Выжить любой ценой: стоит ли ждать снижения цен на новое жилье в 2021 году
Уходящий год стал для рынка жилья тестом на стрессоустойчивость. Карантин, реформы, изменение покупательской способности и предпочтений ощутимо повлияли на продажи квартир в Киеве и области. Экспертными прогнозами на грядущий год для строительного сектора с KV поделились ведущие игроки рынка.
Продолжение. Начало читайте здесь
Сергей Левцов, генеральный директор Edelburg Development
Стоимость квадратного метра будет расти, обвала ждать не стоит. Он был еще в 2008-м. Если стоимость квадрата существенно ниже, чем у конкурентов на локации, это должно насторожить покупателя. Динамика спроса на “первичку”, на мой взгляд, будет такой же, как и в 2020-м.
Новые и интересные проекты есть и у нас, и у других игроков рынка. Но большинство, как и мы, ждет благоприятного климата. Запуск также еще отложен и в связи с объявленным карантином в январе. Ситуация будет проясняться в начале февраля – выгонять технику на стройплощадку или повременить.
Что касается покупателя, то он будет еще более требователен и избирателен в выборе и застройщика, и комплекса. Если речь идет о покупке жилья на стадии строительства, он будет готов инвестировать в объекты надежного девелопера. Но, все же, предпочтение будет в пользу объектов на высокой стадии готовности, интересных и концептуальных.
У Edelburg Development на старте новый проект в Деснянском районе – жилой комплекс Q-smart, часть квартир в котором будет передана пострадавшим инвесторам от “Элита-Центр”. Готовим к запуску совместный проект с Perfect Group в Подольском районе. Также в разработке есть несколько участков в центральной части города, но об этом мы будем готовы рассказать немного позже.
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
В обоих сценариях (худшем и самом оптимистичном) рост цен составит от 10 до 15%, отличаться могут только причины и драйверы. Условно спрос можно разделить на две части – улучшение условий жизни и инвестиционный. Первый вызывается конкретными потребностями иметь эффективную площадь квартиры, качественные коммуникации в доме, хорошую шумоизоляцию, развитую инфраструктуру внутри комплекса и в пешей доступности от него. Из года в год запрос людей на улучшение жилищных условий только растет: количество жителей Киева и других крупных городов увеличивается, а уровень благосостояния целевого сегмента понемногу улучшается.
Что касается инвестиций, несколько лет назад часть людей сомневались между гарантированным депозитом под 14-15% и квартирой с рентабельностью 10-11% в случае аренды и 10-15% при перепродаже. Ведь квартиру нужно не только купить, но также отремонтировать и найти арендатора, либо отыскать покупателя. Сегодня, когда банки дают до 2% в валюте и до 10% в гривне, ситуация изменилась в пользу жилой недвижимости. Также депозиты с 2014 года начали облагаться налогом на доход и военным сбором, что делает их еще менее привлекательными для клиентов. Для большого количества людей недвижимость стала безальтернативным вариантом вложений.
Исходя из этих факторов, мы закладываем увеличение спроса на “первичку”. От 10% в худшем сценарии до 25-30% при оптимистичном прогнозе, если все-таки будет запущен рынок ипотечных кредитов для первичного сектора и произойдет прогнозированное восстановление долларового ВВП.
В 2020 году предложение новых ЖК несколько сократилось – застройщики доделывали текущие комплексы и перенесли старт многих проектов на 2021 и 2022 годы. Вероятно, в 2021 году на рынке появится больше новых ЖК. Однако все равно объемы предложения хороших объектов от надежных застройщиков не перекроют спроса.
В зависимости от развития ситуации с вирусом, количество новых ЖК может составить от 15% до 25%. При это необходимо учесть, что часть комплексов, которые пока есть на рынке, уже достраивается, и в 2021 году уйдут из сегмента первички. Отсюда возникает тренд преобладания спроса на хорошее жилье над предложением, обозначенным выше.
Говоря о покупателях, надо отметить, что они переключились на объекты от надежных застройщиков – у которых в портфеле есть много завершенных проектов и активно ведутся работы на текущих стройках. Наиболее выгодная опция с точки зрения баланса стоимости и рисков – это покупка квартиры на ранней стадии у такого застройщика. Здесь будет самое большое преобладание спроса над предложением, и мы уже видим этот тренд на собственных объектах.
