Злиття і поглинання забудовників: чому Україна стоїть осторонь багатомільярдного тренду
У 2021 році на глобальному ринку нерухомості зросла кількість угод злиття і поглинання серед девелоперів та спеціалізованих фондів. Чому великі компанії стають ще більшими, та чи варто очікувати синергію українських забудовників.
Нещодавно велика інвестиційна компанія ESR Cayman зі штаб-квартирою у Гонконгу, яка спеціалізується на нерухомості, придбала фонд ARA Asset Management, що також займається вкладенням у нерухоме майно. Примітно, ESR Cayman менша за розмірами – за оцінками експертів, до угоди, в управлінні компанії перебував портфель об'єктів загальною вартістю близько 34 мільярди доларів. Тоді як сумарний обсяг нерухомості ARA Asset Management складає понад 95 мільярдів. Портфель нової компанії після угоди досяг 129 мільярдів доларів.
В Європі найбільший німецький оператор житлової нерухомості Vonovia VNAn.DE поглинула другу за розмірами компанію на ринку Deutsche Wohnen DWNG.DE. Оціночна вартість угоди склала 19 мільярдів євро. Тепер об’єднаний гігант має портфель, який налічує близько 568 тисяч орендних апартаментів.
Канадська інвестиційна компанія Brookfield, під управлінням якої знаходяться активи на понад 626 мільярдів доларів, включаючи нерухоме майно, придбала британську фірму Arlington, що займається розробкою технологічних інновацій в секторі нерухомості.
В США одна з найбільший світових інвестиційних компаній PIMCO з обсягами активів більше ніж 2,2 трильйона доларів вклала 3,9 мільярда в придбання Columbia Property Trust. А відомий фонд Blackstone інвестував 1,7 млрд доларів в компанію St Modwen, яка спеціалізується на складській нерухомості. Такий крок має дозволити Blackstone капіталізуватися на знаннях та досвіді St Modwen в якості логістичного оператора, що є вкрай актуальним на фоні глобального дефіциту складських потужностей.
Можна виділити декілька основних причин об’єднання та поглинання у секторі будівництва. Профільні гравці намагаються виграти завдяки ефекту масштабу. Скорочення витрат на персонал, маркетинг, перехід на закупівлі матеріалів ще більшими партіями – все це дозволяє зекономити кошти, підвищивши віддачу від бізнесу. У свою чергу, компаніям з більш “здоровим” співвідношенням активів, витрат і прибутків легше отримувати вигідні кредити, інвестуючи кошти в довгострокові проєкти.
Також під час угод злиття і поглинання відбувається обмін досвідом. Наприклад, якщо одна компанія спеціалізується на житловій нерухомості, а інша будує склади та промислові об’єкти, разом вони можуть охопити ширший сегмент ринку, при цьому не витрачаючи десятки років на отримання необхідного досвіду. Коли мова йде про проєкти вартістю сотні мільйонів доларів, "купівля" досвіду дозволяє зберігати значні суми коштів.
Ще один напрямок – це придбання більш традиційними девелоперами компаній, що фокусуються на технологічних інноваціях та різноманітних IT-рішеннях у секторі нерухомості. Тут знову починає працювати ефект синергії. З одного боку, забудовник може виграти завдяки впровадженню нових технологічних продуктів у власні виробничі цикли. IT-фірма отримує змогу швидше розвиватися, одразу тестуючи рішення на реальних користувачах та щодня спілкуючись з професійними будівельниками.
Для інвестиційних компаній поглинанням фірм та фондів зі сформованими портфелями нерухомості є органічною відповіддю на ситуацію з цінами на житло, офіси, склади та дата-центри. Попри пандемію та економічну нестабільність, у 2020-2021 році сегмент “якісної” нерухомості показував зростання цін на більшості ринків. Очевидно, що нерухомість також не буде дешевшати в період економічного відновлення, тому інвестиції на старті нового циклу зростання реальних секторів економік – логічний напрямок великих портфельних гравців.
Що стосується України, у нас характер ринку формує специфічні формати взаємодії серед забудовників. Для великих інфраструктурних проєктів компанії можуть об’єднуватися за принципом спеціалізації. Однак і серед девелоперів житла все більш популярними стають спільні проєкти, коли забудовники разом зводять певний житловий комплекс. Проєктний підхід дозволяє використати досвід один одного та поділити фінансове навантаження, яке може бути дуже серйозним для великих комплексів.
З іншого боку, гучних об’єднань на рівні компаній в Україні останнім часом не відбувається. Основна причина – більшість вітчизняних девелоперів займаються будівництвом, тоді як європейські або американські фірми часто не лише зводять, але й потім керують портфелем нерухомості. На певному етапі виникає потреба об’єднати великі портфелі аби досягнути ефекту масштабу. Натомість українські забудовники не можуть інвестувати кошти на 7-10 років, адже вони оперують власним ресурсом, на противагу дешевому кредитному капіталу, який доступний компаніям за кордоном. Зрештою це уповільнює розвиток житлової інфраструктури, оскільки обмежує попит лише тими людьми, які готові одразу заплатити за квартири та будинки, блокуючи девелоперам вихід на ринок оренди.
Ще один перспективний напрямок – об’єднання компаній, які спеціалізуються на різних видах об’єктів, щоб сприяти обміну досвідом та скороченню витрат. Однак в українських реаліях починають діяти неринкові ризики. На відміну від Сполучених Штатів або ЄС, де великий бізнес може ефективніше розподілити ризики, в Україні чим більшою стає компанія, тим більше небажаної уваги вона може привернути. Тобто інституційне середовище також не сприяє зростанню ефективності бізнесу.
Нарешті, угоди з поглинання українських фірм іноземними компаніями також стали великою рідкістю. Після декількох гучних кейсів проблем для іноземних підприємців, що вкладали кошти у будівництво чи придбання офісних площ і торгових центрів, закордонні інвестори майже перестали цікавитися вітчизняним ринком. Попри потенціал річного заробітку на рівні десятків відсотків, відсутність можливості отримати судовий захист у випадку проблем відштовхує іноземний капітал від української нерухомості.
В 2021 році у сегменті нерухомості набрали популярність угоди злиття та поглинання серед багатомільярдних компаній по всьому світу. Об’єднання великих фірм спрощує доступ до кредитних ресурсів, дозволяє розподілити ризики та сприяє поширенню досвіду. З іншого боку, український ринок поки далекий від того ступеню розвинутості, на якому компанії починають шукати синергію від повноцінного об’єднання. Доступ до кредитів за адекватними ставками, ефективне правове регулювання та захист іноземних інвестицій – невіддільні компоненти, необхідні для того, щоб включити Україну до глобального позитивного тренду.
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
