Модный формат коливингов займет не более 5% рынка жилья, - эксперты
“Хипстеры придумали общежитие”. Именно так иронизируют над форматом коливингов старожилы рынка жилья. Но в Украине уже порядка 3-4 брендов продвигают формат коливингов. И на первый взгляд, это кажется перспективным. КиевVласть узнавала у девелоперов, насколько привлекателен этот тип арендного жилья для системных компаний и каково его будущее в Украине.
Предпосылки
По разным данным, в мире сегодня насчитывается порядка 3000 коливингов. Порядка 25% в Европе, примерно 30% в США, и большая часть – в странах Азиатско-тихоокеанского региона. На конец 2020 года в мире функционировала 140 сетевых операторов коливингов. В нашей стране коливинги уже есть в Киеве, Одессе, Львове, Полтаве.
Коливинг – это арендное жилье (краткосрочная и долгосрочная аренда), небольшие студии или комнаты. Кухня, гостиная общие. Также в мировой практике предполагается инфраструктура – кафе, прачечная, коворкинг и т.п.
В коливингах арендуют жилье люди “по интересам” – с общей философией, образом жизни. По сути, здесь живут люди “на одной волне”, часто, чтобы попасть в коливинг, нужной пройти собеседование. “Главная цель коливинга – создание удобства проживания для групп людей, объединённых общими интересами или профессиональной деятельностью. Данное совместное проживание является делом добровольным и зависит от выбора каждого человека”, – резюмирует Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL.
Хотя формат коливинга – это эволюционное развитие давно знакомых нам общежитий и “коммуналок”, но в современной реализации, по мнению Татьяны Живонос, маркетинг менеджера Stolitsa Group, не стоит недооценивать пользу и выгоды этого давно сформированного и опробованного формата.
“Так называемая концепция sharing economy имеет огромные преимущества для ее пользователей, – говорит эксперт. – В современном понимании коливинг – это не только помещение с отдельными комнатами и зоной общего пользования, это грамотно спланированное и продуманное пространство, где совместное проживание не только не ущемляет ваше право на приватность, но также помогает вам почувствовать себя частью определенного близкого и понятного вам сообщества”.
Почему формат “общежития для миллениалов” становится популярным? “В городах обычно есть несколько предпосылок к возникновению коливингов. Много студентов и уже работающей креативной молодежи, которые живут сами или по крайней мере еще не завели детей, нехватка жилой недвижимости в мегаполисе, хороший средний уровень дохода молодых специалистов. Сегодня в больших украинских городах есть все или почти все составляющие”, – поясняет Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group.
Не стоит упускать из виду и фактор потребности в жилье. Появление коливингив или коммуналок на новый лад, так же как и мода на так называемые “смарты” и ночлежки-хостелы, как считает Татьяна Маркова, директор Департаменту продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”, лишний раз подтверждает, насколько украинцы нуждаются в жилье и насколько не имеют возможности его приобрести.
“В Киеве сегодня еще много семейных общежитий коридорного типа, с общими кухней, санузлами, комнатами для стирки и сушки. Жители таких общежитий покупают комнаты не потому, что им нравятся такие условия жизни, а потому что не имеют возможности приобрести что-то лучше”.
Потенциал
Опрошенные KV эксперты по-разному оценили потенциал коливингов в стране. Некоторые прогнозирует развитие, некоторые считают, что такой формат пока неактуален.
“Однозначно этот формат будет развиваться, – считает Татьяна Живонос. – И успешность его зависит от того, насколько грамотно будет продумана концепция коливинга и насколько профессиональным будет управление им”. По ее словам, коливинг – это не про дешевую альтернативу съемным квартирам и апрат-отелям, это про основополагающую идею, вокруг которой собирается схожая аудитория. А идея может быть как профессиональной, так и ценностной, так и мировоззренческой.
“Потенциал для коливингов – это молодые люди, которые снимают квартиры ценой до 10 тысяч гривен в месяц – часто с довольно старым ремонтом, далеко от метро, в старом жилом фонде” – рассматривает ситуацию Алексей Коваль. – Если таким потребителям предложить жилье в хороших центральных локациях, с современной отделкой, всей необходимой инфраструктурой и качественным подбором сожителей, то, по мнению эксперта, – такой формат может набрать популярность.
