Александр Дубров: “Ситуация со строительством в историческом центре Киева заведена в глухой тупик”
Состояние девелоперской отрасли - один из индикаторов экономического здоровья для любого города. Обстановку вокруг застроек в столице в последние годы бизнесмены склонны называть не иначе, как театром абсурда. Нападения титушек, активность строительных “шатал”, вымогательство и шантаж - неизменные спутники практически любого строительства. О том, что должны сделать власть и бизнес, дабы ситуация вошла в цивилизованное русло, рецептах сохранения исторического центра столицы и многом другом KV побеседовала с Александром Дубровым, председателем совета директоров инвестиционно-промышленной группы Keros.
KV: Александр Николаевич, расскажите о проблемах застройки центра Киева, с точки зрения девелопера. Есть ли путь, чтобы и исторические здания сохранить, и позволить городу развиваться?
Александр Дубров: Старый центр, Город Ярослава, сегодня постепенно приходит в упадок. Причин несколько. Первая - столичная власть не приветствует передачу домов на реконструкцию и реновацию частным инвесторам.
Любопытно, что в Европе сегодня не принято, чтобы центр реконструировался за деньги бюджета. Вместо этого приглашают инвесторов, которые вкладывают деньги в реставрацию, реновацию. Так строятся гостиницы, рестораны, места для туризма, которые делают инвестиции оправданными, создают поток людей, приносящих деньги. Это, в свою очередь, дает городу налоги и пополняет казну.
Один такой пример я наблюдал лично - мой приятель из Швейцарии Альфред Шлефтли купил здание бывшего мужского монастыря в ста километрах от Цюриха за 1 франк. Дом был им отреставрирован, полностью восстановлен, внутри он обустроил ресторан, шоу-рум предприятия и жилые помещения. Сегодня этот бывший монастырь - привлекательное место для туризма.
Подобным образом можно было бы действовать и в Киеве. К примеру, рядом с Софией Киевской, удивительным местом со своей особой атмосферой, куда стекаются паломники со всей страны, нет ни одной недорогой качественной гостиницы 3+. Мы в свое время вынашивали идею реконструкции дома архитектора Иосифа Зекцера, т.н. Комплекса Общества Скорой помощи, где как раз и могла разместиться такая гостиница. Стоимость апартаментов была бы по карману нашим путешественникам, а восстановленные небезызвестные ворота Заборовского, мы смогли бы увеличить поток туристов.
Второй вопрос, который также играет роль в том, что Старый город не выглядит настолько ухоженным, как в иных европейских столицах, - причиной чего является фактический запрет на реконструкцию и строительство, который был введен под давлением активистов. Через суд было принято решение, что город Ярослава - это территория, где расположена земля особой ценности, распоряжаться которой имеет право только Верховная Рада Украины.
Вместе с тем, в Раде просто не существует механизма для того, чтобы распорядиться таким подарком. Другими словами, если кто-либо хочет реконструировать, модернизировать здесь что-либо, то землеотвод он должен получить, обратившись в Верховную Раду. Такой процедуры у Рады попросту нет. Ситуация со строительством в историческом центре Киева заведена в глухой тупик. Все, что там делается, по большому счету, - это нарушение. Даже ремонты дорог.
Эту проблему создали для Киева на ровном месте, она тупиковая и не имеет простого выхода. Разве что, будет принят новый закон, который бы нивелировал уже существующие решения судов.
KV: Этот выход был выбран для сохранения историко-архитектурного наследия города, я так понимаю.
Александр Дубров: Исторические здания города надо либо реставрировать за бюджетные средства если они этого стоят, что бывает очень редко, либо вверять в руки частного инвестора, победившего на открытом и прозрачном тендере. К последнему городская власть должна выдвигать очень четкие требования.
Но на мой взгляд, для общины Киева есть еще один важный вопрос - необходимо ли нам то или иное старинное здание, если оно не сохраняет свой функционал, не является историческим памятником, не представляет архитектурной ценности и не может быть эксплуатируемым?
К примеру, в начале ХХ века, во времена столыпинского бума в Киеве (особенно это касается части города Ярослава, которая долгое время не застраивалась), строили очень дешевое жилье для сдачи в аренду. Это была так называемая Эпоха Подрядчика, когда возводили дешевые здания на скорую руку, без проекта , без архитектора, без изысков и с минимальным качеством. И вот вопрос - надо ли городу закрывать для себя возможность строить новое, сохраняя такое старое?
