Недостроенность: кто спасет Киев от долгостроев и во что это обойдется для горожан
Киев давно не видел такого объема проблемных строек. Примеры “Укрбуда” и строительств “Аркады” показывают: системно проблема не решена, на обманутого покупателя возлагаются ответственность и риски. Может ли ситуация измениться? Хорошо ли, что государство и муниципалитет опекают недострои? И, что немаловажно, на каких условиях девелоперы берутся достроить проект – в опросе KV.
Объекты “Укрбуда” и “Аркады” пополнили список проблемных строек столицы. В этот раз государство и муниципалитет смогли несколько активнее включиться в проблему. ЖК “Укрбуда” отдали завершать “Киевгорстрою”, что будет с объектами “Аркады” – пока под вопросом, но аудит строек проводит снова-таки “Киевгорстрой”, что для многих инвесторов стало неким “намеком”. И если у последних появилась надежда, то многие киевляне резонно замечают, что достройка за счет в том числе бюджетных средств – это несправедливо. Ведь в таком случае киевлянам придется оплачивать чужие квадраты из собственного кармана.
Ведущие девелоперы между тем оценивали и оценивают, стоит ли “ввязываться” в недострои.
Елена Шуляк, народный депутат IX созыва
Модель, которая является наиболее распространенной в Украине при приобретении недвижимости в новостройках, с большей вероятностью может считаться приобретением, а не инвестированием. По этому вопросу мы даже получили несколько выводов в решениях Европейского суда по правам человека. Именно поэтому в готовящемся во ВРУ законопроекте вопрос рассматривается не в контексте инвестирования, а именно по защите прав кредиторов объектов строительства.
Лично я, как гражданка, налогоплательщик и народный депутат, не разделяю мнение некоторых экспертов, что государство должно взять на себя расходы по достройке проблемных объектов недвижимости. Государство и органы власти должны выступать независимым и незаангажированным модератором решения проблемы. Такая логика заложена в деятельность Межведомственной рабочей группы по вопросам содействия пострадавшим инвесторам в достройке объектов незавершенного жилищного строительства.
Решение вопроса с проблемными объектами “Укрбуда” или “Аркады”, которые сейчас анализируют различные застройщики на предмет достройки и выполнения обязательств перед гражданами – это не системная политика. Но и в данных случаях государство выступает как модератор решения проблем. Застройщикам не передаются объекты с требованиями достроить за свой счет. Каждый объект анализируется на предмет инвестиционной привлекательности, а только после этого принимается решение о возможности достройки собственными средствами застройщика с сохранением уровня прибыльности. Из-за накопления за двадцать лет нерешенных проблем, мы пока просто вынуждены “разгребать Авгиевы конюшни” на рынке недвижимости. Это объективная реальность. Но, даже при таких условиях роль власти остается на уровне модерирования решения конфликта, а не покрытие убытков граждан за счет налогоплательщиков или добросовестного бизнеса.
Читайте: Диктат покупателя: за 5 лет рынок жилья в столице существенно изменился
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
В цивилизованных странах есть четкая и понятная законодательная база, единые правила игры для всех стейкхолдеров рынка и практика применения санкций или же, в случае реальных мошеннических схем, уголовного наказания за нарушение закона для застройщиков. Когда есть четкое понимание ответственности и рисков, которые несет девелопер, а также осознание, что за нарушением может последовать реальное наказание, “желание” прикарманить деньги снимает как рукой.
К тому же, давайте не забывать, что во многих государствах строительная компания реализует проекты даже не за свои деньги, а за привлеченные средства банков под доступные 1-2%, с гарантийным залогом на случай, если, скажем, проект окажется провальным и будет плохо продаваться или же компания допустит срыв сроков строительства. Также, есть страховые компании, которые как раз и становятся теми, кто в случае самого худшего сценария, компенсируют потери инвесторам.
Обычная схема за рубежом, когда застройщик берет деньги, строит и продает готовое жилье, возвращает банку, забирает в карман свою прибыль, инвестирует дальше. У нас же о подобном, учитывая хитросплетение законодательной базы, отсутствие длинных ресурсов у банковских игроков, нежелание потребителя платить больше за готовое жилье по разным причинам (как минимум, низкие доходы населения, отсутствие дешевой и доступной ипотеки), высокую коррумпированность органов власти, связанных со строительной отраслью, думать еще рано.