Что касается покупки готового жилья или инвестиций в квартиры на финальной стадии строительства – с учетом очень высокого спроса на старте, ограниченного предложения и роста общего спроса на первичку, скорее всего, именно эти покупатели будут переплачивать больше всего. Тем не менее, их доля вряд ли сократится – такая покупка все равно более выгодная по сравнению с вложениями просто во вторичку.
В 2021 году Perfect Group планирует стартовать с несколькими новыми амбициозными проектами. Также запланирован ввод в эксплуатацию ряда домов в наших нынешних жилых комплексах.
Возможно, среди новых проектов также будет наш первый “доходный дом”, когда мы не только построим комплекс, но также сделаем ремонты в квартирах, купим мебель, бытовую технику – и будем искать арендаторов. Этот сегмент очень популярен в Европе. Например, в некоторых городах большая часть арендной недвижимости принадлежит не частным людям, а именно компаниям. Возможно, некоторые квартиры мы также продадим инвесторам, чтобы затем помогать им сдавать жилье в аренду и зарабатывать.
Наша компания запланировала на 2021 год вывести на рынок четыре объекта в комфорте- и бизнес- классе суммарной площадью более 500 тыс. м кв.
С учетом всех факторов, мы ожидаем хорошо закончить 2020 год и предсказываем оптимистический для компании и сдержанно-оптимистический для отрасли в целом 2021 год.
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development
В 2020 году чисто рыночный рост цен на недвижимость составил 11-15% в зависимости от сегмента. При этом в отдельных проектах рост цен составил 35-45%.
Росту цен на недвижимость способствует несколько факторов. Во-первых, сокращение предложения из-за неэффективно функционирующей разрешительной системы ведет к повышению цен на уже представленные на рынке объекты.
Во-вторых, снижение доходности депозитов (сейчас 8-12% в гривне) способствует перетеканию консервативных инвесторов на рынок недвижимости.
Эти факторы будут оказывать влияние на рынок и в 2021 года, соответственно, рост цен также составит 12-15%.
Динамика спроса будет зависеть от перечисленных факторов, а также от ставок по ипотеке. На рынке существует значительный отложенный спрос, и снижение ставок, начавшееся в этом году, будет способствовать увеличению количества сделок с привлечением ипотечного кредитования.
Изменения объемов рынка будет зависеть от того, восстановится ли нормальная работа разрешительной системы. Мы ожидаем в 2021 году появления большего количества качественных продуманных проектов, основанных на жизненных сценариях людей и отвечающих концепции нулевого километра (возможность жить, работать, развлекаться, отдыхать в пределах шаговой доступности). Именно таким проектам будет отдавать предпочтение покупатель.
В конце 2020 – начале 2021 мы планируем запуск нескольких знаковых для города проектов.
Первый – это реконструкция здания Киевпроекта, здание которого находится в аварийном состоянии. На месте него мы создадим хаб для успешных украинцев и компаний с торговой, офисной, жилой, развлекательной и образовательной составляющей и общественным пространством.
Второй проект – реновация территории Киевского речного порта в современный район Новый Подол с первой в центральной части Киева открытой и публичной набережной.
Еще один многофункциональный проект OZON Concept House, начнем реализовать на Печерске. Там мы не только создадим инфраструктуру и общественные пространства на месте многолетнего недостроя, а также пешеходные связи между улицами Бойчука (Киквидзе) и Ольшинскую (окрестности Ботанического сада).
Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”
Есть пессимистичный сценарий развития рынка в 2021. Вопрос с параличом ГАСИ все еще не решен, но сдвинулся с места, после того как мы активно начали обсуждать данный вопрос на открытых площадках и в СМИ. Падение реальных доходов населения продолжается и колеблется в пределах 7-10% за квартал. Спрос на недвижимость сокращается. Высокая инфляция и волатильность национальной валюты оказывают давление на себестоимость строительства.
В этом случае нас ждет замедление динамики появления новых проектов и падение объема предложения в квадратных метрах минимум на треть в ближайшие год-полтора. Застройщики просто в таких условиях не захотят выводить на рынок новые проекты, так как себестоимость строительства высокая, а с получением документов в ГАСИ все еще будут проблемы. А это снижение мультипликатора строительной отрасли, падение налоговых отчислений в бюджет, сокращение рабочих мест, удар по смежным отраслям, задействованным в жилищном строительстве. Их, напомню, около 40.
