Про незаконне поновлення оренди землі на 1 рік під час війни без волевиявлення власника землі!
Поновлення оренди землі на 1 рік під час війни без волевиявлення власника неможливе, бо це – як весілля без нареченої! Немає ніякого поновлення оренди землі ще на 1 рік!
Даємо відпір орендарям! Даємо правильні відповіді!
Верховною Радою було прийнято закон 2145-IX від 24.03.22 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”. Цим законом до Розділу X “Перехідні положення” Земельного кодексу України було доповнено пунктами 27 такого змісту:
“27. Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:
1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
б) приватної власності;…”.
Також законом 2145-IX статтю 4 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” доповнено частиною третьою такого змісту:
“3. Поновлення договорів оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту у випадках, визначених підпунктом 1 пункту 27 розділу X “Перехідні положення” Земельного кодексу України, здійснюється без внесення відомостей про таке поновлення до Державного реєстру прав.
Права оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту у випадках, визначених підпунктом 1 пункту 27 розділу X “Перехідні положення” Земельного кодексу України, вважаються поновленими без внесення зазначених відомостей”.
Читаючи самі законодавчі нововведення постає запитання: “Що це за законодавча ірраціональність?”.
Законодавець у такий спосіб спробував врегулювати відсутність можливості волевиявлення у сторін договору оренди землі під час військових подій та військового стану.
На жаль, як бачимо, проблему поновлення-припинення договорів оренди землі законодавець не вирішив й її необхідно вирішити внесенням нових змін до законодавства.
Такою нормативною ірраціональністю скористувались орендарі, повідомляючи власників землі, у яких закінчується строк дії договору оренди землі, про те, що договір оренди автоматично поновлюється чи пролонговується без підписання додаткових угод та без будь-якої реєстрації та ще додають, що орендна плата становить 8% від нормативного грошової оцінки. Такими діями орендарі вводять власників землі в оману.
Ірраціональність запропонованих законом 2145-IX стає ще більш очевидною, якщо розглянути діюче законодавство.
Згідно ч. 1 ст.і 41 Конституції України, “кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності”.
Згідно ч. 3 ст.і 41 Конституції України, “ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним”.
Згідно ч. 1 ст. 1 Цивільного Кодексу України, “Цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників”.
Згідно ч. 3 ст. 203 Цивільного Кодексу України, однією з загальних вимог, дотримання якої є необхідним для чинності правочину є те, що “волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі”.
Згідно ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України, “договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків”.
Згідно ч. 3 ст. 638 Цивільного Кодексу України, “договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди”.
Згідно ч. 1 ст. 651 Цивільного Кодексу України, “зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом”.
Згідно ст. 1 закону “Про оренду землі”, “оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності”.
Згідно ч. 1 ст. 6 закону “Про оренду землі”, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Згідно ч. 1 ст. 13 закону “Про оренду землі”, вбачається, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ст. 14 закону “Про оренду землі”, “договір оренди землі укладається у письмовій формі”.
Згідно ч. 1 ст. 30 закону “Про оренду землі”, “зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін”.
Згідно ч. 5 ст. 6 закону “Про оренду землі”, “право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону”.
Згідно ч. 1 ст. 4 закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
З аналізу статей діючого законодавства можна зробити висновок, що без волевиявлення не може існувати ніякого договору оренди землі чи його поновлення (продовження) в площині цивільних відносин. А значить не може існувати у орендаря ніяких прав користування землею без волевиявлення власника землі.
Необхідністю прийняття законодавчих змін щодо зміни механізму припинення та поновлення договорів оренди землі безумовно є військові дії та військовий стан в країні. Військові дії унеможливлювали фізично роботу АТ “Укрпошти”, не функціонував Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не надавались адміністративні послуги. Все це не давало змоги здійснювати волевиявлення щодо припинення чи поновлення договорів оренди.
В пояснювальній записці до законопроекту в якості обґрунтування необхідності його прийняття саме і зазначалось, що Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не функціонують та не надаються адміністративні послуги.
Так, дійсно, згідно ст. 33 закону “Про оренду землі” (в редакції до 16.07.2022 року), орендар та орендодавець забезпечують свої права щодо поновлення чи запереченні у поновленні договору оренди землі шляхом надсилання відповідних листів повідомлень. Надсилання можна здійснювати через відділення АТ “Укрпошти”, які могли не функціонувати певний період з причин військових подій, а деякі відділення не функціонують й зараз з об’єктивних причин. Таким чином сторони договору не могли дотримуватись норм законодавства, не могли реалізувати своє волевиявлення відповідно до закону “Про оренду землі”.
Відповідно до ч. 6 ст. 33 закону “Про оренду землі” (в редакції до 16.07.2022 року), “у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку орендар та орендодавець укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді”.
