В КГГА придумали, как получать бешеную прибыль от градостроительного кадастра

КГГА в 2013 году планирует истратить на наполнение и ведение градостроительного кадастра Киева около 30 млн грн. Хотя данная система не основывается на реальных данных о состоянии земельных участков в Киеве, а, следовательно, бесполезна, это никого не смущает. Минрегионстрой планирует по матрице, созданной в Киеве, запустить такие же кадастры в широкое производство по всей стране.

Весьма занятная версия градостроительного кадастра Киева была представлена 7 февраля на совместной коллегии Киевской горгосадминистрации (КГГА) и Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ (Минрегионстроя).

Андрей Вавриш, начальник службы градостроительного кадастра при департаменте градостроительства и архитектуры КГГА на слайдах продемонстрировал, как действует некий программный продукт, содержащий различные данные об определенных территориях столицы, нанесенных на карту типа google- и yandex-maps. Эти карты, естественно, не содержат информации о земельных участках, на которой, согласно требованиям законодательства и здравому смыслу, должен базироваться градостроительный кадастр. Значит, презентованная система, по сути, является просто электронной библиотекой.

Презентация "градостроительного кадастра Киева" была обставлена красочно и помпезно. Поначалу на большом экране проплывали: главная схема зонирования из генплана Киева 2002 г., автором которой является НИИ "Дипромисто"; более детализированная схема зонирования Печерского и Шевченковского районов столицы (только эти районы в свое время удосужились разработать и утвердить детальные планы территорий - ДПТ); шесть планировочных зон города, рекреационные и охранные зоны архитектурных памятников; и прочие банальности из упомянутых градостроительных документов.

Затем Вавриш перешел к более крупному масштабированию и показал, как в данной “геоинформационной” системе еще можно обнаружить водные объекты, зеленые зоны, конкретные строения с адресами, данные об обеспеченности определенных территорий Киева школами и больницами, плотности застройки отдельных участков. Правда, по его словам, информация о конкретных объектах в данном кадастре пока наложена на обозначенные в электронной карте территории двух небольших, не административных районов. Но, то ли еще будет! Ведь на этот кадастр списано пока что всего около 4 млн грн (по курсу НБУ – около 500 тыс. долл.), а он будет наполняться, данные будут актуализироваться и пр., и пр.

Наверное, чтобы ни у кого не осталось сомнений в том, что указанные средства из столичного бюджета-2012 потрачены не зря, Вавриш дополнительно продемонстрировал, как красиво на слайдах выглядит один из слоев данного кадастра — 3D модель города. В завершение чиновник заявил, что разработанный под его руководством продукт имеет такое же значение для градостроительства и будущего электронного управления городскими ресурсами, как в свое время — появление антибиотиков для развития медицины. А уж в вопросе привлечения в развитие столичной инфраструктуры крупных инвестиций, по словам г-на Вавриша, сей кадастр — вообще бесценен! В-общем, Вавриш – почти гений.

"Гения" поддержал и еще один выдающийся деятель современности — первый замглавы КГГА Александр Мазурчак. Дескать, сказал он, этот кадастр — такая полезная и эффективная штука, что "сколько бы денег на ее разработку не пришлось в итоге потратить, это обязательно обернется в кратко- и среднесрочной перспективе отдачей в размере 1000-10000%!".

Не пел панегирики Вавришу только профильный замглавы КГГА Михаил Кучук. Он молчал с грустным лицом, видимо, предвкушая свое скорое увольнение и невозможность участия в прекрасной перспективе отдачи 10000%. По последним данным, вместо Кучука этими баснословными барышами будет распоряжаться Андрей Миргородский, дескать, уже ему, а не Вячеславу Непопу, обещано кресло замглавы КГГА по земельным вопросам.

Тем временем чиновники из КГГА и Минрегионстроя, которые, наверняка, рассчитывают поучаствовать в освоении гениальных наработок Вавриша, сообщили, что представленная геоинформационная система будет запущена в экспериментальном режиме. А в полноценном режиме градостроительный кадастр столицы заработает через полгода. Но только после того, как, по словам г-на Вавриша, на наполнение системы будет израсходовано около 30 млн грн.

