“Боги київського будівництва”: доля ЖК “Новий Поділ” вирішується в судах
У столичних судах продовжується розгляд справ, від яких залежить доля вже розпочатого будівництва ЖК “Новий Поділ” на вул. Набережно-Хрещатицькій – проєкту відомих бізнесменів Михайла Бродського і Андрія Вавриша, а також нардепа Дмитра Ісаєнка (на колажі зліва направо). Питання суспільно важливе. Фактично нове житло, завдяки позиції КМДА і ДІАМ, на незрозумілих підствах почали зводити в історичному ареалі Києва, в межах прибережно-захисної смуги Дніпра, без належного оформлення землевідводів і отримання усіх необхідних узгоджень і з ризиком для добудови Подільсько-Воскресенського мосту і однойменної лінії метро. Прокуратура у минулому році через суд добилася арешту земельних ділянок, але далі в прокурорів справа поки що не рухається. При цьому, подавши свій позов до суду, “новий фронт” спротиву цьому будівництву відкрила ще й киянка, яка проживає поблизу.
Як стало відомо KВ, Касаційний адміністративний суд має розглянути справу №640/21892/21 щодо оскарження дозволу на будівництво житлового комплексу (ЖК) “Новий Поділ” на вул. Набережно-Хрещатицькій у Подільському районі Києва.
Позивачем у даному провадження виступає фізична особа Тетяна Роганова, що проживає в районі із заплановим об'єктом будівництва, відповідачами – Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) і Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ, після ліквідації ДАБІ у вересні 2021 року фактично виконує її функції. – KВ). Третіми особами на стороні відповідачів є замовники видачі дозволу ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД”, ПрАТ “Київський річковий порт” і ТОВ “Торгрічтранс”, а також генеральний підрядник будівництва ТОВ “Спецмехбуд 21”.
В обґрунтування своїх вимог громадянка вказує на те, що при видачі ДАБІ спірного документу під №ІУ013210406973 від 15 квітня 2021 року було допущено порушення норм чинного законодавства. Зокрема, на переконання киянки, цільове призначення ділянок під майбутнім ЖК не відповідає намірам забудови; всупереч вимогам законодавства при видачі дозволу чиновники не отримали висновки щодо оцінку впливу забудови на довкілля; у складі проєктної документації на цю забудову відсутні відомості щодо погодження проєктних рішень із центральним органом влади у сфері охорони культурної спадщини, як того вимагає законодавство України; висотність майбутніх будинків перевищуватиме 27 метрів, які передбачені містобудівними умовами та обмеженнями (МУО) на проєктування цієї забудови, тощо.
Київський окружний адмінсуд (КОАС) 17 серпня 2023 року повністю відмовив Тетяні Рогановій у задоволенні її вимог. Після цього позивачка звернулася з апеляційною скаргою до Шостого апеляційного адмінсуду, але 6 грудня 2023 року той залишив у силі вердикт суду першої інстанції. Зокрема, суди вказували на те, що забудовникам не потрібні висновки щодо оцінки впливу на довкілля – мовляв, такі погодження треба отримувати тільки, якщо об'єкт будівництва не планується підключати до централізованої каналізації. Серед іншого, служителі Феміди зазначили, що, згідно з проєктом будівництва, на цій території забудовники мають наміри звести будівлі з поверховістю 6-7-8 поверхів з максимальною висотою 27 м, що “свідчить про недоведеність обставин стосовно перевищення гранично допустимої висоти”.
Рішення КОАС по цій справі від 17 серпня 2023-го
Надалі Тетяна Роганова подала касаційну скаргу на рішення судів перших двох інстанцій до касаційного суду, і 31 січня 2024 року ним було відкрито відповідне касаційне провадження. Коли саме планується перше засідання суду з розгляду скарги, в Держреєстрі судових рішень поки що не уточнюється.
Потуги прокуратури
Паралельно з цим Господарський суд Києва продовжує розгляд справи №910/11678/22, про яку раніше писала КВ і в рамках якої Київська міська прокуратура добивається скасування рішень про державну реєстрацію речового права на ділянки під майбутнім ЖК та їх державної реєстрації в Державному земельному кадастрі. Відповідачем у даній справі виступає ПрАТ “Київський річковий порт”, який є користувачем цих ділянок на праві постійного користування. Третьою особою на стороні прокуратури виступає Департамент земельних ресурсів КМДА, а третіми особами на стороні позивача – Головне управління Держгеокадастру у Києві, державний реєстратор КП “Реєстратор” Едуард Столяров (особа, що здійснювала реєстрацію землі в реєстрі речових прав) і вищезгадане ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД”.
