На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройках Киевской области
Количество новостроек столичного пригорода продолжает бить все рекорды. Квартиры на продажу под Киевом сегодня предлагаются уже в более, чем шестистах домах. Застройщики, похоже, на этом не остановятся. О том, что получит инвестор такого жилья, а также о качестве инфраструктуры и жизни в пригороде читайте в материале, подготовленном для KV консультантом по жилой недвижимости Ярославой Чапко.
Печальный опыт покупателя
Едешь по Окружной, а глаза перескакивают с борда на борд. Если хочется красивой жизни, можно выбрать квартирку в каком-нибудь “Холле”, “Тауэре” или “Резиденсе”. Тогда на вопрос друзей "где живешь?" можно с гордой небрежностью отвечать "да так, по случаю прикупил пентхауз в … Холле". Ну, красиво же. Для тех, кто попроще, есть хороший выбор квартир в … “Виллах” или “Градах” и “Сити”. Читаешь все эти названия, картинки рассматриваешь, и сразу хочется ехать покупать. Тем более цена - пустяк. От 9 999 грн/кв м! В Испании или Великобритании точно в такой бюджет не уложиться. Я однажды соблазнилась рекламой ЖК бизнес-класса. Недорого, 14 500 грн/кв м. Название простенькое, зато “бизнес”. Отдел продаж честно отрабатывал свою ставку, все скрипты правильные, все красиво, практически все раскуплено, есть пара квартир буквально для меня, да и с сентября уже подорожание, так что если вот сейчас бронь и аванс, то будет мне счастье. Уже чувствую – надо вскакивать в "последний вагон".
Едем на стройку – смотреть, щупать. Продажник как-то сразу утрачивает азарт, но послушно садится со мной в машину. Первый сюрприз – а дороги то нет! Надо как-то пробраться метров 600 по смеси песка, глины и грязи. Но мечта-то – вот она, почти рядом, что нам те 600 м. Уже через 100 м, глядя на свою обувь, интересуюсь, когда же собственно будет дорога. Будет, уверяют меня.
Ладно, пробираемся дальше к мечте. Пытаюсь визуализировать и вспомнить красивые картинки из отдела продаж и сравнить с увиденным – так, "мокрый фасад" яркого цвета, плитка вместо керамогранита на цоколе, 4 ступеньки для входа в подъезд. Так, с жильцов с колясками видно видеть не хотят. Ладно, идем в подъезд – о, знакомая серенькая плиточка 30х30! Где то я тебя уже видела...Ой, а лифт где? Опуская подробности всей экскурсии по новостройке, спрашиваю напоследок продажника – а что собственно имелось в виду под бизнес-классом? Тут скрипты дают какую-то осечку, так как внятного ответа я не получила. Ну что ж, едем дальше за мечтой”.
Громкие названия и минимум комфорта
За неделю катаний по пригороду можно просуммировать какие-то общие черты рынка пригородной недвижимости.
1. Громкие названия. Причем, в этом пригородные маркетологи оставили далеко позади себя куда более скромные киевские новостройки. Но практика показывает: чем амбициознее название ЖК, тем хуже все выглядит в реальности.
2. Дороги и подъезды. Больная тема для пригородных комплексов. Не менее, чем в 30% случаев они существуют только в рекламных проспектах, а реальности их просто нет, а когда появятся – неизвестно. Вероятно, появятся, если хватит денег от продажи квартир. Но, как правило, денег не хватает, так как они уже инвестированы в новый проект. А люди, уже купившие квартиры, никуда не денутся, могут и подождать.
3. Класс проектов – завышен у большинства комплексов. Строится все не выше эконом-класса, иногда "комфорт". Соответственно, и формат домов тоже не соответствует заявленному "бизнесу". Так, популярный в пригороде формат клубных домов на самом деле — обновленный формат хрущевок. От "клубности" в домах только небольшое число квартир, иногда — обещания оградить территорию забором. Все остальное: отсутствие лифта, по 10-12 квартир на этаже и т. д. – мне трудно отнести к какому либо классу, кроме "эконом".
4. Строительные материалы – безусловно, цена 10-14 000 грн/кв. м диктует свои ограничения, но иногда даже страшно подходить к дому. Без комментариев.
5. Отделочные материалы – используется, почему-то, самая дешевая отечественная плитка, краска. Почему не дать возможность проявить себя в дизайне общественных зон в ЖК молодым талантливым архитекторам, предлагающим бюджетные, но весьма интересные дизайн-проекты для квартир? Уверена, что в том же бюджете можно сделать все намного привлекательнее. А для покупателя это дополнительный бонус.
