Перепродать или сдавать в аренду: сколько можно заработать на жилье?
В 2020 году средний рост цен на первичке в Киеве составил порядка 20%. А доля инвестиционных сделок выросла в некоторых ЖК до 40-50%. Сколько сегодня можно заработать, инвестируя в новостройки, – у лидеров строительного рынка узнавала KV.
По-прежнему для инвестиций самый “ходовой” формат – покупка с целью последующей перепродажи. Проинвестировав “на фундаменте”, после сдачи дома можно заработать 20-40%, и это всего за 2-3 года.
А вот доходность в сегменте долгосрочной аренды несколько упала – из-за карантина сильно просел спрос.
Мы поинтересовались у участников строительного рынка, какие проекты перспективны для инвестирования, какие показатели доходности и окупаемости сегодня, а что наоборот – становится невыгодным.
Читайте: Придется раскошелиться: новый налог на недвижимость взвинтит стоимость жилья на 20%
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development
Доходность и особенности инвестиций. Первичный рынок жилья в Украине из-за отсутствия проектного кредитования и нормальной, жизнеспособной ипотеки, для финансирования строительства может рассчитывать только на собственные средства или на привлечение средств населения. В принципе, население очень даже не против. В связи с этим доходность от инвестирования в недвижимость, учитывая риски отрасли (частые задержки сроков, сложность в работе контролирующих органов и т.д.) и конкретного проекта/застройщика должна быть экономически оправданной. Чем выше степень готовности, тем ниже риски и ниже доходность. Но и квартир в наличии тоже почти нет.
Мы в своих моделях по проектам закладываем разные размеры доходности, использую автоматизированный интеллектуальный подход в анализе конъюнктуры и рисков. Например, для объектов комфорт-класса, эти значения могут быть в диапазоне 1.2-1.8х ставки по гривневому депозиту. Но этот показатель очень субъективный и не может применяться к разным проектам/застройщикам или к рыночной ситуации, скажем, через квартал.
С другой стороны, кроме компенсации за принятые риски, покупатель имеет все шансы получить инвестиционный доход от роста цены. Сейчас это особенно актуально, так как цены второй год растут достаточно активно. Например, за 2020 год средний рост цен на первичке в Киеве составил 21%. Получается, что при такой динамике доходность инвестиции в недвижимость от этапа старта продаж до ввода в эксплуатацию может составить в районе 50-60%. Это очень привлекательно, согласитесь. Сам факт, что почти все клиенты, которые инвестировали в жилье с целью перепродажи, делают повторные инвестиции, говорит о высоком потенциале такого подхода.
Инвестирование с целью получения рентного дохода – тоже востребованный инструмент. Это долгосрочная инвестиция, которая, без учета роста цены на актив, приносит своему инвестору 7-10% годовых. Вроде не сильно интересно, но с другой стороны у вас на руках актив, который растет в цене, а соответственно, через Х лет, очень вероятно, будет стоить дороже.
Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО "ХК "Киевгорстрой"
Доходность инвестиций. Доходность от инвестиции в строительство квартиры составляет на сегодняшний день порядка 14% годовых для 2-комнатных и квартир с большим количеством комнат, и – порядка 15-17% годовых – для компактных 1-комнатных квартир.
То есть, срок окупаемости инвестиции, исходя из динамики роста цен на первичном рынке, составляет в среднем порядка 6 лет для 1-комнатных квартир и порядка 7 лет – для квартир большей комнатности.
Доходность от последующей сдачи квартиры в аренду составляет в среднем порядка 10% в год, то есть окупаемость квартиры в среднем составит порядка 10 лет.
Порядка 13% годовых принесет в среднем сдача в аренду новой компактной 1-комнатной квартиры с ремонтом, то есть окупаемость составит порядка 7 лет.
Доходность в формате “доходный дом” будет неоспоримо выше, а окупаемость гораздо быстрее. Но многое зависит от суммы (объема) первоначальных инвестиций.
Перспективный формат для инвестиций. “Доходный дом – формат более чем перспективный!
Выигрывать также будут многофункциональные жилые комплексы с развитой своей собственной инфраструктурой и комфортной средой обитания.
Что теряет популярность. Популярность могут потерять точечные проекты (дома) с безликой застройкой и отсутствием каких-либо современных новаций.