Мы почему- то ухватились за здания начала 20-го века, вероятно из-за архитетурного убожества времен советского застоя, когда архитекторы просто не имели возможности создавать, а главное - реализовать свои идеи, особенно в жилищном строительстве из-за полной его унификации.
Мы должны понимать, что памятники культуры создаются на протяжении всей деятельности человека, в том числе и сегодня. Задача каждого архитектора - стремиться каждым своим проектом создать памятник культуры, который будет олицетворять новейшие достижения техники, технологии и человеческой мысли на момент его создания. Задача главного архитектора и градосовета - отбрать из лучшего лучшее для строительства центре города и особенно в буферной зоне.
Согласно Венской конвенции 2005 года любой псевдоисторизм при застройке исторических центров городов не допускается, город - это музей под открытым небом, а Киев, как и другие европейские столицы, существует более тысячи лет и будет существовать еще не одну тысячу лет. И посетитель исторического центра Киева через тысячу лет должен четко понимать: это - София, она построена в 11-м веке, а это - дом Вербицкого, он построен в начале 20-го века, а этот дом построен в начале 21-го века, спутать их нельзя, это абсолютно разные эпохи и абсолютно разные достижения человеческой культуры.
Поэтому ярые противники стекла и бетона должны смириться с тем, что разные сооружения будут находиться рядом и мы еще не знаем, как будут выглядеть и из чего будут построены дома в 22-м веке. Может, из какого-нибудь графена на трехмерном принтере отпечатаны. Это будет достижение человечества в 22 веке и оно будет стоять рядом с Софией. Но это точно будет не кирпичное здание а-ля 19-й век, которое никак не может быть достижением культуры будущего и настоящего.
KV: Если речь о старых кирпично-деревянных домах, остатки которых мы можем видеть, к примеру, на Крещатике, то для многих киевлян они формируют так называемый дух города.
Александр Дубров: В европейской практике принято, что решение о судьбе старинных деревянно-кирпичных домов, которые стоят заброшенными, принимается на уровне местного самоуправления. Но остановить время невозможно, старое умирает и приходит новое, это основной закон вселенной.
Конечно. мы должны сохранить все величайшие памятники истории и архитектуры, и человечество найдет как это сделать на многие тысячи лет. Но не все, а только величайшие, все остальное канет в реку времени и не надо этому препятствовать или пытаться остановить. Наша задача - сделать так, чтобы и в Киеве кроме Софии были созданы памятники, достойные сохранения на века, а не копировать творения наших славных предков. Что касается духа города, то он ведь, как и облик, тоже меняется. Был город Киев и его дух и 11 веке и в 17, и 20-м, и они были разными. Какой мы хотим сохранить, начало 20-го? Почему? Мы должны сохранять то, что нам нравится, и память о наших предках как можно дольше. Но не навсегда, ибо это будет означать остановить жизнь. Вы ведь знаете выражение: "Кто живет прошлым, тот не имеет будущего"? Оно универсально. Поэтому мы сами, наши представительские органы власти, должны решать эти вопросы, но как всегда, без фанатизма и перегибов в ту или иную сторону. Тем более, что сегодняшние достижения человечества в области информационных технологий позволяют сохранить нам абсолютно полную информацию обо всем, что нас интересует, а устройства виртуальной реальности дадут возможность в ближайшем будущем окунуться в любую среду, в том числе и в атмосферу того города и того времени, которое мы выберем.
KV: Знаете, у нас есть доверие к мэрии Антверпена, например. Но если решения, какой дом сносить, а какой нет, начнут принимать чудесные люди с Крещатика, 36, боюсь, есть шансы попасть в очень неприятную историю.
Александр Дубров: Самоуправление должно пройти определенные стадии развития. И заявленные процессы децентрализации так или иначе будут этому способствовать. Но закрытая возможность строительства и реконструкции в центре Киева точно приводит к тому, что город хиреет.
