Обещанное подорожание: цены на первичку начали расти

Столичная “первичка” в сентябре, как и прогнозировали девелоперы, стала дорожать – и в гривне, и в долларах. Как рост цен скажется на спросе, каких масштабов достигнет осенью, KV узнавала у ведущих столичных девелоперских компаний. 

Как и прогнозировали девелоперы, осенью цена на квадратный метр новостроя пошла в рост. Что особенно заметно на фоне еще большего снижения цены в августе. 

Так, если в августе средняя цена на столичный  “квадрат” упала еще на 400 гривен по сравнению с июльской (с 23 500 до 23 100 гривен), то в сентябре она составила все 24 000 гривен/кв. м. 

О долларовых ценах: здесь был стабильный небольшой рост. А августе средняя цена по сравнению с июлем подросла на $20 за кв. м и составила $900. А сентябрь “порадовал” $960 за кв. м — $40 на квадратный метр. 

Ближайшие прогнозы

По мнению опрошенных KV застройщиков, до конца года цена квадратного метра может вырасти еще на 4-5%. 

В условиях политической и экономической нестабильности многие инвесторы заняли выжидательную позицию, количество сделок, по разным данным девелоперов, упало на 20-40%, а по некоторым объектам и более.

Позитивный момент: прогнозируется рост качественного предложения новостроек и более комфортные условия покупки — застройщику будет выгодно понизить “порог” входа для покупателя (инвестора). То есть, снизить процент минимального первого взноса, сделать условия рассрочки более приемлемыми, а ценообразование лояльным, и при этом быстро строить и быстро продавать.

Цена квартиры в новостройках Киева, гривен за кв. м, сентябрь 2019

ИСТОЧНИК: ЛУН

*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций

Цена в новостройках Киева, $ за сентябрь 2019 г.

ИСТОЧНИК: ЛУН

*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций

Примечательно, что в пригороде новостройки в гривневом эквиваленте держатся на неизменных 13 500 гривен/кв. м (напомним, в июле средняя цена на “квадрат” в Киевской области выросла на 300 гривен по сравнению с июнем).

В долларах США средняя цена на новостройки в пригороде столицы показала небольшой, но стабильный рост. Если в мае-июне она была $500 за кв. м, в июле $520, то в августе — уже $530, а в сентябре — $540 за “квадрат”.

Средняя цена в новостройках пригорода Киева, гривен за кв. м, июль 2019

ИСТОЧНИК: ЛУН

*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций

Средняя цена в новостройках пригорода Киева, $ за кв. м, сентябрь 2019

ИСТОЧНИК: ЛУН

*При подсчете игнорировались 10% самых низких и самых высоких цен, чтобы снизить влияние спекуляций

Прогноз из первых рук

Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”

На первичном рынке жилья стоимость новостроек вырастет однозначно, и уже в ближайшее время. Ведь по итогам прошлого года себестоимость строительства выросла на 30%, а с начала этого года – почти на 15% подорожали строительно-монтажные работы. Продолжают расти также стоимость земли, прокладки и подключения к сетям, проектные и сопутствующие им работы, строительные материалы и зарплата строителям. Строительные специальности сейчас, благодаря “прорубленному окну в Европу”, востребованы, как никогда.

Кроме факторов, влияющих на рост себестоимости строительства, на повышении цен на первичном рынке жилья сказываются традиционное осеннее увеличение спроса и, соответственно, цен на жилье. Уже в ноябре стоимость реализации некоторых объектов ПрАТ “ХК “Киевгорстрой” вырастет не менее, чем на 3%.

Следующая причина, влияющая на повышение стоимости “первички” — рост курса доллара США: если он дорожает, растут спекулятивные настроения инвесторов, активизируется отложенный спрос и мотивация покупателей, ведь ни для кого не секрет, что все население хранит свои сбережения в СКВ... В последние недели курс доллара США уже показал определенные тенденции к росту.

Ну, и конечно же, нельзя забывать о сузившемся качественном предложении на рынке. Сейчас такое время, когда на первое место выходят надежность застройщика и гарантии с его стороны относительно взятых на себя обязательств – достройки объекта инвестирования. “Киевгорстрою” в этом отношении нет равных.

Как сложившаяся ситуация скажется на спросе, объемах и темпах продаж? На спрос, объемы и темпы продаж будут влиять: 

• первое, выход на рынок как можно большего количества качественных проектов, что будет стимулировать спрос; 

• второе, доля заявленных на рынке массовых проектов и наличия в них значительного объема малогабаритного жилья (студий и однокомнатных квартир, которые лучше всего продаются);

• третье, насколько сможет девелопер предложить покупателю комфортные для него бюджет и условия покупки в ситуации роста цен. 

