Недвижимость в столичном пригороде: инфраструктура не всегда имеет значение
Цены на недвижимость в городах-сателлитах Киевской области далеко не всегда зависят от степени развитости инфраструктуры.
Об этом KV стало известно из экспертизы рынка первичной недвижимости в городах-сателлитах украинской столицы, проведенной аналитиками компании “Альянс Новобуд”.
“Экспертизу провели в разрезе зависимости стоимости жилья от развитости инфраструктуры конкретного населенного пункта. Результаты блиц-исследования, которые были опубликованы в очередном аналитическом отчете компании, свидетельствуют о существенном перекосе цен в отдельных городах Киевской области”, - говорится в документе.
Аналитики компании также отметили, что ими был рассчитан индекс развития инфраструктуры и проведен анализ того, существует ли зависимость между ценами в новостройках и степенью развитости инфраструктуры.
По их словам, данный индекс развития инфраструктуры включил в себя уровень обеспеченности шестнадцати приближенных к Киеву населенных пунктов школами, детскими садами, торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами, медицинскими центрами, банковскими учреждениями, а также учитывал транспортную доступность по отношению к Киеву.
“Вполне логично предположить, что цены должны находиться хотя бы в опосредованной зависимости от развитости инфраструктуры. Однако это не всегда так”, – отмечают эксперты “Альянс Новобуд”.
Вошедшие в исследование населенные пункты условно поделены на три группы.
В первую вошли города с относительно умеренными ценами на первичную недвижимость, что в том числе обусловлено развитой инфраструктурой: Бровары, Ирпень, Буча, Вышгород, Борисполь.
“Тут пальму первенства удерживают Бровары, которые являются лидером индекса развития инфраструктуры в целом. С большим отрывом по индексу идет Ирпень, хотя в среднем цены на жилье в этих городах одинаковые. Худшие показатели по индексу в данной группе у Бучи и Борисполя, однако тут и цены несколько ниже. С точки зрения индекса переоценен только Вышгород. Здесь достаточно дорого в сравнении с той же Бучей, а по показателям индекса Вышгород уступает”, – пишут авторы отчета.
Вторая группа населенных пунктов имеет худшие показатели развитости инфраструктуры, но и цены тут максимально низкие. Это Обухов, Святопетровское, Белогородка, Гостомель и Ворзель.
Если в двух предыдущих случаях логика ценообразования прослеживалась достаточно четко, то вот в третьей группе ситуация наиболее противоречивая. Здесь высокие цены на жилье, а состояние инфраструктуры оценивается как среднее или ниже среднего.
“Лидером группы является Вишневое, где еще относительно хорошая инфраструктура и сравнительно сдержанные цены. В то же время за эту сумму можно выбрать квартиру в любом из городов первой группы, где инфраструктура развита куда лучше. На первый взгляд, города данной группы находятся очень близко к Киеву. Действительно, значительную часть баллов в индексе они получили именно благодаря этому, но у них практически нет своей инфраструктуры и по большей части жителям этих городов приходится тратить время и средства на дорогу до Киева”, – отмечается в докладе.
Кроме того, аналитики “Альянс Новобуд” акцентируют внимание и на том факте, что инфраструктура Киева, частично перенимающая на себя тяготы слаборазвитой инфраструктуры перечисленных населенных пунктов, в свое время не учитывала активной застройки этих городов.
“Аутсайдером является Украинка: тут инфраструктура развита крайне плохо, ну а цены намного выше, чем в первой группе”, – подчеркивают аналитики.
Зависимость цен в новостройках пригорода от развитости инфраструктуры
Напомним, ранее KV уже писала о том, что также эксперты компании “Альянс Новобуд” провели исследование среднерыночных цен на недвижимость в 16 населенных пунктах пристоличной зоны и доказали, что "дальше" не означает "дешевле".
По их словам, в большинстве случаев жилье в городах, находящихся ближе всего к Киеву, стоит дороже. Так, самую дорогую недвижимость предлагают в новостройках в таких населенных пунктах, как Вышгород, Гатное, Крюковщина, Петропавловская и Софиевская Борщаговка. Они наименее удалены от столицы, а средняя стоимость квадратного метра превышает 13 000 гривен.
Оптимальными по соотношению "удаленность – цена" являются города второй группы: Бровары, Буча, Вишневое, Ирпень, Святопетровское. Эти города расположены чуть дальше от Киева, а ценовой диапазон колеблется в пределах от 11 800 до 13 100 гривен. за квадратный метр. Условная третья группа представлена тремя населенными пунктами (Белогородка, Ворзель, Гостомель), расстояние от центра Киева до которых составляет 30–35 км, а цены в этом сегменте не превышают 11 000 гривен за "квадрат".
Читайте: На рынке недвижимости столичного региона началось сезонное снижение спроса
Фото и инфографика предоставлены компанией “Альянс-Новобуд” и являются ее интеллектуальной собственностью