Татьяна Живонос приводит пример коворкингов:
“Давайте посмотрим, насколько широко и быстро возрастает популярность коворкингов, другого близкого аналога sharing-концепции. Находя среду единомышленников, большинство молодых специалистов вряд ли откажутся от возможности получать полезное общение и за пределами работы. Поэтому рядом с коворкингами неотъемлемо станут появляться и коливинги”.
На развитие коливингов также повлияли “ковидные” локдауны. По словам Олега Приходько, в условиях пандемии многие пересмотрели необходимость работы в офисах, удалённая работа для многих компаний стала нормой.
“С этой точки зрения коливинг – это удобный формат жизни, в котором есть возможность контактировать с коллегами, партнерами и подрядчиками вне офисов и традиционным мест деловой активности”, – комментирует специалист.
Впрочем, по прогнозам Ольги Момчилович, эксперта по маркетингу недвижимости, невзирая на стремительное развитие шеринговой экономики в целом, в Украине ожидать бума коливингов в ближайшие год-два не стоит, хотя ниша будет активно развиваться.
“Об этом свидетельствует постепенное формирование рынка доходного жилья, - поясняет она. - В случае поступления на рынок предложения коливингов, которые будут удовлетворять запросы по качеству и инфраструктуре (наличие коворкинга, террас, фитнес-зон и тд.) популярность коливинга, как инвестиционного инструмента, можно будет сопоставить с апартаментами”.
География и потребители
Географически коливинги будут востребованы в первую очередь в крупных городах Украины, в центральных и около центральных районах.
Но есть и другие возможные варианты. По словам Ольги Момчилович, возможно появление коливингов, как инфраструктурной поддержки для офисных парков в составе комплексных многофункциональных проектов.
“Единичные проекты коливинга могут быть перспективными и в экологически чистых местах, например, в Карпатах, у моря или где-то на значительной удаленности от городов в окружении первозданной природы”, – уточняет Олег Приходько.
“На сегодняшний день идея коливинга расширяется и за пределы мегаполисов, проектируются целые коттеджные поселки, поддерживающие данный принцип. Главное – схожесть резидентов по ключевым интересам и ценностям”, – рассказывает Татьяна Живонос.
Целевой аудиторией коливингов, по мнению наших экспертов, является преимущественно экономически активная молодежь. А также – одинокие люди. “Первые требуют активного общения в силу возраста и хотят самостоятельности, вторые нуждаются скорей в поддержке, которую легче получить, имея кучу соседей, – поясняет Татьяна Маркова. - Но и первые, и вторые будут рассматривать такой формат жилья, как временный, в перспективе будут искать возможности для жизни в отдельной квартире”.
В том, что целевой аудиторией коливинг-формата будут люди, не имеющие на данном этапе потребности в покупке собственного жилья, согласна и Татьяна Живонос. Она уточняет: “Целевая аудитория коливингов – это мобильные молодые специалисты без семей. В первую очередь, представители сферы IT, творческих профессий, средний менеджмент”. По словам Олега Приходько, стиль жизни в формате коливинга может быть перспективен для молодых людей, у которых есть общие профессиональные интересы. “К таким можно отнести работников IT, архитекторов, художников, дизайнеров, биржевых брокеров, работников индустрии красоты” – расширяет перечень возможных потребителей эксперт.
“Базой целевой аудитории скорее всего станут люди поколения Z, достаточно молодые, средний возраст 24-25 лет, с доходом выше среднего, – детализирует Ольга Момчилович. - Представители ЦА будут иметь высокие требования к качеству ремонта и внешнему виду жилья, так как будут рассматривать коливинги как альтернативу аренде квартиры. На сегодняшний день стоимость проживания в новых коливингах Киева варьируется от 12 до 19 тыс. грн в месяц. Это вполне сопоставимо с арендой приличной однокомнатной квартиры”.
Олег Приходько не исключает, что объединяющим фактором могут быть внерабочие интересы групп людей. Это могут быть: любовь к далёким странам, религии, вегетарианство, причастность к поп культуре, причастность к определенным видам спорта и т.п.
