Ціна землі – ціна життя. Якою ж буде ціна землі за життя?
Ціна на землю після початку дії закону про так званий “ринок землі” на умовах цього закону не зросте і залишатиметься такою ж, як і зараз, за чорно-сірими схемами купівлі.
Ціна на землю зросте тільки за умови зростання прибутку від землі у її власника. Таке зростання прибутку від землі можливе тільки за умови дії положень проєкту закону “Про прогресивні земельні відносини” №3208. А разом зі зростанням прибутку від землі зросте і цінність землі, і небажання продавати такий актив, а там і до національно-земельної свідомості недалеко – у національної свідомості повинні бути економіко-суспільні пріоритети.
Від ефективності землі для її власника визначається і цінність землі – чим більше прибуток від землі, тим більше її цінність, відповідно вища й ціна, за яку можна продати землю!
Бажання продати землю виникає не тільки через нагальну потребу в грошах, а й через низький дохід від землі – саме низький дохід від землі створює передумову (бажання) продати землю, щоб реалізувати побутові мрії, задовольнити певні потреби або навіть просто “здихатися” від вже ненависного економічного активу.
Надія на закон про так званий ринок землі №552-IX (був проєктом №2178-10), який зробить можливим продати землю за якоюсь омріяною високою ціною, не справдилася.
Сіро-чорний варіант так званого ринку землі з передачею землі в довгострокове користування (оренда чи емфітевзис) на 10 і більше років з економічної точки зору – все одно що власність, тому й отримана наперед орендна плата за таким договором є нічим іншим, як ціною за землю. І всі, хто хотів чи був змушений продати землю у сіро-чорний спосіб, вже продали. Те, що прийняли в законі про так званий ринок землі давно діє і не містить ніякого позитиву для селян. Отже, ціна на землю буде точно такою ж, якою є при продажу землі через довгострокову оренду на 49 і більше років – точно дізнатися про неї можна у свого орендаря.
Цінність землі (я свідомо оперую поняттям “цінність” відносно землі як основи-основ всіх матеріальних і культурних благ людства) безпосередньо залежатиме від прибутку, який вона створює її власнику. Чим більше прибуток, тим більше цінність землі і, відповідно, тим більше ймовірна ціна продажу землі.
В Україні майже вся землі в оренді. Зараз шаленими темпами орендарі переукладають договори оренди, закріпачуючи власників землі.
На сьогоднішній день прибуток від землі розподіляється між власником землі і орендарем. Орендар формує для себе ціну, за якою купив би землю, зважаючи на прибуток, який він отримує, користуючись землею. Власник землі визначає цінність землі, зважаючи на орендну плату, яку отримує за землю.
Чим менше орендна плата за землю, тим менша цінність землі для її власника, але спроможність орендаря дати більшу ціну за землю в цій ситуації зростає.
Але ж орендар не буде формувати високу ціну, навіть маючи високий рівень прибутку від землі. Орендар буде зважати на те, що зменшення цінності землі у її власника-селянина дає можливість орендарю пропонувати за землю нижчу ціну, ніж він би міг дати за неї (за економічним обґрунтуванням ціни землі в залежності від прибутку від неї).
Орендар буде завжди хотіти забрати землю у селянина задешево.
Отже, власник землі ніколи не отримає за землю, яка в оренді, ані бажаної чи справедливої ціни. Та й ціна на землю вже, в принципі, складена й відповідає тій сумі, що пропонували й пропонують зараз орендарі за довгострокове користування з додатковими угодами, які після відкриття так званого ринку землі (01.07.2021р.) перетворюються на договори купівлі-продажу землі.
У свою чергу, інший покупець землі (не орендар) міг би купити землю, але ціну він дасть за землю, зважаючи на умови діючого договору оренди (який продовжує свою дію і після зміни власника землі), і однією з визначальних умов для обґрунтування цінової пропозиції власнику землі стане орендна плата та строк дії договору, що залишився.