Нагадаємо, йдеться про ділянки з кадастровими номерами 8000000000:85:316:0069 і 8000000000:85:316:0072 площею 12,23 га та 0,21 га відповідно (цільове призначення – “для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отримання прибутку)”.
Розташування ЖК “Новий Поділ” на карті порталу “ЛУН” (виділено сірим)
Дане провадження розглядається судами з листопада 2022 року, але служителі Феміди досі не винесли жодного рішення по ньому. Фактично вся боротьба сторін цієї справи протягом останнього року полягала в тому, що правоохоронці вимагали, щоб до моменту винесення кінцевого судового вердикту на цій землі не можна було “будуватися”, а землекористувач і забудовники добивалися зворотнього. 4 квітня 2022 року столичний госпсуд за клопотанням прокуратури все ж наклав арешт на ділянки в якості заходу забезпечення позову. Землекористувач безуспішно намагався оскаржити таке рішення – остаточно йому було відмовлено в задоволенні вимог постановою Касаційного господарського суду від 13 вересня 2023 року.
При цьому, 8 січня 2024 року Господарський суд Києва зупинив провадження по цій справі до одержання результатів комплексної судової земельно-технічної експертизи та експертизи з питань землеустрою, а також зобов'язав сторони цієї справи надати судовому експерту документи, що необхідні для проведення такого дослідження. Дана експертиза була призначена цим судом ще у травні 2023 року за клопотанням ПрАТ “Київський річковий порт” – отримавши її результати, компанія, зокрема, планувала довести, що технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж цих ділянок в натурі відповідає вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документам. Але з різних причин за майже рік ця експертиза так і не була проведена.
Нюанси “за кадром”
До речі, такому затягуванню процесу може бути цікаве пояснення. На думку столичного адвоката і правозахисника Олександра Дядюка, в даному випадку забудовниками було використано “хитрий” спосіб реєстрації права користування на земельні ділянки – не на підставі рішення “сучасної Київради”, а на підставі акту на землю, виданому столичною мерією в далекому 1963 році. У зв'язку з цим, суду, ймовірно, ще треба розібратися, яку територію охоплює цей акт, які межі земельної ділянки, чи є “Київський річковий порт” правонаступником однойменного “радянського підприємства тощо. Тим паче, що вказаний документ навряд чи хтось бачив “вживу”. За словами Олександра Дядюка, не менш цікавим є і питання про те, яким чином, без затвердження відповідного Детального плана території колишня промзона за цільовим призначенням раптом “перетворилася” на землі “громадської та житлової забудови”.
“Моя точка зору. Прокуратура про цю історію знає давно. Але сутність української влади в тому, щоб грабувати і переграбовувати награбоване. Тому я сумніваюсь, що прокуратура хоче повернути столичній громаді ці землі – на мою суб'єктивну думку, мабуть, хтось хоче “віджати” даний бізнес. Тим паче, що вони (землекористувач і забудовники. – КВ) наразі не є такими впливовими, якими вони були декілька років тому, і вже не мають такого адмінресурсу, як раніше”, – заявив КВ Олександр Дядюк.
Передісторія
Як раніше повідомляла КВ, на земельних ділянках, де бізнесмени вирішити побудувати ЖК “Новий Поділ”, розташований один із двох вантажних районів Київського річкового порту. Про те, що на цій території планується будівництво житла, стало відомо у 2018 році. Тоді на міжнародному архітектурному фестивалі “CANactions” було представлено проєкт реновації території порту в “новий поліфункціональний район біля води – Новий Поділ”.
29 травня 2019 року державний реєстратор Едуард Столяров зареєстрував за ПрАТ “Київський річковий порт” право постійного користування на дві зазначені земельні ділянки на вул. Набережно-Хрещатицькій – відповідні відомості були внесені до Держреєстру речових прав. Крім того, ці ділянки були зареєстровані у Державному земельному кадастрі із зазначенням вищевказаного цільового призначення (коли саме, у відкритих джерелах не уточнюється, але, наймовірніше, плюс-мінус у цей же період. – KВ).
