Режим ожидания: что мешает инвестициям в стройсектор в Украине?
В 2021 инвестиционная активность выросла. Приватизация, стабильно растущий интерес к жилью, появившийся интерес к складской недвижимости – самый яркие тренды в сфере недвижимости. Но так ли потеплел инвестклимат? Что не так с инвестициями в стране, где мы теряем и что нужно делать, – узнавала KV у экспертов строительного рынка.
Потенциал отличный. Климат так себе.
2021 год отмечен более высокой инвестиционной активностью по сравнению с “ковидным” прошлым годом. По данным компании Cushman & Wakefield Ukraine, наблюдается повышенный интерес инвесторов к жилой и логистической недвижимости, малой и большой приватизации, фокус на девелопменте.
Но в целом Украина явно не использует свой инвестиционный потенциал в полной мере. Европейская бизнес-ассоциация оценила рост индекса инвестиционной привлекательности украинского рынка за первую половину 2021 года с 2,4 до 2,8 балла по 5-балльной шкале.
Однако Эдуард Соколовский генеральный директор Stolitsa Group, ссылаясь на это исследование, отмечает, что в целом, этот индекс остается достаточно невысоким даже в сравнении с другими странами Восточной Европы. Это обусловлено целым шлейфом проблем, которые традиционно сопровождают украинский инвестиционный рынок.
Строительный сектор справедливо остается в оценке инвестпривлекательности одним из топовых. Недавно международное инвестсообщество оценило его потенциал в $50 млрд, по данным Валерия Кодецкого, основателя и президента девелоперской компании City One Development. А в ближайшие 3 года могут достичь $2 млрд.
Но это – о потенциале. А что сейчас с инвестклиматом?
“С позиции участников рынка девелопмента жилой недвижимости, каких-либо существенных улучшений инвестиционного климата за последний год мы пока не ощутили. Хотя эксперты и отмечают определенные тенденции к росту инвестиционной привлекательности рынка”, – отмечает KV Эдуард Соколовский.
Не произошло улучшения инвестиционного климата в Украине и по мнению Алексея Коваля, руководителя проектов Perfect Group.
“Постоянные законодательные инициативы, направленные на увеличение налогового и административного давление на легальный бизнес, попытки в режиме “кальки” перенести западные механизмы, без понимания, почему и как они работают за границей – это только некоторые из моментов, формирующих негативный инвестиционный климат”, – говорит Коваль.
Другие компоненты, как отмечает эксперт, включают нестабильность курса гривны, отсутствие доступных кредитов, давление со стороны налоговых органов и дальнейшие планы по расширению влияния фискалов.
“В нашей стране все еще не работает должным образом судебная система и механизмы защиты прав инвестора и собственника, – поясняет не самую благоприятную инвестиционную обстановку генеральный директор Stolitsa Group. – Существует ряд барьеров и в разрешительной системе, которые усложняют возможности получение разрешений на строительство, выдачу технических условий на инженерные коммуникации и согласование проектной документации”.
Плюс нестабильность нормативной базы и непредвиденные изменения в законодательстве, по наблюдениям Эдуарда Соколовского, также отталкивают потенциальных инвесторов.
“Поскольку крупные компании привыкли строить свои стратегические планы, исходя из перспективы на 20-30 лет, и их не слишком привлекает перспектива менять стратегию едва ли не каждый год, адаптируясь к украинским реалиям, – поясняет он. – И еще один фактор, который не способствует развитию инвестиционного климата – это значительная бюрократизация всех процессов в Украине. И, хотя постепенно государство переходит на электронные платформы, диджитализация продвигается пока недостаточно быстрыми темпами”.
Совокупность этих негативных факторов в синергии обуславливают невысокую привлекательность украинского рынка для крупных западных инвесторов, которые привыкли действовать в четкой и прогнозируемой системе координат.
Впрочем, категорически негативной ситуацию также нельзя назвать. “Инвестиционный объем отечественного рынка недвижимости, по данным Cushman & Wakefield Ukraine, в 2020 и 2021 гораздо ниже, чем в 2018-2019, но это объясняется влиянием глобальной пандемии, – говорит Ольга Соловей, СЕО отраслевого объединения девелоперов Ureclub. – Рынок довольно “живой”, на нем присутствуют как частный инвестор, так и инвестиционные фонды и компании. Первое полугодие 2021 по объему инвестиций уже превышают показатели 2020 года”.