Перспективные апартаменты от “Киевгорстрой”. Примерами могут быть проекты апартаментов и их реализация на ул. Курнатовского, 20, Глыбочицкой, 43, Квитки Цисык, 34, 36, переулке Электриков, Липковского, 14.
Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики “Интергал-Буд”
Стратегия инвестирования и доходность. Показатели доходности – покупка квартиры или апартаментов с последующей сдачей в аренду либо же покупка на начальном этапе с целью перепродажи – будут зависеть от качественных характеристик самого жилого комплекса, а также квартиры. Нужно четко понимать, кто твоя целевая аудитория и какую среду для жизни, повседневные сценарии, инфраструктуру, благоустройство, экосистему комплекса они ожидают увидеть.
Мультифункциональные комплексы с качественной разносторонней социальной, бытовой, коммерческой, досуговой, рекреационной инфраструктурой, безопасной и наполненной средой будут куда более выигрышным вариантом инвестиций, чем точечная застройка без четко выраженной концепции и формата.
Если мы говорим о варианте инвестиций с целью перепродажи, то в ликвидных проектах из сегмента комфорт+ за цикл строительства цена квадратного метра в среднем растет на 300-400 долл/кв. м или на 35-40%, в МФК и сервисных ЖК бизнес-класса — на 40-47%. Средний цикл строительства — 2-2,5 года. Для сравнения: годовые ставки по депозитам в гривнах в среднем 7,5%, в долларах — ниже 1%. При этом банку придется заплатить 18% налога на прибыль и 1,5% военного сбора.
Пользуются спросом эко-комплексы с рекреационной составляющей (с набережной, пляжем на территории, лесом, парком под боком), мини-город, квартальные многофункциональные ЖК, комплексы с микс-форматом инфраструктуры (торговый и офисный кластер в составе). По планировкам ограничений нет, но легче будет продать полноценную однокомнатную квартиру и видовые многокомнатные лоты. Обращайте внимание на квартиры с террасами, просторными балконами, лоджиями и патио, которые очень ценятся покупателем. Важно, чтобы пространство было организовано правильно: 7 и больше функциональных зон в 1-комнатной квартире должны свободно помещаться.
Стратегия сдачи квартиры в аренду предполагает три сценария: долгосрочная аренда, краткосрочная, микс-формат. В центральном деловом районе при длительной аренде и в комплексных проектах в прицентральных районах можно говорить о 12% годовых в долларах (арендная ставка от 1100 дол за 1к в месяц). В центральном деловом районе ходовым вариантом будет 1-комнатная 40-50 кв. м или 3-комнатная в 75-85 кв. м. Срок окупаемости 1-комнатной квартиры будет, как правило, выше 10-12 лет. Если взять квартиру с ремонтом от застройщика, можно его уменьшить на пару лет за счет того, что объект сразу будет работать и приносить прибыль.
В спальных районах на сегодня мы наблюдаем повышенный спрос на смарт 2к площадью 52-58 кв. м как со стороны арендатора, так и со стороны инвестора. Такие квартиры с инвестициями до 75 тыс. дол. приносят владельцам аналогичную доходность квартир в центре 12%.
Краткосрочная аренда предполагает отменное расположение, небольшую площадь в основном формат “смарт”, пешую доступность к культурному, историческому центру города, близость к основным торговым и досуговым объектам. Микс первого и второго варианта сдачи в аренду позволяет сформировать успешные стратегии арендного бизнеса в зависимости от ситуации на рынке.
Апартаменты — отличный инвестиционный инструмент для арендного бизнеса, так как предполагают дополнительный сервис, часто под управлением отельера или опытной эксплуатационной компании (тогда нужно будет отдавать часть дохода за услуги), либо как частный объект под вашим управлением. Апартаменты в среднем могут приносить до 15% годовых. Наиболее ликвидные площади это 1к апартаменты площадью до 40 кв.м или же уже премиум-апартаменты с видовыми характеристиками площадью более 150 кв.м.
