Smart-квартиры: от больших надежд к скромному будущему
Многим киевлянам и желающим осесть в столице запомнился бум на так называемые smart-квартиры (а по сути - малогабаритное жилье) в 2016-2017 годах. Как и масса публикаций о положительных и отрицательных аспектах подобных квартир. Что происходит сейчас с "малометражками", каков спрос на них и планируют ли ведущие девелоперы продолжить строительство такого жилья, - узнавала КиевVласть.
Кто покупает smart?
Бум на smart-квартиры (принято считать, что площадь таковых от 18 до 30 кв. м), как отметили опрошенные KV застройщики, был спровоцирован рядом факторов – тут, как говорится, удачно сошлась серия обстоятельств. Волна переселенцев, необходимость киевлян со стажем и новых жителей столицы улучшать жилищные условия, разъехаться, купить первое жилье при ограниченных финансовых возможностях вкупе с приемлемой ценой на "малометражки" создали бум 2016-2017 г.г.
“Квартиры-smart идеально подходят сразу для нескольких категорий потенциальных покупателей. Те, кто живет один: студенты, карьеристы, люди пенсионного возраста и иностранцы, регулярно приезжающие по делам и прочие”, – уточняет Наталия Кириленко, руководитель отдела продаж ЖК "Лесной квартал".
Smart-формат оказался весьма актуален для инвесторов, занимающихся сдачей жилья в аренду: размер первоначальных инвестиций и востребованность на рынке аренды "однушек" были весомыми аргументами за вложение средств в малогабаритные квартиры. "На сегодняшний день, скорее всего, это выгодная инвестиция для дальнейшей сдачи жилья в аренду при условии его хорошего месторасположения, – говорит Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development. – Очень часто недвижимость приобретали с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду".
Ярослава Чапко, директор Residential Development Solutions, уточняет: при общем бюджете покупки на 20-25% ниже в сравнении с покупкой полнометражной квартиры, инвесторы получают фактически такую же аренду, как и для обычной квартиры.
Такая квартира, как отметила Наталия Кириленко, идеальна для капиталовложений с целью сохранения денег или получения прибыли от последующей аренды. “Все-таки “однушки” – наиболее ликвидный сегмент рынка жилья как с точки зрения продажи, так и аренды. Кроме всего прочего, - говорит эксперт, “однушка” – отличная альтернатива аренде жилья: кредит через некоторое время будет погашен, а квартира остается в собственности”. В дальнейшем в ней можно далее жить, либо продать, либо сдавать в аренду, получая дополнительный доход.
Smart’ы невыгодны?
Ввиду целевой аудитории и ее финансовых возможностей, smart-квартиры преимущественно представлены в классе эконом и комфорт. Хотя, как отмечает Марина Кравченко, может быть и бизнес-класс, но небольшой процент от общего количества квартир и исключительно в том случае, если комплекс расположен в пешей доступности от метро или в центре. "В своем проекте ЖК "Подол Град Винтаж", – уточняет она, – мы предусмотрели 3% таких квартир, площадью до 30 кв. м, поскольку он находится в привлекательной для туристов исторической части города и такие квартиры – отличный вариант для инвестирования для дальнейшей сдачи жилья в аренду. В других наших объектах таких квартир нет".
Кстати, далеко не все девелоперы даже начинали строить smart-квартиры.
"Киевгорстрой" не строит так называемые "смарт"-квартиры, как другие застройщики по 18 кв. м. Критично малый метраж просто противоречит санитарным нормам и психологии человека. Наши самые маленькие квартиры –от 30 кв. м, это квартиры-студии, 1-комнатные начинаются от 36-37 кв. м, – говорит директор департамента продаж и маркетинга ЧАО "ХК "Киевгорстрой" Татьяна Маркова.
Многоквартирный дом строят на десятилетия, отмечает специалист, значит, в перспективе такого жилья станет очень много. А мы все же надеемся, что ситуация и в стране, и в экономике с каждым годом будет улучшаться.