“Касательно данных центров притяжения необходимо отметить, что архитектура, дизайн, зоны общего пользования должны отображать тематику притяжения” – рекомендует специалист.
Особенности сегодняшней ситуации совместного проживания описывает Алексей Коваль: “Сейчас сегмент коливингов в Украине заменяют кейсы, когда компания друзей снимает большую квартиру с несколькими спальнями. За счет этого они могут позволить жилье в хорошем районе, при этом каждый по отдельности платит меньше, чем мог бы отдавать за однокомнатную квартиру в том же доме”.
Однако, по его словам, такая схема работает для студентов или близких друзей – с возрастом искать сожителей становится труднее, и эту проблему решают коливинги.
“Представители цифрового поколения, несмотря на любовь к экономике совместного пользования, крайне настороженно относятся к вторжению в личное пространство. Как правило, они открыты к формату стихийного коливинга — так называемому flatsharing, предпочитая делить пространство со своими друзьями, знакомыми или в крайнем случае со знакомыми знакомых” – детализирует Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”. Именно поэтому сейчас аренда “трешек” в складчину куда более популярна, чем съем однокомнатных или, тем более, двухкомнатных квартир среди молодых арендодателей в возрасте 20-25 лет. По данным эксперта, эту аудиторию также привлекает формат апарт-комплексов и апарт-отелей с качественной внутренней инфраструктурой, высоким уровнем сервиса и грамотным пространственным планированием, сочетающим частный, общественный и публичный уровень.
“Условно говоря, поколение миллениалов и зеттеров, главные потребители модели совместного потребления в недвижимости, не против делить рабочее пространство — коворкинг, общественное пространство — патио-зону на террасе или эксплуатируемой кровле, общаться и знакомиться с соседями в лобби, ходить на завтрак с соседями, но личное пространство — оставляют за собой” – подытоживает Анна Лаевская.
Бизнес-перспективы
Насколько формат коливингов интересен отечественным девелоперам? Ольга Момчилович считает, что прежде всего необходимо разобраться, что такое коливинг с точки зрения бизнеса. “Как форма совместного съема жилплощади коливинг существует уже давно, но как бизнес – здесь с точным определением сложно. Специалисты данной отрасли относят к коливингам объекты, в которых минимум 30% площади является общественным пространством и существует менеджер, который занимается отбором жильцов. Кроме того, в рамках одного юнита должно быть как пространство для сна, так и санузел” – поясняет она. Такой формат коливингов в Украине только начинает появляться. При чем появление не имеет массового характера, пока это всего лишь по паре объектов в некоторых крупных городах.
Девелоперу интересно построить и продать. “Если такой формат жилья будет пользоваться спросом, застройщики будут его строить. Но особых перспектив для развития именно недвижимости в формате коливинг, я не вижу”, – считает Татьяна Маркова.
Тем не менее, этот формат может быть интересен девелоперу. “Абсолютно правильно перед началом реализации любого проекта понимать каким будет функциональное наполнение объекта и кто будет пользоваться создаваемой вами инфраструктурой. Такое понимание позволяет девелоперам эффективно планировать свои объекты и максимально соответствовать меняющемуся рынку”, – рекомендует Татьяна Живонос.
Олег Приходько уточняет: “Уже сегодня в нескольких городах Украины существуют офисные центры, которые полностью арендуют компании IT. Поэтому можно прогнозировать, что рядом с ними вполне перспективно могут выглядеть и проекты коливинга”. Однако, каждый из перспективных проектов необходимо поддавать доскональному маркетинговому анализу с построением финансовой модели проекта, рекомендует девелопер. “Применяя современные финансовые инструменты финансирования проектов, добавляя к ним инструменты лизинга, можно создать привлекательный проект как инвестиционной для девелопера, так и востребованный для потребителя, – советует эксперт. – Для девелопера интерес на рынке недвижимости в первую очередь находится в получении прибыли, такую прибыль можно прогнозировать, основываясь на конкретных параметрах проекта, так как в данный момент мы не рассматривает конкретику, то от аргументов профессионально лучше воздержаться”.