"Возможно, этой суммы даже хватит на создание зонинга для всего города", — расщедрившись, добавил чиновник.

И уж тогда инвесторы и архитекторы, как объяснил главный разработчик электронного чуда, смогут в одном месте максимально быстро получать всю необходимую им информацию о состоянии определенных территорий. А это, надо полагать, и является залогом получения через год-два от 300 млн грн до 3 млрд грн дополнительных поступлений в столичный горбюджет из-за бешеного притока инвестиций. Во всяком случае, именно так все это преподносилось в ходе презентации псевдокадастра от Главархитектуры КГГА.

Полезно только для чиновников

Но есть нюанс: для получения важной для ускорения притока инвестиций информации и инвесторам и архитекторам придется заказывать у службы градостроительного кадастра КГГА платную кадастровую справку. На сайте в открытом доступе будут выложены только несколько незначительных слоев информации градостроительного кадастра, но зато будет работать кнопка заказа кадастровой справки через Интернет — во как!

Сколько будет стоить такая кадастровая справка, Вавриш не уточнил. Но именно наличие этой справки за деньги дает более чем весомое основание предположить: даже продажа этих справок может стать главным источником поступления инвестиций — те самые 1000 -10000%, о которых говорил г-н· Мазурчак.

И плевать, что градостроительного кадастра, по сути то, и нет. Согласно ст. 22 закона “О регулировании градостроительной деятельности”, градостроительный кадастр должен вестись исключительно с учетом данных государственного земельного кадастра (ГЗК). В этой же статье закона сказано, что порядок ведения и структура градостроительного кадастра определяются Кабмином. Кабмин своим постановлением № 559 от 25.06.2011 такой порядок утвердил. В утвержденном этим постановлением "Положении о градостроительном кадастре" также идет речь о том, что этот кадастр должен вестись, опираясь на данные о земле.

Но, заглянув в градостроительный кадастр киевского производства, бизнесмен не увидит никаких земельных участков. Их там нет, т.к. за основу земельный слой для создания этой системы никто не брал.· Этому есть простое объяснение — то, что с начала года выложено в открытый доступ на сайте Госземагенства — вовсе· не полноценный государственный земельный кадастр (ГЗК). Этот продукт сделан с грубейшими нарушениями технических регламентов и требований к геодезической и картографической продукции, и содержит данные лишь о незначительной части всех землеотводов на территории страны.

Эту печальную оплошность, за которую государство с этого года начинает возвращать Мировому банку почти 200 млн долл. заемных средств плюс проценты, глава Госземагентства Сергей Тимченко объясняет с простотой, достойной пера баснописца. У нас 20 лет, мол, землеустройство в Украине велось в разных системах координат, в разных системах масштабирования, с нарушениями привязок — и потому так трудно все свести к единому знаменателю. Дескать, будем дорабатывать, дополнять и пр., и пр. Заниматься всем этим, по всей видимости, собираются годами. Но, это, конечно, совсем другая история.

С другой стороны более-менее точный и сведенный к единой системе координат земельный кадастр в Украине есть у Киевзема. Это если не брать во внимание окраины столицы, где при отсутствии утвержденных границ города, земельные файлы так же, как и в официальном ГЗК "им. Сергея Тимченко", вовсю конфликтуют с файлами землеотводов, формировавшимися земельщиками окружающих столицу админединиц. Но и кадастр Киевзема Вавриш за основу при разработке градостроительного кадастра тоже не брал, поскольку данный кадастр – уже не легитимен.

Т.е., выходит, что земельного кадастра у нас нет, а градостроительный кадастр уже есть. Вот такая парадоксальная ситуация. Так зачем же спрашивается потенциальному инвестору заказывать в службе градостроительного кадастра при КГГА кадастровую справку?