“Почувствовав себя финансово увереннее, люди начнут покупать квартиры метражом побольше, а малометражное жилье может стать выбором или совсем малообеспеченных граждан, или убежищем для определенной прослойки общества". Поэтому "Киевгорстрой" планирует небольшие квартиры рядом с квартирами среднего и большого метража, где в доме будут жить люди с разным социальным и финансовым состоянием.
Никогда не делала ставку на квартиры совсем уж небольшой площади корпорация “Укрбуд”, как отмечает Глеб Шемовнев, пресс-секретарь компании.
“С самого момента появления на киевском рынке так называемых смарт-квартир мы видим, что спрос на подобное жилье остается стабильно невысоким. В первую очередь из-за слишком маленького метража. Все-таки, сегодня для комфортной жизни даже в одиночку человеку нужна квартира площадью не меньше 30-35 метров. Любой вариант с меньшей квадратурой очень сложно воспринимать, как полноценное жилье. И зачастую он будет рассматриваться исключительно как временное решение. Потому что за красивым современным названием, по-сути, прячутся всем привычные малосемейки”. И если следовать современным веяниям, то смарт-квартиры было бы логичнее называть смолл-квартирами, так как никакие “умные” решения, которые выделили бы их среди остального жилого фонда, в них не применяются.
На поверку оказалось, что строительство квартир этого формата может быть экономически неоправдано для девелоперов.
"Многие застройщики ранее активно размещали эти квартиры в целых секциях, что напоминало "гостинки" советского периода. Сейчас не так много застройщиков продолжают их возводить, потому что финансово это невыгодно, - поясняет Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development.
По ее словам, в эти небольшие квадраты также нужны все коммуникации, отопление, проще строить квартиру попросторнее.
К тому же, по словам эксперта, после ввода объектов в эксплуатацию с переизбытком предложений на рынке застройщики были вынуждены снижать цену продажи, тем самым уменьшая свой заработок. На данный момент девелопер Edelburg Development не рассматривает smart-квартиры, как составляющую строящихся жилых комплексов. В период 2019-2020 г.г. компания планирует сдать в эксплуатацию все три своих объекта, а это порядка 1174 квартиры, площадь которых варьируется от 46 кв. м до 190 кв. м.
Невелика доля жилья небольших площадей и у девелопера DIM Group. "Для нас очень важно, чтобы нашим будущим жильцам было максимально комфортно в наших комплексах для жизни, - отмечает директор по продажам Павел Подраный. - DIM group не строит сегодня жилые комплексы эконом-класса, поэтому, у нас smart-квартиры по факту были только в ЖК "Метрополис" площадью около 29 кв. м, которые достаточно быстро были проданы, но их количество было незначительным. В ЖК "А52" у нас были квартиры площадью около 37 кв. м, их также достаточно быстро купили, в основном – для последующей сдачи в аренду, поскольку "А52" находится в историческом центре Киева, где большой спрос на аренду жилья. В ЖК "Автограф" минимальная площадь квартир составляла около 45 кв. м. В жилом комплексе "Новый Автограф" девелопер решил применить концепцию "+" в планировках, которая предполагает рациональное объединение зоны кухни и гостиной, что позволит расширить площадь полезного пространства и трансформировать его под потребности будущего жителя. Минимальная площадь в новом ЖК составляет около 47 кв. м.
Итак, сегодня объем малометражных квартир в новостройках остается небольшим. По данным Наталии Кириленко, доля smart-квартир. т. е. "однушек" до 30 кв. м среди однокомнатных квартир по Киевской области не очень велика: из доступного готового однокомнатного жилья в новостройках их 11%. Для Киева этот показатель еще ниже-всего 6%.
Спрос: "скромный", но стабильный
Сейчас спрос на smart-квартиры девелоперы оценивают как невысокий, но стабильный. По данным Ярославы Чапко, целевая аудитория для таких квартир небольшая, но поскольку основной объем рынка сегодня - это бюджетное жилье, и практически в каждом бюджетном проекте есть запросы на малометражные квартиры. "Как правило, если говорить о цифрах – это около 10% запросов", - уточняет консультант. А по мнению Марины Кравченко, такие квартиры сегодня и вовсе теряют актуальность. Чтобы сделать комфортной квартиру в несколько десятков кв. м действительно комфортной, нужны немалые инвестиции для ее обустройства - это и многофункциональная мебель индивидуального изготовления, малогабаритная встраиваемая бытовая техника, которая стоит дороже стандартной. Стоимость квадратного метра ремонта также будет высокой, считает специалист, поскольку для строительных бригад важен общий объем работ. Если учесть все эти нюансы и затраты, можно рассматривать вариант квартиры большей по квадратуре в том же "эконом"-классе или на вторичном рынке.
