Дорогі квадрати: як дорожчають будматеріали для житла

Ціни на будівельні матеріали за півроку війни зросли на 25-60%. Ще подорожчали техніка та логістика, що неабияк впливає на собівартість будівництва. Які прогнози фахівців будівельної сфери і чого чекати на ринку новобудов столиці, – дізнавалась КиївВлада.

Здорожчання по основних будматеріалів можна назвати значним. Так, за результатами опитування KВ, діапазон зростання гривневих цін по основним будматеріалам склав: на цемент – на 15-45%, на бетон – 15-30%, на арматуру – на 20-50%, на утеплювачі – на 25-45%.

В компаніях ведуться свої моніторинги цін в закупівлі, і на дані, надані KВ компаніями, можуть впливати ряд факторів, як от: вітчизняне чи імпортне виробництво, об’єми та ін.

В доларовому еквіваленті, - говорить Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI  Development, - З початку повномасштабної війни основні будівельні матеріали ( бетон, утеплювач (наприклад, мінвата), арматура, цегла, газоблок тощо) вже подорожчали в середньому на 15-25%. І до кінця року прогноз залишається невтішним: будматеріали можуть зрости в ціні ще на 10-15%.

“До зростання середньої вартості товарів іноземного виробництва на 25% (без урахування росту курсу) ще додалось зростання курсу на 35%, а також традиційне дорожчання товарів з початком вересня, яке з року в рік проводять західні постачальники (~10%). Маємо в середньому 60-70% збільшення вартості”, – деталізує Юлія Двораковська, засновниця і СЕО CBM FORUM.

“Офіційний курс НБУ гривні до євро наприкінці 2021 року складав 30,81 гривень, а вже в серпні цей показник наразі становить 37,17 гривень, таким чином простим методом можливо розрахувати рівень девальвації гривні 20% за перше півріччя, – пояснює Василь Чубірко, Chief Executive Officer (CEO) & Founder в Ukrainian building company UBC. – Але потрібно ще врахувати декілька факторів, які впливають на зміну вартості матеріалів: по-перше, це щорічне сезонне підняття цін світовими виробниками, а внаслідок великого рівня інфляції в світі, в цьому році цей показник становить, в середньому, 10%, по-друге – це комісія за купівлю валюти під час імпортних операцій та зростання вартості логістичних послуг, внаслідок подорожчання енергоресурсів, а це ще плюс 5% до собівартості матеріалів”. Таким чином, вважає експерт, маємо прогнозований результат підвищення вартості імпортних будівельних матеріалів в Україні на 35%.

Щодо вітчизняних матеріалів – тут експерт зазначає,  що в собівартості кожної наступної виробленої одиниці продукції закладені витрати, знов ж таки, на:

• Імпортні устаткування, машини, механізми та запчастини до них;

• Імпортні енергоресурси;

• Імпортні витратні матеріали;

• Імпортні добавки до бетонних розчинів;

• Імпортне програмне забезпечення;

• Та інше.

“Таким чином хочу показати, що у вітчизняному виробництві будівельних матеріалів, вітчизняним є лише робоча сила і сировина (пісок, цемент, глина, щебінь, дерево, руди, гіпс)”, – зауважує Василь Чубірко і зазначає прогнозоване зростання вартості вітчизняної будівельної продукції прийнятним на рівні 20% за перше півріччя.

Марк Марченко, CEO, засновник SENSAR Development, дає таку інформацію стосовно подорожчання будматеріалів (грн):  цемент/бетон +35%,  арматура +25%,  цегла +25%,  утеплювачі +25%, деревина +100%.

І це ще не край. Як зазначає Віталій Прохор, керуючий партнер PRO-GROUP Development, на сьогодні ціни на будматеріали не зросли у повній мірі, тому що зараз на них низький попит, і багато хто з постачальників готовий працювати з мінімальними заробітками, щоб зберегти команду і бізнес взагалі. 

“Особливістю роботи з постачальниками в умовах війни і зростання курсу є майже повна відсутність відтермінування платежів за матеріали. Спочатку оплата – тоді товар”, – додає девелопер.

За досвідом роботи Віталія Прохора, основні будматеріали подорожчали так:

- цемент / бетон +15 %; 

- арматура – +18 %;

- цегла – 12 %;

- утеплювачі – +45 %.

Розгорнутий моніторинг цін на будматеріали від CBM FORUM демонструє динаміку як в гривнях, так і в доларах США

 Динаміка цін на основні будматеріали, січень-серпень 2022, грн і $

Джерело: CBM FORUM

Метал є одним із основних матеріалів, затребуваних у девелоперів. І зростання цін на нього девелопери помітили чи не найпершим. Адже руйнування та окупація потужностей найбільших  металургійних комбінатів “Азовсталь” та ММК ім. Ілліча, скорочення попиту на внутрішньому ринку, зростання курсу валют та вартості логістики – всі ці фактори призвели до зростання вартості металопрокату.

