Офисные центры класса “А”: аренда или покупка
Столичный рынок офисной недвижимости переживает сейчас не лучшие времена из-за снижения спроса на аренду офисов из-за пандемии. Однако, прогнозируется, что к 2021 году ситуация стабилизируется.
Инвестиции в недвижимость даже в периоды кризисов остаются прибыльными. Это всегда востребованная сфера с простой схемой получения дохода: покупка помещения и сдача его в аренду.
После выхода из карантина компании будут приспосабливаться к новой экономической реальности, что повлечет за собой спрос на офисные помещения. Росту рынка офисной недвижимости будет способствовать увеличение спроса со стороны ІТ-компаний и иностранных инвесторов.
Аренда & покупка
С учетом перспектив развития рынка офисной недвижимости возникает вопрос аренды или покупки помещения, который актуален для любого бизнеса.
Аренда офиса выгодна для компаний с высоким уровнем дохода только в кратко- и среднесрочной перспективе (до 5 лет) или для начинающих бизнесменов.
В остальных случаях будет более выгодна покупка недвижимости. Однако потребность единовременного вложения большой суммы денег под силу только состоявшемуся бизнесу. Для повышения статуса такого бизнеса и увеличения его привлекательности со стороны инвесторов и кредиторов важно остановить выбор на покупке помещения в бизнес-центре с комфортабельными условиями, развитой инфраструктурой и удобным расположением. Таким компаниям можно рассмотреть офисные помещения класса “А”.
Офисы класса “А” располагаются в новых зданиях, изначально предназначенных под бизнес-центры, что напрямую влияет на инженерное оснащение, планировочные решения, архитектуру и дизайн.
Возле таких центров нет объектов, которые негативно влияют на имидж локации (свалки, промышленные зоны и т.д.). Однако, найти такие офисы в Киеве не так и просто. Более того, на разных онлайн-площадках можно заметить один и тот же бизнес-центр, который в одном случае заявлен как класс “А”, а в другом – как класс “В”.
Причем в Украине, и в столице в частности, такие офисы до недавна были доступны только для аренды с довольно высокой арендной ставкой и высокими эксплуатационными платежами. В среднем арендная ставка составляет 38 долларов за кв.м. с ремонтом и 27 долларов за кв.м. без ремонта плюс НДС. К этим затратам еще добавляются операционные расходы – 8 долларов на кв.м.
То есть офис с ремонтом в 100 квадратных метров обойдется арендатору в 4 600 долларов за месяц, офис без ремонта – 3 500 долларов за месяц (без учета НДС).
Однако, с осени 2019 года впервые открыта продажа офисов класса “А” от застройщика в многофункциональном комплексе Be The One, который возводится поблизости от станций метро “Житомирская” и “Академгородок”. Сдача комплекса запланирована на 4-й квартал 2021 года. Генеральным заказчиком и арендатором земельного участка, на котором возводится объект, выступает ООО “СОФТЛАЙН ІТ”, которое специализируется на компьютерном программировании. Учитывая специфику работы компании, офисные помещения комплекса спроектированы, в первую очередь, для ІТ-компаний и их сотрудников.
Офисы класса “А” от застройщика
Бизнес-центр Be The One относится к категории “А”. Это подразумевает наличие в нем высокоскоростных лифтов, конференц-залов, систем контроля доступа в здание, кондиционирования, собственной службы охраны, ресторана, подземного паркинга. В комплексе предусмотрены стильные зоны общего пользования с авторским дизайном, на первом этаже будут расположены стойка ресепшн и лобби, на втором – Sport Life. Рядом с комплексом находятся: ТЦ Academ City, БЦ HI-TECH PARK, супермаркет NOVUS, кафе, магазины, кофейни, две станции метрополитена – “Житомирская” и “Академгородок”.
