Откуда не ждали: рост аренды земли под жилую застройку поднимет цены на жилье в Киеве
Столичный градоначальник Виталий Кличко на заседании Киевсовета в конце года дал структурным подразделениям КГГА поручение подготовить проект решения об увеличении в Киеве с 3% до 12% ставки арендной платы для земельных участков под многоквартирную жилую застройку. Как повышение арендной ставки повлияет на рынок жилья и насколько вырастут цены, узнавала КиевVласть.
Эксперты отмечают, что повышение стоимости аренды земельных участков под многоквартирную жилую застройку скажется и на стоимости нового жилья для конечного потребителя.
Принцип прост: любое увеличение затрат девелопера так или иначе приводит к росту стоимости “квадрата”.
“За последний год себестоимость строительства и так значительно выросла, что, естественно, отразилось на ценах на квадратные метры, – уточняет Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”. – С точки зрения инвесторов такие инициативы городских депутатов, конечно же, являются негативными. В 2021 году в среднем стоимость квадратного метра в столице и так выросла на 40%. Ценовой скачок уже отразился на спросе. Стимулирование дальнейшего роста стоимости в конечном итоге приведет к тому, что еще меньшее количество киевлян смогут позволить себе улучшить жилищные условия, приобретая квартиры в новых, более комфортных домах”.
По ее мнению, калькуляция, которую в качестве аргументов привел инициатор данного изменения, не является корректной. Не учтены расходы компаний-застройщиков. А это огромные суммы, которые девелоперы тратят, в том числе на модернизацию городских инженерных сетей.
“Логично, что желая сохранить рентабельность проектов, девелоперы и застройщики будут закладывать эти расходы в себестоимость метра, – отмечает эксперт по маркетингу недвижимости Ольга Момчилович. А это неизбежно повлечет за собой рост цены для конечного потребителя, которая по результатам 2021 года уже показала рост под 25-30%”.
Прогнозирует рост цены “квадрата” для потребителя и Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group.
“Из расчетов депутатов, которые поддерживают решение повысить арендную ставку в четыре раза, с 3 до 12% от нормативной оценки земли, получаются дополнительные поступления в бюджет на уровне 6 миллиардов гривен в год. При вводе в эксплуатацию 30-40 тысяч квартир ежегодно, выходит, что в бюджет дополнительно попадет 170 тысяч гривен с каждой квартиры. Конечно, это повлечет за собой подорожание недвижимости на первичном рынке”.
В случае принятия решения о повышении арендной ставки, по прогнозам Русланы Грабко, директора по продажам группы компаний DIM, все новые договоры аренды будут предполагать четырехкратное увеличение налога на землю для девелопера. С учетом реальной маржинальности, растущей себестоимости строительства и других издержек при реализации жилого проекта, подобный скачок естественным образом повлияет и на конечную цену квадратного метра.
“Земля в Киеве всегда была и остается дорогим ресурсом по двум причинам: ограниченное количество свободных участков под застройку в черте города и установленные цены на нее, поэтому подавляющее большинство участков под застройку находятся как раз в долгосрочной аренде у землепользователя или непосредственно у девелопера, – поясняет она. – Поднятие ставки аренды до 12% сделает землю еще дороже и этот рост вместе с растущей себестоимостью строительства, к сожалению, так или иначе ляжет на плечи покупателя”.
Впрочем, некоторые девелоперы не торопятся связывать рост арендных ставок и цены “квадрата” – как минимум, в краткосрочной перспективе, в случае повышения арендных ставок. Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам Строительной компании "Миськжитлобуд", поясняет:
“Во-первых, на рынке будут представлены проекты с договорами на землю, заключенными ранее. Также на рынке Киева цена в обусловлена спросом на недвижимость. В "плохие времена" она приближается к себестоимости проекта, как это было в 2016 году, в "хорошие" формирует значительную дельту – как сейчас”.
“Ценообразование на украинском рынке недвижимости еще никогда не было по формуле: затраты + планируемый доход, – продолжает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL. – К тому же, почти все застройщики до момента ввода дома в эксплуатацию не знают окончательной себестоимости строительства. А дополнительные “минус” $90 000 настолько слабы, чтобы стать причиной корректировки конечной цены продаваемого квадратного метра, что никто даже не удосужится именно по этой причине поднимать свои расценки”.
Рост рынка, рыночные механизмы и конкурентные преимущества объектов, считает эксперт, и без этого дают возможности для роста стоимости жилья.
Вопрос рентабельности
Здесь девелоперы рассматривают несколько вариантов развития ситуации. Так, Алексей Коваль отмечает, что сегодня девелоперы все еще находится в ситуации, когда спрос превышает предложение. Поэтому девелоперы, скорее всего, смогут переложить большую часть увеличенной арендной ставки земли на покупателей. С другой стороны, если ситуация поменяется, и застройщики начнут конкурировать “ценой”, произойдет серьезное снижение рентабельности.
“В первую очередь это ударит по небольшим девелоперам, не имеющим финансовой подушки, и их проектам”, – прогнозирует он.