Перспективный формат. Если есть цель сохранить деньги от инфляции и приумножить их, имеет смысл инвестировать с целью перепродажи. Во-первых, более низкий порог входа за счет начального этапа и минимальной стоимости квадрата. Во-вторых, небольшой срок возврата инвестиций: под сдачу дома уже можно заниматься перепродажей. В-третьих, никакой операционки и управления, ваша задача — правильно выбрать формат, концепцию объекта и девелопера, который создает ликвидный, востребованный продукт, который будет иметь стабильный спрос и расти в цене.
Арендный бизнес — это стабильный пассивный доход, который взамен требует операционного управления, временных затрат и человеческих усилий. Это, если хотите, бизнес с человеческим лицом: вам придется искать арендаторов, взаимодействовать с ними, управлять лотом. В квартире нужно будет сделать ремонт, обустроить ее, укомплектовать мебелью и техникой.
Какие форматы могут потерять популярность. Велики шансы стагнации в сегменте длительной аренды из-за смены поведенческих практик, тренда работы из дома и удаленного формата обучения в киевских ВУЗах. Процент спроса на рынке долгосрочной аренды в прошлом году просела на 45%, из которых удалось отвоевать 30% с ослаблением карантинных ограничений и возвращением к привычному укладу. Но арендаторов на длительный срок стало меньше, это факт.
Хотя если вы инвестируете в качественный новый формат, в новострой, где создается продуманная, безопасная среда, наполненная ценностью для конкретной целевой группы, которую стремитесь привлечь и видеть своим арендатором, опасаться, думаю, не стоит. Просто сразу нужно оставаться реалистом и быть готовым, что на стремительный рост арендной ставки рассчитывать не стоит.
Планы “Интергал-Буд” в форматах “доходный дом”, “апартаменты”. В портфеле “Интергал-Буд” есть один такой объект с сервисными апартаментами, которые мы активно готовим и очень верим в его успех. Мы уже проинвестировали свыше $14 млн в реконструкцию исторического здания на бул. Шевченко, 4, это бывшая гостиница “Санкт-Петербург”.
Осенью этого года планируем перезапустить этот объект в формате апарт-отеля под новым названием, общая площадь которого свыше 7 тыс. кв. м. Номерной фонд — 120 юнитов. У апарт-отеля будет своя внутренняя инфраструктура, в составе которой ресторан с баром, лобби с несколькими функциональными зонами, коммерческие помещения на первом этаже, а также казино. Управлять отелем будет своя сервисная служба.
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
Сколько можно заработать? В среднем, инвестиции на этапе фундамента могут принести от 25 до 40% за два года. Конечно, важно выбрать надежного застройщика, посмотреть динамику работу и исторические данные по прошлым очередям в комплексе и другим проектам девелопера. В противном случае, если объект переходит в разряд долгостроя, возврат инвестиций может затянуться на несколько лет, соответственно снизив доходность.
Сдавая в долгосрочную аренду квартиру комфорт-класса, сейчас можно зарабатывать 8-9% годовых, при условии, что человек инвестировал в последние полгода до сдачи объекта. То есть, визуально это почти готовый дом. Также сюда входит простой, но современный и функциональный ремонт. Если вложить деньги раньше и подождать полтора-два года строительства, средняя доходность может составить уже 11-12% годовых, также с учетом ремонта.
Что касается элитного сегмента, здесь показатели очень зависят как раз от цены ремонта, плюс такие объекты часто популярны у компаний, снимающих жилье своим сотрудникам-иностранцам. Они редко торгуются по цене, но будут работать с юридическими лицами. Это вызывает свои сложности при оформлении и уплате налогов. Тем не менее, в среднем можно выйти на доходность 10%+, и это удобно, если у инвестора есть большой капитал, и нет желания покупать, ремонтировать, а затем сдавать 10-15 квартир. Ведь тогда это уже похоже не на пассивный доход, а на активный бизнес с отдельным менеджментом и затратами.
Инвестиции в доходные дома. Пока в столице такой формат не развит, но, благодаря комбинации долгосрочной и краткосрочной аренды, профессионального управления и меньшей средней площади объектов, он может приносить более 10% годовых. При этом инвестор с большим капиталом покупает не одну элитную квартира, а несколько меньших объектов. За счет этого происходит распределение рисков простоя, порчи дорогого ремонта, затопления и так далее. А все нюансы менеджмента объекта забирает на себя управляющая компания.