6. Инженерия. Опускаю намеренно тему разрешительной документации, ТУ на подключение к газу, канализации и т.д. Но кто-то думает об эксплуатации домов? Безопасности инженерных систем? Клубные дома на "септиках", индивидуальные газовые котлы, которые половина соседей не включают в целях экономии коммунальных платежей (соседи обогреют) и т. д., и т.п. Все это "счастье" достаётся в наследство управляющей компании (это если жильцам повезет), либо ОСББ (если совсем не повезет).
7. Архитектурные проекты. Сегодня стоимость услуг проектирования весьма конкурента для создания НОРМАЛЬНЫХ красивых проектов для людей, а не штамповки бетонных коробок с устаревшими планировками. Это же прямая связь с успешностью проекта и ценой продажи! Но пригородные застройщики почему-то предпочитают сэкономить на проектировании 50-100 грн/кв. м, зато потерять на продажах, как минимум, 1000 грн/кв. м. Эффект, как говорится, налицо.
8. Инфраструктура – ее часто вообще нет, так как застройщики ориентируются на существующие в окружении ларьки (ой, простите, бутики), школы, садики.
Конкурируют только ценой?
Пригород, безусловно, понял буквально лозунг про ценовую конкуренцию, и часто конкурировать кроме как ценой, красивым названием и цветом фасада, комплексам нечем. Поэтому ценовые войны выносятся на борды, в соцсети и на форумы. Конечно, цена в 14 000 грн/кв. м выглядит привлекательно для многих потенциальных покупателей. И пригород манит своими лесами, более-менее чистым воздухом в сравнении со столицей и отсутствием бетонных джунглей (пока еще отсутствием). Но вот какое-то внутреннее чувство полной безответственности и небрежности в пригородной застройке не дают развернуться нахлынувшим чувствам выехать за пределы столицы. Жаль, что пригородные застройщики пока еще не осознали, каким ценным активом они обладают, и не используют на все 100% свои конкурентные преимущества, ограничиваясь только низкой ценой.
Покупателям нужно все основательно взвесить
Жить в пригороде или в столице – это, конечно, личный выбор и предпочтения каждого. Если же все-таки решили пожить вне шумного Киева, подумайте о следующем:
- дорога и время на дорогу. Рекламные "10-15 минут от конечной станции метро" по факту в будний день оборачиваются до 40-60 минут в пробках в личном транспорте или маршрутке. Поездите разными маршрутами от ЖК до Киева (станции метро, любого наиболее близкого транспортного узла) в часы пик. Устраивает? Тогда читаем дальше.
- репутация и опыт застройщика. СПД, частное лицо "Вася Иванов", продающие по цене на 10-20% ниже конкурентов, могут по факту обернуться новой строительной аферой и набором кирпичей без коммуникаций и лифтов. Хороший вариант навестить уже сданные в эксплуатацию жилые комплексы данного застройщика. Мамочки на детской площадке – лучшее сарафанное радио в данной ситуации.
- внешний вид. Тут, конечно, дело вкуса и компромисса между бюджетом и мечтой. Смотрите хотя бы на утепление, качество оконных систем, звукоизоляцию. Не можете сами все оценить, попросите друзей. Для многих покупка квартиры совершается раз в жизни и тут важно не ошибиться. Красивые разрекламированные панорамные окна могут обернуться в итоге холодом в квартире в зимний период, а плохая звукоизоляция - отсутствием секретов от соседей.
- инфраструктура. В конечном итоге торговая инфраструктура появляется, хоть и с запозданием, вокруг новых жилых кварталов. Но вот что делать с садиками, школами и больницами? Лучше сразу этот вопрос выяснить и в масштабе всего населенного пункта. Так как обещанные в последней очереди строительства детские садики по факту могут обернуться небольшой группой неполного дня в одном из небольших помещений ЖК, да и вам к тому времени будет уже актуален вопрос школы, а не детского сада.
- спекуляции и заработок. Этой теме можно посвятить отдельную статью. Вкратце. В недвижимости, как и на бирже, зарабатывают немногие, хотя желающих довольно много. Сегодня инвестиционные квартиры составляют до 30-40% на первичном рынке. Если вы были настолько успешны, что сумели предвидеть кризисы 2008-2009 и 2013-2014 годов и распродать все активы, накопленные в недвижимости до кризисов, можно и дальше заниматься этим бизнесом. А всем новичкам, охотящимся за легким заработком, советую поискать другие варианты для инвестиций. Пригородное жилье – очень специфический сегмент, не гарантирующий заработок даже в очевидных случаях.
Фото: заглавный рисунок Чарльз Фаззино, источник www.artiane.com/en/charles-fazzino/