“З початку року ціна на певні позиції сортаменту зросла від 39% до 62%”, – коментує Анна Гонтаренко, т.в.о Виконавчого директора Асоціації УЦСБ (Український Центр Сталевого Будівництва). – “Дефіцит металопрокату не спостерігається – завдяки запасам на складах та задоволення попиту працюючими підприємствами. Та при вичерпанні запасів для певних позицій сортаменту, що не можуть бути виготовлені в Україні, попит буде задовольнятись за рахунок імпорту”.

Показники цін на металопродукцію для будівництва

Джерело: Асоціація Український Центр Сталевого Будівництва

Прокоментував для  KВ також і ситуацію з газобетоном Олег Сиротин, виконавчий директор Всеукраїнської Асоціації виробників Автоклавного Газобетону (ВААГ).

За його даними, з початку 2022 р ціна на блоки з автоклавного газобетону виросла приблизно на 20% і станом на середину серпня становить в середньому 2800 грн/м³ зі складу заводів. Це підвищення цін вимушене, адже за цей же час вартість основної сировини – вапна виросла на 78%, алюмінієвої пасти на 41%, гіпсу на 40% і т.д. Суттєво виросли ціни і на енергоносії. В той же час це підвищення не перевищує середній показник інфляції в країні, адже виробники газобетону в умовах низького попиту зацікавлені в стабільному збуті своєї продукції.

“На жаль, в вересні прогнозуємо підвищення цін на газобетон, бо вже отримали комерційні пропозиції по новим, більш високим цінам, на наступний місяць від наших постачальників сировини та енергоносіїв”, – каже експерт.

До того ж, війна внесла суттєві корективи в попит. 

 “На початку 2022 р. прогнози об’ємів попиту на ринку складали цифри, не менші за 2021 рік, тобто приблизно 4,5-4,7 млн. м³. Але російська агресія проти України та активна фаза бойових дій в багатьох областях країни внесли суттєві корективи  в попит на блоки з газобетону, – розповідає Олег Сиротин. – Станом “зараз і тут” ситуація в галузі досить критична. За оцінками ВААГ, попит оцінюється як 20-25 % від довоєнного стану. В основному, за рахунок завершення будівництва багатоповерхових будинків в західній та центральній Україні. Приватних забудовників, які до війни складали переважну більшість споживання блоків, та нових будівельних майданчиків багатоповерхівок наразі дуже мало. А попереду осінь-зима та наростаюча криза в економіці держави. Ці фактори будуть ще дужче знижати попит на блоки. Що стосується прогнозу поточного 2022 р., в залежності від ситуації на театрі воєнних дій та стану економіки, попит на блоки в річному об’ємі буде становити не більше 1,2-1,5 млн. м³.

Слід зазначити, що як інші виробники будматеріалів, ця галузь також стоїть перед серйозними викликами. Як зазначає Олег Сиротин, головною проблемою галузі є дуже низький попит на продукцію. Пропозиція значно перевищує попит (при тому, що працює всього декілька заводів з наявних до війни і не на всю потужність). Підприємства, щоб не підвищувати і без того високу собівартість продукції, вимушені працювати “на склад”, максимально завантажуючи своє виробництво. Але це вимиває грошові кошти компаній, тому час від часу доводиться призупиняти виробництво, щоб розвантажити склади та поповнити обігові кошти.

“Проблемою є і ситуація з вапном, велика частка виробництва якого опинилося або в зоні активних бойових дій, або на окупованих територіях. А високі ціни на енергоносії змушують наявних виробників вапна заощаджувати, що дає негативні взнаки на якість та стабільність поставок цієї сировини” – додає фахівець. За його прогнозами, поки ці проблеми галузі не впливають на будівельний ринок з точки зору стабільності поставок газобетону та його якості. Національні виробники намагаються зробити все можливе, щоб  забезпечити забудовників якісним товаром по прийнятним цінам. Але, якщо ситуація на ринку ще погіршиться, то не виключена повна зупинка виробництв. Тривала зупинка – це втрачені кваліфіковані кадри та технології. І коли для відбудови країни одночасно знадобляться великі об’єми газобетону, ось тут можуть виникнути певні проблеми в забезпеченні будівельного ринку газобетоном.

Не менш важливе для нового житлового будівництва інженерне обладнання. Василь Чубірко дає прогнозну цифру в 20% здорожчання. За даними Марка Марченко, інженерне обладнання подорожчало на 36%.

