Цены на киевскую “первичку”: второй месяц роста
“Квадратный метр” столичных новостроек в апреле и мае подрос в цене. Повышение прогнозировало большинство застройщиков, ссылаясь на подорожание стройматериалов и энергоносителей. Однако цены в пригороде были относительно стабильны. Будет ли повышаться стоимость в летние месяцы и какими темпами, что будет на рынке “первички” в пригороде - интересовалась KV у ведущих девелоперов столичного региона.
Апрель и май продемонстрировали рост цен на столичные новостройки, о котором девелоперы предупреждали еще в начале года. Средняя цена квадратного метра киевской первички по сравнению с мартом подросла на 1000 грн и составила 24 000 грн. При этом, если в апреле рост составил всего + 300 грн, то в мае к ним добавилось + 700 грн.
В долларах США ситуация аналогичная: за апрель-май рост составил $60, с мартовской ценой в $850 средняя стоимость “квадрата” поднялась до $910.
При этом цены в долларах США росли с похожей на гривневое повышение динамикой, с удвоением в мае ($20 в апреле и $40 в мае).
Как отмечают в “Киевгорстрое”, по итогам прошлого года себестоимость строительства выросла на 30%. А с начала этого года – почти на 15% подорожали строительно-монтажные работы. Не говоря о затратах на инженерные сети, конкурентную оплату рабочих и т.д. Поэтому ценам снижаться просто некуда. Они будут расти.
Но в июне-июле, скорее всего, цены останутся стабильными при условии стабильности гривны к доллару США и отсутствия политических и прочих “форс-мажоров”. А вот август-сентябрь могут показать рост - ведь этот период традиционно отличается ростом спроса на новостройки.
О ценовой ситуации в пригороде столицы: стабильность цен эксперты пояснили тем, что застройщики были вынуждены удерживать их на уровне начала года, чтобы не потерять клиентов. Ведь проблемы с транспортной доступностью и отсутствием надлежащего уровня инфраструктуры, с которыми приходится сталкиваться жителям новых ЖК в пригородах, все еще актуальны.
Поэтому при прочих равных пригород выигрывал у столицы ценой. Но рост себестоимости все же заставит областных застройщиков или поднять цены: девелопмент - это бизнес, и работать в убыток компании не заинтересованы.
Цена квартиры в новостройках Киева, гривен за кв. м, май 2019
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Цена в новостройках Киева, $ за май 2019 г.
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
В пригороде столицы средние гривневые цены весной удерживались практически на февральском уровне: 13 100 гривен за кв. м в марте и 13 200 грн/кв. м в апреле и мае.
В долларах США март и апрель были стабильны - $490/кв. м, а в мае средняя цена выросла на незначительных $10 и составила $500 за “квадрат”.
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, гривен за кв. м, май 2019
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Средняя цена в новостройках пригорода Киева, $ за кв. м, май 2019
ИСТОЧНИК: ЛУН
*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций
Прогноз из первых рук
Пресс-служба ХК “Киевгорстрой”
На первичном рынке жилья ценам снижаться особо уже и некуда. Ведь по итогам прошлого года себестоимость строительства выросла на 30%. А с начала этого года – почти на 15% подорожали строительно-монтажные работы. Растет также стоимость строительных материалов. Существенно выросла и зарплата строителям. Если ее не держать на соответствующем уровне, работать будет некому, оставшаяся часть строителей также уедет строить в Европу.
На повышение себестоимости квадратного метра жилья также влияют стоимость земли, прокладка и подключение к сетям, проектные и сопутствующие им работы.
Кроме факторов, влияющих на рост себестоимости строительства, на повышении цен на первичном рынке жилья сказываются традиционное августовско-сентябрьское увеличение спроса и, соответственно, цен на жилье. В июне же и июле цены обещают быть стабильными, если не произойдет резкого скачка курса доллара США или каких-либо других форс-мажорных событий…
Далее: постоянно растущий спрос провоцирует рост рыночных цен на столичном рынке жилья. По разным оценкам, к моменту ввода столичного объекта строительства в эксплуатацию, как правило, распродано до 90% квартир. Хотя, конечно же, многое зависит от застройщика, от расположения жилого комплекса и его характеристик. Но для большинства киевских новостроек - это абсолютно нормальный показатель.
Поскольку других вариантов, куда можно надежно вложить деньги в Украине, практически нет – столичный рынок жилья и является той наиболее эффективной и чуть ли не единственной возможностью граждан.
Пригородный рынок отстает от столичного по причинам менее развитой социально-бытовой и транспортной инфраструктуры, а также из-за удаленности проживающих за городом от места их постоянной работы, когда действует принцип: живешь дальше – обойдется дешевле. Но пригодный рынок новостроек будет тянуться за столичным, и по развитию, и по цене...