Исходя из довольно сдержанных прогнозов интереса к этому формату со стороны системного бизнеса и особенностей целевой аудитории, заметной доли коливингов на рынке в ближайшие год-два ожидать не стоит. Алексей Коваль прогнозирует появление коливингов в качестве отдельного сегмента в течение следующих 5-7 лет. “Квартиры с “бабушкиным ремонтом” не интересны молодым людям, которые хотят снимать свою жизнь 24/7, показывая ее в Instagram и TikTok, – поясняет он. – С другой стороны, инвестиции в недвижимость сегодня являются одним из самых популярных способов вложить деньги. Тем не менее, даже спустя 7 лет, этот сегмент вряд ли будет занимать больше 3-5% предложения аренды в условно “студенческих” городах и Киеве”.
Постепенный вход коливингов на рынок арендного жилья прогнозирует и Татьяна Живонос. “Чтобы стать популярным, данному формату необходимо время зарекомендовать себя. Однако, как только потенциал коливингов будет “распробован” украинскими резидентами, активный рост будет неизбежен. По нашим прогнозам, это случится не раньше, чем через 3-5 лет”, – говорит она.
Не более 5% в структуре рынка в ближайшие 5 лет отдает коливингам и Ольга Мочилович. Специалист связывает это с тем, что для формирования высокого инвестиционного спроса на такое жилье должен сформироваться не только конечный потребительский спрос на коливинги, а и рынок профессионального менеджмента недвижимости, способного спрогнозировать финансовые показатели.
Еще меньшую долю рынка для коливингов прогнозирует Олег Приходько: “Доля рынка будет крайне мала, скорее всего, менее 1% от общего количества ежегодно возводимого жилого фонда страны. Горизонт создания проектов современного совместного проживания – 3-5 лет”.
Первичный рынок недвижимости Украины сейчас осваивает новый для себя формат апартаментов, который в одной из своих форм подразумевает проживание в условиях приближенных к классическому многоэтажному жилью, но с расширенными функциями сервиса.
Коворкинг стал неотъемлемой частью нашей жизни. А формат жилья “смарт” квартир хоть и не стал популярным в Украине, но все еще жив и развивается. Учитывая, что все перечисленные форматы имеют те или иные характеристики коливинга, Олег Приходько прогнозирует – коливинг в ближайшей перспективе найдет своего потребителя.
Но есть и мнение, что коливинги не станут в нашей стране заметным конкурентом на рынке арендного жилья.
Татьяна Маркова считает, что этот формат вряд ли может быть перспективным для Украины. “У нас в хорошем смысле “кугутский” менталитет – квартира должна быть своя, – комментирует эксперт. - В Украине скорее более жизненными будут хостелы, в которых, в отличие от коливингов, проживание возможно только кратковременное”.
В Украине подобные девелоперские проекты пока создаются точечно и едва ли в ближайшее время встанут на сетевые рельсы, согласно прогнозам Анны Лаевской. При этом, по ее данным, общие инвестиции в данный класс активов уже превышают $3,5 млрд во всем мире.
Эксперт считает, что дело, прежде всего, в локальных особенностях нашего рынка: экономика совместного потребления в Украине в жилом сегменте пока еще не настолько развита, как в США или Европе и имеет ряд существенных отличий, связанных с ментальностью. Колливинги с общими пространствами, вроде кухни, гостиной, санузлов, подсознательно даже у молодого поколения вызывают отсылки к призракам прошлого, социальному жилью — коммуналкам и общежитиям, которые ассоциируются с бытовыми неурядицами, выяснением отношений и спорами.
Поэтому, несмотря на более низкий порог входа в сегмент классических колливингов для девелопера, считает Анна Лаевская, подобные проекты в большом количестве пока не нужны рынку недвижимости Украины. Он к ним еще не готов. А главные потребители, на которые хотелось бы рассчитывать в таких проектах — представители IT, креативной экономики, молодые и амбициозные топ-менеджеры и собственники бизнеса, делающие карьеру, проявляют значительно больший интерес к формату сервисных апартаментов.
Читайте: Перепродать или сдавать в аренду: сколько можно заработать на жилье?
