Ящик Пандоры. Одного законопроекта от КГГА для реновации кварталов с устаревшим жилфондом не хватит
О необходимости реновации кварталов устаревшего жилья столичные власти говорят более 15 лет. Недавно администрация Кличко снова подняла тему реконструкции ветхих хрущевок, у которых истек срок эксплуатации. Но шансов, что долгоиграющая проблема решится в краткосрочный период, немного. О том, при каких условиях реновация возможна, КиевVласть узнавала у ведущих девелоперов столицы.
Вопросу реноваций старых кварталов в столице лет 15, не меньше. Закону “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда” больше 10 лет. Сразу после обнародования закона прописанные в нем нормы вызвали вполне логичные вопросы со стороны бизнеса и жителей кварталов устаревшего жилья. Сомнение вызывали пункты о 100% необходимости согласия всех жильцов устаревшего жилого объекта, не были четкими правила отселения, понятными - коэффициенты жилплощади, получаемой взамен и многое другое.
Игорь Кушнир - глава правления - президент ЧАО "ХК "Киевгорстрой"
Разговоры о сносе “хрущевок” идут уже не первый год. Но пока нет четкой законодательной базы, вопрос не продвинется. Необходимо, чтобы было прописано, что получает взамен каждый житель, какие коэффициенты обменных площадей, это один из самых серьезных для застройщика вопросов. Никто не застрахован от ситуации, когда в квартире живут двое, а узнав о реновации, пропишут туда родственников со всей страны, выкрутив застройщику руки. Или детей. Поэтому четкая формулировка о том, кто сколько площади в каком случае получает, застрахует не только самих жителей, но и застройщиков.
И самое главное – согласие какого процента жильцов является решающим. В каждой сегодняшней “хрущевке”, уверен, есть человек, который будет против или недоволен. Принципиально или из-за жадности – другой вопрос. Поэтому, решение проблемы старого жилого фонда есть смысл рассматривать только тогда, когда будет работать закон. Далее, чтобы расселить людей, нужен так называемый маневренный фонд. Кто и за какие средства его будет строить? В Законе говорится, что этим должен озаботиться застройщик-инвестор. Немаловажный вопрос, где? Если учесть, что наибольшее количество ветхого жилья в центре города, то вряд ли его жители захотят переселиться в Святошино или на Позняки, пусть даже временно. А вообще, переселять людей туда-сюда – не самое правильное решение. Третий момент, в какие условия будут переезжать люди, если представить, что вопрос маневренного фонда решен, на месте старого дома уже стоит новый. Потому что, если речь идет о стариках, например, то за какие средства они смогут сделать ремонт в полученной квартире или этот ремонт в обязательном порядке тоже должен сделать застройщик? Вопрос коммунальных платежей, опять-таки, остро станет, за новые метры придется платить больше.
Нагрузка на инженерные сети, ее тоже нужно учитывать. Сети в старых районах нужно менять. Поэтому сначала Закон, потом разговоры о том, как это может быть, а пока Закона нет, говорить не о чем. Но оттягивать решение вопроса ветхого фонда нельзя, некоторые дома уже в совсем удручающем состоянии, и не хотелось бы дождаться ситуации, когда проблемы нужно будет решать в экстренном порядке.
И отвечая на вопрос “При каких условиях ваша компания готова инвестировать в такие проекты?”, отвечу кратко: четко работающий закон.
Читайте: Опрос KV: Как развивать Киев, не разрушая его исторического ядра
Олег Майборода, генеральный директор "Укрбуд Девелопмент"
Любой крупный девелопер столицы с интересом смотрит на перспективу реновации старых кварталов Киева. Ведь этот процесс обеспечит их работой на многие годы вперед. А при правильном подходе, когда на месте пятиэтажного здания строится высотка, будет и серьезный финансовый интерес. Но о рассмотрении конкретных проектов сегодня практически не может идти речи. А все потому, что действующее законодательство в его текущем виде делает процесс реновации устаревших домов почти невозможным.
Ключевое условие только одно – комплексное изменение законодательства в части реконструкции устаревшего жилого фонда. Причем изменений, предложенных КГГА, для этого явно недостаточно, так как они, по сути, снимают только две ключевые проблемы – запрет на отселение жильцов в резервный жилой фонд и необходимость получения согласия всех 100% собственников помещений устаревшего дома. Плюс одну менее значительную проблему – отсутствие утвержденной формы инвестиционного договора, необходимого для реализации проекта. На деле же спектр тех препятствий, которые закреплены действующим законодательством, намного шире, и все они требуют устранения.
Так, это:
- Законодательное ограничение процесса реконструкции целыми кварталами, а не отдельными зданиями;
- Законодательное ограничение процесса реконструкции только домами высотой до пяти этажей;
- Законодательный запрет на отселение жильцов устаревшего жилья в резервный жилой фонд;
- Законодательный запрет на отселение жильцов устаревшего жилья в жилье с иным количеством комнат даже при большей площади нового жилья;
- Законодательное ограничение зоны отселения жильцов устаревшего жилья границами того же квартала или микрорайона;
- Отсутствие нормы, обязывающей органы местного самоуправления развивать социальную инфраструктуру соразмерно развитию квартала или микрорайона;
- Отсутствие налоговых и других льгот, предоставляемых потенциальному инвестору.
