Мифы и реальность строительного рынка Украины
Желающие купить жилье в Украине сталкиваются с огромным количеством информации о строительном рынке, которая вызывает еще больше вопросов. Давайте разберемся, как обстоят дела на самом деле.
Есть ли строительный бум в Украине?
Ощущение строительной активности создает реклама жилых комплексов, в которой отсутствует профессиональный контроль за рекламными позывами и содержанием в разделе строек. В общемассовой площади строительных реклам, высыпанных на улицу и в интернет, жилые комплексы – это одиночные многоквартирные дома на десяти-двадцати сотках, часть в селе или просто в поле, без канализации и с водоснабжением из несертифицированных скважин. Множество лжекомплексов воспринимаются людьми как что-то значимое, а на самом деле они состоят из одной или двух секций. Вот это и создает, в рекламном пространстве, ощущение строительного бума, которого по факту нет и быть не может, потому, что на рынке строительства страна создала ужасные условия, прежде всего в финансовой сфере, которые практически исключают коммерческую привлекательность в этом бизнесе.
Никто не учитывает, что должно обозначать словосочетание “жилой комплекс”.
Жилая комплексная застройка подразумевает:
1.Полноценно оформленный проект, с указанием обеспеченности жилого образования всеми инженерными сетями и объектами инженерной инфраструктуры, социальной, торгово-развлекательной, спортивной, медицинской инфраструктурой, структурами пожарной и физической безопасности. Все проектные решения реализуются за счет и в пределах землеотвода застройщика.
Если этого нет – то речь идет не о комплексной жилой застройке или жилом комплексе, а об отдельном доме или группе домов … с тем, что к ним “прилепил” застройщик;
2.Любой проект должен иметь комплексную строительно-инвестиционную экспертизу с полным описанием структуры застройки и полными техническими характеристиками по каждому объекту инженерной инфраструктуры, которая разработана на основании технических условий, выданных монополистами.
3.А также анализ возможностей существующей транспортной инфраструктуры. И что обязательно и важно – в экспертизе должна указываться необходимость возведения новых объектов транспортной инфраструктуры по мере ввода объектов в эксплуатацию для своевременного предотвращения транспортных коллапсов.
4.Нужно учитывать потребность в социальной, спортивной, торгово-развлекательной инфраструктуре, причем в количестве, необходимом для жизни людей, и обязательно в пешей доступности, включая медицину, пожарные и силовые структуры.
Именно экспертизой делается вывод, классифицирующий застройку. Домики в поле? Домики в городе? Или независимая жилая застройка с полным комплексом инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, которую можно рекламировать как жилой комплекс? Такая застройка законом “О градостроительной деятельности” освобождается от взносов на долевое участие в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, так как все, что необходимо, застройщик создает сам. Например, жилой комплекс “Чайка”, заслуженно называют жилой комплексной застройкой с полным циклом необходимой инфраструктуры. Мы ее создали столько, что в разделе инженерной инфраструктуры, она может обеспечить город с трехсоттысячным населением. Все вопросы, определенные как проектно-необходимые, решаются исключительно за счет землеотвода застройщика, а не методами “вторжения”, не учтенного градостроительной документацией. Такой документацией является генеральный план развития и детальные планы территорий застройщиков.
Упадет ли цена за квадратный метр?
Строительный бум - это спрос, а спроса нет. Значит бум – это фикция. Цена за квадратный метр падать не будет, она уже практически на уровне себестоимости. Доходность строительного бизнеса сегодня не превышает 6%. Проверки на всех уровнях, с каждым днем все больше, ставят без того низкую доходность под сомнение.
Могут ли заморозить недострои, как в случае с Войцеховским?
Войцеховский – это отдельная история, которая может рассматриваться как частный негативный случай на строительном рынке.
Положение дел намного сложнее. Да, стройки будут морозиться, думаю, уже с марта следующего года. К сожалению, это будет системно и повсеместно - государство создало и продолжает создавать все условия для этих историй.
На что инвесторам стоит обратить внимание?
Обращайте внимание исключительно на надежность, деловую репутацию и имидж застройщика. Начните с людей, которые стоят за всеми процессами компании. Ведь они ощущают свой бизнес и свою меру ответственности.
Их слово всегда ключевое и судьбоносное для деятельности компании.
Если у руководителей и владельцев компаний хорошая долгосрочная имиджевая история, а лично у руководителя – целевое профильное образование, именно строительное, а не маркетинговое или юридическое, то в этом случае застройщику можно верить.