Искать корень зла, который становится подпиткой всех мошеннических схем, связанных со строительством жилья в Украине, стоит начать с понимания глубинных проблем отрасли:
1) несовершенство законодательной базы и множество лазеек для нарушителей;
2) отсутствие четкого, понятного, грамотно составленного Генерального плана города, который бы учитывал потребности в развитии города;
3) сильный административный рычаг и коррумпированность. Когда выдаются разрешение под шумок для “своих”, к примеру.
4) глубинный паралич судебной и правоохранительной системы. Очень сложно, к примеру, застройщикам противодействовать рейдерским атакам, которые в преддверии выборов серьезно участились. Когда органы правопорядка не могут или не хотят защитить частный бизнес. Сломанные заборы, техника, блокировка стройки, как следствие — простой на участке. Это серьезные угрозы для любого объекта. И самое примечательное, что нападки могут быть даже на тех, кто строит с соблюдением действующих норм закона и полным пакетом разрешительных документов, нужных для старта.
Мошеннические схемы застройщиков, связанные с личной наживой или невозможность справиться с конъюнктурой рынка, рейдерские атаки, несовершенство законодательства, нерешенный вопрос с долгостроями, которые за последнее время пополнились десятками тысяч метров квадратных — все это бьет по общему климату в секторе жилого строительства.
Закономерно, что покупатель, видя, как страдают другие инвесторы, опасается попасть в еще один долгострой. Его страх только подпитывает инфошум, который продуцируют рейдеры и заказные псевдоактивисты, отрабатывая чей-то политический или бизнес-заказ. Покупатель теряется. Он не знает, кому доверять. Защиты со стороны власти, в случае чего, он получить не надеется.
В результате страдает репутация всех игроков рынка. Мы, несмотря на 17-летний опыт и открытость перед инвесторами и покупателями, часто сталкиваемся с необходимостью защищаться от клеветы и откровенного рейдерства. Нам приходится оправдываться перед людьми, демонстрировать им факты, опровергающие необоснованную ложь. К счастью, современный покупатель имеет развитое критической мышление, он становится все более придирчив и избирателен, что только на руку застройщикам с устойчивой моделью девелопмента и высокой степенью ответственности. Он смотрит на портфель реализуемых проектов, темпы строительства, качество концепции и реализации комплексов. А тут красноречивей всего цифры, факты, степень удовлетворенности новоселов.
Мы убеждены, что рынок недвижимости очень нуждается в общепринятых правилах для всех участников, совершенствовании законодательной базы, а также выработке механизма взаимодействия между частным бизнесом и органами власти. Важно очертить границы ответственности обеих сторон.
Есть ли позитивные стороны опеки государства над долгостроями? Вопрос решения проблемы долгостроев напоминает нам давнюю поговорку о том, как важно “быть, а не казаться”. Радует, что власть демонстрирует желание посодействовать в решении проблем пострадавших инвесторов в случае, например, с банком “Аркада” или компанией “Укрбуд”. Между тем, все предпринятые шаги больше смахивают на то, чтобы спихнуть на кого-то весь воз проблем. При этом ни о какой оценке рисков, конечно, речь не идет.
Нужно понимать, что достройка проблемных объектов — это очень кропотливый, сложный и финансово затратный проект. Часто такие ЖК проедают бюджет, но никак не генерируют прибыль, так как ситуация с материально-технической базой, экономикой проекта и количеством проданных квартир просто плачевная.
Выбирая, кого нагрузить или кому отдать реализацию таких объектов, стоит подходить с позиции оценки финансовой устойчивости компании, ее модели девелопмента, количества проектов, которые одновременно в процессе реализации.
Иными словами, выбирать нужно того, кто сумеет точно достроить и при этом не пошатнется сам.
Со стороны власти, конечно, важна всяческая поддержка и содействие по части сопровождения документации: это могут быть вопросы с переоформлением договора аренды на землю или перезаключением договоров между инвесторами и новым застройщиком, чтобы люди понимали, кто теперь ответственен за выполнение работ.
Важно также не латать дыры по факту, а делать все, чтобы не допустить подобных историй в будущем. Здесь опять на поверхности вопрос о защите прав инвесторов, законодательной базе в целом (выдача разрешительной документации, новый, понятный и согласованный Генплан, цифровизация в отрасли — это для начала), разработка ответственности за мошеннические схемы в строительстве.