За счет роста себестоимости цена квадрата будет также расти. В пределах 2-4% за квартал. Сдерживать ее будет ограниченный спрос, который станет заметно снижаться из-за падения реальных доходов населения. Ударит это в первую очередь по проектам масс-маркета, то есть эконом-сегменту и морально устаревшему комфорту.
Это может повлиять на укрупнение рынка. Часть застройщиков уйдет или не выдержит, другим придется работать за троих, чтобы не растерять крупицы доверия потребителя, сражаться своими концепциями и дополнительными бенефитами за внимание потребителя.
В ликвидных форматах (город в городе, МФК, эко-комплексы с высокой степенью готовности) динамика цены будет выше за квартал, в пределах 5-7% в зависимости от цикла проекта и спроса.
В любом случае падение реальных доходов и платежеспособности населения бьет по отрасли в целом. Покупателя будет становиться меньше, соответственно у застройщиков будет истощаться ресурс и возможности.
Важно побыстрее решить вопрос с ГАСИ и позволить рынку работать, соблюдая закон, но по понятным, прозрачным, честным правилам игры. Также с учетом урона от коронакризиса немаловажна поддержка государства в виде стимулирования действительно доступной ипотеки для населения. Это значит, что фиксированный процент не превышает 2-3% в год на срок до 20 лет, аванс покупателя 15% от стоимости жилья вместо 30-40% сегодня, государство компенсирует процент разницы ставки банкам.
В сдержанно оптимистичном сценарии, я бы назвала его так, учитывая времена, в которые мы живем, рынок недвижимости со второго квартала 2021 года начнет медленное восстановление по объему новых проектов, произойдет природная, а не искусственная корреляция спроса и предложения. Это значит, что крупные и стабильные игроки с продуманной финансовой моделью, экспертизой и опытом смогут увеличить свою долю рынка, эконом и устаревший комфорт постепенно будет терять позиции под давлением требований покупателя.
Вырастет спрос на многофункциональную целевую инфраструктуру, общественные и публичные пространства, wellness-составляющую, качественную эргономику и квартирографию, готовые решения квартир с ремонтом по авторскому дизайн-проекту. И мы готовы все это предложить рынку уже сегодня.
На данный момент в нашем портфеле находится в строительстве 1 млн кв. м. К запуску готовим 11 ЖК, часть из которых планировали вывести на рынок в этом году, но коронавирус помешал.
В феврале, если ситуация будет прогнозируемо стабильной, мы представим три новых проекта, к концу весны — началу лета еще с несколькими должны выйти, я надеюсь.
Это объекты комфорт+ и бизнес-класса в центральном деловом и прицентральных районах, есть также площадки рядом с историческим центром. Некоторые объекты низкоэтажные и среднеэтажные, есть интересные концепты с каскадным перепадом высот.
Мы также рассматриваем проекты в пригороде Киева, где будет микс недвижимости: малоэтажная, среднеэтажная застройка, а также таунхаусы и коттеджи.
Анастасия Давыдова, коммерческий директор Cityconsult Development
Результаты 2020 года, несмотря на множество неблагоприятных факторов на рынке жилья, оптимистичны. Текущая ситуация с пандемией дала мощный толчок развитию технологий и наглядно показала, что глобальная диджитализация неизбежна. Cityconsult Development усиленно работает в этом направлении, процессы престраиваются, налаживаются и адаптируются к сегодняшним реалиям. И мы имеем результаты – успешные кейсы по продаже квартир удаленно.
На рынке первичной недвижимости происходит перераспределение сил, и застройщики продолжат борьбу за покупателей, особенно ввиду отложенного покупательского спроса. После введения карантина, покупательский спрос значительно снизился, однако уже к середине лета наши продажи вернулись к докарантинным показателям. Осень – это всегда оживление рынка в сфере недвижимости и 2020 год подтвердил эту тенденцию, как и в предыдущие годы, несмотря на карантин.
Из-за карантина для жителей все важнее становятся парки, скверы, собственные террасы и дворы. Набирает обороты тенденция healthy-building, которая направлена на поддержание физического, психологического и эмоционального здоровья человека, который находится в здании. Ведь в связи с пандемией, все больше людей проводят большую часть времени дома.
