Дороже на 40%: какие факторы меняют рынок столичного жилья

Украинский рынок первичного жилья ожидает подорожания до 30-40%. Вслед за этим эксперты прогнозируют и падение объемов продаж в 2-2,5 раза, строительной отрасли предрекают сокращение объема инвестиций. Какие глобальные и внутренние риски могут повлиять на отрасль и как планируют с этим бороться, КиевVласть расспросила у ведущих столичных девелоперов. 

Ужесточение налогообложения, неискоренимая коррупция и нестабильная законодательная база – далеко не полный перечень негативных факторов, которые могут заметно сократить объемы строительства.

К актуальным рискам, как новая волна коронавируса, война на Востоке Украины и реформа ГАСИ, добавились новые. Эксперты-девелоперы назвали самые актуальные глобальные и внутренние риски и спрогнозировали, как они могут повлиять на стройотрасль страны.

Роман Головченко, финансовый директор Stolitsa Group

Прежде всего, стоит назвать риски, связанные с пандемией COVID-19 и ее последствиями. Пандемия изменила привычную картину мира и стиль жизни людей в разных странах, а карантинные ограничения и локдауны уже привели к существенным трансформациям глобального рынка недвижимости – как офисной, так и жилой.

Что касается жилой недвижимости, в последние 2 года значительно увеличилась привлекательность приватной жизни в частных домах, это вызывает взрывной рост спроса на жилье в пригородных застройках – таунхаусы, дуплексы, коттеджи и т.д.

Параллельно отмечается и развитие многоквартирных комплексов в сегментах “комфорт” и “комфорт плюс”, где все необходимые социальные и бытовые услуги представлены в шаговой доступности – без дополнительной потребности в транспорте и поездках по городу.

В сфере нежилой недвижимости, на фоне карантинных ограничений, налагаемых пандемией, снижения мобильности населения и перехода (частичного или полного) многих компаний на дистанционную работу, отмечено падение инвестиционной привлекательности отелей и офисных центров. В то же время, растет привлекательность инвестиций в складскую инфраструктуру и логистические комплексы.

В этой связи следует упомянуть и постковидный рост цен на товарных рынках – таких как рынки стали, зерна, пищевых продуктов и т.д. Отметим, что на сегодня Украина глубоко интегрирована в международные рынки, и все глобальные изменения на них со временем неизбежно трансформируются во внутренние экономические риски Украины.

Рост цен на товарных рынках имеет для Украины двойственный эффект. С одной стороны, для экспортеров продукции и для государства это безусловный плюс – увеличивается валютная выручка, появляются новые возможности для инвестиций и развития. Соответственно, растут и налоговые отчисления, благодаря которым страна имеет возможность закрыть прорехи в бюджете и увеличить расходы на “социалку”.

С другой стороны, для застройщиков и инвесторов повышение цен на глобальных товарных рынках отражается в скачке стоимости строительных материалов, энергоресурсов, рабочей силы и, как следствие, вызывает неизбежный рост себестоимости готового строительства. В свою очередь, это происходит на фоне снижения покупательных возможностей населения и может вызвать определенный дисбаланс между спросом и предложением на украинском рынке недвижимости.

К ближайшим глобальным рискам стоит отнести и отсутствие новых траншей Украине со стороны МВФ, и возобновление интереса к долговым обязательствам Украины на внешних финансовых рынках. Это приводит к росту процентов по займам как на внешних, так и на внутренних рынках. И также влияет на рост цен на жилую и нежилую недвижимость.

И, наконец, еще один глобальный вызов – угроза вторжения со стороны РФ и, как один из элементов непрекращающейся “гибридной войны”, возможные проблемы с импортом нефтепродуктов через Беларусь и достройка Северного потока-2. Для Украины это будет означать неизбежный рост цен на энергоресурсы – прежде всего, на газ, бензин и дизтопливо. По оценкам экспертов, в результате реализации проекта Северного потока-2, Украина лишится около 3 миллиардов гривен валютной выручки, что негативно отразится на макроэкономических показателях и вызовет финансовую нестабильность в стране. А это, в свою очередь, в долгосрочной перспективе чревато негативными последствиями и для сферы недвижимости через валютную нестабильность.