Инвестиции в апартаменты. Сегодня в Украине формат апартаментов имеет особое юридическое регулирование. Например, в таких объектах нет норм по шуму – значит, в теории, они могут подойти для краткосрочной аренды под вечеринки. Однако также тут выше коммунальные платежи. Тем не менее, за счет более выгодной цены по сравнению с квартирами (разница может доходить до 30-35%), также можно выйти на доходность 8-9% годовых, если четко продумать схему сдачи, потенциальную целевую аудиторию и другие моменты.
Куда инвестировать? Если капитал составляет от 50 до 100 тысяч долларов, сейчас самый понятный вариант – это квартира в доме комфорт-класса с последующей сдачей в долгосрочную аренду. Имея более 100 тысяч долларов, можно попробовать вложить в одну квартиру и в один объект формата “апарт-отель”. Наконец, инвестируя свыше 300 тысяч, лучше смотреть на элитный сегмент или апарт-отели – иначе будут слишком большие расходы времени и денег на управление портфелем недвижимости.
Бесперспективные объекты. Раньше нередко под сдачу в аренду покупали квартиры в старом жилом фонде на вторичном рынке. В Киеве такие объекты были “недооценены” на рынке – из-за отсутствия спроса. Однако сегодня инвесторы встретились с ситуаций, когда они не могут сдать квартиру в старом доме по полгода или дольше, потому что арендаторы стали обращать внимание на возраст объекта, территорию, подъезд и инфраструктуру рядом. Либо приходится делать скидку 20-40% от желаемых ставок, по которым считалась экономика еще 5 лет назад. То есть, сначала цена просела на продажу, однако затем и ухудшились показатели по аренде из-за низкого спроса на старое жилье.
Сергей Левцов, генеральный директор компании Edelburg Development
Доходность. Если инвестировать на начальном этапе строительства, то после ввода комплекса в эксплуатацию, на перепродаже квартиры можно заработать до 30%. Здесь важно купить не самую дешевую квартиру, а ликвидную. Необходимо тщательно подойти к выбору жилого комплекса, изучить предложения в данной локации и суметь оценить востребованность квартиры в перспективе. В хорошем жилом комплексе, независимо от его класса, с собственной инфраструктурой, удобной транспортной развязкой, продуманной планировкой, квартиру можно будет продать всегда. Единственное, что инвестируя в квартиру в ЖК бизнес-класса, стоит купить еще машиноместо в паркинге.
Что касается инвестирования в первичную недвижимость с последующей сдачей в аренду, доходность может быть на уровне 5-7% в долларах. Снижение доходности депозитов спровоцировало переток средств с банковских вкладов в недвижимость. Людей, приобретающих квартиры с инвестиционными целями, с каждым годом становится все больше. “Купить и сдать” – остается одним из главных финансовых инструментов по сбережению денег и для обеспечения пассивного дохода.
Для сдачи квартиры в аренду оптимальный вариант – однокомнатная квартира 40-44 кв. м или апартаменты. Близость к метро дает еще +30% к стоимости аренды квартиры.
Стоит отметить, что до пандемии востребованными были планировки площадью 32-36 кв. м, а карантин и удаленная работа внесли корректировки в образ жизни.
Преимущество инвестирования в апартаменты в составе ЖК в том, что они дешевле, чем стоимость квартиры, порядка на 15%. Покупая такой объект, нужно учесть, что коммунальные платежи будут выше – речь идет о водоснабжении и электричестве. Если комплекс многофункциональный (квартиры и апартаменты), в нем есть своя котельная, в таком случае отопление будет тарифицироваться также, как и для квартир. Это касается и обслуживания комплекса, и придомовой территории.
На мой взгляд покупка квартиры/апартамента для перепродажи/сдачи в аренду наиболее перспективные. Смарт-квартиры с каждым годом стают менее востребованными.
Планы Edelburg Development. Сейчас у нас в разработке проект возле метро “Берестейская” с достаточно большим пятном застройки. Там будут жилые дома, комплекс апартаментов, офисное здание и объекты коммерческой недвижимости. Строительство доходных домов, как направление бизнеса, мы не рассматриваем.
