Гарантії для інвесторів: як новий закон вплине на девелоперів
Захист покупців при інвестиціях у первинну нерухомість – це сіра зона українського законодавства. Чіткі та зрозумілі правила гри дадуть змогу ефективно працювати надійним забудовникам, натомість прийняття відповідного закону створить перешкоди для недобросовісних девелоперів.
У Верховній Раді України зареєструвано проєкт Закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Він передбачає комплекс заходів щодо забезпечення захисту прав інвесторів, які вкладають кошти в нерухомі об’єкти.
Це комплексний документ, що формує правову базу для інвестицій у нерухомість. Найперше, законопроєкт визначає ряд ключових термінів, як-то “власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості”, “майбутній об’єкт нерухомості”, “об’єкт незавершеного будівництва” та навіть “девелопер”. Це важливо, адже таким чином закріплюються елементи реальних відносин, які до цього часу безпосередньо не регулювалися Цивільним Кодексом, Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності” та іншими законодавчими актах.
Також законопроєктом передбачаються обов’язкові елементи для кожного договору, який укладається між забудовником та інвестором. Зокрема, до переліку входить порядок організації та фінансування будівництва девелопером; визначення сторони, відповідальної за розкриття інформації про об’єкт незавершеного будівництва; розподіл майбутніх об’єктів нерухомості щодо яких буде здійснено первинну державну реєстрацію спеціального майнового права між замовником будівництва та девелопером будівництва; порядок дій сторін з метою забезпечення добудови об’єкта у випадку розірвання договору (у тому числі питання передачі замовнику будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, які не відчужено) та інші аспекти.
Відповідного до законопроєкту, істотними умовами договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості є вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт); кадастровий номер земельної ділянки, де буде розташований майбутній будинок; номер у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; основні технічні характеристики та функціональне призначення об’єкта; площа та кількість поверхів згідно з проєктною документацією; опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання; клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом; ідентифікатор в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
Обов’язковими компонентами також стануть ціна майбутнього об’єкта нерухомості або способи її визначення; запланований квартал та рік введення в експлуатацію об’єкта та відомості про укладення між замовником та девелопером договору щодо організації будівництва й фінансування; підстави та порядок зміни істотних умов договору. Окрім цього, договір має включати відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору; порядок надання покупцю відомостей про хід виконання умов договору; стислий перелік робіт, які повинні бути проведені на об’єкті будівництва та прибудинковій території; перелік обладнання, яке буде встановлене на об’єкті будівництва, призначене для забезпечення функціонування такого об’єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію; номер телефону та адресу для листування покупця.
Наведені вище складові кожного договору — це далеко не вичерпний список, бо загалом проєкт закону містить 31 обов’язковий пункт для майбутніх договорів.
Така структура угоди забезпечує повноцінне інформування покупця, а також автоматично створює відповідні зобов’язання девелопера перед інвестором. Внаслідок цього вдасться уникнути білих плям, коли, з одного боку, девелопер не мав певного обов’язку перед інвестором на рівні закону. З іншого, він також не прописував ці моменти у договорі. Врешті-решт, інвестор не міг нічого зробити навіть, коли забудовник порушував його права, адже частина з них існували лише у вигляді ринкової практики, але не конкретних норм. Важливим моментом стане обов’язкове нотаріальне посвідчення договору. Разом з деякими іншими положеннями законопроєкту про захист інвесторів це допоможе уникнути проблем подвійного перепродажу квартир недобросовісними забудовниками.
Окрім включення певних пунктів у договір, закон прямо закріплює за продавцем низку обов'язків. Зокрема, продавець зобов’язується забезпечити будівництво та ввести в експлуатацію будинок. Також він має забезпечити державну реєстрацію за покупцем спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості і передачу у власність покупцю об’єкта нерухомого майна після введення будинку в експлуатацію.
Важливо, що проєкт закону значно розширює обов’язок девелопера щодо розкриття інформації про власні об’єкти. Це стосується не лише інвесторів, які безпосередньо укладають договір, а всіх потенційних покупців, що можуть тільки приглядатися до варіантів на первинному ринку.
