Из огня да в полымя: от ЖЭКов к управляющим компаниям
Каждый гражданин Украины почти всегда знает, что делать, чтобы улучшить жизнь в стране. Не верите? Спросите у кого угодно. Куда ни плюнь — обязательно попадешь в специалиста по геополитике, по децентрализации, по борьбе с коррупцией или по языковому вопросу. Единственное чего не знают украинцы — кто должен подметать на лестничной клетке. Точнее, многие из них абсолютно уверены — ЖЭК должен. Спешим огорчить — не должен.
Да-да, многое, чему нас учили с детства, придется забыть. Насчет Деда Мороза с точностью не скажу, но по поводу того, что ЖЭК кому-то что-то должен — однозначно. Когда экономика была плановой, а трава зеленой, функция ЖЭКов заключалась в управлении государственной, то есть “всенародной” собственностью. Все логично, государство-собственник создает компанию для эксплуатации своего имущества. Ведь все помнят, что на квартиру у жильцов не было права собственности? Переход к рыночной экономике ознаменовался периодом массовой приватизации собственности. Процесс этот не прекратился до сих пор, хотя более 90% жилья все же перешло в руки тех, кто получил его еще при Советах. Жилье приватизировали, а вот про подвалы, чердаки, крыши, парадные, лифты, фасады, колясочные и прочие атрибуты жилого дома как-то подзабыли. Оно, вроде как, общее. Или государственное. А, может, и коммунальное — шут его разберет. В любом случае трудно найти ответственного за состояние оных. Начали вспоминать: помните, когда-то тетенька уборщица у нас подметала? Почему не подметает сейчас? 25 лет прошло, а она все не приходит. Лифту уже пятый десяток пошел — а его все никто не меняет. Сходили в ЖЭК — там руками разводят, мол, денег нет, ждите в очереди еще десять лет. Или деньгами скиньтесь, а мы отремонтируем. Свежо предание?
Так вот. После развала СССР нам действительно продолжают приходить из ЖЭКов платежки за различные услуги. При этом, мы за них платим, хотя сами услуги оказываются как-то уж слишком точечно. А вот чтобы решить серьезную проблему: залатать крышу или выкачать воду из подвала, надо доплачивать. И уже который год, говорят: причина в том, что мало денег. И тянут тарифы к уровню “рыночно обоснованных”, хотя как можно рыночно обосновать бездействие, знают, наверное, только народные специалисты по геополитике. И на Европу уже кивают — вот посмотрите сколько там “коммуналка” стоит — вот нам бы такие же деньжищи в ЖКХ! Но, сколько ни поднимают цены и тарифы, все равно за реальные ремонты приходится платить отдельно, наличными. А почему? А потому что у ЖЭКов нет никаких письменных обязательств перед жильцами. И его превращение в ДЭЗ или в ЖКС — это не более чем смена вывески на фасаде конторы, которая по инерции с советских времен собирает с жильцов деньги. И, кстати, повторюсь, эти деньги люди, тоже по инерции, платят.
Впрочем, с десятилетия бездействия не проходят даром — к “работе” ЖЭКов население относится все критичнее. Еще лет десять назад коммунальщики, пользуясь юридической безграмотностью жильцов, позволяли себе врываться в квартиры, оценивать ремонт и брать мзду за расширение балконов. Сейчас такие случаи фиксируются все реже — люди постепенно начинают понимать, что такое частная собственность и готовы защищать её вплоть до применения физической силы. Многих удерживает от прямого конфликта с ЖЭКом тот факт, что там выдают справки о составе семьи. Им так и говорят: “Не заплатите по счетам — не дадим справку”. Так вот для справки: не дать Вам ее тоже не имеют права. Если не дают — обращайтесь к юристам. “По закону справка о составе семьи (Ф-1) выдается по первому требованию. Если не выдают - это злоупотребление служебным положением. У нас не было случая, чтобы эту справку не сделали после нашего вмешательства”, - рассказывает правозащитник Алексей Асауленко.
Конечно, есть примеры, когда ЖЭК все-таки что-то делает. Активные граждане ставят эти случаи себе в заслугу — мол, мы заставили! Восемнадцать инстанций обошли, написали письма Президенту, Премьеру, Спикеру, Главному Коммунальщику. И добились своего — нам, все-таки, побелили фасад! Так вот, не стоит обольщаться — это делается не потому, что в ЖЭКе кого-то испугались, а для того, чтобы снизить градус социального напряжения. Лучше оказать услугу одним активистам, зато появится надежда у остальных. А вместе с ней — возможность продолжать бесконтрольный сбор денег. Конечно, опять-таки, не обязуясь оказывать каких-либо услуг.