Отже, ціна на землю, яку може запропонувати інший покупець (не орендар), буде нижчою, ніж та, яку може запропонувати орендар. Або й взагалі для деяких покупців купівля землі буде збиткова й тому не цікава.
Теоретично можна припустити, що для зростання цінності землі її власнику потрібно вимагати від орендаря збільшення орендної плати за землю як платежу, що формує прибуток від землі її власнику. Вимагати збільшення орендної плати є неперспективним з нашого досвіду орендних відносин – це ми знаємо. А те зростання оренди, яке відбувалося, – елементарне й неповне покриття знецінення гривні (інфляції).
Дохід від землі можна збільшити через самостійне господарювання одноосібно чи через участь у Товаристві власників землі (що з точки зору зростання прибутку від землі, зменшення витрат, як матеріальних, так і часу, є більш привабливим для власника землі). При самостійному господарюванні власники землі самі контролюють формування прибутку.
Так, при збільшенні прибутку від землі при самостійному господарюванні в 2-4 рази зросте цінність землі, її ціна у разі продажу зросте не менше, ніж у ті ж самі 2-4 рази. Якщо врахувати, що це земля вільна від орендаря, то її ціна буде не менше 120-200 тис. гривень за 1 гектар (4-6 тис. доларів за 1 гектар).
Очікувати на захмарні ціни на землю в разі відкриття так званого ринку землі за прийнятим законом №552-IX не варто, як і не варто очікувати будь-чого від пакету запропонованих законів про так званий ринок землі. Потрібно “зростити” цінність землі, відповідно зросте й цінова пропозиція покупців-спекулянтів. Правда, тоді власник землі навряд чи захоче продавати такий цінний актив, як то кажуть: така “корова” буде і самим потрібна, адже такий прибуток, як від землі, селянин навряд чи зможе знайти.
Тому мені хотілося б, щоб, підтримуючи законодавчу ініціативу надати право власникам землі розривати договори оренди за власним бажанням, ви думали не про продаж землі, а про те, як збільшити її цінність.
А відгуком на такі позитивні, економічно правильні й національно свідомі ваші думки є гарні пропозиції зі споживчого кредитування, передбачені в моєму проєкті закону №3208 “Про прогресивні земельні відносини” від 13.03.2020 року, які можуть бути реалізовані тільки завдяки вашій підтримці. Тут і земля ціла, і вівці ситі, і вовків не боїмося.
А нам потрібно об’єднуватися і протидіяти угрупуванням орендарів і агроолігархів та змушувати владу діяти в наших національно орієнтованих інтересах.
В об’єднанні власників землі – сила!
Отже, я, Роман Головін, запрошую вас долучатися до спільноти “ОБ’ЄДНАННЯ ВЛАСНИКІВ ЗЕМЛІ” у Facebook. Підписуйтеся на канал спільноти в Youtube.
Нам багато чого потрібно зробити разом, щоб отримати те, чого ми хочемо, і бути успішними. Але перший крок – об’єднатися.
Переглядайте наші відео та поширюйте їх на своїй сторінці у Фейсбуці.
Робіть вподобання (лайки), робіть репости і пишіть коментарі та ставте запитання – доведемо, що ми – не село забите, а майбутні власники аграрних виробництв.
Ознайомитися з презентацією основних положень проєкту закону №3208 “Про прогресивні земельні відносини” можна, натиснувши на посилання: презентація положень Закону №3208.
Ознайомитися з текстом проєкту закону №3208 “Про прогресивні земельні відносини” можна, натиснувши на посилання: текст Закону №3208.
Ознайомитися з тим, що таке Товариство власників землі, можна, натиснувши на посилання: Що таке Товариство власників землі.
Читайте: Вільне право розпоряджатися землею – це право власника землі розривати договори оренди землі
Роман Головін, розробник і втілювач Народної земельної реформи
