпраця Інтергал-буд з “єОселею”?
Анна Лаєвська: Ми завершуємо акредитацію у SkyBank, розпочали акредитацію житла, що будується, в “Укргазбанку”, та звершуємо цей процес в “Ощадбанку”. Тому, можна сказати, що у цьому напрямку робота також не зупиняється.
KВ: Чи не забирає покупців за іпотекою “єОселя” вторинний ринок житла?
Анна Лаєвська: Я вважаю, що ні, адже часто вторинка є дорожчою. Продавці рідко готові до торгу, або пропонують торг на 7-10% максимум. Забудовники ж можуть пропонувати програми лояльності, адже їм важливо мати обіг. Дешевші ж варіанти на вторинному ринку зазвичай зовсім інші за якістю пропозиції. Зараз є великий попит на нове житло, до того ж, у топі запитів готове житло з ремонтом від забудовника. Тому ми зараз збільшуємо обсяги замовлення ремонтів. Клієнти порівнюють варіанти і часто звертаються до первинки.
KВ: Чи бачите ви тенденцію, за якої передмістя буде перетягати на себе частину покупців нового житла з Києва?
Анна Лаєвська: Цей процес розпочався ще до війни, адже передмістя часто інфраструктурно дуже тісно пов’язане з Києвом, а от ціна квадратного метра там набагато приємніша. Менша поверховість, більша площа ЖК, більша насиченість інфраструктурними об’єктами. До прикладу, в нас є ЖК “Озерний Гай”, який ніколи не відставав за попитом на квартири від столичних об’єктів. Адже комплекс має велику територію, водойми, свіже повітря, спокійніше оточення. Часто це є перевагою для родин з дітьми, або які цінують спокійніший ритм життя.
Але треба розуміти, що на кожен об’єкт є свій покупець. Молодь без дітей надає перевагу квартирам у Києві, біля метро. Передмістя просто давало людям з меншим доходом також купувати житло, завдяки цій дельті цін між Києвом і передмістям. Тому я б не стала стверджувати, що воно саме “забирає” покупців столичного житла. Це — окремий сегмент ринку.
Цікаво, що нині передмістя так само в попиті через малоповерховість, але нерідко покупці оцінюють житло з точки зору “де прилітало, а де ні”. Вибір йде за іншими критеріями. У передмісті обирають конкретні локації, далекі від промислових зон, аеродромів та інших стратегічних об’єктів.
Забудовники зі свого боку намагаються зробити житло у передмісті на рівні зі столицею за питаннями інфраструктури та інженерних мереж. Так, для свого ЖК у Гатному ми побудували гілку каналізації та водопостачання з Києва, і ми перші, хто це зробив. Ми також підключили до водопостачання місцеву школу і лікарню, цей процес тривав дуже довго. Треба розвивати інженерію у бік передмістя, гадаю, з часом це має статися. І тоді Київ зіллється з передмістям, що може одразу підняти ціни на житло. Впевнена, що рано чи пізно деякі населені пункти включать у адміністративні межі Києва, зокрема Гатне, Чабани і Софіївську Борщагівку, завдяки чому підскочить ціна на нерухомість і обсяги будівництва. Об’єднання — це питання часу, особисто я не бачу інших виходів. Києву потрібен новий генплан, нові комунікації, розширення інфраструктури, транспортні розв'язки тощо.
Фото: Євген Лоюк
