Устали от “человейников”. Застройщики активизировали строительство мало- и среднеэтажного жилья

В противовес массовой плотной застройке высотками целых микрорайонов на столичном рынке активизируется тренд мало- и среднеэтажного строительства. И такие объекты пользуются спросом: уже сформировалась прослойка покупателей, выбирающих не престиж “высоток”, а уют малоэтажных кварталов.

KV поинтересовалась у девелоперов, каковы предпосылки реализации таких жилых комплексов, перспективы и особенности строительства.

Анна Попруга, представитель компании KAN Development

Есть несколько факторов развития низкоэтажного квартального жилья. В первую очередь, такой формат соответствует главным тенденциям современной урбанистики: открытые кварталы, экологичность, добрососедская среда. Человеку намного комфортнее жить в таких жилых комплексах - ему есть чем дышать и видно небо.

Одно из наиболее важных конкурентных преимуществ при реализации жилых проектов - создание качественной среды обитания. Сегодня многие девелоперы уже думают о фасадах, эргономике, социальной инфраструктуре. Всё это сложно реализовать в полной мере, занимаясь точечной застройкой чужих дворов.

В ближайшем будущем проекты обычных многоэтажек перестанут интересовать людей, если только мы не говорим о самом центре города, где физически нет места. Большинство покупателей при выборе квартиры основное внимание уделяют локации и окружению. В итоге, выбор сводится к трем вариантам: либо это вторичный фонд в спальном районе, с грязным парадным и маргинальными соседями, либо – точечный новострой без придомовой территории, что тоже не внушает оптимизма. Или же выбор будет сделан в пользу нового квартала со всей необходимой инфраструктурой внутри комплекса, что на наш взгляд является наиболее оптимальным решением. С другой стороны, подобные проекты гораздо сложнее в реализации. Фактически застройщику нужно объединить людей, показать им пример, как можно сообща изменить свою жизнь. Нам удалось это сделать в Комфорт Тауне. Показатель повторных сделок в этом проекте очень высокий. Многие приобретают квартиры для родителей, родственников, приводят друзей. Люди довольны тем, что они купили, включается сарафанное радио, а для нас это лучший показатель успеха и правильного пути.

В Киеве осталось не так много земельных участков, позволяющих строить квартальный формат жилья, по сути единственные пригодные для этого территории – промышленные зоны, которым не место в современном городе. Освоение промзон – затратное дело, но с другой стороны они в основном обеспечены всеми необходимыми коммуникациями. Чего не сказать про область, где канализация на основе временных септиков – уже нормальное явление для огромного жилого комплекса. Вообще, масштабы и хаотичность жилой застройки на территории Киевской области станут головной болью для чиновников на годы, если не десятилетия. Сотни тысяч построенных квартир не обеспечены ни адекватным общественным транспортом, ни дорогой, ни социальными объектами. Покупая жилье в таких условиях, люди обрекают себя на мучения на долгие годы, ведь квартиру на 1-3 года никто не покупает.

KAN Development также планирует реализацию подобных, обеспеспеченных инфраструктурой, объектов. Нам менее интересна точечная застройка. Она не дает комплексности проекта и не создает людям среду, необходимую для комфортной жизни. Мы будем искать большие площадки. Во-первых, там есть сети, во-вторых, это абсолютно органично, когда город уводит промышленность на окраины. Тем более, сегодня промышленности уже не требуются огромные территории. Все заводы должны быть за городом, особенно, если они экологически нечистые.

Компания KAN Development первой в Киеве начала реализовывать настоящие проекты формата “город в городе”, мы обладаем, пожалуй, самым богатым опытом развития подобных жилых комплексов, который позволяет создавать новые проекты на качественно новом уровне, принимая во внимание прошлые ошибки. К примеру, раньше мы считали, что возле каждого подъезда нужно делать большую зону отдыха, что люди хотят посидеть в тишине, радуясь возможности побыть одному. Однако опыт показал обратное. Жители предпочитают общую большую парковую зону, в которой каждый из них может найти себе новых друзей, знакомых и однодумцев.

Глеб Шемовнев, пресс-секретарь строительной корпорации “Укрбуд”

Традиционно в сознании людей малоэтажная застройка ассоциируется с определенной статусностью, эдаким шармом небольшого закрытого сообщества жильцов, где все соседи знают друг друга в лицо. Тем не менее, эта особенность никогда не была и не станет ключевой. Тройка определяющих факторов при выборе жилья еще много лет остается неизменной – это цена квадратного метра, место расположения комплекса и окружающая его инфраструктура, а также надежность застройщика, определяющая доверие к его проектам. Все остальные факторы, в том числе этажность, играют в формировании спроса уже намного меньшую роль.