Таким чином, відсутність можливості у орендодавця надіслати орендарю заперечення у поновленні договору, ставить орендодавця перед фактом того, що його земля проти його волі залишається в користуванні на той же строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договором, який власник землі хотів припинити але не зміг.
Закон 2145-IX приймався як компенсації недієвості певних законодавчих правових механізмів під час військових дій, в тому числі, компенсації неспроможності роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, відсутності можливості надання адміністративних послуг, відсутності можливості надання послуг поштового зв’язку.
Спроба безумовно невдала, й замість захисту прав власника землі закон став причиною спроби незаконного позбавлення власників землі прав на землю.
Наразі Державний реєстр функціонує і дозволяє реалізовувати сторонам вільне волевиявлення за виключенням перебування однієї або обох сторін на тимчасово окупованій території, що дає ще один привід мати сумнів щодо актуальності запропонованої норми законом 2145-IX щодо поновлення договорів користування землею без волевиявлення на підконтрольній території.
Припустимо, що норми закону 2145-IX мають правову функціональність, в державі функціонує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, функціонують відділеннях АТ “Укрпошта”, тоді можна стверджувати, що норми закону 2145-IX є неосновними (факультативними).
Основною нормою в поновленні (продовжені) договорів оренди землі є закони “Про оренду землі”. Також закон “Про оренду землі” є законом спеціальної дії, на відміну від Земельного Кодексу України, який є законом загальної дії.
Закон 2145-IX доповнив саме Земельний Кодекс України і не вносив ніяких змін до закону “Про оренду землі”.
Отже, при наявній можливості волевиявлення (функціонуючий Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, функціонуючі відділеннях АТ “Укрпошта”) щодо припинення чи поновлення договору оренди землі, сторони за договором та орган державної реєстрації повинні керуватись нормами діючого основного законодавства, зокрема законом “Про оренду землі” та законом “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
Таким чином, при можливості волевиявлення, орендодавець, який вирішив припинити договір оренди землі, має діяти у відповідності до ст. 33 закону “Про оренду землі” та умов договору оренди, а саме: надавати відповіді орендареві про заперечення в поновленні договору оренди землі у визначені законодавством строки.
Дотримання всіх умов статті 33, направлених на заперечення в поновленні оренди, дають всі підстави для припинення договору оренди, відповідно до статті 31 – в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Для припинення договору оренди землі, у зв’язку із закінченням строку, на який його було укладено, власник землі повинен звернутись до органу державної реєстрації прав з заявою про скасування реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі ст. 31 закону “Про оренду землі” – закінчення строку договору, на який його було укладено.
Також, на підставі ст. 31, 34 закону “Про оренду землі”, орендар зобов’язаний повернути орендодавцю земельну ділянку у зв’язку з закінчення строку договору, на який його було укладено.
У разі відмови органу державної реєстрації у скасуванні реєстрації права оренди, орган повинен надати рішення про відмову, в якому зазначити всі підстави прийняття такого рішення, відповідно до закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
Рішення про відмову можна буде оскаржити та встановити те, що договір оренди землі припинив свою дію на підставі ст. 31 закону “Про оренду землі”.
У разі, коли орендар відмовляється повернути земельну ділянку, власник землі має право на усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення земельної ділянки.
Формування судової практики з дослідженого нами питання на користь орендодавців буде сприятливо впливати на подальші відносини при припинені договорів оренди.
В свою чергу, законодавцю необхідно відмінити прийняті нікчемні та ірраціональні норми й прийняти інші.
Як варіант, на час воєнного стану необхідно було припинити дію статті 32-2 та 33 закону “Про оренду землі”, ст. 126-1 Земельного Кодексу України. Це дало б ситуацію, коли договір би припиняв свою дію у зв’язку закінченням строку, на який його було укладено. Коли власник землі та потенційний орендар землі будуть мати змогу та бажання укласти новий договір оренди землі, то вони це зроблять за власним вільним волевиявленням.
На мою думку, статті 32-2 та 33 закону “Про оренду землі”, статтю 126-1 Земельного Кодексу України необхідно відмінити і взагалі відійти від практики так званого автоматичного поновлення договорів та першочергового права.
Для власників землі, яких мільйони, здійснення заперечень в поновленні оренди землі – це обтяжливий процес, але він буде реалізовуватись власниками землі в бажанні вийти з орендних відносин, що в подальшому не надаватиме ніяких переваг орендарям в поновленні оренди надавати не буде.
Власників землі, закріпачених законами в інтересах орендарів, необхідно розкріпачити, зокрема – надати власникам землі право припиняти (розривати) договір за власним волевиявленням, що усуне всі спірні земельні питання.
Якщо є запитання стосовно припинення договорів, розірвання договорів, написання відповідей і заперечень орендарям та співпрацю з Товариством Власників Землі – телефонуйте 0972257375.
Читайте: Не будьмо московитами! Українцям потрібна народна земельна реформа!
Роман Головін, голова Всеукраїнського об`єднання власників землі