Серед даних, які має розкривати девелопер — ідентифікатор об’єкта будівництва; основні технічні характеристики будинку; відомості про замовника (девелопера та управителя фонду фінансування будівництва), генерального підрядника або підрядника. Також забудовник має повідомляти про запланований квартал і рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. Нарешті, він мусить розмістити у вільному доступі копії документів, що дають право на виконання будівельних робіт та регулярно подавати відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання).
На додачу, девелопер має показувати, які квартири уже продано, а які продаються; зазначати умови придбання та вартість майбутніх об’єктів нерухомості або способи її визначення, а також розмістити на сайті проєкт договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості та інші відомості, якщо вони будуть додані до переліку відповідних даних, що визначаються Кабінетом Міністрів України.
Фактично, більшість великих забудовників вже давно розкривають всю або майже всю інформацію, перелічену в проєкті закону. Це нормальна ринкова практика для девелоперів, які ведуть прозорий бізнес. Невдоволення може виникнути серед забудовників, що мають проблеми із документами, демонструють низьку динаміку робіт або вдаються до стратегії непрозорого ціноутворення, а тому не хотіли б показувати відповідну інформацію. Однак новий закон як раз і має зменшити проблему асиметрії інформації, зробивши всі ключові відомості доступними для інвесторів.
Звісно, навіть зараз покупець може знайти більшість з наведеної в законопроєкті інформації після пошуку відомостей про комплекс та девелопера у мережі інтернет. Проте якщо сьогодні забудовники її публікують за власною ініціативою на спеціалізованих порталах з нерухомості, то з прийняттям цього законодавчого акту це стане зобов'язанням кожного девелопера. Порушення вимог щодо прозорості буде приводом до накладання штрафів на компанію.
Ще одна важлива новація – поява гарантійної частки, яку має забезпечувати кожен забудовник. Частина квартир не може бути продана до моменту повної добудови об’єкта. Наприклад, якщо девелопер не зможе виконати зобов’язання гарантійна частка допоможе профінансувати добудову об’єкту іншим забудовником. Обтяження гарантійної частки припиняється одночасно з державною реєстрацією права власності на перший об’єкт нерухомого майна.
Фактично, це зможе вплинути на ситуацію з довгобудами, а також недобудовами. Наступний забудовник з великою ймовірністю зможе отримати прибуток за рахунок гарантійної частки, а тому швидше візьметься за роботи.
Звичайно, закон зможе ефективно працювати тоді, коли також будуть прийняті ряд змін до Податкового кодексу. Зокрема, сплата ПДВ буде відбуватися не при інвестуванні, а вже у випадку перепродажу квартири. Наприклад, це може бути встановлений строк у 2-3 роки після введення будинку в експлуатацію, коли людина має заплатити ПДВ, якщо вирішить продати квартиру раніше. Адже, фактично, це означає, що для такого інвестора вкладення в нерухомість – є способом отримання швидкого заробітку шляхом спекуляцій. З іншого боку, якщо людина придбала оселю для себе і житиме в квартирі з родиною, вона не буде сплачувати додатковий податок. Це потенційно серйозний стимул для ринку, який допоможе поділити попит на покращення житлових умов, довгострокові інвестицій з метою подальшої оренди, а також виключно короткострокові спекуляції.
Новий проєкт закону про захист інвесторів вирішує низку питань вкладення коштів у нерухомість. Він створює правову базу для визначення різних компонентів процесу інвестування та впроваджує обов’язкові елементи для кожного договору. Також проєкт закону визначає перелік інформації про будівництво, яку має розкривати девелопер і вводить обов’язкову гарантійну частку, яку забудовник не можу продавати аж до введення будинку в експлуатацію. Фактично, закон закріплює найкращі ринкові практики провідних девелоперів у якості стандарту. Таким чином, він підвищить рівень безпеки інвесторів та простимулює додатковий попит серед покупців нерухомості на первинному ринку.
Дмитро Ісаєнко, секретар комітету з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Верховної Ради VIII скликання