Иными словами, застройщику будет выгодно понизить “порог” входа для покупателя (инвестора), то есть снизить процент минимального первого взноса, сделать условия рассрочки более приемлемыми, а ценообразование лояльным, и при этом быстро строить и быстро продавать.

Читайте: Остров Надежды: как повлияют новые госнормативы на строительство в центре Киева

Юрий Уланов, руководитель отдела продаж ЖК Tourbillon 

На начало октября ситуация на столичном рынке недвижимости, а также в целом в стране вошла в привычную колею. Затяжной выборный период остался позади. Ситуация, связанная с деятельностью одного из крупнейших застройщиков, остается контролируемой и не оказывает негативного воздействия на строительный рынок Киева. Если никаких новых потрясений не случится, то цена квадратного метра до конца года увеличится на 4-5%.

В сентябре мы уже отметили повышение стоимости первичной недвижимости. Себестоимость строительства росла, но застройщики в летний период удерживали цены, чтобы сохранить приток инвестиций. Но работа “в ноль” или с минимальной маржой не может продолжаться длительный период. Кроме того, весенне-летний период наиболее продуктивный сезон для строительства и многие проекты перешли на новый этап, что также отразилось в цене.

Сезонное оживление со стороны покупателей в этом году дополнилось реализацией отложенного спроса. Инвесторы откладывали покупку жилья на более спокойный, “поствыборный” период. Плюс спрос на дорогостоящие покупки сдерживался укреплением курса гривны – большинство накоплений в нашей стране сохраняется в иностранной валюте.

Что касается темпов строительства, то они будут определяться активностью инвесторов. Большинство девелоперов работает на привлеченном капитале, а альтернативных источников финансирования строительства, кроме частных инвесторов, в нашей стране пока нет.

В борьбе за инвестора девелоперы отдают предпочтение развитию комплексных проектов – формат многофункционального комплекса, объединяющий несколько видов недвижимости, который мы реализуем в “Турбийон”, является наиболее удобным для жизни и востребованным у инвесторов. Также для снижения ценовой нагрузки девелоперы продолжат работу над различными финансовыми программами и инструментами – рассрочки платежей, скидки, акции, кредитные программы и т.д.

Читайте: Ренессанс апартаментов и жилья в аренду: новые “старые” веяния

Бронислав Чумак, директор по маркетингу DIM Group

Сценариев в ценовой ситуации на рынке “первички” не так уж и много – в случае укреплении доллара в пределах 25 гривен, инвесторы должны быть готовы к еще одной волне подорожания в пределах 3-5%, если же доллар вернет свои позиции, то изменения могут быть более значительными, но по факту, глобальных потрясений ожидать не стоит. Не уверен, что искусственно цены будут удерживаться, так как довольно много игроков на рынке и без того продают с минимальной маржой и стремление “удержать” цены может откликнутся плачевными последствиями для последних.

Но ситуация с ценами на новостройки уже сказывается на уровне спроса и объемах продаж. Многие игроки на рынке отмечают факт того, что инвесторы заняли выжидательную позицию, ведь в большинстве своем хранят сбережения в долларе, а в период ранее произошедшего его падения и ситуативного укрепления в первую неделю октября, люди просто-напросто не готово рисковать, боясь “проиграть” на курсовой разнице. Уверен, как только доллар вернет свои позиции и продержится без колебаний несколько недель – в отделах продаж станет люднее.

Соответственно, меняется и стратегия девелоперов жилой недвижимости. А если быть точнее — видоизменяется. Достаточно на скорую руку промониторить предложения девелоперов за последние пару месяцев, чтобы сделать выводы. Гибкие условия рассрочки и первых взносов, фиксации цены в гривне при определенном % первого взноса, рассрочка на длительные периоды (некоторые предлагают возможность выплачивать рассрочку даже после ввода в эксплуатацию), бонусные предложения при покупке квартир вместе с паркингами, ситуационные предложения со скидками едва ли не в 15% при 100% оплате, дополнительный % скидки на повторное инвестирование (паркинги, кладовые, коммерческие помещения и жилые в новых объектах) — и это лишь та часть предложений, которые девелоперы открыто коммуницируют. Резюмируя, можно сделать следующие выводы: девелоперы будут предлагать множество вариаций, опций, чтобы соответствовать потребностям и возможностям каждого из инвесторов. 

Напомним, ранее KV уже писала о том, что на столичных стройках сегодня не хватает специалистов практически по всем направлениям работ. Кадровый голод ощущается также и в офисах. Девелоперы отмечают нехватку технических специалистов, специалистов в управлении проектами, маркетинге, продажах, коммуникациях.

Читайте:  Кадровый голод: строительная отрасль страдает от дефицита рабочих рук

Фото: коллаж KV

КиевVласть