Важно понимать, что малоэтажная застройка для Киева не является и не сможет стать тенденцией. Для этого просто не существует условий. Свободных для застройки участков в черте города становится все меньше, и мало кто из застройщиков решится осваивать дефицитный ресурс для создания комфортной среды только для небольшого количества людей. Это нерационально. Особенно в свете предложений частично ограничить застройку столицы, звучащих от чиновников. И это при том, что жилого фонда столицы недостаточно даже для обеспечения потребностей официально зарегистрированных жителей города. И ему предстоит вырасти как минимум вдвое, чтобы соответствовать западным стандартам. А если учитывать, что население Киева сегодня явно выше заявленных 2,8 млн. человек, рост может потребоваться еще больший.

Сегодня малая этажность отдельных жилых комплексов в подавляющем большинстве случаев продиктована не видением застройщика, а теми ограничениями, которые существуют на участке. Например, в местах исторической застройки, как Подол, где уже сложился определенный архитектурный ансамбль, и строить выше семи этажей запрещено. Или ввиду целевого назначения земли – той же усадебной застройки, где можно возводить не больше четырех этажей.

Застройщику всегда будет выгоднее строить более высокие здания. Каждый дополнительный этаж – это дополнительная жилплощадь, которую он может предложить покупателю.

Поэтому полноценная тенденция к малоэтажному строительству может сложиться только вне городской среды. Там не существует такой проблемы плотности застройки, как в Киеве. К тому же, массовая реализация таких объектов может быть обусловлена еще и более низкой нагрузкой на существующую инфраструктуру из-за меньшего числа жителей. С инфраструктурой, в том числе коммунальной, как известно, за городом дела не всегда обстоят хорошо, а создавать новую застройщики тоже не всегда готовы.

Впрочем, в Киеве заниматься такими проектами девелоперы точно не перестанут. К примеру, корпорация “Укрбуд” сейчас реализует три подобных объекта: SpasSky, “Подол-Градъ” и “Сказка”. И, конечно же, возьмется за новый перспективный участок, даже если там существуют жесткие ограничения по этажности. Но какого-то серьезного повышения динамики малоэтажного строительства ожидать явно не стоит.

Читайте: Берега-берега. Киевские девелоперы не готовы отказаться от застройки Левобережья

Антонина Кокот, руководитель департамента продаж NOVBUD

В нашем случае строительство малоэтажных жилых комплексов, безусловно, диктуется спросом. Мы видим наших клиентов, общаемся с ними, слышим их потребности. Это легко объяснить, ведь прежде всего,  небольшая этажность – это уютная атмосфера, которая царит в комплексе. Современный ритм жизни истощает человека не только в физическом плане, но и в эмоциональным. Поэтому современному человеку важно оказаться в комфорте, попадая домой, в свой жилой комплекс. И здесь большую роль играет этажность зданий, ведь, согласитесь, прогуливаться по району, в котором дома выше 16 этажей, и по району с 4-5-этажными домами и черепичной крышей – это не одно и то же.

Есть и особенности реализации таких проектов. В первую очередь, это касается проектов, которые находятся за городом. Здесь недостаточно построить лишь качественные дома, необходимо обеспечить внутреннюю инфраструктуру, ведь здесь нельзя полагаться на внешнюю, как в случае с проектами в черте города. Продуктовые магазины, детские сады, спортзалы, рестораны – все это необходимо предоставить будущим жильцам жилого комплекса. А также стоит отметить эмоциональное восприятие потребителя, атмосферу комплекса клиенту необходимо почувствовать на себе, приехать и прогуляться по нему, как в случае ЖК “Петровский квартал”. Просто смотря на его фотографии, сложно проникнуться атмосферой.

На данный момент мы продолжаем строить ЖК “Петровский квартал” и отмечаем высокий уровень спроса на дома с малой этажностью. До тех пор, пока мы будем чувствовать, что потребителю необходим именно такой продукт, мы будем двигаться в этом направлении.

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ

С одной стороны, в Киеве прослеживается тенденция к возведению комплексов с высокой этажностью, с другой - украинцы все чаще бывают за рубежом и у них постепенно формируется другое восприятие привлекательности среды обитания. Подобные проекты могут быть реализованы с прибылью для девелопера при большой квартальной застройке. Таких участков мало, и преимущественно они расположены в спальных районах, но там их реализация может быть успешна.

Особенности каждого участка влияют на принятие решения о реализации малоэтажной застройки. Связаны они с двумя факторами:

1. Внешние ограничения – по высотности, инсоляции, строительству в центре города и прочие.