Идентификация конкретных лиц с тем или иным строительством и ответственности их за невыполнение взятых обязательств может быть назидательным уроком для тех, кто захочет повторить “успех” Войцеховского, “Укрбуда”, “Аркады”.
Компания “Интергал-Буд”, когда случились проблемы с “Укрбудом”, первой предложила властям свою помощь в поиске оптимальных вариантов решения этой проблемы. Мы обладаем устойчивой финансовой моделью, пониманием всех процессов и особенностей рынка, строим за собственные деньги, имеем хороший материально-технический ресурс и команду профессионалов, которая сможет реанимировать проблемный объект. Часто это вопрос и технический, и концептуальный, ведь проект может быть морально устаревшим, тогда нужно пересматривать наполнение, генплан, позиционирование.
Мы не боимся трудностей и шлейфа негатива, который может сопровождать подобный ЖК. Если застройщик берется за работу, засучив рукава, демонстрирует темпы строительства на площадке, а не просто переставляет краны с места на место — все опасения общественности улетучиваются. Пример тому ЖК Sky Avenue, который мы выкупили у компании “Укрбуд”. Прошел год, и никто уже не ассоциирует эту площадку с тем девелопером. Объект пользуется устойчивым спросом даже в посткарантинный период.
Другое дело, повторюсь, что достройка за кем-то — это очень часто большая финансовая нагрузка и высокая степень ответственности, поэтому местной власти важно разработать действенный механизм государственно-частного партнерства с выгодой для всех участников процесса.
Застройщик берется реализовать объект Х, но, скажем, получает землю под строительство нового проекта или какие-нибудь льготы по уплате арендной платы по своим участкам. Власть получает подрядчика, который имеет все необходимые ресурсы и понимание, как довести начатое до конца, а значит готовы ответить и успокоить разгневанную общественность. Инвесторы же в результате получают свои квартиры.
Читайте: Комфортный must have: что нового готовят девелоперы в благоустройстве
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
Трудно однозначно ответить на вопросы, которые связаны с инвестициями и рынком. Во-первых, в странах с развитой финансовой культурой существует намного больше механизмов защиты вкладчиков на разных этапах процесса инвестирования. Тем не менее, эти механизмы все равно не смогли предотвратить финансовый кризис 2008 года в США. Последствия которого покрывали за бюджетные деньги – именно правительство в конечном итоге финансировало мероприятия по остановке кризиса и выходу экономики из пике. Также именно там, на самом зарегулированном рынке в мире, десятки лет выстраивал схему Понци известный финансист Бернард Мейдофф.
Второй вопрос – это разделение риска на рыночный и мошеннический. Какие бы ограничения не придумала власть, всегда найдутся люди, которые попробуют их обойти и обмануть вкладчиков. Чтобы инвестирование не остановилось совсем, один из механизмов – это безусловное покрытие убытков в тех случаях, когда в дело вступил не рыночный риск, а произошел откровенный обман.
Если говорить про инвестиции в недвижимость, на тех рынках, которые у нас принято называть развитыми, чаще всего, компании используют сложные финансовые инструменты. Также они работают не с деньгами физических лиц, а с банковскими или собственными средствами. Если упрощать, то девелоперы берут кредиты, которые страхуются и перестраховываются по нескольку раз. Все вместе, это стоит не больше 5%, с учетом кредитной ставки, страховки и других комиссий. У нас подобного процента не может быть ни для кого, поэтому возможности для работы с банковским капиталом, а тем более страхованием рисков на рыночных условиях, крайне мало.
Есть ли позитивные стороны опеки государства над долгостроями? Так или иначе, но появление проблемных объектов – это прямое следствие текущей ситуации с требованиями к документам, финансовыми инструментами, доступными для застройщиков, и так далее. Поэтому действия властей в части защиты инвесторов и помощи с достройкой объектов кажутся оправданными.
Также они не дают рынку остановится, ведь люди уверены, что, в худшем случае, может значительно увеличится срок реализации проекта. Однако дом в любом случае будет построен и сдан. Если такая уверенность пропадет, существенная часть спроса может уйти с первички. Перестанет работать мультипликатор строительства, что быстро скажется на общих суммах поступлений в бюджеты разных уровней.
Другими словами, помогая достраивать проблемные объекты, власть не только защищает интересы относительно небольшой группы людей – инвесторов, но также помогает экономике. Которая уже влияет на всех жителей конкретного города и даже страны.