И конечно, отсутствие территорий для строительства жилья, предназначенного для отселения жильцов домов под снос.
Итак, учитывая явную неторопливость законодателей, говорить о краткосрочных перспективах не имеет смысла. Реализация проектов в среднесрочной перспективе тоже сомнительна. Очевидно, что с текущей динамикой развития рынка жилого строительства столицы выведение из оборота 7,8 миллионов квадратных метров ветхого жилья до 2025 года, как это прописано в Генплане Киева – неосуществимая задача. Поэтому разумнее говорить о долгосрочных перспективах. К сожалению, есть опасения, что катализатором процесса может стать только массовый переход ветхого жилья в разряд аварийного. Остается лишь надеяться, что проблема начнет решаться до того, как обернется серьезной угрозой для жизни и здоровья киевлян.
Если все те препятствия, которые пока остаются в законе “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда”, будут устранены, то нерешенной останется только одна задача – создание и содержание резервного жилого фонда. А риски вхождения в такие проекты будут типичными для сегодняшнего рынка недвижимости Киева. Это риск возникновения в стране серьезных финансово-экономических потрясений. Это возможность блокирования строительного процесса псевдоактивистами и ищущими бесплатного пиара политиками. Это недостаточное обеспечение законности правоохранительными органами, которые не всегда готовы защищать бизнес. Это, в конце концов, запутанное и непрозрачное строительное законодательство, которое содержит массу коррупционных рисков. Если же законодательные препятствия не будут устранены, то говорить о каких-либо рисках некорректно. Речь будет идти о полной невозможности реализации проектов реконструкции устаревшего жилого фонда.
Читайте: Рынок покупателя: какие финансовые инструменты лояльности предлагают сегодня застройщики жилья
Олеся Скринник, коммерческий директор компании Edelburg Development
Мы привыкли работать исключительно в правовом поле. На сегодняшний день, разработка нормативной базы по данному вопросу еще ведется и, судя по всему, займет немало времени. Нужно учесть и доработать много нюансов: получить разрешение на отселение у 100% жителей, а в старых домах это в основном пенсионеры, бывает очень проблематично, нет четкой процедуры расселения и коэффициентов компенсации площадей (в зависимости от количества прописанных жильцов, которое может резко вырасти после информации о реконструкции, района переселения и класса нового жилья).
Безусловно, проекты реновации кварталов с устаревшим жилфондом имеют долгосрочную перспективу. Но для того, чтобы этот процесс сдвинулся с мёртвой точки, нужно совершенствовать законодательство и мощное государственное лобби. Для девелоперов может быть экономически выгодно только высотное строительство, ведь часть квартир нужно передать в качестве компенсации и только часть будет выведена на рынок для продажи.
Виталий Тимошенко, заместитель директора DIM group по экономическим вопросам
Системный девелопер, планирующий свою деятельность и разрабатывающий долгосрочную стратегию развития, безусловно, заинтересован в таких крупных проектах, как реновация кварталов с устаревшим фондом жилья. Наша компания, конечно, заинтересована в таких проектах. Но их реализация в краткосрочной перспективе - под большим вопросом.
Во-первых, есть очень давнишняя, но так и нерешенная проблема законодательства в сфере реновации. В действующем законе "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" остались нерешенными проблемы с отселением (сейчас 100%, что, как показала практика, делает невозможным любые переговоры), коэффициентами обменных площадей и т.д.
Во-вторых, есть ряд юридических и практических вопросов. Например, нет утвержденной формы инвестиционного договора, остается вопрос с состоянием нового жилья (например, при переезде пенсионеров - финансирование ремонта, самого переезда) и т.д.
Пока на уровне закона не решены базовые задачи, девелоперу рассчитывать инвестиционную привлекательность таких проектов нет смысла - ни одна здравомыслящая компания не решится работать с такими масштабными и социально сложными проектами в действующем законодательном поле.
Андрей Рыжиков, коммерческий директор компании UTG
Cуществующие юридические и экономические ограничения делают проекты по реновации нерентабельными.
Вхождение в такой проект должно рассматриваться как покупка инвестиционного актива, т.е. здания должны быть на 100% физически и документально отселены силами государства, а также подведены (либо прогарантированы) наружные инженерные сети. Первый дом для размещения жильцов должен быть построен за счет госкредита с последующей компенсацией инвестором в случае успешного переселения.
На мой взгляд, наиболее препятствует инвестициям девелоперов в проекты реконструкции жилого фонда получение для отселения жильцов устаревшего дома письменного согласия абсолютно всех собственников его помещений (согласно Закона Украины “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда”.
Итак, на сегодня главные риски таких проектов - это юридическое оформление переселения и наличие инженерных мощностей на все очереди строительства.
В краткосрочной и среднесрочной перспективе я не вижу активности девелоперов в этой области. На сегодня даже начатые подобные проекты особой успешности не показывают. Тем более есть достаточное количество свободных территорий для застройки, а юридические аспекты слишком усложняют процесс. В будущем при существенном упрощении входа инвесторов и гарантий от государства такие проекты могут быть реализованы.
Читайте: Столичные высотки: кто и как контролирует нашу безопасность?
ФОТО:коллаж KV