ФОТО: Динамика и тренды инвестирования. Источник: Cushman & Wakefield Ukraine
По данным эксперта, увеличилась доля инвестиционных покупок первичного жилья, отмечается приток инвесторов-нерезидентов. Инвесторов привлекает недвижимость с точки зрения ее доходности и ликвидности, стабильность роста стоимости квадратного метра во всех сегментах.
“Важно заметить, что инвестиционные сделки преимущественно закрываются локальными компаниями. И хотя доля иностранных инвесторов растет, и они проявляют высокий интерес, качество предложения все еще не соответствуют требованиям к техническим и юридическим параметрам проектов”, – поясняет Ольга Соловей.
Что хорошего?
Больше позитивно, нежели негативно оценивает инвестиционный климат в стране Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании “Интергал-Буд”. По ее мнению, есть позитивные изменения в стране, которые способствуют улучшению инвестситуации: прогнозированная политика НБУ, запуск земельной реформы, успешное проведение приватизации.
“Строительный сектор в Украине среднерисковый не только из-за финансовых рисков, но и ввиду внутренних пертурбаций: изменения в градостроительной политики и законодательстве, отсутствии Генпланов и мастер-планов городов, коррупционных рисках в органах контроля за строительным сектором и так далее”, – поясняет Анна Анисимова.
Но сейчас рынок недвижимости переживает период качественных трансформаций. Это касается абсолютно всего: девелоперских моделей и подходов, общерыночных правил и норм, градостроительной политики, взаимоотношений с общественностью и представителями власти, форматов и концепций жилых проектов, поведенческих трендов и запросов покупателей.
“Это время турбулентности, которое никогда не бывает простым, поэтому я бы не оценивала инвестклимат в моменте, а скорее рассматривала факторы, влияющие на него в краткосрочной и долгосрочной перспективе”, – считает эксперт.
Текущий инвестиционный климат, по наблюдениям Виктории Берещак, эксперта рынка недвижимости, с переменным успехом можно назвать скорее благоприятным, чем наоборот.
“Это, знаете ли, такое удивительное состояние балансирующего под куполом цирка трюкача. Любое неверное движение и полет вниз обеспечен. Особенно учитывая идеальный шторм коронавируса, – отмечает она. – Потому как с одной стороны за последние два года наметился ряд крайне важных, положительных тенденций в сфере градостроительной политике, которые способны и вроде бы как должны в будущем существенно упрощать жизнь девелоперам. Однако все еще открытыми остается так много системных вопросов, которые не просто стопорят, а порой даже парализуют развитие отрасли”.
Среди позитивных изменений Анна Анисимова отмечает постепенную диджитализацию услуг в градостроительстве, в том числе создание Единой электронной системы в сфере строительства. В связке с этим, по ее мнению, нельзя упускать из виду реформу ГАСИ, первая попытка которой откровенно провалилась и чуть было не потянула рынок на дно, когда процент отказов в выдаче разрешительной документации и сертификатов увеличился до 97%.
“Однако нам удалось привлечь внимание к искусственному коллапсу и сейчас ситуация сдвинулась с мертвой точки”, – говорит она.
Осознание проблем в структуре ГАСИ, по мнению Виктории Берещак, – важный момент.
“Заметьте, речь пока об осознание проблем, а не о решении, так как перезапуск провалился. Результатом этого провала стало снижение объемов строительства практически на 40% по результатам прошлого года, а также увеличения средних сроков задержки с вводом в эксплуатацию по рынку. Однако хочется верить, что второй заход на реформирование органа и всей системы контроля за строительным сектором окажется куда более удачным”, – комментирует эксперт.
Еще одно в перспективе позитивное изменение, по мнению Анны Анисимовой, – запуск государственной программы ипотеки под 7%. Разумеется, говорить о массовой и доступной ипотеке здесь и сейчас еще рано.