Пресс-служба “Ситиконсалт Кепиталс Компани”
Повышение цен в долларах происходит достаточно редко. Связано это может быть как с повышением гривневой составляющей себестоимости строительства, так и в какой-то степени со значительным ростом затрат на продвижение. Так как последние пол года большая конкуренция на рекламные носители и площадки (как офлайн, так и онлайн) была со стороны политического сегмента рекламодателей, что значительно увеличило стоимость привлечения покупателя.
Что касается дальнейшего поведения цены на рынке, то предсказать ее достаточно сложно до окончания выборных процессов в стране, так как многие макроэкономические показатели сейчас регулируются не сугубо экономическими факторами, а скорее политико-экономическими.
Анна Лаевская, коммерческий директор СК “Интергал-Буд”
В ближайшие три месяца на рынке первичного жилья Киева цены сохранят свою динамику. Стоимость квадратного метра столичных новостроек к осени вырастет в среднем еще на 5-7%. В первую очередь повышение цен коснется объектов с высокой степенью готовности. Также повлияют на стоимость новостроек курс доллара и вступление в силу новых ДБН.
Кроме того, нужно понимать, что количество свободных участков под застройку в Киеве неуклонно сокращается. Уплотнять застройку невозможно, поэтому у застройщиков остается только вариант реконструкции старых кварталов и промышленных зон. Но это требует от строительных компаний дополнительных капиталовложений и времени, что, скажется на стоимости квадратного метра для покупателя.
Что касается новостроек в Киевской области, то там рост цен сдерживает большое количество предложения и невысокий, по сравнению со столичным, спрос. Местные застройщики вынуждены снижать доходность проектов и зачастую их качество, чтобы привлечь покупателей. А если компании строят объекты исключительно за счет привлеченных средств от продаж, то такие инвестиции могут стать очень рискованными. “Итергал-Буд” финансирует строительство объектов за собственные средства и поэтому за 16 лет существования компании мы ни разу не подводили покупателей.
В Киевской области спросом пользуются прежде всего те ЖК, которые предоставляют покупателям развитую инфраструктуру. Так, в ЖК “Озерный гай Гатное” застройщик предусмотрел все условия для комфортной жизни: детские сады, школу, фитнес-центр, супермаркет, спортивные и детские площадки, аптеки, салоны красоты и другие социальные объекты на территории комплекса. Основной изюминкой комплекса являются собственные озера с лебедями и обустроенными пляжами.
Читайте: Ренессанс апартаментов и жилья в аренду: новые “старые” веяния
Юрий Уланов, руководитель отдела продаж ЖК Tourbillon
Общая тенденция повышения качества реализуемых проектов, переориентация на формат комфорт+ и более премиальные сегменты, а также рост цен на материалы и строительно-монтажные работы стали определяющими факторами весеннего удорожания цены на квадратные метры в новостройках Киева.
Эти же тенденции, при условии сохранения стабильной политической и экономической ситуации в стране, будут формировать цену и в ближайшие месяцы.
Еще одним фактором, определяющим цену м2, является этап строительства. По данным сайта ЛУН, из 380 новостроек Киева уже 132 введены в эксплуатацию и в 148 введение запланировано на текущий год. Что также отразится на средней стоимости квадратного метра в столице.
Сегмент комфорт/комфорт+ очень чутко реагирует на повышение цены снижением покупательской активности. На строительных форумах и в СМИ активно обсуждаются проблемы с транспортной доступностью и отсутствием надлежащего уровня инфраструктуры, с которыми приходится сталкиваться жителям новых ЖК в пригородах. Поэтому застройщики пригорода вынуждены были удерживать цены на уровне начала года, чтобы не потерять клиентов.
Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на строительные материалы. Поэтому застройщики пригорода вынуждены будут либо поднять цену, либо снизить качество. Работать себе в убыток явно не будут.
Читайте: ТОП-5 фактов о застройщике и ЖК, которые нужно обязательно проверить
Константин Паливода, глава правления АКБ “Аркада”
Анализ динамики цен показывает что, как правило, рынок жилья особой сезонности сейчас не имеет. Впрочем, осенью спрос по ряду факторов немного выше.
Что касается цен - летом они будут стабильны однозначно. Не считая отдельных сезонных предложений. Эта стабильность сохранится и в дальнейшем. Предложений на рынке достаточно. Чего не скажешь о желающих инвестировать - их активность сейчас явно снизилась. В тоже время есть многие факторы, которые влияют на строительный рынок - среди них - и политика, и курс доллара.
При этом, рынок нового жилья однозначно будет активнее чем вторичного. Это прежде всего связано с ценообразованием.
Что касается инвестирования- это однозначно не вопрос сезонности. Но, учитывая что сейчас цены на недвижимость находятся примерно на уровне цен двухлетней давности, мы бы рекомендовали инвестировать. Цена не упадет однозначно. А вот изменения в стране, в том числе и политические, могут привести к росту в будущем.
Что касается наших объектов - в летний период мы не планируем повышения цен, даже не смотря на то, что себестоимость строительства увеличилась на 15%.
Читайте: Остров Надежды: как повлияют новые госнормативы на строительство в центре Киева
Фото: коллаж KV