Большая часть покупателей пытается достичь компромисса между площадью жилья и его стоимостью.
“В этом соотношении smart-квартиры из-за своей дороговизны часто проигрывают квартирам большей площади. При прочих равных (материалы, комплектующие, технологии) за ту же сумму, которую придется выложить за жилье площадью 20 метров, клиент всегда сможет купить намного более просторную, а значит, комфортную квартиру”, - подытоживает Глеб Шемовнев.
По прогнозам Наталии Кириленко, для строящегося жилья, которое будет вводиться в эксплуатацию в ближайшие 2 года в области доля smart-квартир останется примерно такой же, как и сегодня - 10-11%, а вот для Киева она немного подрастет- до 8%. В то же время, доля "смартов" среди однокомнатных квартир, ввод которых запланирован на 2020-2021 годы составит уже 16%. Эксперт рекомендует учитывать тот факт, что количество строящегося жилья, которое будет готово к 2020-2021 годам, относительно небольшое. Поэтому данная пропорция может существенно измениться с выходом на рынок новых проектов. Впрочем, по мнению Ярославы Чапко, специализированных проектов smart-квартир вряд ли стоит ожидать, разве что девелоперы всерьез возьмутся за строительство жилья для студентов. Кроме того, появление таких квартир часто обусловлено планировочными решениями и ограничениями проекта. А иногда это - просто маркетинговый ход девелоперов, стремящихся снизить бюджет покупки для рекламы и привлечения покупателей.
Решительно настроены в “Укрбуде”: в компании отмечают, что крупные игроки рынка постоянно следят за спросом и покупательской активностью и реагируют на предпочтения клиентов. Именно поэтому у корпорации “Укрбуд” сейчас в продаже не найти квартир площадью меньше 30 квадратных метров.
“Более того, можно смело предположить, что в будущем востребованность smart-квартир практически сойдет на нет, - говорит Глеб Шемовнев. - Вероятнее всего, вскоре они просто исчезнут с украинского рынка. И не только из-за невысокого спроса, но и из-за тех же новых строительных норм, которые существенно ограничивают плотность населения на 1 гектар”.
Итак, спрос на маленькие квартиры останется таким же небольшим, но стабильным. Это обусловлено целевой аудиторией – студенты, молодежь, приезжающие в столицу и рассматривающие smart-квартиры как свое первое временное жилье. Роста спроса на эту категорию квартир девелоперы пока не ожидают. Все-таки украинцы предпочитают полнометражные квартиры.
Украинцы предпочитают полнометражные "однушки"
Спрос в бюджетном сегменте, по данным Ярославы Чапко, по-прежнему концентрируется на 1-к квартирах, хотя в этом году продолжается тренд роста спроса на 2-комнатные квартиры.
Несмотря на сложившееся деление квартир на 1-2-3-комнатные, многие девелоперы уже перешли к 1-2-3 спальным квартирам, что принципиально меняет подход покупателей к выбору квартир. Если ранее 1-комнатные квартиры рассматривались как жилье для одного-двух человек, то сегодняшние планировочные решения позволяют в той же площади полноценно разместить семью из трех человек. Соответственно, поясняет консультант, если ранее 2-комнатная квартира площадью 60 кв. м состояла из кухни, гостиной и спальни, то сегодня в тех же 60 кв. м девелоперы проектируют две удобные спальни и большую зону кухни-столовой-гостиной.
Наиболее востребованная площадь квартир - 50-65 кв. м. И, по словам Павла Подраного, также востребованы 1- и 2-комнатные квартиры. А наиболее востребованным классом жилья стал эконом - и комфорт-класс.