У серпні 2019 року було укладено два договори про інвестування та передачу функцій замовника забудови вказаної землі – між ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД” і ПрАТ “Київський річковий порт”, а також між ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД” і ПАТ “Торгрічтранс”. До слова, остання компанія є користувачем суміжної ділянки на вул. Набережно-Хрещатицькій, 14 площею 0,48 га з кадастровим номером 8000000000:85:316:0040 (її “Торгрічтранс” орендує у столичної громади з 2004 року). Цільове призначення даної землі – “для експлуатації та обслуговування офісної будівлі, складських будівель та споруд”.
Цими угодами було передбачено, що ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД” приймає на себе функцію замовника будівництва об'єктів на вказаних ділянках, введення їх в експлуатацію тощо. Також договорами, серед іншого, був передбачений т.зв. “розподіл інвестиційних площ” – тобто, сторони “поділили” квадратні метри” в майбутніх будівлях . Втім, у відкритих джерелах відсутня інформація стосовно того, скільки саме відсотків площ мають отримати інвестор будівництва і землекористувачі.
22 січня 2020 року Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД”, ПрАТ “Київський річковий порт” і ПАТ “Торгрічтранс” МУО на проєктування реконструкції майнового комплексу на вул. Набережно-Хрещатицька під БФК. Згідно з цим документом, під реконструкцію мали потрапити низка будівель та споруд, які розміщені на вищезгаданих трьох ділянках.
В МУО, серед іншого, зазначалося, що об'єкт проектування знаходиться в межах історичного центру міста та історичного ареалу Києва. У зв'язку з цим замовникам було доручено погодити проєктну документацію щодо реконструкції з органами охорони культурної спадщини. Також в МУО уточнювалося, що частина цих ділянок потрапляє до прибережно-захисної смуги, через що проєктування необхідно було вести в тому числі з урахуванням норм Водного кодексу України, а також з урахуванням того, що законодавство гарантує громадянам безперешкодний доступ до узбережжя.
Крім того, в МУО зазначалося, що частина землі потрапляє до зони будівництва Подільського мостового переходу і Подільсько-Воскресенської лінії метро, у зв'язку з чим проектні рішення та пішохідно-транспортна інфраструктура реконструкції повинні бути погоджені з проєктами будівництва вказаних двох об'єктів.
Читайте: “Новый Подол”: компании Ваврыша, Шуфрича, Бродского и Смолия разрешили застроить 13 га берега Днепра
З 25 березня 2020 року запланованим будівництвом зацікавилися правоохоронці. В рамках кримінального провадження №62020100000000655 слідчі Державного бюро розслідувань (ДБР) вивчали факти можливих порушень при отриманні забудовниками погоджень на реалізацію проєкту ЖК “Новий Поділ”.
Зокрема, на думку слідчих, МУО на проєктування цього об'єкта будівництва, які були видані Департаментом містобудування та архітектури КМДА, свідчать “про застосування протиправної схеми, згідно з якою на території громадської забудови фактично здійснюється будівництво багатоквартирних житлових будинків у складі житлових комплексів”, що суперечить законодавству України. Також Міністерство культури та інформаційної політики України повідомило ДБР, що дана забудова не була погоджена з ним, хоча це потрібно було зробити, адже вищезгадані ділянки розташовані в межах історичного ареалу Києва.
Крім того, ДБР попередньо встановило, що ця земля протягом певного часу готувалася до забудови бенефіціарним власником ТОВ “Сага Девелопмент”, який у 2015 році працював заступником директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Мовляв, він “неодноразово проявляв протиправну зацікавленість до вказаних ділянок з метою подальшої забудови на них житлових будинків і особисто погоджував завдання на розробку Детального плану території (ДПТ) в межах, зокрема, вул. Набережно-Лугова” (до нього мала увійти і земля, на якій планується будівництво ЖК “Новий Поділ”, але наразі цей ДПТ ще Київрадою не затверджено. – KВ).
У судових ухвалах по вказаному провадженню не зазначаються ім'я та прізвище “ексчиновника-бізнесмена”, але мова може йти тільки про Андрія Вавриша, який працював заступником директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА протягом 2010-2015 років і який є засновником і СЕО девелоперської компанії “SAGA Development”. Саме він у 2015 році як посадовець КМДА з відповідними повноваженнями підписав договір на розробку вказаного ДПТ.
