Припиняємо договори оренди землі правильно
Власники землі повинні мати право вільного розпорядження землею, головною ознакою якого є право власника землі розривати договір оренди за власної ініціативи та право самостійного господарювання на власній землі. І таке право передбачено проектом Закону №3208 “Про прогресивні земельні відносини”, автором якого є я. Але питання надання права власникам землі вільно розпоряджатися землею, збільшити прибуток від землі та збільшити цінність землі потребує зміни діючої влади на нову, яка діятиме в інтересах українців – власників землі та українського суспільства, а не орендарів і монополій.
Ми вже знаємо, що та сукупність законів про так званий ринок землі, яку прийняла й прийматиме діюча влада, не має нічого спільного з правом розпоряджатися землею – без доброї волі орендаря власник землі не зможе нічого зробити зі своєю землею. Тому необхідно в будь-який спосіб уникати, ухилятися від переукладання договорів оренди . Припинення дії договору у зв’язку із закінченням строку, на який його було укладено, - поки що єдиний спосіб припинити ненависну оренду землі.
У Закон “Про оренду землі” було внесено Законом № 340-IX від 05.12.2019 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” певні зміни стосовно строку дії договору.
Відповідно до частини першої статті 19 Закону “Про оренду землі” дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.
Отже, строк дії договору оренди необхідно обчислювати з дати укладання договору оренди, і це вже чітко визначено Законом. До дати укладання додається строк дії договору - й отримується дата закінчення договору, якщо інше не вказано в договорі.
Ми знаємо добре, що останні роки орендарі намагалися нав’язати таку думку, що договір діє з моменту реєстрації, затягували реєстрацію договорів, чим хотіли продовжити своє царювання на чужій землі (хоча давно вже бачать чужу землю своєю і в думках мають тільки одне: як би дешевше й швидше цю землю відібрати). Тепер такі аргументи від орендарів про “моменти реєстрації” і про незворотність дії закону в часі будуть виглядати ще більш нахабними, оскільки єдина їхня мета – надурити власників землі.
Також Закон № 340-IX “…щодо протидії рейдерству” вніс свої корективи до Закону “Про оренду землі” (стаття 322 та стаття 33 Закону) щодо поновлення договорів оренди землі й створив нові правила поновлення договорів оренди та застосування переважного права орендарем.
Тепер з 16.07.2022 року договір оренди може бути поновлено автоматично без відома власника землі! Щоб цього не сталося, власник землі повинен скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору шляхом подачі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Усі інформаційні сайти як під кальку зазначили, що автоматичне продовження договору й відмова від автоматичного продовження договору, що передбачають нові зміни до Закону “Про оренду землі”, розповсюджується тільки на договори, укладені до початку дії цих змін, а саме до 15.07.2020 року.
Підґрунтя такому баченню дії нових норм Закону “Про оренду землі” зацікавлені особи хочуть бачити в тому, що закон не має зворотної дії в часі. Так, за загальновизнаним принципом права є те, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип
закріплений у частині першій статті 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності й припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту (події) застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.
Але ж дата закінчення строку договору оренди є фактом припинення договору оренди. Якщо вона виникає після набрання чинності нових правил припинення договору оренди землі, то на порядок припинення застосовується діючий закон, і, відповідно, необхідно здійснити всі передбачені новим законодавством дії щодо припинення дії договору оренди. І загальний принцип про незворотність дії закону в часі тут не працює.
Розповсюдження думки, що автоматична пролонгація без укладання додаткової угоди діятиме тільки на договори, укладені після 15.07.2020 року, може бути помилково або умисно нав’язана – власники землі не будуть подавати заяви про відмову орендареві в автоматичному поновленні договору, і цим будуть користуватися орендарі, продовжуючи користуватися землею, судитися з власниками землі, і не дивуйтеся, що суди будуть ставати на сторону орендарів, говорячи про те, що факт (подія) припинення дії договору відбулася під час дії нових умов припинення договорів оренди землі і власник землі повинен був припиняти дію договору оренди земельної ділянки за новими нормами закону.
Доречно тут постає одне запитання. Для чого ініціаторам закону приймати його, якщо він почне діяти тільки на нові договори оренди, закінчення яких (а відповідно, і дія норм про автоматичне продовження договорів оренди та строків дії договору) буде не раніше, ніж через 7 років. Це вони так боролися в інтересах самих себе проти так званого рейдерства. Ви правда вірите в це? Думаю, що вони теж вважають, що нові норми діють на всі договори оренди незалежно від того, коли вони були укладені.