Концепция Be The One – “живи, где работаешь, работай, где живешь” – предусматривает также апартаменты отельного типа для аренды и собственного проживания, в которых можно прописаться. Кроме этого, предусмотрена внутренняя инфраструктура, лаунж-зоны и подземный паркинг.
Be The One представляет собой двухсекционное здание, в котором одна часть спроектирована под апартаменты отельного типа, а вторая – под офисы класса “А”, коворкинги, учебные аудитории, конференц-залы.
Купить офис в “Би Зе Ван” можно площадью от 9 до 4 000 кв. м. со свободной планировкой.
Небольшие метражи таких помещений как раз подходят под новую тенденцию рынка – увеличение количества сотрудников в удаленном режиме для оптимизации ресурсов (за время карантина украинские компании технически наладили процесс удаленной работы). Также небольшая площадь офисов класса “А” – новая тенденция для украинского рынка.
Цена квадратного метра в офисной части Be The One на июль 2020 года стартует от 1 400 долларов. Застройщик предлагает скидку 2% при условии 100% оплаты на выбранные помещения. Расположение многофункционального комплекса выбрано с учетом выгоды для бизнеса и удобной логистики.
Читайте: В комплексе Be The One открыта продажа офисных помещений класса “А”
Покупка помещения в указанном комплексе выгоднее для бизнеса в долгосрочной перспективе. Например, аренда офиса класса “А” в 100 кв.м без ремонта в существующих бизнес-центрах обойдется в среднем в 42 000 долларов, а покупка недвижимости аналогичной площади в Be The One обойдется в 140 000 долларов единоразовым платежом. К тому же для некоторых помещений доступна скидка. Таким образом, покупка офиса в этом комплексе равна 3,5 годам аренды.
Вслед за открытием продаж офисных помещений класса “А” в Be The One стартовали продажи таких офисов еще в одном бизнес-центре столицы. Девелоперская компания KyivBudDevelopment взялась за реализацию проекта KBD.house – бизнес-центра по ул. Болсуновских, 16/2 в Печерском районе столицы.
Концепцией предусмотрено строительство 9-этажного здания с вентилируемыми фасадами и вертикальным садом на задней стене. Особенность БЦ KBD.house – эксплуатируемая крыша с 25-метровым бассейном с морской водой и рестораном.
Каждый этаж здания – открытые пространства площадью от 200 до 400 квадратных метров, соединенные скоростными лифтами Schindler. В бизнес-центре предусмотрен комплекс инфраструктуры: бутиковая зона, продуктовый магазин, ресторан, круглосуточная зона-ресепшн, детская площадка с интерактивными игровыми элементами, спортивная площадка с искусственным покрытием, подземный паркинг. За безопасность пребывания в БЦ отвечает круглосуточная охрана и патрулирование территории здания.
Цены на офисы в KBD.house стартуют от 3 500 долларов за кв. м и варьируются в зависимости от выбора этажа. К продаже доступны офисы площадью от 149,06 кв.м. Сдача бизнес-центра запланирована на 4-й квартал 2021 года.
Высокая цена, прежде всего, связана с расположением бизнес-центра на Печерске и заявленным классом офисов. Покупка офиса обойдется инвестору минимум в 691 250 долларов.
Следует отметить, что цены квадратных метров и минимальный метраж для покупки офиса в БЦ класса “А” значительно отличаются, что показано в таблице ниже:
Конечно, оба бизнес-центра еще находятся на этапе строительства и это увеличивает риск инвестирования в объекты.
Но покупка офиса беспорно выгоднее в долгосрочной перспективе. Для выбора офиса класса “А” для покупки следует учитывать индивидуальные характеристики бизнеса, необходимый метраж и удобное расположение именно для задач вашего бизнеса.
Читайте: Доходные комплексы с отельным сервисом: анализ бизнес-моделей Be The One и Standard One Terminal
* ТОВ “СОФТЛАЙН ІТ” (код ЄДРПОУ: 37962095)
Татьяна Троян, эксперт в сфере недвижимости портала новостроек oStroyke
