четвер, 19 травня 2022 г.

Обложили: новые налоги могут сократить объемы оптовых продаж на рынке жилья

Обложили: новые налоги могут сократить объемы оптовых продаж на рынке жилья

Недавно Верховная Рада проголосовала законопроект №5600. Кроме прочего, он  изменяет налогообложение доходов от продажи в течение года третьего и последующих объектов недвижимости — ставка составит 18%. На первичном рынке жилья доля инвестиционных оптовых покупок в 2021 была 10-25%. Как может измениться инвестиционная составляющая в структуре рынка, откажутся ли “оптовики” от крупных сделок, – узнавала КиевVласть.

Сергей Левцов, генеральный директор Edelburg Development

Благодаря законопроекту №5600 государство планирует собрать в бюджет до 50 млрд грн. С одной стороны, это хорошо, но с другой – это несет существенные убытки как для малого, так и для крупного бизнесов. Что касается рынка недвижимости, а именно оптовых покупателей “первички”, так называемых посредников строительного рынка, принятый, но еще не подписанный президентом законопроект, коснется именно их, в первую очередь. 

Объясню почему. Такие игроки обычно инвестировали в недвижимость от разных застройщиков еще на стадии котлована и спешили реализовать большую часть квадратных метров до получения прав собственности, то есть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Хорошие квартиры, например видовые, могли придержать и продать уже после ввода, по более высокой цене, когда в отделе продаж фактически все ликвидные квартиры распроданы. Разница на перепродаже и есть их чистый заработок, но в этой схеме они не платят НДС и налог на прибыль: купил с котлована – продал на высокой стадии готовности – купил еще два смарта с котлована. Примерно так это работает. Поэтому сейчас есть все предпосылки к тому, что объем оптовых продаж может сократиться, покупатели будут более избирательными в выборе объектов инвестирования. Те граждане, которые покупают в год по несколько объектов для сохранения своих накоплений, и будут покупать, только часть объектов будут оформлять на членов семьи, близких родственников. 

Не исключена и тенизация. Налогом в размере 18% будет облагаться доход, полученный от продажи 3-й квартиры в период одного налогового года и на большем объеме продаж это внушительная сумма. Не исключено, что где возможно, посредники могут пытаться продавать квартиру по цене договора с застройщиком, а разницу получать наличными. 

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”
 

Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group

По официальной версии, новые нормы должны закрыть “схему” для застройщиков, когда компания продавала квартиры аффилированным частным лицам по низкой цене, уходя от дальнейшего налогообложения собственной прибыли. Однако для оценки новации важно понимать реалии рынка.

Во-первых, такая оптимизация работала только для небольших девелоперов, которые не могли рассчитывать на продажи квартир до постройки объекта хотя бы на 70-80%. Из-за неизвестности компании и скромного портфеля завершенных домов, люди просто не приходили на более ранних стадиях.

Что касается крупных застройщиков, которые продают сотни квартир каждый месяц – очевидно, мало кто мог бы пользоваться подобными “схемами” даже в теории. Поэтому вряд ли государство получит серьезный рост налоговых поступлений вследствие якобы ликвидации “лазейки”.

С другой стороны, инвестиции в недвижимость давно стали главным инструментом для людей, которые хотят вложить от 30-40 тысяч долларов и больше. Банковские депозиты с символической доходностью и гарантией возврата только части суммы сегодня не конкуренты по сравнению с первичкой.

Большинство инвесторов все-таки вкладываются не так часто, и выбирают 1-2 квартиры. На них нововведение никак не отразится. 

Подписывайтесь на новости “КиевVласть” в Телеграм

Удельный вес тех, кто заходит в проекты, приобретая 10+ квартир, обычно составляет плюс-минус 10% от продаж первых этапов.  И как раз по данной категории покупателей больше всего ударят новации. Ведь в будущем перепродажа жилья и любой другой недвижимости будет затруднена. Говорят, что базой налогообложения может стать именно прибыль от сделки – разница между ценой покупки у застройщика и будущей продажи. Пока не до конца понятно, как станет трактовать новые нормы налоговая. Однако даже в таком случае возникают дополнительные риски. Например, инвесторы будут занижать суммы в сделках при перепродаже квартир. Как результат, менее защищенными окажутся конечные покупатели.