Читайте: Проєктувати відновлення багатоповерхівок в Бородянці буде фірма з орбіти Андрія Вавриша
Як зазначалося вище, 15 квітня 2021 року ДАБІ видала дозвіл № ІУ013210406973 на “Реконструкцію майнового комплексу під БФК на вул. Набережно-Хрещатицька у Подільському районі Києва”. У відкритих джерелах відсутня інформація щодо техніко-економічних показників майбутніх об'єктів. Разом з тим, у експертному звіті щодо розгляду проєкту цієї реконструкції, зазначено, що на цій землі планується звести дві будівлі на 98 апартаментів (поверховість – 6-7 поверхів, загальна площа апартаментів – 9,7 тис. кв.м.), три офісні будівлі (по 8 поверхів) та підземний паркінг на 348 автомобілів.
При цьому, на сайті ЖК “Новий Поділ” зазначено, що загальна площа житлової нерухомості в цьому комплексі складатиме 115 тис. кв.м., які буде розподілено по 7 кварталам. Тому можна зробити висновок, що на зведенні двох житлових будівель забудовники зупинятися не збираються. Девелоперами цього комплексу виступають компанії “Perfect Group”, “SAGA Development” та “Riverside Development”.
Рендер ЖК “Новий Поділ”
Що стосується позову прокуратури, який наразі розглядається в судах, то на обґрунтування своїх вимог правоохоронці, зокрема, зазначають, що зі змісту державного акту на право користування цією землею, який було видано виконавчим комітетом Київської міської ради депутатів трудящих ще у квітні 1963 року, неможливо встановити підстави для реєстрації за ПрАТ “Київський річковий порт” права постійного користування вказаними ділянками.
Крім того, як повідомили в прокуратурі, технічна документація із землеустрою щодо встановлення цих ділянок в натурі (на місцевості) не була затверджена Київрадою або Департаментом земельних ресурсів КМДА, як це передбачено законодавством України. Правоохоронці зазначають, що при реєстрації ці ділянки без погодження зі столичною владою були віднесені до земель житлової та громадської забудови. В прокуратурі вважають, що їхнє нинішнє “офіційне” цільове призначення було визначено “безпідставно”.
У зв'язку з цими та іншими факторами, на думку прокурорів, “державна реєстрація земельних ділянок в Державному земельному кадастрі та державна реєстрації речових прав на них в Державному реєстрі речових прав були здійснені з порушенням вимог земельного законодавства”.
Також в прокуратурі зазначили, що ЖК “Новий Поділ” будується під виглядом багатофункціонального комплексу (БФК). Мова йде про будівлі висотою 6-8 поверхів, у яких передбачено облаштування 98 житлових апартаментів загальною площею 9,7 тис. кв.м., офісних приміщень загальною площею 27,6 тис. кв.м. та паркінгу загальною площею 8,8 тис. кв.м. На думку правоохоронців, будівництво БФК на цих земельних ділянках призведе до фактичної зміни категорії земельних ділянок із земель промисловості на землі житлової та громадської забудови, що суперечить Земельному кодексу України. В прокуратурі зазначили, що частина “більшої” земельної ділянки площею 4,8 га перебуває в прибережній захисній смузі вздовж Дніпра, в межах якої, згідно з вимогами Земельного та Водного кодексів України, забороняється будь-яке будівництво (за деякими незначними виключеннями. – KВ).
Будівельний майданчик ЖК “Новий Поділ” станом на січень 2024-го (фото – “ЛУН”)
Крім того, як вважають правоохоронці, забудова цієї землі багатоквартирними житловими будинками може негативно вплинути на завершення будівництва Подільсько-Воскресенського мостопереходу, який для столиці, цитуємо, є “стратегічним об'єктом транспортної інфраструктури”. Це повязано з тим, що спірні ділянки знаходяться в безпосередній близькості до будмайданчика мостопереходу. Як уточнили правоохоронці, Київрада своїм рішенням №254/355 від 20 травня 1999 року “Про створення умов для будівництва Подільського мостового переходу і Вокзально-Воскресенської лінії метрополітену” наклала мораторій на "використання під забудову, приватизацію та довгострокову оренду зарезервованих територій до остаточного вирішення питання будівництва цих об'єктів".
При цьому, під час судових дебатів щодо накладення арешту на землю під майбутнім комплексом у прокуратурі вказували на те, що у випадку її перемоги в судах, доведеться, цитуємо, “ініціювати знесення розпочатого будівництва, що потребуватиме значних як фінансових, так і правових витрат, покладання яких на територіальну громаду чи державу буде неправомірним, а можливо, і непомірним тягарем”.