“Багато інженерного обладнання імпортується з-за кордону і транспортувалось по морю контейнерним способом. Наразі всі порти стоять, і постачальники матеріалів змушені доставляти товари з Азії і Туреччини фурами через Європу, роблячи гак у кілька тис км, і звісно вартість логістики збільшує вартість матеріалів для кінцевого покупця, – пояснює ситуацію Віталій Прохор. – Окремо слід відзначити прив’язку вартості матеріалів до курсу $ / €. На одній тільки курсовій різниці до війни / станом на сьогодні 28 грн / дол і 40 грн/дол відбулось здорожчання імпортованого інженерного обладнання + 70 % у гривні”. 

Підсумовуючи таке стрімке зростання цін на будматеріали, Володимир Семенцов зазначає, що через руйнування виробничих потужностей, порушення логістичних ланцюжків (частина підприємств знаходиться або на окупованих територіях, або дуже близько до лінії фронту, що робить неможливим їхню роботу) створено дефіцит, що є рушієм зростання цін.

Вагомим фактором, на думку фахівця,  також слід вважати зростання цін на пальне (майже на 50% від довоєнного рівня), а також знецінення гривні майже на 30%. “Ринок будівельних матеріалів завжди був прив'язаний до курсу іноземних валют (переважно долару США). Крім того, перерахунок цін у доларах завжди відбувається з невеликим запасом, умовно за курсом на кілька гривень більш від реального: наприклад, по 43-45 грн / дол.

Крім того, офіційний інфляційний прогноз (понад 30% за підсумками 2022 року) також впливатиме на цінову кон'юнктуру”, – резюмує девелопер.

Доступність, робоча сила та логістика

Слід зазначити, що девелопери стикнулись і з проблемою забезпечення будівництва будматеріалами – адже не тільки ціни зросли, а й розірвались логістичні ланцюжки, виросла вартість доставки.

Компанії, за даними Марка Марченка, мають складнощі із забезпеченням саме через логістику та наявність матеріалів. За його даними, частка імпортних матеріалів в будівництві становить 30%. 

“В цілому дефіцит будівельних матеріалів спостерігається тільки на деяких позиціях: мембрана і інші гідроізоляційні матеріали; гіпсова штукатурка – це через обстріл і зупинку заводу Knauf у Соледарі Донецької області, – пояснює Віталій Прохор. – У разі відновлення роботи інших забудовників і будівництва приватного сектору очікуємо дефіцит газобетонних блоків – через арешт і повну зупинку двох заводів “Аерок”, що належали олігарху з росії. Деякі матеріали купувались у білорусі – наприклад алюмінієвий профіль. Зараз всі виробники алюмінієвих конструкцій перейшли на дорожчий, проте і якісніший профіль з Польщі і Німеччини”.

За досвідом роботи Юлії Двораковської, частка імпорту в будівництві і раніше складала біля 60-70%, а зараз має тенденцію на збільшення через руйнування українських заводів-виробників (зокрема, заводів по виготовленню скла, гіпсокартону, мінеральної вати, матеріалів покрівлі і інше). “Думаю що найближчим часом частка імпорту буде прагнути до 80%”, – прогнозує експертка.

За її даними, сьогодні основні будівельні матеріали доступні (їх можна замовити), але часто треба чекати 1-2 тижні. “Проблема є з оздоблювальними матеріалами. Через те, що багато будівельників уповільнили чи зупинили свою роботу, компанії-постачальники не поспішають завозити нові партії товару. Отже, ти маєш вибрати щось з того, що зараз є на складі. А коли буде наступна партія товару – невідомо. За якісними товарами на складах вже творились цілі черги з бажаючих купити товари по “старим” цінам і зараз”, – розповідає Юлія Двораковська.

Безумовно, подорожчала і логістики – і через пальне, і через складнощі доставки. За даними Юліїї Двораковської, вона зросла вдвічі. “Багато представництв постачальників в Україні працювали через російські офіси великих іноземних компаній. З початком війни вони були вимушені організовувати роботу через офіси в інших європейських країнах, в результаті всі процеси доставки стали більш складними і коштовними”, – каже вона.

“Висока вартість пального підвищує собівартість доставки продукції на об’єкти. В ситуації, коли усі забудовники намагаються економить, це також негативний фактор впливу на наявний попит”, – додає Олег Сиротин.

Разом з тим витрати девелоперів на кадрові статті дещо “компенсують” здорожчання будматеріалів і логістики. Так, за даними Марка Марченко, витрати і на робітників на будмайданчику, і на “офісний” менеджмент залишились без змін.