Заметьте, я не говорю, что все необходимо снести подчистую. В Киеве можно и нужно многое реставрировать и реконструировать. Но стоит больше ориентироваться на частного инвестора. И столичная власть должна просто обеспечивать проведение честного, прозрачного конкурса, выставлять перед инвестором четкие и не меняющиеся условия. К примеру, можно поставить требование оставить и реконструировать фасад дома, если он еще функционально пригоден. Ведь раньше архитекторы с целью удешевления проекта, создавали красивые фасады, экономя на тыльной стороне дома. Со временем внутренние дворики киевского центра сильно обветшали и зачастую выглядят достаточно удручающе, реставрировать их явно нецелесообразно.
Поймите, далеко не все девелоперы - враги собственному городу. Мы, к примеру, планируя возведение Fresco Sofia, приходили на территорию не просто так - застроить и бросить. У нас был план реконструкции всего квартала и ремонта всех зданий напротив по улице Гончара. Это был целый ряд последовательно реализуемых проектов ремонта почти всех зданий в нем, заполнение пустот, образовавшихся после санации квартала перед олимпийскими играми 1980 г., что позволило бы вернуться к замкнутой периметральной застройке, сложившейся там исторически и путем реконструкции получить Европейского образца квартал с прекрасными домами, архитектура каждого из которых имела бы свое лицо. Ведь в квартале расположено два знаменитых памятника архитектуры, дом Вербицкого и здание Общества Скорой помощи на Рейтарской, 22 архитектора Иосифа Зекцера, в котором, как я уже говорил, мы хотели разместить гостиницу. Причем, сегодня этот ветхий дом на Рейтарской все еще дожидается ремонта, хотя для многих он - не только одно из красивейших киевских зданий, выдержанных в духе флорентийского Ренессанса, но и дом с богатейшей историей, ведущей к одному из самых известных романов Михаила Булгакова.
Этот проект архитектора на самом деле небольшой плагиат, копия дома скорой помощи в Мадриде (Испания). Архитектор выдал эту идею за свою. По стечению обстоятельств Зекцер закончил свою жизнь именно в стенах этого “украденного” проекта. Напротив же больницы в доме на Рейтарской, 25, до своего переезда на Андреевский, жил Михаил Афанасьевич Булгаков. И он знал, что Зекцер погиб из-за того, что попал под трамвай на улице Воровского. Кто-то разлил подсолнечное масло на путях, Зекцер поскользнулся, и трамвай переехал его. Из-за большой потери крови в больнице архитектора не смогли спасти. Поговаривают, что именно эта история легла в основу одного из эпизодов мистического романа “Мастер и Маргарита”.
Но на самом деле в историческом центре города памятников архитектуры не так уж и много. Их совсем немного. Например в квартале, в котором строится Fresco Sofia, их только два - здание на Рейтарской, 24 и 22. Все остальное не имеет ценности.
Читайте: Ярош: “Надеюсь, что решение ЮНЕСКО поставило точку в рейдерской атаке на ЖК Fresco Sofia"
KV: Немного - это около пяти тысяч?
Александр Дубров: При советской власти таких памятников было около 900. Я расскажу веселую историю, своего рода байку, как их стало больше. Однажды один из известных в Киеве застройщиков, реконструируя квартал в центре города, хотел снести некое деревянное здание, памятник архитектуры. По данному вопросу он обратился к одному из столичных чиновников и тот назвал ему крайне большую цифру - 1 млн долларов. Застройщик сказал чиновнику, что эти деньги слишком велики, и пошел в Кабмин, решив там вопрос за существенно меньшую сумму без согласия местных органов власти.
Дом, как и положено, сносили глухой ночью, к утру его не стало. Наш чиновник жил в Печерском районе города, а ездил на работу на Подол. Утром, проезжая мимо стройки, он увидел развалины и сделал звонок застройщику. Мол, “Ты что там, вообще обалдел? Я тебя в тюрьму посажу за снос без разрешения”. А застройщик в ответ: “А мне твое разрешение уже не нужно”. Тогда чиновник поставил ультиматум: либо ты приносишь мне два “лимона”, либо я пишу в прокуратуру и посажу тебя сегодня, прямо сейчас.
Застройщик поехал на Бессарабский рынок, купил два желтых лимона, приезжает к своему приятелю-чиновнику и говорит: “Вот тебе два лимона”. А вот тебе бумага (разрешение, подписанное тогдашним премьер-министром).
Чиновник наш поругался недолго, прошло пару дней, и в голову ему пришла блестящая мысль, что в Киеве есть множество зданий, заслуживающих стать памятником архитектуры. Созванный им методический совет подтвердил: да-да, много. Далее была проведена большая работа, и начали появляться новооткрытые памятники истории и архитектуры Киева, список объектов достиг пяти тысяч, труд сопровождался соответствующей пиар-кампанией.