При каких условиях “Интергал-Буд” готова завершить “недострои”? Компания Perfect Group уже имеет опыт работы на объектах, которые не смог достроить предыдущий девелопер. Например, недавно мы начали достраивать Клубный дом премиум-класса La Manche на Подоле. Это бывший объект Укрбуда. У нас прошли встречи с инвесторами, которые приобрели квартиры у прошлого застройщика, и мы подтвердили все обязательства перед людьми. Для тех, кто покупал недвижимость в рассрочку, мы также предоставили период каникул.
Мы готовы брать объекты в том случае, если проект может быть положительным, и он интересен в рамках нашего текущего портфеля и стратегии компании. Такая позиция обусловлена наличием огромного портфолио завершенных объектов в столице и других крупных городах, которые мы строим начиная с 1991 года – нам не нужно в очередной раз подтверждать бренд и нарабатывать опыт.
Игорь Райков, директор по производству SAGA Development
Каждый новый кейс банкротства застройщика или разоблачения мошеннической схемы крайне негативно отражается на рынке, причем, сразу в нескольких плоскостях. Во-первых, в результате таких ситуаций мы сталкиваемся с недоверием клиентов даже к добросовестным застройщикам. Во-вторых, это усиливает страновые риски, из-за которых международные инвесторы не спешат вкладывать в украинскую экономику и украинский рынок недвижимости. В-третьих, обязательство города достроить объекты застройщика-банкрота или предоставить квартиры обманутым вкладчикам способствует появлению новых мошеннических схем: пока осторожные инвесторы опасаются вкладывать в объекты, на которые есть вся разрешительная документация, менее осторожные и ограниченные в средствах – вкладывают в сомнительные объекты с низкой ценой в расчете на то, что в крайнем случае, город достроит или обеспечит их квартирами.
Есть ли положительные стороны государственной поддержки “недостроев”? Будем честны, власть это только декларирует. А достраивать приходится либо муниципальным компаниям, либо компаниям, которые согласятся взяться за достройку объекта взамен на доход от продажи оставшихся площадей. Власти, в лучшем случае, не мешают.
Положительная сторона состоит в том, что в городе, как минимум, не растет, а при благоприятном стечении обстоятельств, уменьшается количество заброшенных недостроев.
При каких условиях Saga Development готова завершать “недострои”? У нас есть несколько проектов реконструкции недостроев. Это и наш первый проект NEW YORK Concept House, и новые проекты – ANDRIYIVSKY City Space, FRANKLIN Concept House и OZON Concept House. В каждом из них мы вносим изменения в архитектуру и концепцию, чтобы они соответствовали нашим ценностям и принципам работы с территориями. Такая возможность, коммерческая целесообразность и наличие пакета разрешительной документации или оснований для его получения – основные условия, при которых мы готовы взяться за достройку.
Пресс-служба ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
Рынок первичной недвижимости очень остро реагирует на любые потрясения и изменения, не говоря уже о “падении” какого-то застройщика. Как итог – люди начинают с бОльшей осторожностью относится к первичке, на некоторое время откладывают покупку. Что формирует не только отложенный спрос, но и проседание в количестве сделок. А это уже напрямую влияет на выполнение финансовых планов и экономические показатели. В глобальном плане проблемы одного застройщика отбрасывают тень на рынок в целом.
Основной капитал рынка недвижимости – люди. В стабильных компаниях 95% привлеченных денег – это средства обычных людей, которые решили вложиться в недвижимость. И тот факт, что власть берет “под крыло” завершение недостроев, дает надежду, что люди не останутся с пустыми руками и в конце концов получат купленные квартиры.
В основе решения вопроса завершения объектов незаконного строительства должно лежать сотрудничество города, застройщика и инвесторов. Город заинтересован в том, чтобы расти и развиваться, и ситуации с недостроями не добавляют в этот процесс ни того, ни другого, даже наоборот. Застройщик заинтересован в экономической выгоде, но и момент социальной ответственности тоже играет роль, когда ты один из крупных, и если не ты, то кто? Инвесторы, со своей стороны, могут помогать в решении бюрократических вопросов с органами власти. Синергия усилий трех сторон в итоге приведет к общему успеху, и в выигрыше будут все.
Читайте: С риелтором поневоле: чем обернется закон об обязательном участии риелторов в сделках с недвижимость
Фото: 112ua