Татьяна Живонос, маркетинг менеджер Stolitsa Group
Риски и доходность. На показатели доходности инвестиций в любую жилую недвижимость влияет множество факторов, в том числе и учет рисков реализации проекта. Кроме того, методики таких расчетов с точки зрения профессионального инвестора релевантны только при их применимости для большого количества объектов инвестиций: десятки, а лучше — сотни.
Если опустить возможные факторы риска и сделать поправку на эффект масштаба, то средства, вложенные в покупку жилой недвижимости для последующей перепродажи, можно за несколько лет увеличить, как минимум, на 40-50%.
В качестве примера показателен кейс ЖК “Варшавский”, но это исключение, а не правило для инвестора. Удачно сложилось множество факторов, которые стали мультипликаторами роста цены недвижимости в данном комплексе. Если 3 года назад, при покупке квартир на этапе котлована, квадратный метр здесь оценивался в 16-18 тысяч гривен, то сейчас, когда комплекс приобрел уже практически завершенный вид, цена составляет уже более 30 тысяч за квадрат. Конечно же, этому немало способствовала удобная транспортная логистика и развитая инфраструктура микрорайона, социальных объектов.
В целом, для жилой недвижимости такого формата, с учетом транзакционных издержек, доходность в гривнах составляет порядка 15-20% годовых, а в долларах, если учитывать изменение курса, – около 10-15%.
В сегменте аренды экономические показатели пока более скромные. Арендный бизнес также предполагает своеобразный эффект масштаба – чтобы говорить о доходности и окупаемости жилья под сдачу в аренду с точки зрения профессионального инвестора, необходимо оперировать, как минимум, десятком квартир, что позволяет существенно диверсифицировать риски бизнеса. Сдача в аренду одной-двух квартир не позволяет корректно рассчитать доходность в большой временной ретроспективе, и результаты от такой деятельности могут существенно отличаться от названных цифр.
Что касается ЖК “Варшавский”, то доходность инвестиций в жилье такого класса для последующей сдачи в аренду составляет около 5-8% годовых в долларах США, а срок окупаемости – порядка 12-15 лет.
Если брать для сравнения средние цифры по Европе, то там вложения в недвижимость под сдачу в аренду окупаются в среднем за 10 лет. В Украине платежеспособность населения ниже и, как следствие, арендная плата за жилье формируется платежеспособным спросом и не столь высока, как, скажем, в Лондоне. Поэтому 12-13 лет – вполне приемлемый показатель для украинского рынка.
В форматах доходного дома, апартаментов показатели эффективности инвестиций почти аналогичны, но при использовании формата “доходного дома” в бизнес-модель и цепочку распределения прибыли также добавляется компания-оператор, если опять же говорить о масштабном бизнесе.
Соответственно, доходность такого объекта для инвестора будет несколько ниже – порядка 4-5% годовых в долларах. А срок окупаемости инвестиций наступит после 15 лет. Для такого формата это нормальные параметры с точки зрения западного инвестора.
Что касается сегмента апартаментов и апарт-отелей, то их содержание обходится владельцу дороже. Поскольку формально это уже не жилой объект, а так называемый “нежилой фонд” — коммерческая недвижимость, которую можно сдавать в аренду, либо проживать в ней самому — и, следовательно, тарифы на электроэнергию, водо- и теплоснабжение, прочие коммунальные платежи здесь выше, чем для квартир.
В целом, доходность практически аналогична объектам формата “доходный дом” – это 4-5% годовых в долларах. Срок окупаемости – 15-20 лет.
Прогноз. Современный рынок жилой недвижимости развивается очень динамично. Каждые 5 лет тренды и характеристики жилья существенно меняются. В 21 веке оседлый образ жизни постепенно уходит в прошлое. Люди стали более мобильны, они меняют места работы, города, страны, постоянно переезжают с места на место.
В то же время растет стоимость владения недвижимостью. Это и коммунальные платежи, плата за парковку, другие обязательные сборы, налог на недвижимость – по моим прогнозам, станет основным налогом, формирующим местный бюджет, он продолжит расти и достигнет приблизительно 1-1,5% от стоимости недвижимости за год. С усилением интеграции Украины в Европу цены на квадратные метры в украинской столице также будут расти, постепенно подтягиваясь к уровню европейских мегаполисов.