После того наш чиновник позвонил застройщику и сказал: “Вот, видишь. Теперь вы, жлобы, мне пять миллиардов заплатите за разрешения на реконструкцию и снос всего этого хлама”.
Так в Киеве появились новые памятники архитектуры, многие из которых таковыми никогда не являлись и находятся сейчас в состоянии, крайне непригодном для эксплуатации, даже аварийном.
Позже события обросли еще более интригующими обстоятельствами. Стоило застройщику получить землеотвод с какой-либо развалюхой на ней под снос, как тут же на следующий день к оному строению приезжала бригада и вешала табличку с надписью “памятник истории” или архитектуры.
Владелец участка был вынужден ехать на Подол к чиновникам и договариваться. Кампания по выявлению новых памятников истории и архитектуры оказалась сверхприбыльной. Вообще-то чиновники и так называемые активисты зарабатывают на строительстве зачастую намного больше, чем инвестор или застройщик и никаких финансовых рисков.
Читайте: Елена Сердюк: “Город позволяет территориям вокруг Софии Киевской оставаться объектом манипуляции”
KV: Знаем такие здания. Так с домом на Воровского, 34 произошло. На дом навесили табличку, что он был ремесленным училищем. Но все киевоведы знают, что это не он, искомое училище разбомбили немцы.
Александр Дубров: Или когда строилась гостиница Fairmont Grand Hotel Kyiv на Подоле - вроде бы и не было каких-то особо ценных исторических зданий на территории, и вдруг одно из них стало памятником истории инженерии. Мол, там ранее стоял первый в России электрический водяной насос.
KV: После таких историй стеснительно спросить даже - правила игры есть вообще? Как девелоперы их оценивают?
Александр Дубров: Есть, несомненно. Это правила планирования и застройки городских, сельских поселений, установленные Минрегионстроем, и типовые правила региональной застройки, решение Киевсовета от 27 января 2005 года N 11/2587 “Про правила застройки г. Киева”. Есть требования к застройке буферной зоны. Другое дело, что здесь есть определенные разночтения, двузначности, на которых в свое время были выстроены прибыльные и до сих пор работающие схемы.
К примеру, в историко-градостроительных обоснованиях для буферной зоны указывается предельная высота застройки в 41 метр. Цифра эта обоснована. 41 метр - именно та высота, выше которой здания уже начинают прерывать визуальные связи Софии Киевской с окружающим архитектурным ландшафтом. Определили ее еще в советское время в результате пространственных построений, показавших предельно допустимую высоту. Согласно этому ограничению построены отели Hyatt, InterContinental Kiev и другие.
Но уже в годы независимости власти, чтобы было интересно всем участникам, процесса в том числе и чиновникам, внесли в соответствующие документы следующую формулировку: “Высота застройки в буферной зоне находится в пределах 12-24 метра, если иное не предусмотрено историко-градостроительным обоснованием”.
Вместо того, чтобы просто написать, мол “высота застройки в буферной зоне определяется историко-градостроительным обоснованием, но не может превышать, например, 41 метр (или 12, или 24), то есть что-то одно и конкретное.
Для чего это было необходимо? Чтобы застройщик, приходя к чиновнику, понимал, что дабы “иное” было предусмотрено, ему необходимо договариваться. В свое время существовал даже тариф на каждый этаж (не меньше 100 тыс. долларов).
Эту норму ввели специально. Она позволила собирать дань с застройщиков по нескольку раз.
Кроме того, есть еще и норма, которая касается застройки центра города. Тут в заключительных положениях написано, что рекомендуемая высота застройки в центральной части города - 27 метров. Рекомендация не является императивом и трактовать ее можно и так, и эдак. Фактически чиновникам дан инструментарий для вымогательства денег у девелоперов. Так называемые активисты в свою очередь тоже подхватили эту идею и теперь с застройщика получают деньги как минимум два раза, сначала чиновники за то, что разрешают, а затем активисты за то, что не возражают. Смена чиновников может привести и к тройному сбору.
