Ремонт від забудовника: коли пропозиція стане масовою
Сьогодні чимало потенційних покупців нерухомості навіть на первинному ринку шукають квартири з ремонтом. Після закінчення карантину цей тренд тільки зростатиме.
Нові квартири з ремонтом – популярний запит серед тих, хто шукає нерухомість. На докарантинному ринку щонайменше третина покупців питали про можливість придбати об’єкти з ремонтом. Відсутність такої послуги не ставала ключовою перепоною для купівлі, проте ми чітко фіксували зростаючу зацікавленість людей.
На ринку завжди були девелопери, які пропонували квартири з ремонтами. Проте раніше це було компромісом між ціною та якістю, що знаходилась на невисокому рівні. Такі пропозиції були характерними для житла економ-класу. Разом із ремонтом, бюджетні квартири продавалось за ціною “комфорту” під чистове оздоблення.
В останні роки можливість придбати житло з ремонтом пропонують все більше компаній-забудовників. Зараз на ринку доступні багато дизайнерських проєктів на будь-який смак, гаманець і в усіх класах: починаючи від економ-квартир, та закінчуючи заміськими будинками в дорогих містечках. Деякі пропозиції повністю або частково мебльовані, і продаються з декором та шторами. Хоча тут нам поки все ще далеко до Європи. Адже в ряді країн ЄС на законодавчому рівні закріплено, що квартири мають здаватись не тільки з ремонтом, а й навіть бути укомплектовані деякими меблями.
Сьогодні важко провести якусь середню планку вартості ремонту. Найчастіше, з урахуванням робіт та матеріалів, але без меблів, його ціна буде коливатись від 200 до 400 доларів. Але якщо певні роботи прийдеться переробляти, то прайс може сильно зрости.
В Україні по цей день більшість ринку ремонтних послуг представлено неофіційними бригадами робітників. Люди без досвіду наймають таких майстрів, і вони далі починають працювати без чітких кошторисів та розрахунку кількості необхідних матеріалів. Весь облік витрат ведеться у зошитах в клітинку, а в кінці ремонту далеко не кожен власник квартири здатен відповісти у скільки йому все-таки обійшлось декорування житла. Ті ж, які можуть, нерідко шоковані цифрами.
Попит на квартири можна умовно поділити на два види: інвестиційний, та купівлю власного житла. Квартири першої групи потім йдуть під оренду. Також до інвестиційної нерухомості належить ще одна особлива категорія квартир – об’єкти, які через 10-15 років після здачі будинку з’являються на вторинному ринку в стані “після забудовника”.
Аналізуючи пропозицію, можна зробити висновок, що власники такого житла серйозно втрачають кошти. По-перше, вони не отримували оренду протягом 10-15 років. Навіть за скромними ставками, за цей час оренда могла б повністю окупити вартість об’єкта. По-друге, таке житло продається щонайменше на 20-30% дешевше аніж варіанти в тому ж будинку, де жили люди.
З іншого боку, власників таких об'єктів можна в дечому зрозуміти. Для більшості людей ремонт є або чимось зовсім невідомим, або справжнім викликом, нервовою та небажаною процедурою.
Друга категорія попиту – покупці житла для себе. Вони також часто запитують про можливість придбати ремонт від забудовника. Такі інвестори хочуть якнайшвидше переїхати з орендованих осель, або звільнити їх сьогоднішню квартиру, та швидше отримати кошти за її продаж. Також більшість з них мають лише приблизне уявлення про ремонти. Натомість розповідей друзів часто достатньо, щоб серйозно зменшити бажання вв’язуватись у цей процес.
Окрім власне грошей, будь-який ремонт має чимало прихованих витрат. Найпершою є час замовника. Сюди треба враховувати різні процедури. Почати можна з вибору ремонтної бригади та перемовин щодо формату оплати, термінів та інших питань. Далі йде вибір матеріалів: спочатку онлайн, а потім їх пошук офлайн. Систематичні зустрічі з виконробами, черги в магазинах, організація доставлення, вивантаження та інше. Потім, коли якихось матеріалів не вистачає, замовник бігає, щоб докупити 1 м² “теракотової” плитки, яку вчора зняли з виробництва, або не завезли з Італії. Також майже щодня треба приїжджати на об’єкт і перевіряти виконані роботи.
Щодо фінансів, тут також є один не зовсім очевидний фактор. Річ у тому, що для роздрібного покупця ціни матеріалів завжди вище, ніж для будівельних компаній. Різниця може сягати декілька разів внаслідок об’ємних знижок та ефекту масштабу. Щоб якось зекономити, людина починає полювання за знижками та йде на компроміси між ціною і якістю.
Ще однією статтею витрат можна справедливо вважати нерви. Відсутність обраних матеріалів, низька якість виконання робіт ремонтниками, необхідність постійно приймати рішення про фарбу, штукатурку чи ламінат, якщо ти не бачиш жодної різниці між опціями. Далеко не кожен погодиться на вал додаткових проблем щодня протягом 4-6 місяців.
Звичайно, є хороші компанії, які працюють за договорами, мають чіткі регламенти й дають гарантію на роботи. Але їх прайс щонайменше у два рази вище від середнього по ринку. І їх обирають власники дорогих квартир, бюджет ремонту яких може перевалювати за сотні тисяч доларів. Тоді як більшість людей все-таки сподівається на диво та вибирають майстрів подешевше. Які не можуть представити докладних кошторисів, дотриматись термінів, а на середині процесу можуть просто зникнути, захопивши передплату за місяць уперед.
Ремонт від девелопера, зазвичай, коштує так само, як середній варіант від бригади на ринку. Його вартість може коливатись від 200 до 500 доларів за метр в залежності від класу житла. Звісно, можуть бути люксові апартаменти з оздобленням преміум-класу, і тоді забудовник може взяти по 1000 доларів за метр або навіть більше. Але зараз ми говоримо про середній сегмент. При цьому покупець економить час та нерви. Йому не треба ще пів року користуватися іншим житлом або чекати моменту завершення ремонту, щоб здати нерухомість в оренду. Вартість цього ремонту точно не зросте в процесі – ти одразу знаєш суму, яку треба заплатити. А якщо людина купує квартиру в розстрочку, вона автоматично отримує розстрочку і на ремонт. Це все дуже вигідно для покупця.
З боку забудовників, після карантину пропозиція ремонту може стати однією з переваг перед конкурентами, хоча це й більша відповідальність для девелоперів. До того ж, мова йде про додаткові витрати – треба розробити щонайменше декілька різних дизайн-проекті для кожного з варіантів планувань. З усім тим, сьогодні вже очевидно, що попит буде активно керувати ринком деякий час, і чимало забудовників підуть назустріч покупцям.
Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group
Джерело публікації