Сегодня для украинского инвестора жилая недвижимость – это не столько объект для получения ренты, сколько способ сохранения накоплений, в том числе и теневых. Однако уже в ближайшем будущем под влиянием вышеуказанных трендов доходность инвестиций в жилье под сдачу в аренду может несколько вырасти. Надежды инвесторов на рост цены недвижимости могут оправдаться. Поэтому такой формат выглядит перспективным.
Если опираться на наши данные, то наиболее ходовыми являются небольшие жилые пространства – около 50-55 квадратов, в сегментах “комфорт” и “комфорт+”. То есть квартиры, ориентированные на представителей мидл-класса.
В этом году у нас стартуют продажи жилья в ЖК “Варшавский плюс” и ЖК “Варшавский-2”. Это практичные квартиры современной планировки, от 36 до 152 квадратных метров, спроектированные с учетом функций, которые наиболее востребованы жильцами. Монолитно-каркасная технология строительства не требует большого количества несущих стен и позволяет с легкостью переработать квартиру “под себя”. А на территории созданы все условия для полноценного отдыха, занятий спортом и развлечений.
Мировые тенденции, опыт Германии, стран Балтии свидетельствуют о том, что современные городские жители все реже приобретают жилье в собственность. Кроме того, нужно учитывать и местную специфику: в Киеве на сегодня, в соответствии с Генпланом развития столицы, наблюдается дефицит потенциальных площадок – осталось очень мало свободных участков, предназначенных под жилую застройку.
В связи с этим я прогнозирую, что уже достаточно скоро популярность смогут набрать апартаменты, апарт-отели, гостевые дома. А традиционные форматы жилой недвижимости могут отойти на второй план.
Пресс-служба KAN Development
Все проекты от KAN Development высоко ценятся инвесторами на рынке недвижимости, так как являются высоколиквидным активом, который постоянно растет и считаются более эффективными даже при сравнении с банковскими депозитами.
KAN Development всегда выполняет весь спектр взятых на себя обязательств — по качеству работ, благоустройству, созданию социальной, спортивной и досуговой инфраструктуры. Поэтому инвесторы комплексов вместо томительного ожидания уже на старте проекта проводят время на территории ЖК, играя в футбол, теннис, катаясь на велосипеде или проводя время в зоне BBQ. Опыт клиентов KAN уже много лет показывает, что можно своевременно получить ключи от квартиры, быстро сделать ремонт (или выбрать квартиру с отделкой от девелопера) и заселиться, жить полноценной жизнью сегодня, не откладывая ее на завтра. Понимая важность наличия социальной инфраструктуры, девелопер самостоятельно развивает сеть образовательных учреждений А+. На сегодняшний день открыто более 10 проектов, в т.ч. детский сад и школа Respublika Kids, Academy Ecoland в ЖК Tetris Hall, начальная школа, детский сад, детский клуб ZmiykA+, Гимназия А+ в Комфорт Тауне и многие другие. В сентябре 2022г свои двери откроют детский сад и новая школа с архитектурно-инженерным уклоном в рамках проекта Файна Таун.
Все проекты девелопера являются комплексными и масштабными, с каждой новой очередью KAN удивляют новыми фишками, ранее не представленными на рынке недвижимости. Нигде вы больше не найдете кортов для падл-тенниса, комьюнити-центра, биопрудов, 10-ти метровых сахарных кленов. А ко всему этому еще и собственная управляющая компания, группа аниматоров, занимающихся вашим досугом и приложение для удобства получения сервисов и оплаты счетов. Благодаря этому инвестиции в проекты KAN оцениваются, как более надежные и эффективные даже при сравнении с банковскими депозитами. За последние месяцы KAN Development ввели в эксплуатацию несколько очередей в Файна Таун и Respublika, активно продолжают создание новой инфраструктуры в своих комплексах: летом 2021г. для жителей будут открыты зона барбекю и бассейны на Файне, Main Plaza в UNIT(проект реализуется в партнерстве с UDP) и футуристический комьюнити центр Public в Республике.
Например, по данным ЛУН, в ЖК Файна Таун за год минимальная цена выросла на 44,2%, в ЖК Respublika на 35% и в ЖК UNIT.Home на 43% (проект реализуется в партнерстве с UDP).
Читайте: Вместо банка: сколько новых квартир в Киеве покупают, чтобы заработать
Фото: коллаж KV