Аналогично квартирам класса эконом и комфорт, также востребованы 1- и 2-комнатные квартиры и в бизнес-классе. Как отмечает Марина Кравченко, они "разлетаются" в первую очередь. Но основным фактором при выборе жилья, по словам специалиста, все же остается стоимость квадратного метра.
Девелоперы в борьбе за покупателя чутко реагируют на актуальный спрос. По данным Наталии Кириленко, в киевских новостройках наиболее емкого рыночного сегмента комфорт-класса распределение квартир выглядит следующим образом: доля "однушек"-около 50-60%, "двушки"-около трети всего предложения, а "трешек" всего до 10%. Еще меньше доля 4-х, 5-комнатных, двухуровневых и подобных квартир. А лучшее доказательство наибольшего спроса на 1-комнатные квартиры-простая статистика.
"В домах, сданных в эксплуатацию, продажи стартовали уже давно - свободных непроданных "однушек" всего 57%, в то время как доля невыкупленных 2-комнатных-71%. Вполне очевидно, что "однушки" более ликвидны для застройщиков и продавцов, и востребованы покупателями или инвесторами. Для сравнения, в домах на стадии строительства-продажи пропорция доступных к покупке 1- и 2-комнатных квартир - 87 и 91% соответственно", - делится выводами эксперт.
Что касается размеров самого востребованного жилья, то по данным Наталии Кириленко, 62% 1-комнатных квартир в новостройках Киева имеют площадь от 35 до 50 кв. м, средний размер таких квартир 43 кв. м. В классах “эконом” и “комфорт” площадь средней 1-комнатной квартиры - около 40 кв. м, в классе “бизнес” - 47 кв. м.
Итак, исходя из приведенных выше данных, сегодня идеальная квартира в пределах Киева, которая может стать хитом продаж, выглядит примерно так: 1-комнатная, в жилом комплексе комфорт-класса, площадью 40 кв. м, стоимостью до 21 000 грн. за 1 кв. м.
Подводные камни “смарта”
Более динамичному развитию сегмента smart, по мнению Натальи Кириленко, мешает устаревшее законодательство.
Эксперт отмечает, что, например, жилье менее 21 кв. м не может быть приватизировано и, следовательно, регистрация места проживания в таком помещении невозможна. Помещения до 30 кв. м не считаются квартирами, а помещения, расположенные на технических этажах, не относятся к жилым. Хотя в порядке исключения, застройщики могут отступить от ГСН (Государственных Строительных Нормативов) и Жилищного Кодекса: достаточно согласовать свой проект в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. И рекомендует покупателям, приобретающим жилье менее 30 кв. м или расположенное на техническом этаже, обязательно поинтересоваться у застройщика, есть ли у него письмо от Минрегионстроя о согласовании такого проекта и отнесении его к жилому фонду.
Если такого письма нет, инвестор приобретает нежилое помещение со всеми вытекающими последствиями независимо от того, что застройщик написал в договоре купли-продажи.
При всех недостатках smart-квартир, они стали выходом для тех, у кого на полнометражное жилье просто не хватало денег - по сути, заменили собой т. н. доступное жилье. Но денег у народа становится меньше, а потребность в улучшении жилищных условий остается.
"Альтернативой может и должна стать доступная ипотека, возможность применить при покупке жилья так называемые "длинные деньги", - уверена Татьяна Маркова. - Очень часто нам пишут, есть ли возможность рассрочки не до введения дома в эксплуатацию, а дольше? Застройщик на больший срок такую возможность предоставить не может, поэтому рекомендуем идти в банк. Но банк тоже дает невысокий процент на кредит только на год-два, а далее вступает в силу прогрессирующая ставка, в среднем она сегодня 22-24%, и это очень много. Поэтому, возрождение государственных программ по доступному жилью могло бы значительно расширить круг тех, кто может позволить купить квартиру, выплачивая за нее ежемесячно посильную сумму".
Застройщики, участвующие в таких программах, должны иметь определенные преференции в выделении земли и уплате паевых взносов, считает специалист. Да и в принципе, необходим целый комплекс мероприятий, чтобы подобные программы работали как часы. А пока ипотеки нет, госпрограммы системно и слаженно не работают, альтернативы "малометражкам" нет.