По сути, градостроительная справка, паспорт объекта и прочая ересь, выданная на основании запроса на получение информации из столичного градостроительного кадастра, инвестору,· конечно, не нужны. Условия и ограничения на проектирование любого объекта бизнесмен все равно сможет получить, лишь после того, как отведет себе земельный участок. А земельщики, хоть из Киевзема, хоть из Госземагентства, смогут сформировать ему сегодня проект землеотвода, опираясь только на свою базу данных и систему координат, а вовсе не на градостроительную документацию, к этой системе никак не привязанную.

И даже если кто-то купит у Вавриша кадастровую справку, согласно которой на некоем участке можно нечто построить, у земельщиков будет готов ответ: "Прости, дорогой, давай, до свидания! Участочек уже в аренде, понимаешь? Не забирать же его. Но можем предложить другой”. Инвестор, возможно, берет у земельщиков справочку о другом участке, снова идет к Вавришу. А ему тут в ответ: “Ай-яй-яй! А тут строить нельзя! Может, давай тебе еще справочку?".

Т.е., введения в действие градостроительного кадастра от Главархитектуры КГГА приведет лишь к новому витку столь любимого бюрократами кругообращения бумаги. К круговерти, в которой нет ни смысла, ни инвестиционной привлекательности.

Но есть нюанс. Как пояснил автору этого текста источник в Минрегионстрое, платить за ненужные кадастровые справки бизнесменам все равно придется. Эту бумажку просто вскоре начнет у них требовать государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСК), чтобы легализовать любое строительство и введение законченного объекта в эксплуатацию. Т.е. впоследствии без наличия платной справки от службы градостроительного кадастра оформить в Госреестре право собственности на любое строение будет не возможно. Такая вот схема.

Здравый смысл и бюджетные деньги

И никто – никто! – даже не заикнулся о том, что в странах с нормальным управлением и нормальной экономикой градостроительный кадастр работает не так, и не для того, чтобы выдавать платные справки.

К примеру, в большинстве стран ЕС, бизнесмен, заглянув в градостроительный кадастр, ·может увидеть, что и где на каждом конкретном земельном участке находится, и какие· регламенты для возможного использования свободной от построек земли на этом участке действуют. Далее, распечатав эти данные, коммерсант формирует бизнес-идею, идет с ней к проектировщикам, и те оформляют намерения в виде концепции будущего проекта. Эту заявку бизнесмен несет в градостроительное управление муниципалитета, где ее проверяют на предмет соответствия данным градостроительного кадастра, и, не найдя несоответствий, сразу же подписывают. Внося при этом в файл данного земельного участка в градостроительном кадастре информацию о том, что подана заявка на реализацию в этом месте определенного проекта. Остается лишь пойти в другой отдел муниципалитета и подписать договор о выкупе или аренде земельного участка под обязательство построить на нем конкретный объект и уплатить за право строительства паевые взносы в развитие инженерно-транспортной инфраструктуры.

Все! Проект запущен, город получил деньги и перспективный проект, не нарушив при этом логики своего развития. Но это потому, что "у них" за основу создания градостроительных кадастров априори берутся земельные кадастры, работающие в режиме привязки к вынесенным в натуру участкам к актуальной геодезической подоснове. Ведь "там" иначе система просто не работает.

У нас же Андрей Вавриш просто наложил на примитивные электронные карты данные из различной градостроительной документации, не содержащие информации о землеотводах и не имеющие актуализированной геодезической подосновы. Поэтому, по мнению большинства архитекторов и земельщиков, созданный им продукт — просто электронная библиотека, в которую можно вносить любые данные, чтобы при необходимости не рыскать по сотням баз в поисках нужно информации, а иметь ее под рукой, например, для ведения статистики или расчета каких-либо плановых экономических показателей.