Внутренние риски (в порядке убывания) – это дефицит государственного бюджета, необходимость обслуживания внешнего долга Украины и кредитов, взятых под государственные обязательства; реализация программы государственного субсидирования “Доступное жилье под 7%” и возобновление украинского рынка ипотеки; изменения в налогообложении операций покупки-продажи недвижимости и НДС; затянувшаяся реформа ГАСИ.

Чего ждать в ближайшие полгода? Прежде всего, подчеркнем, что на сегодня украинское жилье, по оценкам экспертов, – наиболее доступное в Европе. Если соотнести стоимость квадратного метра со средним годовым доходом или годовой рентной платой в Украине и других странах, можно убедиться, что в сравнении с другими европейскими мегаполисами, киевская жилая недвижимость сильно недооценена. Поэтому в последнее время отмечается объективный тренд роста стоимости жилья в Украине, и, по нашим благоприятным риск-прогнозам, он продлится еще несколько лет, до уровня стран Прибалтики, Болгарии, Польши.

Среди факторов, которые могут повлиять на усиление этого тренда в ближайшие полгода, стоит отметить продолжение реформ, реформирование ГАСИ, возможные изменения правил налогообложения операций с недвижимостью и необходимость рефинансирования внешнего долга Украины как основной фактор определяющий валютную стабильность государства.

Из них наиболее значимым фактором является потребность в рефинансировании. Государству необходимо покрыть дефицит бюджета и продолжать обслуживать долговые обязательства, и единственным реальным инструментом для этого является привлечение средств на внешних финансовых рынках. По ряду определенных причин, доступ к наиболее “дешевым” деньгам от МВФ для Украины временно перекрыт. Продажа долговых обязательств инвесторам на внешнем рынке – более доступный, но и более дорогой способ.

По оценкам экспертов, только в этом году Украине необходимо рефинансировать более 10 миллиардов долларов государственного долга и более 130 миллиардов – обслуживания кредитов в гривневом сегменте (включая обязательства, взятые субъектами хозяйствования под гарантии государства, в том числе под крупные инфраструктурные проекты).

Наличие бюджетного дефицита и рост внешних заимствований ведет к нестабильности украинской национальной валюты – гривны. Соответственно, девелоперы во избежание валютных рисков, вынуждены закладывать в себестоимость жилья более высокий курс гривны, хеджируя валютные риски, что может отражается в повышении цен на квадратные метры.

В свою очередь, изменения в налогообложении операций с недвижимостью и НДС при покупке и продаже недвижимости, заложенные в активно обсуждаемый сейчас законопроект №5600, также напрямую ведет к росту цены на жилье. Кроме того, проект закона предполагает, что для профессиональных инвесторов вырастет оплата за системные операции с жильем, что также в итоге ляжет на плечи конечного потребителя.

Что касается реформирования ГАСИ и других контрольно-разрешительных органов в градостроительной сфере и перехода на электронную систему регистрации, на сегодня особенности реализации этих процессов создают искусственные регуляторные преграды для сдачи жилья в эксплуатацию. При этом неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость растет, а вместе с ним – и цены. Однако надеемся, что эта проблема в течение полугода будет решена.

Прогноз на 2022 год – будут продолжать оставаться актуальными перечисленные выше внутренние проблемы, кроме, разве что, проблем, связанных с реформой ГАСИ.

Помимо этого, в долгосрочной перспективе на первый план выйдет фактор стремительного роста рынка ипотеки и реализации программы государственного субсидирования “Доступное жилье под 7%”.

С развитием в стране ипотечного рынка, у граждан появляется доступ к относительно “дешевым” деньгам и, соответственно, растет платежеспособный спрос населения на жилую недвижимость. Чем выше покупательский спрос – там дороже недвижимость. Если в 2020 году средневзвешенная эффективная ставка ипотечного финансирования в Украине составляла порядка 21%, то уже в 1-м полугодии 2021 года находилась на уровне 14%.