Диво-забудовники
За даними аналітичної системи Youcontrol, ПрАТ “Київський річковий порт” і ТОВ “Ріверсайд Девелопмент” мають зв'язок із “групою родини Бродських”. Її ключовою особою є Михайло Бродський – український бізнесмен, президент Федерації баскетболу України та ексголова державного комітету з питань регуляторної політики та підприємництва (2010-2011 рр.).
Читайте: Штрафи і заборона робіт: компанія Бродського судиться з ДІАМ, щоб збудувати ТЦ на Хрещатику
Що цікаво, раніше, як мінімум до квітня 2023 року, в Youcontrol також були вказані відомості, що ПрАТ “Київський річковий порт” має відношення до т.зв. “групи Нестора Шуфрича”, ключовою особою якої є Нестор Шуфрич – народний депутат семи скликань Верховної ради (у діючому IX скликанні був обраний від нині забороненої проросійської партії "Опозиційна платформа – За життя"), ексміністр з питань надзвичайних ситуацій (2006-2007 рр.) та ексзаступник секретаря Ради національної безпеки та оборони України (2010-2012 рр.). Але наразі така згадка в системі вже відсутня.
Читайте: Борьба за контроль: фирма из орбиты Шуфрича выиграла суд за имущество на берегу Выдубицкого озера
ТОВ “Ріверсайд Девелопмент ЛТД” раніше точно входило до орбіти впливу вищезгаданого Андрія Вавриша, а можливо останній й досі має відношення до цієї компанії. Зокрема, він був кінцевим бенефіціаром даної компанії у 2020-2021 роках. Наразі прямий зв'язок між цим бізнесменом і вказаним ТОВ відсутній, але одну із співвласниць даної компанії – киянку Ларису Бурченко – ЗМІ називали “співробітницею “SAGA Development”. Що цікаво, у 2021-2022 роках ще одним співвласником ТОВ “Ріверсайд Девелопмент” був Юрій Бродський – син вищезгаданого Михайла Бродського.
Читайте: Бродский, Шуфрич и Ваврыш: один речвокзал на троих
ТОВ “Торгрічтранс” (до 2020 року – ПАТ) входить до групи “Октава Капітал”, ключовою особою якої є український бізнесмен, мільйонер Олександр Кардаков. Основними напрямками бізнесу компаній цієї групи є інформаційні технології, телекомунікації, ІТ-дистрибуція, захист інформації і криптографія, управління нерухомістю.
Столичне ТОВ “Спецмехбуд 21” (генеральний підрядник будівництва) є компанією із орбіти скандально відомого Дмитра Ісаєнка – ексзаступника міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства (2007-2015 роки), народного депутата діючого IX скликання Верховної Ради (обирався від “ОПЗЖ”), який до сих пір у парламенті займає посаду секретаря Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Наразі, нагадаємо, Дмитро Ісаєнко знаходиться під слідством за підозрою у спробі заволодіти земельною ділянкою на лівому березі Києва.
Читайте: Сумнівні інвестиції та судові спори: чому НАБУ і САП зацікавилися забудовою Дмитра Ісаєнка
Про зв'язок між цим парламентарем і зазначеною компанією, зокрема, свідчить той факт, що, за даними ЗМІ, її співвласники Василь Шомонка і Олег Тимошенко входять до близького оточення цього нардепа. Також ТОВ “Спецмехбуд 21” є засновником ТОВ “Бориспільміськбуд”, що є генпідрядником ще в декількох проєктах девелопера “Perfect Group”, фактичним власником якого є саме Ісаєнко. Серед таких – БФК “KYЇVPROEKT City Space” (вул. Богдана Хмельницького, Шевченківський район Києва).
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА – головного архітектора Києва з 1 листопада 2016 року займає Олександр Свистунов.
Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов'язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). Раніше, з 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич. Останній з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
ДІАМ з 7 березня 2023 року очолює Олександр Новицький (до 9 червня керував інспекцією як “в.о.” голови). Раніше, з 20 травня 2021 року по 6 березня 2023 року, цією інспекцією керував Семен Кривонос, який наразі очолює Національне антикорупційне бюро. ДІАМ фактично перейняла на себе функції ДАБІ, яка остаточно припинила свою діяльність у вересні 2021 року та останнім керівником якої був Сергій Галіцин (з лютого 2021-го).
Фото: колаж КВ