Если опираться на европейский опыт или просто на здравый смысл, то, на основе полноценного ГЗК нужно делать всю градостроительную документацию в стране. Только тогда она будет выполнять возложенные на нее функции сдерживания хаотической застройки. Следовательно, надо, как ни крути, дождаться момента, когда Государственный земельный кадастр, а не его чахлый симулякр, все же появится.

Для создания же ГЗК, в свою очередь, необходимо размежевать все земли на земли государственной и коммунальной форм собственности – хотя бы в границах населенных пунктов, чтобы запустить работу над градостроительными кадастрами. Кстати, таким разделением земель по праву собственности у нас никто не занимается и, похоже, даже не собирается этим заниматься.

И только после всех этих процедур есть смысл делать зонинг — утверждать систему градостроительных ограничений для каждого конкретного земельного участка,· внедрять этот функционально слой в градостроительный кадастр, опирающийся, напомним, в своей основе на “земельный” слой. Да, плясать надо от земли-матушки – иначе никак. Не висят города в воздухе, как этого может и хотелось бы многим чиновникам, но на земле стоят.

Но у нас уже процесс пошел полным ходом. И ладно Вавриш впереди планеты всей. Замминистра Исаенко объявил презентованное в министерстве 7.02.2013 электронное недоразумение шаблоном градостроительного кадастра для всей страны. А министр Темник согласно склонил голову. В Минрегионе не понимают сути кадастра и алгоритма его создания? Или не знают, что за последние 20 лет в нашей стране землеустройство и градостроительство стали двумя параллельными и часто конфликтующими реальностями, живущие каждая по своим законам, и землеотвод в итоге все равно оказывается важнее любого градостроительного обоснования?

На самом деле в профильном министерстве прекрасно понимают (может быть, конечно, кроме нового министра Геннадия Темника), что в сегодняшней ситуации бюджетные деньги на любые градостроительные забавы — разработку ДТП, зонинга, и местных градостроительных кадастров — будут потрачены впустую. Ведь, все созданное рано или поздно придется делать заново. А эффект от освоения бюджетных средств, выделяемых на разработку градостроительной документации, включая уже и кадастры, получат только хитрые чиновники, умеющие списывать эти средства на заказ работ у ряда государственных проектных институтов, являющихся из-за наличия лицензии на разработку градостроительной документации монополистами на рынке.

А потратить бюджетные деньги на новое “перспективное направление” профильным чиновникам очень хочется. Тут то, и пришлись, кстати, наработки столицы, где умеют заниматься такими махинациями с особым изыском и отдачей.

Вложения и отдача

По словам архитекторов, в основе презентованного Вавришем псевдокадастра Киева лежит слегка измененная программа ArcGIS, лицензионная версия которой стоит около 20 тыс. долл., или около 160 тыс. грн. То есть – в 25 раз меньше, чем 4 млн грн. Вряд ли намного дороже, чем те же 20 тыс. долл. стоят и сервера, на которых должна храниться вся оцифрованная информация.

Для наполнения же ячеек этой базы данных были взяты карты старого генплана Киева и двух ДПТ, за которые давно уплачены бюджетные деньги, а также некоторая статистическая информация, имеющаяся в распоряжении других управлений КГГА. Т.е., все исходники были получены бесплатно, и, наверняка, нанесены на примитивную электронную карту силами 25 сотрудников, находящихся в подчинении Вавриша. Разумеется, никаких премий эти чиновники за свой труд не получили – есть же зарплата, которую, им выплачивает Киев.

В итоге себестоимость создания градостроительного кадастра Киева на самом деле выходит настолько низкой, что при освоении на эти цели, к примеру, 34 млн грн, в 1000-10000% отдачу, о которой с таким упоением говорили г-да Вавриш и Мазурчак, верится с легкостью. Но, естественно, речь идет именно об отдаче для чиновников, которые будут сидеть на бюджетных потоках под создание градостроительных кадастров по шаблону Киева и продаже кадастровых справок, а вовсе не об интересах горбюджетов.

Читайте: На градостроительный кадастр Киева собираются еще долго списывать бюджетные средства

КиевVласть