Ці законодавчі зміни ініціювали представники орендарів – це означає те, що ініціатори цих змін з їх прийняттям вчинили дію в інтересах орендарів, а значить, проти інтересів власників землі. І нова схема поновлення договорів оренди земельних ділянок розрахована на те, що власники землі не будуть вчасно подавати заяви про заперечення щодо поновлення договорів, а для продовження оренди вже не потрібні додаткові угоди – тобто буде автоматичне продовження договорів оренди землі й землею буде користуватися орендар без згоди власника землі.
Наша головна задача - “не дати” переважного права орендарю, не дати орендарю будь-яких шансів поновити договір оренди без волі власника землі, перетворити орендаря на суб'єкта правовідносин, що діє виключно в правовому полі, і перейти до самостійного господарювання.
Тому, щоб не дати шансів ненависним орендарям і надалі користуватися вашою землею без вашого дозволу, мінімізувати будь-які зачіпки для орендаря судитися з вами, пропоную діяти як за процедурою попередніх норм (норм Закону “Про оренду землі” до 15.07.2020 року) припинення договорів оренди землі, так і за новими нормами (норми Закону “Про оренду землі” які діють після 15.07.2020 року). Враховуючи ці обставини, потрібно діяти паралельно і в незалежності однієї від одної.
Дії власника землі для припинення договору оренди землі за нормами Закону “Про оренду землі” до 15.07.2020 року.
1. Якщо орендар надіслав власнику землі (Орендодавцю) лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, то власник землі впродовж місяця повинен надіслати орендарю лист-повідомлення про заперечення щодо укладення (переукладання) договору оренди (додаткової угоди) землі на новий строк.
Таке повідомлення орендар повинен надіслати не пізніше, ніж за місяць до закінчення дії договору оренди. Але навіть якщо орендар пришле лист-повідомлення з порушенням законом визначених строків, то необхідно в будь-якому разі надіслати орендареві лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі.
2. Якщо до кінця дії договору оренди землі ви не отримали від орендаря листа-пропозиції про продовження орендних відносин, ви повинні самі надіслати впродовж місяця після закінчення договору оренди орендареві заперечення в поновленні договору оренди землі. Інакше за умови, що орендар продовжуватиме обробляти вашу землю, орендар буде вважати що ви дали йому мовчазне добро на подальшу експлуатацію вашої землі.
3. Не підписуйте в жодному разі ніяких додаткових угод з орендарем, не підписуйте ніяких йому паперів, які б він міг використати для продовження дії оренди вашої землі.
Для поновлення договору оренди землі в будь-якому випадку з вами, власником землі, повинна бути укладена додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення в обов’язковому порядку. Тобто без такої угоди орендар не може продовжувати обробляти вашу землю – ви не дійшли згоди.
Але ж все ж таки, розуміючи, що без додаткової угоди орендар ніщо і ви можете проігнорувати листування, ігнорувати вимоги закону не потрібно – не потрібно давати орендареві додаткових можливостей не віддавати вам землю в будь-який спосіб. Будь-який орендар – ваш ворог.
Відразу після закінчення договору, а він припиняє свою дію на наступний день після сплину строку, на який його було укладено з відрахуванням цього строку з дати укладання, ви маєте подати заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію припинення прав оренди. До заяви додаються підтвердження сплати державного мита та документ, що підтверджує припинення оренди земельної ділянки.
Документом, який підтверджує припинення права оренди земельної ділянки в даному випадку є договір оренди земельної ділянки, строк дії якого закінчився відповідно до чинного законодавства з урахуванням останніх змін до статті 19 Закону “Про оренду землі”, які почали діяти з 17.01.2020 року. Дата закінчення визначається додаванням строку оренди до дати укладання договору оренди земельної ділянки, якщо інше не вказано в договорі.
Дії власника землі для припинення договору оренди землі за нормами Закону “Про оренду землі” після 15.07.2020 року.
4. Ви, як власник землі, повинні не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подати заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. Ця заява й буде вашою відмовою в поновленні договору оренди вашої землі.
Вам можуть відмовити у прийнятті такої заяви про виключення з Державного реєстру речових прав відомостей про поновлення договору, але ви матимете “на руках” відмову про прийняття заяви, яка буде доказом в можливих судах, що ви здійснювали дотримання процедури припинення договору згідно чинних законодавчих норм.
Отже, робимо все вчасно й звільняємося від орендарів.
Долучайтеся до ВСЕУКРАЇНСЬКОГО ОБ’ЄДНАННЯ ВЛАСНИКІВ ЗЕМЛІ і відстоюйте своє право вільно розпоряджатися землею разом!
Читайте: Припиняйте вчасно дію договорів оренди землі
Роман Головін, розробник і втілювач Народної земельної реформи