Розглядаючи ринок праці в будвельній сфері, на думку Віталія Прохора, варто враховувати, що роботу відновило дуже мало забудовників і спостерігається шалений профіцит як “білих”, так і “синіх комірців”. “Серед останніх – втрати працівників через загальну мобілізацію нівелюються забороною на виїзд чоловіків призивного віку за кордон і великою кількістю внутрішньо переміщених громадян”, – пояснює девелопер. 

Деталізує ситуацію Юлія Двораковська, прогнозуючи зростання витрат на робочі кадри. “З травня всі замовники очікували зниження розцінок на будівництво і на менеджмент, через брак роботи на ринку, – розказує вона. -  Але поступово будівельні компанії збільшують обсяги робіт на ринку, зокрема в західних областях, і ціни повертаються до рівня січня. Думаю що з вересня буде тенденція зростання цін. Дуже виросли ціни на продукти, проїзд. Як кажуть зараз будівельники: “за ці гроші мені дешевше залишатись вдома і працювати по хозяйству, ніж їхати працювати до вас на будівництво”. Менеджмент, за даними експертки, зараз ситуаційно здешевів, але Юлія вважає, що з часом утвориться певний дефіцит фахових кадрів (через військову службу та еміграцію), і ціни на якісний менеджмент теж будуть зростати.

Собівартість квадратного метру зросте

Безумовно, здорожчання і матеріалів, і логістики, і енергоносіїв впливає на собівартість кв. м житла. Нагадаємо, що показники  опосередкованої вартості спорудження 1 квадратного метра житла за регіонами України (розраховані станом на 01 січня 2022 року і затверджені 17 лютого Міністерством розвитку громад та територій України)  становили від 13 601 грн в Кіровоградській області до 18 704 грн в м. Києві, з урахуванням ПДВ. Направду, у багатьох девелоперів цей показник вище, адже біль якісне і висококласне житло вимагає більших витрат.

Девелопери вже відзначають здорожчання собівартості “квадрату”.

“Кошториси з будівництва, приблизно, складаються на 70% з вартості будівельних матеріалів, обладнання, машин та механізмів, а на 30% з заробітної плати працівників”, – розказує Василь Чубірко. І прогнозує зростання вартості будівельних матеріалів в кошторисах в середньому на 28% та зростання вартості оплати працівникам на рівні 20%. “Таким чином, загальне збільшення собівартості будівництва квадратного метра в Україні зросте на 25,6% та становитиме в середньому по Україні 16 618,00 гривень за 1 квадратний метр, що більше минулорічного показника 13231,00 гривень рівно на 25,6%”, – ділиться розрахунками девелопер. 

Очікує зростання як на вартість будматеріалів і обладнання, так і на собівартість квадратного метру Марк Марченко. При цьому стосовно логістики очікування девелопера оптимістичні – із часом вона налагоджується і покращується. 

Юлія Двораковська вважає, що собівартість житла з часом може вирости вдвічі.

Зараз прогнозувати на наступне півріччя собівартість і, відповідно, підвищення цін на житло вже для покупців досить складно. Так, учасники спільноти девелоперів житла RED Community на серпневій зустрічі зазначили, що через зниження попиту на нове житло девелопери, навіть враховуючи вагоме здорожчання будматеріалів і логістики, намагатимуться утримати ріст цін “квадрату” для покупця в межах 5-20%. Це можливо, в т.ч. і за рахунок здешевлення витрат на робітників (особливо менеджерську, “офісну” складову), і за рахунок зниження маржі девелоперів.

Але тим не менш, до кінця війни ціни будуть постійно поступово зростати, додає Юлія Двораковська. 

“Після Перемоги мають відбутися суттєві зміни на будівельному ринку: прийдуть західні компанії на розбудову зруйнованих міст, почнеться активний процес інвестування, відновлення та нового будівництва. Думаю, що новий розклад сил та техніки суттєво змінить правила гри і ситуацію на ринку, – прогнозує вона. – Пару років тому на будівництво доріг зайшли турецьки підрядники, які будували все без авансування, на кредити від турецьких банків. Це дуже вплинуло на всю сферу шляхобудування та суміжні галузі (проектування, постачання, технагляд і т.д). То можна собі уявити, що буде коли фінансуванням розбудови займуться західні фонди з аудиторами та сурвеєрними компаніями, коли сюди прийдуть працювати західні підрядники зі своїм обладнанням і т.д.”.

В результаті Україна буде вимушені привести своє будівельне законодавство і норми до західних стандартів і як результат, отримає європейську собівартість.

Читайте:  Курс на відновлення: попит на нові квартири в Києві та регіоні має потенціал до зростання

КиївВлада