Говоря проще, “длинные деньги” подешевели. Корреляция со стоимостью жилья – непрямая, но есть: за указанный период недвижимость в Киеве подорожала приблизительно на 10%, в том числе на 2-3% по нашим оценкам – именно благодаря возобновлению ипотеки.

Еще один длительный риск для украинского рынка – сохраняющаяся угроза “гибридных” действий со стороны России. Даже гипотетическая возможность вторжения агрессора и потери физического контроля над имуществом не способствует интересу инвесторов совершать долгосрочные вложения в недвижимость на территории Украины. Поскольку бизнес-модели, связанные с недвижимостью, предполагают горизонт планирования на десятки лет, до выяснения ситуации инвесторы предпочитают монетизировать свои украинские активы, продав их за доллары, и уйти на другие рынки, где есть возможности для альтернативных вложений.

Поэтому ситуация на рынке недвижимости Украины в 2022 году в немалой степени будет зависеть от способности украинских властей оперативно и адекватно среагировать на указанные вызовы.

Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group 

Первый глобальный риск – это подорожание металла, и, как следствие, многих других строительных материалов на мировом рынке. 

Заметное укрепление доллара или евро против других валют, включая гривну – также возможный, но намного менее вероятный и существенный фактор. 

Третья волна коронавируса и новые ограничения могут повлиять на строительный сектор и недвижимость. Однако пока сумма воздействия была положительной – снижение деловой активности компенсировалось широкой доступностью рабочей силы и более высокой скоростью накоплений денег у людей, которые перестали ездить в отпуск за границу. Все факторы могут влиять на рынок во второй половине 2021 года и 2022 году.

Внутренние проблемы  -  постоянно меняющееся законодательная база и рост налогов для строительной отрасли, непредсказуемая монетарная политика, падение курса гривны.

Что касается прогнозов, то проект закона 5600 вводит НДС на вторую поставку жилья, а также дает возможность фискалам пользоваться “налоговым залогом” – блокировать счета компаний и их владельцев даже во время опротестования сумм начисленных сборов. К слову, сегодня на рассмотрении находится почти 30 000 дел о неправомерно начисленных налогах и штрафах. Из громких кейсов – “Новая Почта”. По новому закону, счета компании могли бы быть сразу заблокированы, до вынесения окончательного решения по делу. В случае принятия, в течении полугода цены на квартиры могут вырасти как минимум на +20%. В течении 2022 года, суммарный рост может составить +30-40%. В конце концов, объемы нового строительства могут упасть в 2-2.5 раза от результатов не лучшего для отрасли 2020 года.

Курс на появление доступных ипотек, озвученный властью и поддерживаемый Нацбанком, сильно замедлился. Регулятор не может удерживать гривну в текущих рамках без изменения базовой ставки в сторону роста. Если такие решения будут приниматься систематически, нас ждем сворачивание планов запуска полномасштабной системы ипотечного кредитования.

Падение гривны – также серьезный риск, который прямо влияет на покупательскую способность инвесторов. В свою очередь, девелоперы зависимы от импортных материалов, и не могут самостоятельно сдерживать цены при значительных скачках курса. Это может привести к снижению объемов сектора, сокращению предложения и потери рабочих мест.

Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”

Внешние риски- это рост цен на сырье, и, как следствие, подорожание стоимости строительных материалов, комплектующих, а также строительно-монтажных работ. За последнее время арматура подорожала на 60%, минеральная вата на 30%, окна, радиаторы, в составе которых есть металл — на 30%. В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%, рост цены произошел практически по всем составляющим строительства. 

Мировая инфляция – также риск. За последний год в рамках борьбы с пандемией и ее последствиями было напечатано огромное количество денег, это закономерно привело к их девальвации, что, в конечном итоге, спровоцирует рост себестоимости строительства в Украине.