2. Маркетинговое решение самого девелопера, в виду малопривлекательного месторасположения, которое необходимо усилить другими конкурентными преимуществами или же большой площади участка, когда девелопер     понимает, что высокоэтажная застройка сделает непривлекательной для покупателя любую квартиру в любом доме этого комплекса.

Наш ЖК “Сонячна брама” – это не низкоэтажная застройка, но нам удалось создать комплекс, комфортный для проживания, который не давит своим масштабом, а наоборот создает ощущение простора. Комплекс состоит из 15 зданий высотой 5-10-13 этажей и лишь одного 19-этажного дома. При этом, здесь сосредоточены все необходимые объекты инфраструктуры – супермаркет и магазины, детский сад и школа иностранных языков, аптека, салоны, клиники, отделение банка, ландшафтный парк с солнечными часами.

Читайте: Столичные высотки: кто и как контролирует нашу безопасность?

Елена Шуляк, руководитель сектора “Строительство” BRDO

Появление тренда на дифференциацию типов застройки, появившегося последнее время, в первую очередь говорит об определенном “взрослении” градостроительства и проектирования в Украине.

Еще 5-10 лет назад выбор потребителей относительно концепции проживания был ограничен: жить по принципу “большого города” в районах застройки многоквартирными домами, или - в “частном секторе”, собственных домах и коттеджах. Фактически, рекламируя разный уровень комфорта и, как следствие, предлагая разную цену, застройщик или девелопер предлагал всего эти две концепции образа жизни. И постсоветский рынок воспринимал это адекватно. Но времена меняются, меняются потребности покупателей. Выросла конкуренция на рынке недвижимости, которая заставила девелопера и застройщика значительно усилить маркетинговую составляющую в проектировании новостроев. Постепенная дифференциация концептуальных подходов привела к появлению предложений для разных рыночных ниш. Появились форматы таун-хаусов, квартирная застройка повышенной этажности (свыше 20 этажей) и т.д. Появились и концептуальные кварталы малой и средней этажности застройки по единому проекту.

Кстати, согласно действующему на данный момент Генеральному плану Киева до 2020 года, именно такая застройка должна доминировать в предложениях от застройщика. Доля мало- и среднеэтажной застройки (до 8 этажей) в структуре жилого строительства должна вырасти почти в 6 раз: с 5,8% в 1999 году до 34% в 2020 г.

Преимущества кварталов малой и средней этажности именно для Киева были впервые продемонстрированы еще в 50-х годах прошлого века. Именно в Киеве, едва ли не в первом городе СССР, реализовали первые проекты так называемой “промышленной застройки” - сооружение целых комплексов жилых домов по типовому проекту с одновременной застройкой всех объектов инфраструктуры: дорог, школ, медицинских заведений, парков и стадионов. Не советую путать эти проекты с “хрущовками”. До сих пор квартиры в микромассиве “Первомайский” вблизи Караваевых Дач в Соломенском районе города, вопреки несоответствию современным представлениям о комфортном жилье, пользуются спросом. Этому способствует и логичность планирования массива, и обеспеченность школами и детскими садами, большое количество парков и возможностей для отдыха. Не в последнюю очередь на спрос влияет однородность демографических характеристик жителей, которая сформировалась традиционно.

Именно поэтому развитие концепта мало- и среднеэтажной застройки именно для Киева, с его огромным количеством исторических районов с низкоэтажной застройкой, сложным рельефом, зонами с неглубоким залеганием грунтовых вод и риском сдвига грунтов (а малоэтажная застройка как раз и создает меньшее давление на поверхность в сравнении с высотной) является обоснованной с точки зрения единого архитектурного ансамбля города и условий строительства. Есть уже и примеры такого рода - “Воздвиженка”, “Липинка”, “Рыбальский”, “Файна Таун”, клубные дома на Демеевке и т.д.

И, безусловно, важное преимущество такого подхода к застройке города возрастом более 1,5 тысяч лет, - принцип комплексного планирования, который предусматривает создание всей необходимой транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры. Принцип единой квартальной застройки предусматривает создание достаточного количества парковочных мест, социальных объектов, зеленых зон. На мой взгляд, это неплохой выход во времена, когда хаотическая застройка “высотками” приводит к разбалансированию инфраструктуры города.

И нельзя не сказать именно о тех, кто и будет покупать такое жилье. Это - не типовая застройка. Она привлечет к себе жителей со сходным отношением к образу жизни, сходной эстетикой. Предвижу формирование в Киеве территорий  “взаимопонимания и доброжелательного соседства”.

Читайте: Девелоперы взялись за “социалку”: почему они стали строить детские садики и школы?

КиевVласть