Со своей стороны, мы уже сегодня работаем над поиском оптимальных механизмов для таких инвесторов, предлагаем объединятся в инвестиционные фонды. Учитывая проактивную позицию компании и фокус на удобстве для наших покупателей, мы ожидаем, что снижения продаж не будет. 

Как повлияет на прозрачность сделок 5600? Возможно, новые нормы заставят часть мелких застройщиков перестать использовать схемы “оптимизации” налогов.

С другой стороны, они могут привести к формальному занижению сумм в сделках перепродажи квартир от инвесторов конечным покупателям. Также они создадут дополнительную турбулентность на рынке, пока точно не будет понятно, каким образом станет считаться база для налогообложения от продажи второго, третьего и последующих объектов недвижимости за год.

В любом случае, общий эффект может колебаться от умеренно негативного до серьезных последствий на уровне рынка, если инвесторы совсем перестанут заходить в проекты на ранних стадиях у тех девелоперов, которые не смогут предложить эффективные механизмы работы с большими портфелями. Как результат, цены квартир в сделках станут выше, а объем продаж и строительства сократится – при одинаковых денежных показателях и более высоких ценах, инвесторы станут выкупать меньшие площади. Для экономики, скорее всего, новации приведут к негативному эффекту за счет уменьшения объемов строительства. А вот степень негатива пока предсказать трудно.

Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM

Не думаю, что введение новой процедуры налогообложения существенно повлияет на рынок. Степень влияния стоит оценивать, конечно же, учитывая процент инвестиционных сделок в общей структуре спроса в конкретном проекте. В наших ЖК, которые предполагают создание многофункциональной инфраструктуры, наполненной разными активностями для жизни, около 80% покупателей приобретают квартиру для себя, то есть их эта история обходит стороной. 

Что касается инвесторов, здесь также важно разграничивать тех, кто заходит в 1-2 квартиры с целью сохранения и приумножения средств, а также профессиональных игроков, для которых это бизнес. 

Первую категорию упустим, а вторые, убеждена, уже продумали наперед план действий. Думаю, найдутся варианты в законной плоскости. Например, продавать квартиры не скопом, а в течение нескольких лет. Если это ликвидное жилье в интересном комплексном проекте, то едва ли возникнут проблемы с поиском покупателя. 

Напротив, эта тактика более выгодна: дождаться, пока с рук уйдет основная масса предложения, а затем при условии высокого спроса продать свой лот. До момента продажи квартиру можно сдавать, а квадратные метры будут на вас работать. Еще один вариант — подключать к покупке-продаже доверенных лиц. 

Думаю, что уровень инвестиционного спроса при условии сохранения той же динамики удорожания квадратного метра останется достаточно высоким на рынке. Осенью мы наблюдали стабилизацию инвестиционного спроса — закономерный цикличный поворот рынка, но если себестоимость в начале нового года (после праздников) будет также существенно расти и уровень платежеспособного спроса пускай и не так, как хотелось бы, но увеличиваться, то маржинальность перепродажи будет все такой же привлекательной. 

Напомню, что в этом году в ликвидных новостройках комфорт+ и бизнес-классе можно было рассчитывать на 30-35% за счет роста цен. В некоторых комплексах и того выше. К примеру, в ЖК Lucky Land в формате live-work-play в долларах цена с начала года выросла на 40%, а в МФК А136 Highlight Tower — 55%. 

Это отличный способ не только сохранить деньги от инфляции, но и заработать на разнице в цене. Главное, конечно, знать, что, где и у кого покупать.

Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании “Интергал-Буд”

Недвижимость – один из самых прибыльных инструментов инвестирования. В зависимости от класса объекта можно заработать 30-40% от суммы вложенных средств. Такую доходность при минимальных рисках и высокой прогнозированности больше не дает ни один другой инструмент в нашей стране. Поэтому даже с учетом увеличения налогообложения квадратные метры, жилые и коммерческие, не потеряют своей инвестиционной привлекательности.

Принятый закон, конечно же, ограничивает спекулятивный спрос, но оставляет возможность и дальше пользоваться инструментом. Во-первых, 18% будут не от всей суммы сделки, а лишь от разницы между первоначальной стоимостью и стоимостью при перепродаже. Во-вторых, при определенных условиях размер налога будет составлять лишь 5%.

