“Спеціальне майнове право”: законопроєкт 5091 не захищає права інвесторів та посилює корупцію для забудовників
51 секунда – стільки часу знадобилося українським гнидам у Верховній Раді, щоб під час війни з росією встановити державний захист НЕзаконному будівництву і нанести 15 серпня черговий удар в спину Україні – тепер Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) та інші органи будуть просто торгувати індульгенціями на порушення законодавства. Бо законопроєкт №5091 передбачає реєстрацію в Держреєстрі нового "спеціального майнового права" по факту наявності документів, а потім цього права позбавити неможливо, на скільки би грубими не були порушення законодавства при отриманні дозвільних документів.
Єдине, що цей законопроєкт [авторства лідера партії “Слуга народу” Олени Шуляк] має захистити – це незаконне будівництво, розпочате по корупційні схемі отримання дозволів. Забудовники занесли хабар, отримали папірці на свої мрії, держава автоматично визнала за ними "спеціальне майнове право" – і все, побороти це незаконне будівництво стає неможливим, бо воно, що той фенікс, буде поставати із "попелу" державної реєстрації прав на майбутні квартири, скасування яких банально неможливе.
В Верховній Раді не знайшлося жодного порядного депутата, який би виступив проти такого нахабного лобіювання інтересів будівельної мафії. А для прийняття рішення в екстазі злилися "Слуги народу", "Європейська солідарність" та відрижка “ОПЗЖ”. Ба більше – в неділю депутати доопрацьовували цей законопроєкт в авральному режимі, ще й примусили працювати допоміжні підрозділи.
А тепер підрахуємо, скільки маніпуляцій та феків може втулити професіонал цієї справи в текст менше 2 тисяч знаків – на прикладі допису голови партії “Слуга народу” Олени Шуляк.
1. "Довгоочікуваний законопроект №5091 про захист людей, які інвестують у будівництво власного житла проголосовано у ВР".
Маніпуляція. Навіть інвестори очікували зовсім інший законопроект, а законопроект не стільки про захист інвесторів, скільки про захист НЕзаконного будівництва – інвесторів 5091 не захистить, а от побороти НЕзаконне будівництво з отриманим по корупційній схемі дозволом стане майже неможливим.
2. "Нарешті парламент запроваджує низку запобіжників від шахрайства недоброчесних забудовників на ринку первинної нерухомості".
Маніпуляція. Таких "нарешті" вже було повно і від шахрайства недоброчесних забудовників цей закон не захистить.
3. "Так, до того моменту, коли країна почне широкомасштабне відновлення зруйнованого житла, ринок нерухомості нарешті буде приведений до ладу".
Маніпуляція (але це неточно). Поки що владою не зроблено і не планується робити нічого, щоб привести ринок нерухомості до ладу. Але ніхто не знає, коли країна почне широкомасштабне відновлення, тож не можна гарантовано казати, бо за невідомо скільки часу щось може змінитися.
4. "Зокрема люди, які готові інвестувати у будівництво власної оселі, будуть гарантовано захищені від недоброчесних забудовників".
Маніпуляція (але це неточно). Невідомо, про ситуацію через скільки років йде мова (див попередній пункт). Але після набрання чинності законопроєкту №5091, люди не будуть "гарантовано захищені". Бо:по-перше, №5091 гарантовано не захищає; по-друге, він розповсюджується лише на будівництво, дозволи на які будуть отримані після набрання цим законом чинності, а наразі вже виданих дозволів і непроданих квартир по них (на які №5091 не розповсюджується) вистачить на 2-3 роки.
5. "Відтепер забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта".
Маніпуляція. Так і тепер забудовник не може продавати квартири, не маючи дозвільних документів. А залучати кошти по різним схемам недобропорядні забудовники, як можуть зараз, так і далі зможуть – немає прямих заборон, і законопроєкт 5091 їх також не встановлює.
6. "Продаж неможлива, якщо кожна квартира у багатоквартирному будинку не зареєстрована як окремий об’єкт майнових прав, а зареєструвати її у Мінюсті можливо тільки за наявності всієї дозвільної документації".
Фейк. У забудовників шалена кількість можливостей, аби інвестор погодився. Законопроєкт 5091 прямо встановлює можливість існування договорів, що не відповідають прямим вимогам цього законопроекту, і каже про можливість визнання їх недійсними. Тобто, недобропорядні забудовники і залучати кошти можуть по мутних схемах, і залишати "з носом" покупців можуть – законопроєкт 5091 їм це дозволяє.
7. "Крім того, забудовник має розкривати інформацію про те, скільки квартир у будинку вже продані".
Маніпуляція. Розкривати цю інформацію забудовник повинен, ось тільки штрафи передбачені виключно за відсутність інформації на сайті, а за невиконання вимоги щодо актуалізації цієї інформації штрафів немає. Якщо без покарання можна вивішувати недостовірну інформацію, а що вигідно забудовнику, то сенс від такої вимоги?
8. "Раніше була досить поширена схема, коли нежитлові приміщення у будинку продавали у якості житла, а одну велику квартиру перетворювали на кілька маленьких й продавали у такому вигляді. Зараз, коли всі об’єкти будуть зареєстровані, ця схема стане неможливою".
Фейк. Як раніше, так і з законопроєктом 5091, такі речі можна робити через коригування проекту.
9. "5091 впроваджує чіткі правила, коли інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником. До прикладу, коли продавець без попередження змінює технічні характеристики квартири або ж більш ніж на 6 місяців порушує термін здачі будинку в експлуатацію".
Маніпуляція. Наприклад, якщо будівництво НЕзаконне і починаються суди, то пряма норма законопроєкту 5091 зупиняє перебіг строку цих 6 місяців затримки. Чудово, чи не так? Забудовник втягує інвестора в НЕзаконне будівництво, а інвестор навіть не має права розірвати договір за затримку введення в експлуатацію. До речі, це правка особисто Шуляк.
І про "продавець без попередження змінює технічні характеристики квартири" пані Олена трохи прибрехала – мова виключно про специфічні зміни, які прямо заборонено вносити без згоди покупця, і офіційне їх внесення має бути теоретично неможливим без згоди покупця, бо за законопроєктом 5091 повинно блокуватися ЄДЕССБ.
Є ще одна пікантна подробиця: покупцю в такому разі мають повернути ВИКЛЮЧНО фактично внесені кошти, а штрафні санкції сплачуються лише у разі, якщо встановлені договором. Інвестори можуть забути про передбачені до прийняття законопроєктом 5091 індексації, пені і т.д., встановлені іншими законами.
10. "Є й ще одна важлива новація: договори першого продажу мають закріплювати зобов’язання забудовника під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі, раніше з цим були величезні проблеми, й треба нарешті убезпечити покупців нових квартир від неприємних сюрпризів у вигляді відсутності води чи світла".
Маніпуляція. Зараз цей обов'язок встановлений імперативною нормою закону "Про регулювання містобудівної діяльності" (ч. 12 ст. 39). Якщо забудовники ігнорують імперативну норму закону, виконання якої інвестори легко можуть вимагати в суді, то дублювання цієї вимоги в звичайному договорі щось змінить?
Про передісторію законопроєкту 5091 читайте: Як народжувався законопроєкт про фейковий захист інвесторів в нерухомість
Георгій Могильний, експерт з аналізу конфліктних забудов
