пятница, 24 сентября 2021 г.
Замість іпотеки додатковий ПДВ 20%: як вбити первинну нерухомість та зібрати менше грошей

Замість іпотеки додатковий ПДВ 20%: як вбити первинну нерухомість та зібрати менше грошей

Дмитро Ісаєнко

Секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання

Нещодавно Кабінет Міністрів України запропонував обкласти податком на додану вартість (ПДВ) другий та кожен наступний продаж житла в новобудовах, а також збільшити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) при продажу третього та кожного наступного об’єкта нерухомості впродовж  року – з 5% до 18%. Які наслідки такі рішення матимуть для державного бюджету та будівельного сектора в довгостроковій перспективі?

Нещодавно Урядом було подано до Верховної Ради України законопроєкт  "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень" (реєстраційний № 5600). Декілька пунктів проєкту закону стосуються нерухомості.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”
 

Зокрема, планується запровадити сплату ПДВ на операції з постачання житла для другого та наступних продажів. Також вводиться податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% від вартості продажу третього та наступних об’єктів нерухомості протягом звітного податкового року (чинний податок складає 5%).

Водночас, при підготовці до розгляду у другому читанні законопроєкту № 5153 “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо стимулювання детінізації доходів та підвищення податкової культури громадян…”, до нього також було включено норму про підвищення податку на доходи фізичних осіб при продажу третього і кожного наступного об’єкта нерухомості за рік до 18%. Законопроєкт прийнято в цілому 15 червня цього року.

Обсяг виконаних будівельних робіт  у 2020 році в Україні за всіма напрямками  склав майже 200 млрд. грн., а сектор житлового будівництва щорічно займає приблизно 20 – 25 %, що забезпечує близько 10 млрд. грн. тільки нарахувань з ПДВ, які сплачують забудовники.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть” в Телеграм

Окрім того, будівельна галузь разом з суміжними сферами генерує декілька мільйонів робочих місць. Це число включає людей, що залучені в процеси будівництва, виробництва будівельних матеріалів, виробів та конструкцій, а також ремонтників, працівників спеціалізованих магазинів, ріелторів та інших фахівців.

Також при виплаті дивідендів  будівельні компанії віддають 11,5% відповідного податку. За своєю суттю це є податок на виведений капітал, який раніше було запропоновано ввести для всієї економіки. Однак навіть зараз дещо дуже схоже уже працює в будівельному секторі.

Логіка подібного підходу проста – бізнес не сплачує додаткові податки поки власники інвестують кошти в розширення виробництва, створення нових робочих місць та зведення більшої кількості об’єктів нерухомості. І лише в момент виведення коштів для особистого вжитку, компанії мають заплатити податок.

Цей підхід раціонально враховує особливість вітчизняного будівельного сектора, який функціонує та розвивається в основному за рахунок власних коштів будівельних підприємств і організацій. У житловому будівництві важливим і основним  джерелом фінансування є кошти інвесторів – фізичних осіб.

Запровадження сплати ПДВ на другий та наступний продажі житлової нерухомості призведе до відповідного збільшення вартості житла для кінцевого споживача, тобто конкретного громадянина, через додаткове податкове навантаження.

Ще одним негативним наслідком стане  зниження обсягів придбання житла. Це призведе до зменшення обсягів будівництва і згортання діяльності українських компаній, що виробляють та постачають будівельні матеріали та вироби. Як результат – скорочення робочих місць в будівництві та суміжних галузях  і загальне зниження надходжень до бюджету.

Введення ПДВ при будь-якому перепродажу нового житла також призведе до віддалення законодавства України від нормативно-правового поля Європейського Союзу. Відповідно до Директиви ЄС про спільну систему податку на додану вартість, постачання будівель, як правило, звільняється від ПДВ. Саме про такий підхід свідчить законодавство, зокрема, Німеччини та Польщі.

З іншого боку, впровадження 18% податку на доходи фізичних осіб при продажу об’єктів нерухомості призведе до значного зменшення  інвесторами-фізичними особами вкладень у придбання житла на етапі будівництва та, відповідно, скорочення обсягів його зведення.

На думку забудовників, сьогодні від 20 до 50% квартир купується особами в  якості інвестиційних активів. Відсутність фондового ринку або прийнятних депозитних умов в банках змушує людей шукати альтернативні способи вкладати кошти  від 30 тисяч доларів. Після 2015-2017 років лідером серед доступних для більшості інструментів стала первинна нерухомість.

Такий процес точно не є “паразитичним”, як його намагаються подати деякі адепти фіскалізації сектора. З одного боку, девелопери потребують фінансування, щоб зводити нові будинки та забезпечувати робочі місця. Інвестори готові до більшого ризику, вкладаючи кошти в будівництво на етапі “котловану”. Інша частина людей, що купують квартири безпосередньо для проживання, навпаки не хочуть чекати або брати на себе додаткові ризики. Вони переплачують 20-30% для того, щоб придбати квартиру у вже готовому будинку.

