Будівельна галузь в Україні: підсумки 2020 року
Ціни на українську житлову нерухомість попри карантин за рік збільшились більш ніж на 10%. У рейтингу міжнародного британського агентства Knight Frank Україна посіла 6 місце серед 56 країн за темпами зростання цін на житло.
За даними цього британського агентства українська житлова нерухомість подорожчала у 2020 році на 10,3%. Найбільше серед держав рейтингу ціни на житло зросли у Туреччині (+27,3%). Далі слідують Нова Зеландія (+15,4%), Люксембург (+13.4%), Словаччина (+11.8%) та Польща (10.7%). Одразу за Україною на 7 місці опинилась Австрія, де житло подорожчало на 9,5%. Рейтинг охоплює динаміку цін за період із жовтня 2019 року по вересень 2020 включно.
Серед 20 перших місць рейтингу, Україна виявилась не єдиною державою, яка під час карантину не здійснювала фінансову підтримку населення. Також у нашій країні досі належним чином не запущена доступна іпотека. Навіть озвучена цільова ставка 10% на кінець 2020 року, яка є зовсім не конкурентною у порівнянні з іншими державами, поки не доступна широкому колу потенційних покупців. Отже, зростання цін на нерухомість в Україні навіть попри карантин стало результатом системних драйверів, а не короткочасних факторів.
Україна має відносно низький рівень забезпечення населення житлом. У Франції або Німеччині на одного мешканця в середньому приходиться по 39 м² житлової площі. В Данії цей показних навіть перевищує 40 м²/особу, а в США сягає майже 70 м². В Україні, хоча й забезпеченість населення житлом постійно зростає та з 1990 року збільшилась на понад 5 м², показник все одно поки що складає 23 м²/людину.
До того ж у середньому від 20 до 50% житлового фонду може приходитись на застаріле житло, яке вже підійшло до межі використання. Близько 70% всього житла побудовано до 1990 року. Виходячи з того, що такі будинки все ще можуть використовуватись, їхній вік складає щонайменше 30 років. Разом з тим, фактично, вже зараз квартири у старому житловому фонді дуже важко продати, а кількість угод по таких об’єктах зменшується із року у рік. У Німеччині або Литві проводились масштабні реновації старих радянських “панельок”, під час яких значно збільшили термін використання житла та покращили його споживчі властивості. Власники таких квартир мають дах над головою, водночас вони є частиною суспільства, яка претендує на нове житло.
Отже, в Україні забезпеченість населення житлом знаходиться на значно нижчому рівні у порівнянні з європейськими країнами. Природно, люди органічно потребують якісного житла більшої площі, чим створюють серйозний попит на ринку.
Якщо у 2021 році з’являться широкодоступні інструменти іпотечного кредитування, тоді цей сегмент покаже ще кращу динаміку. Отримавши можливість докредитуватись на 10-50% від вартості квартири на ринок одразу вийде великий пласт покупців, які поки що не мають повної суми для купівлі житла. Зважаючи на загальний потенціал забезпеченості населення житлом та незадовільний стан більшості наявного житлового фонду, мова йде про можливе суттєве збільшення попиту та його фіксацію на новому рівні.
Також в Україні житловий сектор став альтернативою відсутньому фондовому ринку для середнього класу та ненадійним банкам, які тепер ще й встановлюють неконкурентні ставки за депозитами. Під час карантину частина покупців дійсно вирішила зачекати з вкладенням коштів у житло, натомість решта навпаки надала перевагу квадратним метрам перед розширенням бізнесу та іншим інвестиціям з непевними перспективами окупності.
За прогнозами, первинний ринок у 2021 році стане флагманом зростання цін на житлову нерухомість. Це стосується здебільшого пропозицій від великих та відомих девелоперів. Навіть попри старт у 2021 році раніше відкладених через коронавірус нових проектів, попит на таке житло перевищує пропозицію.
Невеликі забудовники формують “низ ринку” із меншими цінами, але вони все одно не можуть гарантувати завершення робіт у визначений строк, тому їх основні продажі приходяться на завершальні етапи реалізації проектів, коли будинки вже майже готові. Відносно невелика кількість угод у таких девелоперів “на старті” не зможе суттєво вплинути на ринок та знизити ціни. Варто зазначити, що зараз мова йде про реальні попит і пропозицію та угоди, які буде укладено, а не про обсяги рекламних оголошень, що може побачити пересічна людина. Ситуація з рекламою далеко не завжди правильно відображає ринок, адже потужні девелопери можуть привабити клієнта, використовуючи набагато менше промо у порівнянні з маленькими забудовниками. Адже за них говорять завершені проекти та бренд на ринку.
Ціни на вторинне житло також будуть зростати, хоча ситуація не буде однорідною. Наприклад, житло у нових будинках одразу після введення в експлуатація може коштувати на 20-30% дорожче, ніж його ціна за рік до цього від девелопера. Високими темпами зростатиме вартість квартир у будинках віком до 10-15 років. Це все ще нові житлові комплекси. Навіть якщо тогочасний “бізнес” за технологіями та супутніми факторами може бути більше схожим на сьогоднішній “комфорт”, таке житло все одно має переваги у вигляді повністю заселеного будинку і розвинутої прибудинкової інфраструктури. Ціни на старі “хрущівки”, які у столиці вже анонсували до знесення, можуть або ж зафіксуватися на одному рівні у твердій валюті чи збільшаться зовсім несуттєво.
Одним з позитивних факторів для будівельної галузі є скасування пайової участі для девелоперів з 2021 року. Насправді, це загальна практика, яка лише зараз прийшла в Україну. На початку двохтисячних років девелопер не брався за проекти розвитку районів та не обіцяв мешканцям будувати школи і дитячі садки, натомість просто платив декілька відсотків вартості будівництва в бюджет, де вони розчинялись. Тобто пайова участь була способом отримати від депелопера бодай щось у місцеву казну.
Сьогодні ситуація радикально змінилась і покупець обирає житло там, де забудовник точно подбає про всю необхідну соціальну інфраструктуру та місця дозвілля. Фактично, через існування пайової участі, забудовники були змушені або платити двічі, спочатку внісши пайову участь, а потім самостійно розвиваючи інфраструктуру або ігнорували процес зведення соціальних об’єктів, який був не прозорим та містив чимало корупційних ризиків. Скасування пайової участі не звільняє девелопера від розвитку інфраструктури, а навпаки переводить цю сферу у значній мірі під відповідальність забудовника.
Задекларована реформа ДАБІ та поділ відомства на три органи поки що не приніс ринку бажаних результатів. Забудовники відзначають збільшення часу на отримання дозвільних документів та зростання кількості невмотивованих відмов. Загалом у світі є різноманітні кейси, як, наприклад, інститут приватних компаній – інспекторів, які контролюють дотримання забудовниками норм, відповідаючи за озвучені висновки своїми ліцензіями. У порівнянні із роботою єдиного та недоторканого державного органу така система виявляється захищеною від корупційних ризиків та набагато краще адаптується під сучасні ринкові умови.
У 2020 році ціни на українську нерухомість зростали попри фактори пандемії та суворі весняні обмеження. Високий попит на житло серед українців зумовлений системними чинниками, а тому виявився нечутливим до короткочасних факторів. Натомість потенційна поява доступної іпотеки у 2021 році, початок реновації старого житла перш за все у столиці та містах-мільйонниках, скасування пайової участі та подальші кроки у напрямку реформування ДАБІ – це потенційні точки зростання сфери будівництва, які матимуть позитивний вплив на добробут українців та вітчизняну економіку у новому році.
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