Но кто должен обслуживать и ремонтировать многоквартирные дома? Тот, кому они принадлежат — владельцы квартир, конечно. Пусть даже с приставкой “со-”. Именно совладельцы жилья должны кооперировать усилия и заботиться о своем доме. И о крыше, и о фасаде, и о лифте. Скажете: “Дорого”? А десятилетиями платить неизвестно кому и неизвестно за что — дешевле?
Врезка: Лет пять назад В Днепропетровске возник серьезный прецедент — житель верхнего этажа многоэтажки за свой счет отремонтировал давно простаивающий лифт и установил карточную систему пользования, предложив соседям скинуться на уже проведенный ремонт. Соседи скидываться отказались, зато активно начали жаловаться на чересчур самостоятельного жильца. Скандал длился около года и окончился тем, что затраты на ремонт лифта были компенсированы из городского бюджета. Виноватых в ситуации, конечно же, не нашли.
Те, кто в вопросах управления совместной собственностью прошел немножко дальше оббивания порогов ЖЭКа, знают — для того, чтобы крыша не текла и в подъезде убирали, нужен соответствующий договор юридического лица-собственника с соответствующей организацией. То есть, для начала нужно создать юрлицо — ОСМД (укр. ОСББ) — объединение совладельцев многоквартирного дома, выбрать председателя и президиум. Затем такая организация может заключить соглашение с любой конторой, которая вправе заниматься ЖКХ: хоть с ЖЭКом, хоть с управляющей компанией. При этом у сторон появляются письменные обязательства — одна сторона платит, вторая делает. Ничего не делать тут уже труднее — договор будет расторгнут и заключен с более добросовестной организацией. Также ОСМД вправе распоряжаться подвалами, чердаками и придомовой территорией. То есть, если жильцы решат сдать эту территорию в аренду, например, под магазин, то они могут еще и совместно подзаработать.
Подписывайтесь на новости “КиевVласть” в Facebook
Конечно, на практике все не так стройно. Деятельность ОСМД в Украине регулируется, мягко говоря, не очень удачным профильным законом. До конца не урегулированы взаимоотношения между совладельцами и льготчиками, совладельцами и получателями субсидий. Найти и собрать всех собственников квартир в принципе нелегко. В законе об ОСМД прописано, что передавать жильцам на баланс необходимо капитально отремонтированное за казенный счет здание. В связи с этим, многие сидят и ждут, пока им сделают ремонт. “В законе об ОСМД это прописано, но по факту — это как квартирная очередь: она существует, но квартиру можно получить лет через четыреста. Если ждать капитального ремонта от государства, то дом скорее развалится, чем в нем появится ОСМД”, - заявляет юрист Егор Прокопчук.
Врезка: История из жизни активиста-создателя ОСМД в одном из одесских домов: “Один из моих соседей сказал так: “Пока ЖЭК не сделает капитальный ремонт всего дома включая мою квартиру, я свое согласие на ОСМД не дам. По телевизору сказали, что я имею право это требовать”. Ремонт, конечно, ЖЭК не сделал. Сосед же взял и умер, не дождавшись исполнения обещаний какой-то говорящей головы из телевизора”.
Даже уже созданное объединение не всегда может быстро и безболезненно получить техническую документацию. Мало того, государство регулярно меняет правила игры (год назад ОСМД в Украине придали статус прибыльных организаций, обязав платить налог. В марте это решение отменили). Процедура создания объединения в новостройках прописана нечетко. Этим часто и умело пользуются застройщики, создавая в новых домах “карманные” ОСМД и продолжая зарабатывать деньги на неискушенных в юридических тонкостях жильцах новостроек. Кстати, это одна из причин дискредитации объединений — люди видят, что ОСМД есть, но бардак в обслуживании дома как был, так и остался. Им и в голову не приходит, что они сами могут переизбрать председателя и правление.
Тем не менее, даже в таких условиях украинские ОСМД существуют и развиваются. Количество таких организаций в одной только Одессе исчисляется сотнями. Их продолжают создавать активисты, которым надоело выбрасывать деньги на воздух. Но тут вновь приходит государство и говорит: “А я сделаю по-своему”.
14 мая Верховная Рада Украины приняла законопроект №1565 “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах”. Законопроект, уже, кстати, подписанный президентом, вызвал бурю эмоций: обрадовал сторонников и разгневал противников. Нетрудно догадаться, что изменения, которые несет в себе этот закон, коснутся большинства жителей Украины — в соответствии с документом, дома, в которых есть хотя бы три квартиры, станут официально “многоквартирными”.
Но основная суть не в этом — с помощью закона власти намерены “покончить с ЖЭКами” и свести к нулю расходы государства на обслуживание жилого фонда. Отныне жильцы будут обязаны самостоятельно принимать решения о ремонтах и обслуживании дома — либо путем создания ОСМД, либо с помощью “собраний сособственников”. Если они этого не начнут делать, то появится некая “управляющая компания”, назначенная “сверху”, которая будет принимать решения за жильцов.