И тут важно понимать, что налог на прибыль отобразится на ценах переуступки, они будут выше. А инвесторы, демпингующие цены на квартиры при перепродаже, более не будут это практиковать. Уменьшится количество недобросовестных перекупщиков, а финальный покупатель будет уверен в легальности сделки.

Действию данного закона предшествуют нулевые декларации, где каждый может задекларировать свои инвестиционные активы. Профессиональные инвесторы, специализирующиеся на недвижимости, останутся в этом сегменте и далее. 

Доля профессиональных инвесторов составляет 20-25% от общего числа.

Роман Головченко, финансовий директор Stolitsa Group 

Мы считаем, что сокращение доли таких инвестиционных покупок будет, но не очень значительноe, так как введение в силу новых налоговых норм может выступить стимулом для инвесторов структурировать свои продажи иным способом, чем ранее, например – продавать права на недвижимость до ввода ее в эксплуатацию, продавать квартиры с нескольких инвесторов, а также, к сожалению, реализовывать стоимость квартиры частично в теневом секторе.

Как указано выше, новые нормы налогообложения в отношении введения 18% налога с продажи 3-й квартиры могут послужить тенизации части продаж от инвесторов. Это является негативом.

Позитивными моментами в нормах 5600 касательно недвижимости являются:

- данная норма по введению 18% налога с продажи 3-й квартиры приведет к уменьшению продаж квартир недобросовестными застройщиками через физлиц с целью минимизации налогообложения;

- не вводится НДС со второй продажи квартиры, так как его введение привело бы к существенному удорожанию квартир для конечного потребителя.

Анатолий Топал, управляющий партнер Business Real Group, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины

Доля инвестиционных покупок сократится, особенно в регионах. Пройдет сокращение таких сделок на 25 – 30%. Небольшой инвестор либо будет искать другие пути оптимизации налогообложения, либо пытаться поднять цены, либо уйдут в другие страны, в которых более лояльная политика к инвесторам.

Все нормы, которые приведут к оттоку инвесторов и к необоснованному повышению цен – негативны. В условиях неопределенной экономики Украины, в условиях, когда небольшого внутреннего инвестора выталкивают в другие страны – это недопустимо. Создается впечатление , что эти нормы 5600 прописаны для того, чтобы крупные сетевые застройщики вытеснили с рынка небольших застройщиков, особенно в регионах (тех, которые продают через систему частных лиц) и убрать частных инвесторов, которые, рискуя, вкладываются в первичный рынок.

Читайте: Свежие тренды: строительный рынок предложит Киеву больше “зеленых решений” в грядущем году

КиевVласть

Татьяна Шульга

Теги: налоги, интергал-буд, инвестиции, DIM GROUP, Edelburg Development, perfect group, рынок жилья, спрос, stolitsa group

четвер, 19 травня 2022 г.
10:43
Артилеристи ЗСУ знищили командний пункт 810 бригади рашистів разом з трьома офіцерами
10:25
В Ірпені на Київщині 21 травня можна буде отримати гуманітарну допомогу
09:56
Рашисти вже втратили в Україні 28,5 тисячі вояків та 203 літаки, - Генштаб ЗСУ
09:30
У Києві 19 травня ярмарки пройдуть у шести районах міста (адреси)
09:01
Станція сортування сміття в Києві відновлює роботу (оновлений графік)
08:28
Московити планують залучити до бойових дій студентів з окупованої Донеччини, - Генштаб
08:10
Мешканцям Києва пропонують доєднатись до акції зі здачі крові
07:15
Двоє чоловіків підірвались на міні московитів у Київській області
середа, 18 травня 2022 г.
22:49
Майже 100 тисячам маріупольців загрожує смертельна небезпека через поширення інфекційних захворювань, - Денісова
22:10
МЗС попередило, що за в'їзд на окуповані території з боку росії іноземним журналістам закриють в'їзд до України
21:49
“Ядерні терористи не розуміють наслідків” – українські енергетики прокоментували наміри рф красти електроенергію із Запорізької АЕС
21:25
Росію закликали вивести війська з Придністров'я
21:01
“Укрзалізниця” з 20 травня запускає поїзд Київ-Шостка
20:44
Посольство США відновило роботу в Києві
20:21
ДСНС отримала 85 дронів для проведення розвідки в екосистемах та розмінування
20:05
ЗСУ звільнили ще один населений пункт на Харківщині, ворог веде обстріли населених пунктів по лінії зіткнення, - Генштаб
Календар подій