“Нам придется еще хорошенько обкатать программу. Чтобы как можно большее число украинцев могли воспользоваться правом на качественное, безопасное, комфортное жилье важно увеличивать объемы финансирования ежегодно хотя бы на 30% от нынешнего, а также пересмотреть ограничения по размеру кредита в одни руки и площади лота”, – комментирует она.
Законодательство в стройсфере также отметилось как негативными (Законопроект №5600 о внесении изменений в налогообложение) так и позитивными изменениями.
К позитивным Виктория Берещак относит отмену паевого участия, который долгое время был просто кладезем коррупционных схем и “договорняков” о земле и участках под строительства, наработки в вопросах защиты прав инвесторов, в том числе предложение о регистрации права собственности на объект строительства, наработку по законопроекту реконструкции устаревшего жилья, в частности снижение порога % согласных жителей.
“Законопроект №5091 предлагает ввести механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, а также обеспечить прием в эксплуатацию завершенного дома и государственную регистрацию прав собственности по принципу “единого окна”, что немаловажно, – говорит Анна Анисимова. - А проект Закона “Про внесение изменений в ЗУ “Про комплексную реконструкцию кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда” предлагает снизить порог согласия жильцов до 75% от общего числа, а также устранить норму о повышенной компенсации”.
Проблем больше?
КиевVласть спросила у экспертов, какие самые острые вопросы нужно решить в стране для создания реального благоприятного инвестклимата.
Эдуард Соколовский, рассматривая проблему с точки зрения девелоперского бизнеса, выделил такие актуальные и острые вопросы, которые тормозят развитие рынка:
-
Во- первых, архаичность строительных норм в Украине. На фоне того, что во всем мире строительные технологии шагнули далеко вперед, Украина остается аутсайдером в вопросах обновления стандартов и сертификации новых технологий, продолжая работать по устаревшим советским и постсоветским нормам.
-
Во-вторых, недореформирование в сфере государственного архитектурно-строительного контроля, где все еще существуют колоссальные возможности для применения админресурса. Это касается проблем как с выдачей разрешений на строительство и согласованием проектной документации, так и с получением технических условий на инженерные коммуникации, которые соответствовали бы объемам и мощностям строительства.
-
В-третьих, проблема защиты прав собственника в части контроля земельного участка, возможности рейдерских атак на застройщика, деятельности различных псевдоактивистов, которые блокируют строительство, и т.д.
“И, наконец, еще один, не менее важный вопрос – это отсутствие четкой стратегии развития города, – акцентирует эксперт.
По его словам, недостаток внятной долгосрочной стратегии развития городской среды влечет за собой ряд проблем – таких, как хаотическая или точечная застройка, несоответствие пропускной способности дорог, сложности с транспортом и логистикой.
Современный, актуальный, продуманный мастер-план как вектор развития столицы в интересах города и его жителей, а не отдельных финансовых групп и лиц, и по мнению Анны Анисимовой, крайне актуален.
“Это значит детальную проработку социальных кластеров, транспортной инфраструктуры, общего урбанистического полотна, экологических и рекреационных зон, мест приложения силы для развития социального капитала, чтобы город развивался”, – поясняет она.
Сложности реализации крупных девелоперских проектов в Украине группа компаний Stolitsa Group в полной мере прочувствовала на собственном опыте.
“Речь о возведении ЖК “Варшавский Плюс”, где государственный агрокомбинат “Пуща-Водица”, как заказчик строительства, с подачи Фонда госимущества отказывается подписывать все необходимые документы для того, чтобы застройщик мог сдать готовые дома в эксплуатацию, – рассказывает Эдуард Соколовский. – Компания все свои обязательства по строительству выполнила в полном объеме. А инвестиционные договора являются действующими и соответствуют всем требованиям законодательства”.
Тем не менее, проблема защиты прав инвесторов и возможности применения админресурса для блокирования масштабных девелоперских проектов в Украине – достаточно острая и нуждается в регулировании на высшем уровне”, – подчеркивает гендиректор Stolitsa Group.
Ключевыми вопросами в разрезе бизнес-климата являются для девелоперов, по мнению Алексея Коваля, отсутствие дешевых кредитов, провал реформы ГАСИ, а также поддержание стабильного и прогнозируемого законодательного поля.