Второй вопрос - какие причины определить предельную высоту именно такой? Высота мэрии - 42 метра. Высота окрестных зданий – до 56 метров. Ранее именно на Крещатике было построено самое высокое здание Российской Империи, второе по высоте в Европе - Дом Гинзбурга (высота - около 67,5 метров). Тогда какой цели служит это псевдоограничение?
И ведь всем понятно, что строительство дома высотой 12 метров сегодня нерентабельно, это 3 этажа. На Крещатике, бульваре Шевченко, улице Прорезной высота застройки до войны равнялась 30 м, после - 40 м. Откуда была взята цифра 27? Я пока вижу одно: чиновнику нужно было иметь право принимать решение. Если бы просто поставили граничную высоту в 27 метров - никто бы к ним не ходил. Но обе идеи - и с 12-24 в буферной зоне, и с 27 в центре - оказались настолько “гениальными”, что на них сумели нажиться несколько поколений чиновников и активистов и продолжают “зарабатывать” до сих пор.
Киев - это лицо европейской страны, он должен быть чистым, современным и ухоженным, это мое мнение. Потому застройка центра Киева должна проводиться, как и реконструкция. Должна решаться проблема коррупции в среде столичных чиновников, а депутаты не должны иметь возможности решать, какое здание, в каком стиле и где строить - это прерогатива архитектора проекта и Главного архитектора города. И главное - необходимо четко прописать нормы и законы о застройке столицы, дабы в них не было разночтений, дабы они не позволяли “давить” на девелопера и сшибать с него деньги. Вот это и есть рецепт возвращения нашей отрасли в цивилизованное русло.
KV: У вас никогда не складывалось впечатления, что для цивилизованного русла нам необходимо менять не правила, а людей, их ментальность?
Александр Дубров: Всякая революция выбрасывает на поверхность много пены, и сейчас непрофессионалов во власти стало еще больше, к сожалению. Они определяют политику, которая в результате съедает экономику. И отсюда - проблемы.
Строительную отрасль страны можно назвать отражением того, что происходит и в других отраслях. Что мы видим в Киеве? Популисты, профессиональные “шаталы”, делают деньги на неприятии застройщика, настраивают общество против инвесторов, которые в подавляющем большинстве не являются злом, а приносят городу деньги.
Этот социальный конфликт по идее должна бы гасить столичная власть, помогая формировать общественное мнение так, чтобы в нем находилось место законопослушному девелоперу. С другой стороны, она же должна принуждать застройщиков не перегибать палку, не злоупотреблять, не нарушать законов, выступать арбитром.
Думаю, грамотное и взвешенное информирование со стороны местного самоуправления позволило бы народу самому делать выводы, и мысль о необходимости менять людей не появлялась бы.
KV: Экс-губернатор Киевской области Максим Мельничук создал в свое время совещательный орган, состоявший из застройщиков области. Нужен ли такой девелоперам Киева?
Александр Дубров: Это бы работало. Причем, на пользу всех сторон. Столичным властям полезно было бы советоваться с застройщиками, узнавать, что их беспокоит, что нужно городу. Сегодня строительный рынок “перегрет”, но никто не хочет изучить, почему отрасль идет вверх, пока страна остается на месте, что ею движет, каковы ее проблемы, и что делать, чтобы она не обрушилась.
В рамках коллективного совещания намного выше шанс выработать объективные строительные нормы, а еще - призвать к порядку застройщиков.
Например, установить правило, что нельзя строить дома в районах с плотностью населения выше определенного порога. И мы бы приняли это. Мы готовы к такому общению, как мне кажется.
KV: Весной этого года застройщики пришли под мэрию и сказали: “Кличко, спаси нас от титушек”. При этом, половина этих господ в частных беседах скажут, что титушки в основном и приходят от людей Кличко. Почему вы молчите?
Александр Дубров: Такого абсурда не было никогда ранее. Может быть, условный Совет застройщиков и нужен для того, чтобы рано или поздно кто-то указал пальцем на нанимателя титушек. Чтобы кто-то сказал во всеуслышание: “Так это же от него люди идут”. Рано или поздно это бы случилось.
Думаю, этот орган работал бы правильно, с одной стороны удерживая в рамках девелоперов, с другой - поясняя властям, что время уже прекращать нагнетание народного недовольства тем, что в Киеве строятся дома. Если город строится, значит, он живет. А остановка строительства - это катастрофа, это Детройт.
Читайте: Опрос KV: Как развивать Киев, не разрушая его исторического ядра
