Особенности взаимоотношений инвесторов и КГГА
Инвестиционные проекты, которые по идее должны быть обоюдовыгодными и для города, и для предпринимателей, на практике все чаще трансформируются в схему относительно честного отъема денег у бизнесменов. Попадая в придуманную чиновниками систему, инвесторы вынуждены платить, не получая взамен никаких гарантий. Поэтому, несмотря на обширные списки инвестпредложений от местных администраций, бизнес готов вкладывать средства лишь в единичные проекты, утверждает руководитель компании "Кий девелопмент" Александр Котенко.
Александр Анатольевич, насколько предлагаемые городскими властями инвестиционные проекты интересны бизнесменам?
А.К. Теоретически такие проекты могут быть прибыльными и даже очень прибыльными. Но серьезные компании действительно все чаще их игнорируют. Слишком уж в этой сфере все шатко и неоднозначно. В положении о проведении инвестиционных конкурсов в Киеве более-менее детально прописаны разве что взаимоотношения города и строителей жилых и коммерческих объектов.
С дорожно-транспортной инфраструктурой, социальной сферой ситуация запутана до предела. Я как потенциальный инвестор, желающий зарабатывать, скажем, на освещении улиц, не смогу получить те же фонарные столбы или участок дороги в собственность. Поэтому и на стабильные доходы здесь рассчитывать не стоит. Вкладывать деньги на таких условиях просто глупо.
Но ведь эти нюансы можно прописать в инвестиционном договоре с властями.
А.К. Да, так обычно и делается. Скажу больше: зачастую чиновники обещают инвестору золотые горы, хотя заранее прекрасно осознают, что не будут этого выполнять. Договор, пункты которого противоречат национальному законодательству, легко оспорить в суде. К примеру, право компании строить в парковой зоне может опротестовать любой сознательный гражданин.
И никакой ответственности власти нести не будут, максимум — уволят нерадивого чиновника, пообещавшего лишнее. Возможна и другая схема, по которой, к примеру, не так давно за 7 млн грн. было продано право эксплуатировать отдельные пешеходные переходы в Киеве. Город действительно гарантирует инвестору, что его оттуда не выгонят.
Но эти гарантии не распространяются на стоящие в переходах киоски, на которых, собственно, бизнесмен и планирует зарабатывать. Чтобы хотя бы вернуть вложенное, ему придется постоянно платить многочисленным контролирующим службам. Получается как в народной мудрости: "Жадный платит дважды, дурак — трижды, а лох — всю жизнь". В инвестпроектах бизнесменам все чаще отводится именно последняя роль.
Тем не менее инвестиционные конкурсы собирают немало участников и, как говорят сами претенденты, победить в них зачастую бывает непросто.
А.К. Победить в них честно просто невозможно. Откаты принимающим решение чиновникам могут достигать 20–50% от оценочного бюджета проекта. Но платить такие деньги готовы разве что строители, ориентирующиеся на высокодоходные сегменты жилой и коммерческой недвижимости.
Ведь не секрет, что себестоимость возведения таких объектов не превышает $300/кв. м, а с учетом откатов и взяток чиновникам доходит до $600/кв. м. Продать же их можно в два–пять раз дороже. В других сегментах победа в инвестконкурсе интересна разве что карманной компании того же чиновника, который заранее продумал схему, как можно заработать даже на, казалось бы, невыгодном социальном проекте.
В чем суть таких схем?
А.К. Строительство детского сада, себестоимость которого составляет те же $300/кв. м, по документам проходит в разы дороже. И эти деньги аккуратно, без опозданий выплачиваются из бюджета. Но если за тот же объект возьмется "чужой" инвестор, ждать выплат ему придется годами.
Более того, "чужака" могут зарубить еще на этапе подачи документов. Мне известны случаи, когда потенциальные инвесторы несколько месяцев не могли подать заявку в "единое окно". С выбором участков под парковки ситуация еще банальнее: в инвестпроекте намеренно предлагается место под подземную стоянку, над которой чиновники планируют построить другой объект, например ресторан. Таким нехитрым способом, осваивая один участок в центре города, можно дважды получить откат.
Исходя из ваших слов, инвестировать имеет смысл разве что в строительство жилых домов или торговых центров?
А.К. Да, их, по крайней мере, реально довести до конца и что-то заработать. В других проектах это не гарантируется. В последние годы провалилось много крупных инвестпроектов, связанных с жилищно-коммунальной сферой (австрийский инвестор планировал взять в обслуживание несколько киевских районов), паркингами.
В последнем случае китайский подрядчик, воодушевленный полученными во время недавнего визита нашего Президента в Поднебесную гарантиями, хотел вложить несколько миллионов долларов в строительство в столице парковок. Но от нескольких предложенных участков компания попросту отказалась, посчитав их весьма рискованными. В частности, на улице Пушкинской, где строить стоянку предлагалось в окружении восьми зданий, представляющих историческую ценность.
Как выглядит идеальный инвестиционный проект в представлении бизнеса?
А.К. Инвестору не должны предлагаться готовые лоты. Сейчас власти вынуждают предпринимателей брать то, что дают. Но кто разрабатывает эти инвестпроекты — экономисты, бизнесмены? Вовсе нет, их придумывают сами чиновники, заранее предусмотрев для себя доходные лазейки.
С точки зрения бизнеса многие такие "пакеты", мягко говоря, несовершенны. Но внести в них изменения удается далеко не всегда. Полноценное же партнерство предполагает обоюдную выгоду и возможность договариваться. Понятно, что в идеале из схемы сотрудничества города и бизнеса нужно убрать коррупционную составляющую и решить законодательные проблемы. Но в нашей стране это пока утопия.
Есть ли критерии, по которым можно вычислить заведомо сомнительный инвестпроект?
А.К. Это история земельного участка и связанные с ним социальные риски (близость зеленой зоны, парков повышает вероятность народных бунтов и т. п.), наличие коммуникаций и их технические характеристики.
Если эти проблемы власти только обещают решить, вероятность провала проекта составляет как минимум 50% и браться за него не стоит. В лучшем случае его реализация обойдется значительно дороже, чем предполагалось ранее.
Как строится партнерство власти и капитала в других странах?
А.К. Вот одна из схем, которая практикуется в Европе. Инвестору, планирующему, скажем, строительство супермаркета, предлагают выбрать земельный участок из нескольких, специально отведенных под эти цели в генплане. Власти сами проводят тендер среди подрядчиков, финансируют строительство за бюджетные средства и передают уже сданный объект в собственность бизнесмену с рассрочкой платежа на 40–50 лет.
Инвестор со своей стороны обязуется не менять целевое назначение объекта и предоставлять горожанам качественный сервис. В итоге в выигрыше и предприниматель, и город. Для нашей действительности такая схема подходит мало. Страшно даже представить, в какую сумму инвестору обойдется объект, построенный выбранным чиновниками подрядчиком! Поэтому, пока не изменится сама система, основная борьба у нас будет вестись не за самые интересные проекты или бюджетные подряды, а за землю, как в средние века.
Источник: Деловая столица