Внутренние проблемы (в порядке убывания) это: военные действия на востоке Украины, рост цен, неудачная реформа ГАСИ, новации налогообложения (Законопроект 5600),возможный новый локдаун, который пророчат уже с сентября-октября, коррупция в государственных органах – наверное, самый большой бич нашего государства и пока власть в борьбе с коррупцией сильно проигрывает, рост безработицы из-за пандемии и локдаунов (многие предприятия не смогли вернуться к докризисным показателям и вынуждены сокращать людей или сворачивать свою деятельность), миграция рабочей силы, которая усиливается с каждым годом.

Касаемо прогноза – в ближайшие полгода можно прогнозировать повышенный спрос на недвижимость, как следствие отложенного спроса через пандемию и локдауны, а также из-за анонсированных законопроектом 5600 новых налогов. По крайне мере, мы это ощущаем по спросу в наших отделах продаж. 

Как изменится рынок недвижимости в 2022 напрямую будет зависеть от налоговых изменений, политический и экономической ситуации в стране – на спросе и стоимости недвижимости отражается любые колебания в сторону улучшений или ухудшений, строительство любит стабильность. 

Читайте: Перепродать или сдавать в аренду: сколько можно заработать на жилье?

Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”

Главным опасением инвесторов во всем мире становится растущая инфляция, которая оказывает непосредственное влияние на сырьевые рынки. Инфляционные опасения, волатильность фондовых рынков, глобальный кризис на мировом рынке нефти из-за конфликта в ОПЕК+ — это, пожалуй, серьезные красные флаги, способные оказать давление и на рост себестоимости, и на темпы восстановления объемов строительства в целом.

С начала года мы видим на мировых рынках рост цен на руду, сталь, алюминий, древесину. Например, руда выросла в цене на 146% сразу, древесина подорожала на 246%, цена меди уже достигла $10 тыс. впервые за десятилетие. Цены на топливо также уверенно идут вверх, причем, по прогнозам международного энергетического агентства (IEA), уже к концу 2022 года мы увидим ценник выше доковидного периода.

Несмотря на то, что мировой ВВП в 2021 году, по прогнозам Всемирного банка, увеличится на 5,6% и это самые высокие пострецессионные темпы повышения за 80 лет благодаря быстрому восстановлению нескольких крупных экономик, мировой объем производства к концу года будет примерно на 2% ниже в сравнении с прогнозами в начале пандемии. Больше половины стран с формирующимся или развивающимся рынком не сумеют компенсировать снижение дохода на душу населения в 2022 году. Это непосредственно будет оказывать влияние и на потребительские возможности в Украине.

Учитывая, что ипотека в стране лишь возрождается, экономические факторы могут привести к проседанию платежеспособного спроса уже в следующем году.

Внутренние проблемы рынка в порядке убывания это:

- Принятие в существующей редакции законопроекта №5600, который вводит новое налогообложение на недвижимость и фактически закладывает повышение цен на квартиры (+20% сверху к прогнозируемому ранее удорожанию в пределах 15-20% до конца года из-за роста себестоимости).

Законопроект сразу же ударит по инвестиционному спросу, часть которого в общей структуре составляет порядка 40%. Отрасль останется без порядка 30-40 млрд грн инвестиций.

Как следствие, сокращение объемов строительства, налоговых отчислений в бюджет от девелоперов и представителей сорока смежных отраслей. Это негативно скажется на отрасли и экономике страны в целом, понизив мультипликатор жилого строительства с 11,5 грн ВВП в 1,5-2 раза.

 - Существенное замедление темпов роста реальных доходов украинцев до 1% в I квартале 2021 года против 5,8% в IV квартале 2020, а также увеличение безработицы и рост теневой экономики до 30% в 2020 году, что на 3 п.п выше показателей 2019 года. Все это сказывается на реальных покупательских возможностях. А зарплаты в конвертах лишают возможности многих украинцев обзавестись своим жильем по государственной программе “Доступная ипотека 7%”.

- Неэффективный перезапуск реформирования ГАСИ, длительный период ожидания согласований по выдаче разрешительной документации и сертификатов про ввод в эксплуатацию. В прошлом году невнятная работа ГАСИ, карантин наложили свой отпечаток: количество строек сократилось на треть против показателей 2019 года. В этом году рынок постепенно восстанавливается, но дальнейшая динамика напрямую будет зависеть от экономического климата и единых прозрачных правил игры согласно нормам законодательства.

