Ціни на нерухомість зростуть до кінця року
В Україні продовжує скорочуватись житлове будівництво – відповідний індекс будівельної продукції січня-липня 2020 року склав лише 78% аналогічного періоду 2019 року. На рівні держави тренд компенсується активним спорудженням доріг та інших об’єктів інфраструктури, але покупцям нерухомості треба очікувати зростання цін на квартири.
У першому півріччі 2020 житлове будівництво відчутно скоротилось у порівнянні з минулим роком. Яскравим прикладом є липень, індекс будівельної продукції житлових споруд в якому склав лише 66,1% до індексу 2019 року. Для нежитлових будівель показник становив 99,6%, а для інженерних споруд – 110,4%. Загальний будівельний індекс сягнув позначки 98,9%. Будівництво інженерних споруд майже повністю компенсувало просідання у житловому секторі.
Тренди у будівництві завжди “задавав” Київ, однак на сьогодні він показує значне скорочення у житловому секторі. Загальна площа будівель, прийнятих в експлуатацію у січні-червні 2020 року, склала 254 тис. м² або 59% до індикатора першого півріччя 2019. Таке скорочення можна пояснити відсутністю повноцінної роботи ДАБІ, яка на даний момент знаходиться в стані реформування, та очікування відміни пайової участі у розвиток інженерно-транспортної інфраструктури з 1 січня 2021 р.
Індекс будівельної продукції для житлових споруд випереджає темпи введення в експлуатацію і становить 76,7%. Тобто, будівництво ведеться, проте його темпи не дають змогу девелоперам так само активно вводити об’єкти в експлуатацію як вони робили це у 2019 році. Однією з вагомих причин – є падіння двох великих гравців на будівельному ринку “Укрбуду” та банку “Аркада”. У свою чергу, індекс для нежитлових будівель складає 111%. Це свідчить про те, що темпи спорудження офісних, торговельних центрів та інших комерційних споруд випереджають 2019 рік.
Сьогоднішні цифри треба розглядати через декілька призм. Хоча ринок будівництва доволі успішно подолав період карантину, проте поки основне скорочення обсягів демонструє житловий сегмент. Головна причина – це орієнтованість значного пласта житлового будівництва на індивідуальних інвесторів, які зайняли вичікувальну позицію та змусили забудовників змінювати стратегію.
Сьогодні чимало компаній відклали нові проекти та працюють на вже існуючих об’єктах. За рахунок цього, фірма має змогу акумулювати фінансові та кадрові ресурси на комплексах, які вже продаються та мають бути добудовані. По-друге, нові проекти вимагають інвестицій в маркетинг.
Третя причина – це відкладений попит з боку покупців. Частина попиту досі не вийшла на ринок після карантину.
З боку забудовників, ринок поділився на дві значні групи – надійні девелопери з великим портфелем і репутацією та малі нішеві гравці. Перші – вже декілька місяців говорять про відновлення попиту та навіть збільшення у порівняння з докарантинним періодом. Об’єкти від таких забудовників обирають люди, що купують житло для себе та не бажають ризикувати.
Також саме вони є драйверам зростання цін на нерухомість. Більшість забудовників з надійного пулу вже щонайменше один раз підіймали ціну на власні об’єкти з початку карантину.
Друга група представлена невеликими гравцями з декількома або навіть однією пропозицією. Оскільки клієнт знає дуже мало про таку компанію, то він сильно ризикує. Тому невеликі гравці поки вийшли у поле цінової конкуренції. Вони здебільшого не підіймали ціни. Проте треба чітко усвідомлювати, що разом із вигідною вартістю, саме тут можна легко потрапити в історію з довгобудом.
Що стосується нежитлових споруд, на рівні України показники цього року є майже однаковими з 2019. Перша причина – це турбулентність 2019 року, коли відбувались майже одночасно президентські та парламентські вибори. Бізнес не знав, яким буде курс долара, монетарна політика та чи не прийме нова влада якихось законів, що радикально вплинуть на цілі галузі. Тому чимало фірм пригальмували будівництво, у тому числі офісних будівель, торгових центрів та інших споруд.
Крім того, карантин вже не став перепоною для комерційного сегмента. Фірми мали добудовувати об’єкти, які зводились з мінімальною швидкістю у 2019 році. Для офісної нерухомості нормальним строком повернення інвестицій є 10-12 років. Отже, навіть якщо коронавірусна криза продовжиться до кінця 2021 – це не дуже вплине на власників нерухомості та їхні бізнес-плани.
Якщо говорити про прогнози, то на покупців квартир чекає збільшення цін. Це проста економіка – коли пропозиція зменшується, а попит зростає, вартість активів також йде вгору. Сьогодні більшість дрібних девелоперів все ще не готові розпочинати великі проекти, навіть якщо мають оформлені ділянки. Якщо говорити про великі надійні компанії, вони вже зараз вийшли на хороші темпи будівництва, які обмежуються суто технічними моментами. Навіть якщо попит на житло у них й надалі зростатиме, забудовники мають витратити щонайменше рік на пошук та оформлення нових ділянок, де вони зможуть розпочати роботу. Отже, житловий сегмент стане дорожчим – натомість ринок може автоматично перегрупуватись за принципом надійності, що зробить і без того стійкий до криз український будівельний сектор ще сильнішим.
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