Проголосовавшие за закон депутаты уже назвали его “концом монополии ЖЭКов” и “прощанием с совком”. Противники же нарекли законопроект “закреплением феодализма на бытовом уровне”.
Врезка: “...Парламент принял закон о совместном управлении имуществом многоквартирных домов. Теперь жильцы сами смогут принять решение, каким именно образом они будут управлять своими подъездами, крышами, подвалами и т.п. При успешном применении закона уже через год будет положен конец монополии ЖЭКов на обслуживание объектов жилищно-коммунального хозяйства. Это и есть прощание с совком”, - так прокомментировал новый закон на своей странице в “Фейсбуке” киевский журналист-нардеп Мустафа Найем.
Оценка юристов не столь однозначна. “Данный закон значительно упрощает процедуру отказа от услуг ЖЭКов, так как действующая система ЖКХ, в основе которой лежит ЖЭК, показала свою полную нежизнеспособность в нынешних украинских реалиях. Как показывает практика, к саморганизации люди пока не готовы. Проблема заключается в том, что большинство жильцов многоквартирных домов не осознают себя сособственниками дома, в котором живут, а прийти на собрание жильцов – это вообще что-то из области фантастики.
Но другого варианта, кроме как внедрить эту самоорганизацию через силу закона, просто нет. Да, первое время люди будут обжигаться на нечистоплотных управляющих компаниях, да, их будут обманывать разные самозванцы, но это продлится лишь до тех пор пока в этом сегменте не выстроятся рыночные отношения и пока не появятся управляющие компании с хорошей репутацией.
Жильцы рано или поздно начнут принимать активное участие в смене обслуживающих организаций своего дома и вот тогда система заработает. Я уверен, что это станет некой шоковой терапией, и люди, наконец-то, поймут, что они несут ответственность за свое имущество и начнут распоряжаться им самостоятельно”, - полагает правозащитник, глава Центра защиты одесситов Егор Прокопчук.
Вместе с тем, опыт России, ЖКХ которой уже давно находится в руках частных управляющих компаний, показывает, что период самоорганизации может затянуться на десятилетия. Жалоб на качество услуг ЖКХ там меньше не стало. При этом люди по-прежнему с надеждой смотрят на государство. Правозащитник Алексей Асауленко видит в этом украинском законе лишь кнут для активных людей.
“Для тех, кто хочет организовать ОСМД — это стимул. Но, если ничего не организовывать, жилой фонд будет и далее умирать — ситуация в корне не изменится, в особенности в таких районах Одессы, как Молдаванка, Черемушки, где старый жилой фонд требует больших вложений. Людям попросту будут навязывать управляющие компании. Вполне возможно, что нынешние начальники ЖЭКов станут их руководителями.
Первое время, возможно, даже будут что-то делать. Но только для того, чтобы сохранить денежные потоки. При этом денег, скорее всего, станут брать больше — ограничений по тарифам попросту нет”, - говорит правозащитник Алексей Асауленко.
Детальный юридический анализ законопроекта выявляет и другие “подводные камни”. Выходит, что закон разрешает не создавать ОСМД и управлять домом путем “собрания сособственников” (либо подождать, пока ЖЭК не заменят управляющей компанией, но в этом случае управление вряд ли будет отличаться от ЖЭКовского).
Собрание сособственников и принятие неких решений без создания юридического лица — это абсурд, считает юрист Александр Джус. По его мнению, такие объединения не могут аккумулировать деньги на банковских счетах, им не смогут выдать разрешение на исполнение ремонтных работ. Ремонт официально за безналичный расчет выполнить будет невозможно, но при этом закон обязывает совладельцев делать “капиталку” — не только в квартирах, но и во всем здании.
Механизмы совместного принятия решений прописаны нечетко: нельзя обезопаситься от параллельных собраний совладельцев, от подкупа жильцов и от подделки подписей. То есть, некая “инициативная группа” может взять на себя управление домом, принимать за Вас все решения и рисковать в том числе Вашей квартирой. И перехватить управление домом у такой группы будет уже трудно. Например, для того, чтобы доказать, что подпись в протоколе подделана, нужно заказать экспертизу стоимостью несколько тысяч гривен.
Все эти факторы способны не только развязать руки недобросовестным коммунальщикам, но и затормозить создание ОСМД. Ведь самоорганизация жильцов не нужна тем, кто хочет бесконтрольно получать сверхдоходы в сфере ЖКХ. Для них самый оптимальный сценарий — принять в управление дом от бездействующих жильцов и продолжать собирать деньги за “коммуналку” - теперь уже полностью легально.
Источник: фейсбук Артема Перфилова