Олег Приходько рассматривает вопрос рентабельности проектов и арендных ставок сугубо между математикой и коррупцией.
“Давайте посчитаем вместе, – предлагает он. – Если сегодня при 3% аренде КГГА получает около $800 000 и при этом в городе около 370 новостроек, то это значит, что с одной новостройки город получает около $30 000, что в свою очередь даже менее стоимости 1-комнатной квартиры. Если в доме 100 квартир, то застройщик на благо города перечисляет менее 1% от проданных квартир. Сложно представить систему исчисления, в которой бы такие пропорции назывались бы большими с точки зрения арендных ставок”.
Эксперт предполагает, что ни один девелопер или застройщик столицы не почувствует четырехкратного увеличения арендной стоимости – ведь $120 000 – это все еще мизер в общей смете затрат на создание любого нового объекта высотной жилой застройки города.
Впрочем, изменение ставок вполне вероятно скажется на подходах девелоперов к форме собственности на земельные участки. Ангелина Деревлева прогнозирует, что застройщики еще больше будут стремиться приобретать землю в собственность.
“А если в аренду, то только на период строительства. Земельные участки с новыми ставками аренды и длительным сроком аренды станут дешевле, – отмечает она. - Так как в последнем случае новые арендные ставки будут увеличивать себестоимость проекта в значительной мере. Ведь после окончания строительства нет механизма отказа от земельного участка, а ОСББ не слишком стремятся переоформлять землю на себя”.
Эксперт также задается вопросом, как возможное новшество КГГА коснется ОСББ – будут ли они платить те же 12% и смогут ли их “потянуть”? Или для них будут льготы?
Руслана Грабко обращает внимание на еще один важный момент: затратная часть на прокладывание инженерных коммуникаций и подготовку участка под строительство весьма ощутима для девелопера.
“Сегодня компании получают землю с изношенными на 80-90% инженерными коммуникациями, а потом вынуждены за свои деньги заниматься вопросами канализации, водоснабжения, электросетей, но при этом еще и заплатить в четыре раза больше, чем прежде”.
Но год для просчетов и пересмотра финмоделей проектов, вероятно, у столичных девелоперов все же есть – Ольга Момчилович считает, такое существенное изменение ставки аренды на земельные участки если и будет принято к реализации на 2022 год, то коснется тех договоров, которые будут заключаться уже в 2022 году, поэтому в краткосрочной перспективе влияние на рынок мы вряд ли ощутим.
“Дополнительно возникнет вопрос с теми договорами аренды, которые будут пролонгироваться в 2022 году и как это урегулировать, да и в целом возникает большое количество вопросов, поэтому есть сомнения, что в бюджет 2022 года будут внесены правки без предварительных детальных просчетов и обсуждений”, – уточняет эксперт.
Если в краткосрочной перспективе рост аренды в 4 раза может и не сказаться на рентабельности, то далее девелоперы могут пересмотреть экономические показатели проектов.
Доступное жилье – все?
Как бы не отличались прогнозы девелоперов, эксперты считают, что в долгосрочной перспективе рост арендной ставки – не самый прогрессивный фактор развития рынка.
“Такие новшества влияют непосредственно на всю отрасль и основных стейкхолдеров, а это, напомним, не только девелоперы, застройщики, но и покупатели, поэтому они должны приниматься не в спешке, а проходить все процедурные этапы: изучение экономического влияния, анализ экономической целесообразности и предложенного механизма увеличения, экспертное и общественное обсуждение, – говорит Руслана Грабко. – Без просчета экономической целесообразности такие нововведения могут привести к неприятным последствиям: росту стоимости недвижимости и уменьшению количества качественных новых проектов жилья, что с учетом сокращения объемов в предыдущий период из-за последствий пандемии, вызывает опасения”.
Это, по ее мнению, может сказаться и на качестве реализуемых проектов, если некоторые игроки с неустойчивой финансовой моделью захотят компенсировать свои издержки, скажем, за счет экономии на прокладке инженерных сетей, благоустройства или инфраструктуры.
Алексей Коваль акцентирует, что такими действиями муниципальных властей практически полностью убивается сегмент доступного жилья, ведь именно здесь относительный рост цен будет самым значительным.
“Также получится эффект снежного кома для проектов от небольших застройщиков, которые привлекают инвестиции не так быстро, как это могут делать девелоперы с сильными брендами на рынке. Сегодня при продажах ниже плана небольшие девелоперы могут растянуть проект на полгода-год, но продолжать работать на объекте. Однако при росте арендной ставке будет парадокс: снижение темпов работ может обходиться в общей смете проекта примерно так же дорого, как и продолжение строительства высокими темпами, – уточняет он. – Соответственно, если застройщик будет вынужден приостанавливаться, вырастут риски, что этот проект совсем “заглохнет”. Так как девелопер просто не сможет погасить долги перед бюджетом и дофинансировать непосредственно строительство”.
Конечно, речь про индивидуальные кейсы, однако именно они будут формировать общий информационный фон и настроения на рынке.
Читайте: Обложили: новые налоги могут сократить объемы оптовых продаж на рынке жилья
Фото: коллаж KV