Современный покупатель разборчив, сейчас приобретается не просто квартира, а образ и даже стиль жизни – расположение, инфраструктура, концепция и атмосфера комплекса, качество исполнения. И эта тенденция будет только развиваться.
Спрос на жилье будет оставаться стабильным. Нет предпосылок для того, что цены на первичную недвижимость резко подскочат вверх, если курс доллара будет в рамках цифры, заложенной в бюджете. Влиять будет только себестоимость строительства – удорожание материалов, оплата труда сотрудников, использование особенных технологий.
В будущих проектах мы продолжим придерживаться наших высоких стандартов и традиций строительства, а также внедрять новые решения, основываясь на пожеланиях инвесторов. Планы большие, но пока они держатся в секрете. Точно могу сказать одно – интересных решений будет больше, и мы будем внедрять новые форматы благоустройства. Следите за нашими новостями!
Евгений Смирнов, руководитель департамента маркетинга и продаж ЖК “Паркове місто” (UDP)
Компании с перекрестным финансированием будут вынуждены поднимать стоимость из-за падения спроса. Что в целом приведет к небольшому повышению стоимости квадратного метра. Динамика спроса сохранится на прежнем уровне, на что повлияет карантин января, сформировав очередной “пул” отложенного спроса. Будет также влиять постоянный износ вторичного жилья, который из года в год все больше будет подпитывать миграцию клиентов на первичный рынок.
Новых проектов в 2021 году у нас пока не запланировано, все силы сконцентрированы на реализации текущих проектов. К слову, в карантин мы начали новые очереди строительства и весьма успешно. Задача на будущий год – завершить их с опережением заявленных сроков сдачи.
Что касается поведения покупателя – принцип: “Семь раз сходи в отдел продаж, один раз купи”. Выросло недоверие, и осторожность.
Анатолий Топал, управляющий партнер Business Real Group, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины
Стоит ожидать “вынужденного” роста гривневых цен за квадратный метр. Основные факторы роста – увеличение коррупционной нагрузки, увеличение стоимости материалов, работ и услуг.
Сейчас “первичка” стабильно пользуется более высоким спросом, чем “вторичка”. Доли спроса на новое жилье и на жилье на вторичном рынке из общего спроса – 65% и 35%, соответственно.
Покупатель станет более требовательным. Рост требований будет к набору сервисов, благоустройству, низкой плотности застройки, наличию в комплексе всех необходимых компонентов для “жизни внутри комплекса даже на карантине” – лаунжзоны, парки, озера, детские дошкольные, торговые, развлекательные и т.д.
Пресс-служба ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
Рынок нового жилья ожидает рост цен: постоянно увеличиваются в цене комплектующие строительства, необходимо держать на конкурентном уровне заработные платы строителям.
Что касается спроса – он не изменится, а спрос на новые объекты по-прежнему достаточно большой. Буквально на днях у нас вышел в продажу новый многофункциональный комплекс на Курнатовского, и его появление вызвало значительный ажиотаж.
Усилится требовательность покупателя к надежности застройщика, проектов ЖК. Потребитель ужесточает свои требования к этим вопросам с каждым новым скандалом на рынке.
Говоря о новых объектах в 2021 от “Киевгорстроя”, стоит упомянуть, что в активной фазе строительства одномоментно находится 27 жилых комплексов общей сложностью 2,5 млн квадратных метров. В этом году уже ввели в эксплуатацию: ЖК на Освiти, “Коломиевский”, “Новопечерську вежу” и “Каховскую”, ЖК “Солнечная Ривьера”, “Новомостицкий” и “Гармонию”. В целом почти 300 000 квадратных метров.
На ближайшее время у компании сформирован масштабный задел по строительству новых комплексов. Эти объекты находятся на стадии проектирования и получения разрешительных документов. Это ЖК на Курнатовского, Милославской, Липковской, две очереди на Василенко, Кричевского, Жмеринской, вторая очередь “Итальянского квартала” и “Медовый-3”, “Чарівне місто”, “Urban Park”, “Злагода”, “Оберіг-2”.
Читайте: Выжить любой ценой: как кризисные факторы повлияли на рынок жилья в 2020 году. Часть1
Фото: колаж KV