Якщо додати податок 18% для будь-якого інвестора, базою сплати якого буде саме стовідсоткова вартість об'єкта, а не його “заробіток” +20-30% за декілька років – це призведе до втрати економічних стимулів вкладати кошти в нерухомість на етапі зведення будинків. Через додатковий податок, вартість такого об’єкта при перепродажу складе щонайменше 150% від суми інвестицій.

Проблему могла б вирішити наявність  прийнятного іпотечного кредитування. Тоді навіть збільшення вартості об’єкта на +20%  за рахунок другого ПДВ чи +18% ПДФО могло б стати не таким критичним для покупця, який  мав би можливість взяти позику на 25 років під 3-4% річних.

Однак, якщо просто запровадити сплату ПДВ на другий та наступні продажі житла і 18% податку на доходи фізичних осіб, обсяги будівництва значно скоротяться, тому що капітал забудовників обмежений, а інвестори-фізичні особи  не будуть зацікавлені у вкладенні коштів у первинну нерухомість.

Отже, спочатку необхідно забезпечити загальнодоступне іпотечне кредитування, у тому числі шляхом прийняття зареєстрованого у Верховній Раді України законопроєкту № 5059 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Прийняття цього проєкту закону дозволить банкам надавати в іпотеку майбутні об’єкти нерухомості, а покупцям житла – отримувати іпотечні кредити за адекватними ставками. Тільки після цього можна буде окремо комплексно розглядати пропозиції щодо зміни оподаткування будівництва житлової нерухомості – з урахуванням наявності альтернативних джерел фінансування, яких сьогодні просто немає.

У будь-якому іншому випадку після введення нових податків відбудеться стрімке зниження обсягів житлового будівництва вполовину, втрата  державним бюджетом щорічно щонайменше 5 млрд. гривень та скорочення декількох сотень тисяч робочих місць.

Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання

КиевVласть

Теги: новости украины, недвижимость, инвестиции, законопроект, ндс, ипотека, кредитование, додатковий ПДВ, продажа жилья

пятница, 24 сентября 2021 г.
07:15
Сегодня, 24 сентября, ярмарки пройдут в девяти районах Киева (адреса)
07:00
Погода в Киеве и Киевской области: 24 сентября 2021 года
четверг, 23 сентября 2021 г.
20:45
Планові відключення електроенергії в Київській області 24 вересня 2021 року (повний список населених пунктів)
20:26
Аэропорт “Борисполь” занял четвертое место в Европе по эффективности в своей категории
20:02
Стипендии Киевсовета получат 100 одаренных столичных детей
19:50
Подольское управление образования и Киевское строительное училище подвергнут аудиту
19:37
Киевсовет снова отказался объявлять озеро Вырлица ландшафтным заказником
19:24
На Киевской таможне обнаружили в конструкторе каннабис стоимостью более 200 тысяч гривен (фото)
19:03
Столичные спецдома для ветеранов собрались реорганизовать
18:55
“Укрзализныця” назначила на выходные дополнительный рейс Интерсити+ во Львов
18:42
В Киеве создадут Карту доступности
18:29
На внеочередную сессию ВР, созванную спикером Разумковым почти никто не пришел
18:15
В Киеве откорректируют проект реконструкции трамвайных путей по улице Дмитриевской
18:01
Святошинскую РГА попросили отремонтировать школу-сад “Интел”
17:47
В Киеве полиция “закрыла” интернет-магазин по продаже наркотиков, конфискован “товар” на 700 тысяч гривен (фото, видео)
17:28
Понад 300 дітей в Обухові навчатимуться в сучасному дитсадку завдяки “Великому будівництву”
Календарь событий
Дело о светильниках: руководство “Киевского метрополитена” может избежать ответственности за 12-миллионные убытки
23 сентября 2021 г. 15:00
Дело о светильниках: руководство “Киевского метрополитена” может избежать ответственности за 12-миллионные убытки
Действия должностных лиц КП “Киевский метрополитен” при проведении капремонта сетей освещения на объектах подземки после практически двухлетнего расследования, похоже, уже не вызывают вопросов у правоохранительных органов. По данным Нацполиции, руководство столичного метро не знало о том, что один из руководителей его подрядчика – ООО “КБ “Теплоэнергоавтоматика” – ориентировочно на 12,69 млн гривен завысил стоимость светодиодных светильников. Причем сделал это для получения неправомерной выгоды исключительно для себя. В связи с этим в рамках соответствующего дела официальное подозрение получил только замдиректора указанной компании. При этом ему инкриминируют не “суровое” присвоение бюджетных средств, а более “мягкое” злоупотребление служебным положением. Также интересный факт, что в рамках этого производства уже не фигурируют подрядчики, через которые, как считало следствие на первоначальном этапе, деньги столичной общины выводились в теневой оборот.