“Например, полгода назад активно говорили о возможности введения эскроу-счетов, чтобы якобы обезопасить сделки с первичной недвижимостью. Но даже если такая практика работает в Германии или США, в Украине далеко не каждый потенциальный покупатель готов полтора-два года держать деньги в банке, – рассказывает он. – Люди прекрасно помнят недавний “банкопад”. Второй момент – это процент, под который банк может дать кредит девелоперу, используя те же самые деньги, которые положил на счет покупатель: ставка должна составлять 3-4% годовых, а не 18-20%, как в Украине”.
Также значительный импульс для сектора, по мнению эксперта, мог бы придать запуск полномасштабного ипотечного рынка – не в рамках отдельной пилотной программы, а создание условий, при которых банки смогут предоставлять выгодные предложения для клиентов.
К топ-проблемам благоприятной инвестиционной ситуации в девелопменте реформу ГАСИ относит и Анна Анисимова: “Девелоперы постоянно сталкиваются с проблемой отсутствия единых, понятных, согласованных и четких градостроительных правил и норм, которые бы действовали одинаково для всех, во всех регионах страны. Это касается, в первую очередь, выдачи разрешений и согласований на строительство, получения документов на землю. Реформа ГАСИ, промедление с которой уже стоило нам падения объемов строительства на 30% в прошлом году, снижения доверия покупателей и десятки тысяч “зависших в воздухе” квадратных метров, должна наконец завершиться таким образом, чтобы не препятствовать развитию строительного сектора, а напротив способствовать его становлению и саморегуляции”.
Провал реформы госархстройконтроля и отсутствие стратегии развития города, по ее мнению, порождают третью боль строительного сектора — абсолютно безнаказанно паразитирующий так называемый “активизм” отдельных политических и общественных деятелей и группировок, которые, прикрываясь громкими лозунгами, приходят под офисы и стройплощадки девелоперов с целью наживы. Они не сулят ничего хорошего, кроме порчи техники и имущества, паралича работ, репутационных рисков.
По-прежнему сулит большие проблемы сфере девелопмента жилья Законопроект 5600.
“Принятие документа может резко поднять стоимость квадратного метра еще на 20% для конечного потребителя и ударить по инвестиционному спросу в отрасли, объем которого на данный момент достиг практически 40%, усугубить экономическую ситуацию в стране и мире, в частности инфляционные опасения и колебания на сырьевых рынках, тянущие закономерное удорожание себестоимости”, – прогнозирует Анна Анисимова.
Этот документ может стать, по меткому выражению Виктории Берещак, хуком справа для девелоперского бизнеса.
“Инвестиционные сделки с начала года на первичном рынке выросли фактически в три раза, достигнув в общей структуре спроса практически 35-40% на волне снижающихся месяц к месяцу ставкам по депозитам и инфляционных ралли, – говорит она. – Вот здесь, боюсь, могут существенно измениться и условия ведения бизнеса, и общее моральное настроение стейкхолдеров, и состояние инвестклимата в целом”. Это впоследствии ударит и по желанию нести украинцев свои деньги в отделы продаж, и по количеству новых строек, и по уровню девелоперских капиталовложений, что сразу же снизит строительный мультипликатор с условных 6,5 грн ВВП в 1,5-2 раза минимум. Отрасль сразу же лишится около 30-40 млрд грн, если брать показатели прошлых лет.
Ольга Соловей обращает внимание и на качество проектов, которые рассматривают инвесторы. А также к разнице в оценке стоимости активов. Инвесторы отмечают завышенную стоимость у большинства активов и неготовность собственников адекватно оценивать проект.
Коммуницируя с большим количеством зарубежных компаний, эксперт отмечает важность репутационного фона всей инвестиционной активности в Украине. К сожалению, ряд прецедентов, особенно с иностранными активами, сформировали весьма скептическое отношение к Украине на международном рынке. С этим нужно работать более системно и на уровне государства и городских властей, уверена Ольга Соловей. Если на рынке публично обсуждаются ситуации отмены выданных разрешительных документов, изменение статуса объектов после приобретения, рейдество и “разборки” партнеров, то все эти истории не способствуют росту инвестиционной привлекательности рынка.
Читайте: Больше простора: в столичном регионе входят в моду урбан-виллы и террасы
