Реформа Головіна проти земельної дискримінації: потрібен закон про “ефективну землю”
Фактично, вся земля сільськогосподарського призначення, власниками якої є селяни, колишні колгоспники та їх спадкоємці, перебуває в користуванні інших осіб згідно договорів оренди чи емфітевзису.
Користувальна форма земельних відносин вигідна тільки користувачам земель – орендаторам. Вона породила аграрних олігархів від сільського масштабу до світового, залишивши мільйони українців-селян за межею бідності, а головне без доступу до належної їм землі.
З кожним роком попередні законотворці все більше відмежовували селян від їхньої землі, приймаючи закони в інтересах орендарів щоб власник землі ніколи не зміг “вислизнути” з обіймів орендаря, ставав злиднем і віддавав землю орендареві “за дешево”.
Відмежування селян від власної землі продовжується і зараз.
Головним законодавчими дискримінаціями прав власників землі є:
- законодавче регулювання права власника землі щодо володіння та користування землею не в інтересах власника землі;
- надання прямих чи опосередкованих законодавчих преференцій та преференцій обставин користувачеві землею (орендарю);
- бюрократизація реалізації прав власника землі в земельних відносинах.
Так, до статті 19 Закону України “Про оренду землі” Законом № 191-VIII від 12.02.2015 було внесено зміни, якими було визначено, що строк дії договору оренди повинен бути не менше 7 років. Власники землі хочуть укладати договори на менші строки, що створює можливість існування певних ринкових відносин та, як наслідок, отримання більш ефективних умов орендних відносин від вибору більшої ціни оренди до більш якісного поводження з землею її користувачів. Зобов’язання укладати договори не менше ніж на 7 років це не тільки відсутність ринкових механізмів в земельних відносинах, а і обмеження прав громадян в інтересах, навіть не держави, а орендарів, які є бізнесменами і діють тільки заради прибутку. Такі зміни, як не дивно, “продвинули” відомі землеїди Олег Ляшко та Віктор Галасюк.
Так, до статті 17 Закону України “Про оренду землі” Законом № 191-VIII від 12.02.2015 було внесено зміни відповідно яких земля вважається переданою в користування не з моменту підписання акту прийому передачі сторонами договору (орендарем та орендодавцем), а з моменту державної реєстрації права оренди. Таким чином, умисне нехтування державною реєстрацією договорів за таких законодавчих змін дає право орендарю вважати, що він користується земельною ділянкою не з моменту її фактичного отримання у володіння і користування, а з моменту державної реєстрації права оренди. А за час поки договір оренди землі реєструвався земля не “висіла в повітрі”, а оброблялася орендарем і давала йому прибуток.
Окрім Закону на сторону грошовитих орендарів став і Верховний Суд, який своїми рішеннями (зокрема Постанова ВСУ від 07.06.2017 №6-872цс17) визначає, що договір оренди землі діє з моменту державної реєстрації.
Отже, власники землі потерпають від такого свавілля – вони віддавали землю на один строк, а в підсумку отримали оренду землі на 2-3 роки більшу, ніж передбачали.
Стаття 33 Закону про “Оренду землі” несе суперечності сама в собі, має складне застосування для власників землі, зобов’язуючи їх як власників проводити активні дії щодо захисту своїх прав у вигляді повідомлення орендаря перед закінченням договору оренди землі запереченням у поновленні договору оренди землі, при відсутності повідомлення від орендаря договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Тут, робиться “ставка”, окрім на складну процедуру припинення договору у зв’язку з закінченням строку його дії, на необізнаність чи інші обставини, які спричинили пропущення термінів для “оголошення” орендарю про те, що термін дії договору оренди закінчився. Хоча б, законодавець повинен був поставити інтереси мільйонів громадян-власників землі вище ніж інтереси бізнесу, бізнесу який повинен заохочувати власників землі до співпраці, а не отримувати привілеї через законодавство та судову корупцію, наслідком чого є закріпачення власників землі та формування їх залежності від орендарів.
Законопроектом №2194 від 02.10.2019, який прийнятий 14.11.2019 року у першому читанні вносяться зміни до статті 130 Земельного Кодексу України, доповнюючи її частиною 3, яка передбачає відсутність можливості у власника землі без орендаря продавати свою землю.
Саме по собі перебування землі в оренді буде знижувати ціну землі у разі бажання власника землі її продати – оренда це обтяження для покупця. І ця різниця в ціні може бути суттєвою, або взагалі робитиме не вигідним купівлю землі нікому, крім орендарю.
Разом з законодавчою дискримінацією, власників земель дискримінують орендарі. Основою такої дискримінації є:
- сформоване у власників землі дискримінуючим законодавством відчуття незахищеності;
- низький рівень доходів, відсутність роботи та соціального захисту;
- сформоване у орендарів законодавством, високим рівнем доходу та неформальною залежністю орендодавців від орендарів зверхнє ставлення до власників землі.
Виходячи з фактів існування дискримінації власників землі, її формування та з метою унеможливлення подальшого розвитку дискримінації, необхідно відновити права власників землі та сформувати можливості для реалізації зростання ефективності від володіння та користування землею у її власників.
Необхідно визволяти селян-власників землі з рабства орендарів. Необхідно впроваджувати ринкові механізми в земельні відносини, необхідна лібералізація і спрощення. Необхідно слугувати народу, а не надприбуткам.
Для цього потрібен не розпродаж землі під назвою “земельна реформа”, а цілеспрямовані дії на розвиток самостійного господарювання, саме яке передбачає народна земельна реформа, втіленням якої я і займаюся.
В ситуації, яка зараз склалася, незаперечним важливим і ефективним кроком зі сторони законотворців мають стати законодавчі зміни в інтересах власників землі, а не в інтересах бізнесу. Суть цих змін полягає в припиненні дискримінації власників землі зі сторони орендарів, надання можливостей і преференцій власникам землі при переході до самостійного господарювання, формування умов для ефективного обміну землею, який передбачає появу у української землі ефективного власника виключно з громадян України.
Такий закон буде законом “Ефективної землі”.
Читайте: як ошукали нардепів та зрадили власників землі
Роман Головін, розробник і втілювач Народної земельної реформи