- Отсутствие Генплана в интересах развития города, а не вопреки, вопрос защиты прав инвесторов на законодательном уровне, цифровизация госуслуг в строительной отрасли и создание единых, понятных, четких правил игры для всех без исключения игроков рынка недвижимости.

Мастерплан города должен стать дорожной картой развития, в которой учтены все градостроительные нормы, ограничения и правила, просчитаны целевое предназначение участков и возможности социально-бытовой инфраструктуры, а также зафиксированы земельные участки, предназначенные под строительство социальных объектов. Фактически это должен быть коллективный договор между властью, жителями города и бизнес-средой, в котором прописаны и согласованы базовые принципы развития. У нас пока что с этим сложно, поэтому эпицентры стихийной хаотичной застройки случаются то тут, то там. Это вредит и урбанистическому ландшафту, и социальному, и транспортному полотну городу.

- Защита девелоперского бизнеса от экономического терроризма псевдоактивистов. Государство должно способствовать честной конкуренции, защищать бизнес от рейдерских атак, выступать гарантом прав инвестора, установив контроль за строительным сектором и предусмотрев персональную ответственность за нарушение градостроительных норм и финансовые махинации в отрасли. Пока у нас этого, к сожалению, нет. В результате снижается уровень доверия к строительному сектору и общий инвестиционный климат в отрасли.

Пресс-служба Cityconsult Development

Не только на сферу недвижимости, но и на экономику страны в целом существенное влияние окажет законопроект №5600, который вносит изменения в Налоговый кодекс.

Цель законопроекта – обеспечить сбалансированное поступлений бюджетных средств путем повышения эффективности использования экономических ресурсов страны. Простыми словами, ввести новые налоги и увеличить существующие. Однако, не стоит забывать простую формулу – чем выше налоги, тем ниже темпы экономического роста. Законопроект окажет чрезмерную нагрузку на малый и средний бизнес и без того ослабленный карантинами.

Основные пункты закона № 5600, которые вызывают глобальные риски:

• Налоговую службу наделяют правом взимать налоговый долг за счет средств в банке должника, по решению самой налоговой и без обращения в суд.

• Штрафы будут начисляться без права оспаривания. Оспорить штраф будет можно, но только после оплаты.

• По решению суда руководителю юрлица могут запретить выезжать за рубеж, если у компании есть налоговый долг, до тех пор, пока этот долг полностью не будет погашен.

• Меняются условия по администрированию налога на прибыль предприятий в том, что касается списания убытков. В частности, крупным налогоплательщикам запрещают списывать убытки прошлых периодов в полном объеме. Иными словами, если предприятие в кризис понесло убытки, а в следующий год получило прибыль, ему сейчас разрешают уменьшать налог на прибыль, учитывая убытки за прошлые годы. Но законопроект разрешает делать это только на 50% понесенных убытков. Предприниматели, которые критикуют проект, уже назвали это “налогом на прибыль с убытков”.

• Также законопроект повышает налоги на продажу и покупку недвижимости. К примеру, проект вводит НДФЛ в 18% для сумм с продажи третьего и последующих объектов недвижимости (за отчетный период). Сейчас эта ставка составляет 5%. Кроме того, увеличивается количество операций на рынке жилья, которые облагают НДС (оплачивает застройщик).

В случае принятия законопроекта № 5600 в существующем виде, застройщики будут вынуждены поднимать цены на квадратные метры, закладывая в них новые дополнительные расходы. Следовательно, стоит ожидать значительного падения покупательской способности, вызванного, прежде всего, незрелостью рынка в сфере ипотечного кредитования. Потенциальные инвесторы в условиях рисков банкротств, потери рабочих мест и ухудшения инвестиционного климата, просто не смогут позволить себе приобрести недвижимость.

Читайте: Модный формат коливингов займет не более 5% рынка жилья, – эксперты

КиевVласть