Класовий принцип: як не обрати квартиру “економ” за ціною “бізнесу”
Для орієнтування в різноманітті житлових комплексів потенційні покупці часто зважають на клас житла. Проте, оскільки сегментація не закріплена законодавчо, цим користуються деякі забудовники, і часто самодекларований “бізнес” майже нічим не відрізняється від середньостатистичного “економу”.
Поняття класифікації житла набуло популярності на українському ринку в середині 2000-х років. Тоді відбувався бум нової нерухомості і будівельники хотіли виробити єдині правила гри, які б полегшили вибір житла для покупців. Проте з того часу жодна класифікація так і не була закріплена законодавчо. І навіть зараз далеко не кожен забудовник визначає клас житла з огляду на об’єктивні фактори. Натомість приналежність нерухомості до певного класу пояснюється лише маркетингової стратегію компанії.
Зараз на ринку житла присутні п’ять класів новобудов: економ, комфорт, комфорт плюс, бізнес та преміум.
Економ – це найдоступніший варіант. Найчастіше житлові комплекси (ЖК) цього класу знаходяться на околиці міста або навіть за його межами. Матеріали для стін і технології мають відповідати виключно критеріям безпеки та діючим будівельним нормам. Найчастіше до економу належать панельні або монолітно-каркасні будинки із заповненням стін піноблоком. Утеплення присутнє, адже воно давно стало невід’ємною частиною для будь-якого нового ЖК. Проте його якість, а також матеріали, знаходяться на найнижчому прийнятному рівні.
Для економу характерна відносно невелика площа квартир: від 18м2 для однокімнатних та від 35м2 для двокімнатних. Також це необмежена кількість квартир на одному поверсі.
Щодо території, то житлові будинки економ-класу найчастіше мають вільний прохід, найпростіші зелені насадження та об’єкти відпочинку. Навіть дитячі майданчики є опціональними. Хоча в реальності зараз важко знайти ЖК, в якому б забудовник не подбав принаймні про елементарний варіант.
Дуже часто економ-житло обирають молоді родини. Іще такі квартири купують просто для вкладення грошей. Потім вони стоять по декілька років зачинені і без ремонту. При цьому, за статистикою, сьогодні економ не є найбільш популярним класом житла серед покупців. Натомість першість належить комфорту.
Якщо житло економ-класу в столиці коштує в середньому близько 20 тис. гривень за квадратний метр, то “комфортна” квартира вартуватиме майже 25 тис. за квадрат. Разом із зростанням вартості покупець отримує й чимало серйозних покращень.
Так, квартири комфорт-класу будуються із якісних матеріалів. За рахунок цього вони мають кращий рівень шумо- і теплоізоляції. Більше того, якісне утеплення є одним із вагомих чинників, які з будівельної точки зору відрізняють комфорт від економу.
Також обов’язковою умовою для комфорту є транспортний компонент. Якщо “економний” ЖК може знаходитися будь-де, то “комфортний” – в місці з ефективною розв’язкою, як автомобільною, так і громадського транспорту.
Квартири в будинках цього класу обов’язково мають балкони, в тому числі – утеплені. На території будинку повинні бути обладнані зони відпочину, спортивні майданчики тощо. Іще одна важлива характеристика – це наявність паркомісць, принаймні у кількості 40% від загального числа квартир.
Також все більшої популярності набувають ЖК комфорт-плюс. Вони мають всі перелічені вище ознаки, а також одну чи декілька додаткових опцій. Наприклад, консьєрж, відео-нагляд або охорона території.
Зовсім до іншої ліги належить житло бізнес-класу. У столиці такі варіанти коштують близько 40 тис. гривень за квадратний метр. Для ЖК бізнес-класу обов’язковими є дизайнерський екстер’єр та інтер’єр. Вкрай важливим є використання екологічних матеріалів. Кількість паркомісць – не менше 80% від числа квартир. Також будинок має бути обладнаний лаунж-зоною, консьєржем і огородженою територією з ландшафтним дизайном.
Саме тому справжній бізнес точно не можна переплутати із комфортом – лише із преміумом.
Але деякі недобросовісні забудовники присвоюють своїм будинкам зовсім нерелевантні класи. Наприклад, є реальні кейси, коли класовість будинку “зростала” через рік після старту реалізації квартир в ньому. Варто зауважити, що таке зростання не супроводжувалось жодними технічними, технологічними чи інженерними покращеннями.
Окремо проблемою є визначення класовості житла поза межами столиці. Справа у тому, що багато де потенційні покупці просто не мають змоги порівняти реальний і самодекларований “комфорт” чи “бізнес”. Як наслідок, вони переплачують за нібито більш якісний та престижний варіант, який не має необхідних характеристик.
Одна із найголовніших причин такої ситуації – відсутність офіційних критеріїв для визначення класу новобудов. Проте сьогодні навіть добросовісні забудовники не лобіюють їх прийняття. Коли порівнювати житло, якому 15-20 років, і сучасне, то за технологіями й матеріалами теперішній економ зможе легко позмагатися із старшим комфортом.
А це означає, якщо критерії були б закріпленими,то вийшла б ситуація, схожа на нинішню проблему з Державними будівельними нормами: коли ти слідуєш нехай навіть застарілим критеріям і стандартам, або втрачаєш можливість взагалі належати до будь-якого із класів.
Адже, враховуючи неповороткість українського законодавчого механізму, вкрай малоймовірно, що формальні вимоги дійсно встигали б за будівельними реаліями.
Другий фактор – це невисокий середній рівень поінформованості потенційних покупців. Багато людей вірить рекламі і думають, що клас новобудови є визначальним. І навіть при фільтрації варіантів на сайтах з пошуку нерухомості обирають опції певної групи. У свою чергу, цим користуються деякі будівельники, які тільки формально відносять власні будинки до вищого класу. За рахунок цього вони потім виглядають трохи дешевшими у порівнянні з ЖК, що дійсно відповідають всім критеріям класу. Але тільки при сліпому порівнянні.
Отже основна порада – не орієнтуватися на клас житла, натомість дивитися на дійсно важливі для себе параметри. Серед основних – технологія будівництва, матеріали стін, інфраструктура, кількість квартир на поверсі, транспортний компонент, розташування комплексу, а також вартість. Такий підхід до вибору нерухомості точно буде важчим та більш трудомістким. Але навіть серед великої кількості варіантів ви зможете обрати ідеальне житло, яке матиме найкраще співвідношення ціна-якість саме для вас.
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
