Як діяти орендарю державного майна під час настання форс-мажорних обставин
Після введення карантину до Регіонального відділення ФДМУ по Києву надійшло 509 звернень про звільнення від орендної плати у зв’язку із настанням форс-мажорних обставин – це майже 25% від усіх укладених договорів станом на 1 травня 2020 року.
Працівники регіонального відділення здійснили 389 перевірок, під час яких виявили 54 орендаря, які подали заяви про звільнення від орендної плати, проте здійснювали діяльність під час карантину.
Тому хочу детально прояснити алгоритм дій орендарів державного майна, які через причини, пов'язані з епідемією коронавірусу, не мали можливості продовжувати підприємницьку діяльність у зазначених приміщеннях.
Так, Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва є суб’єктами орендних відносин та, відповідно, стороною в договорах оренди державного майна. Оскільки такі правовідносини між державою, як власником майна, та орендарями є договірними, то правами та обов’язками наділяються обидві сторони договору.
За загальним правилом, при укладенні цивільно- або господарсько-правових договорів сторони мають узгодити положення щодо предмету договору, строків та умов виконання зобов’язання, штрафних санкцій за його невиконання, підстави звільнення від відповідальності за порушене зобов’язання (зокрема, форс-мажор).
Нагадую, що в діючому законодавстві України зустрічаються як терміни “форс-мажорні обставини” (“форс-мажор”), так і поняття “непереборна сила”. Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України оперують останнім поняттям.
Цивільний кодекс України взагалі не містить такого поняття, як “форс-мажорна обставина” проте визначає у ст. 617, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Господарський кодекс України також уникає цього поняття, однак у ст. 218 зазначає, що непереборною силою є надзвичайні і невідворотні обставини за даних умов здійснення господарської діяльності.
Визначення форс-мажору дається у ч. 2 ст. 141 закону “Про торгово-промислові палати в Україні”.
Так, відповідно до зазначеного закону, ознаками форс-мажорних обставин є наступне: вони не залежать від волі учасників цивільних (господарських) відносин; мають надзвичайний характер; є невідворотними; унеможливлюють виконання зобов’язань за даних умов здійснення господарської діяльності.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиціальний характер – тобто, при їх виникненні, сторона яка посилається на дію форс-мажорних обставин повинна довести це, і, в тому числі, саме для конкретного випадку.
Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність.
Разом із тим, наявність форс-мажорних обставин може бути засвідчено відповідним компетентним органом – Торгово-промисловою палатою України та уповноваженими нею регіональними ТПП, у відповідності до ст. 14, 141 закону “Про торгово-промислові палати в Україні”, шляхом видачі сертифіката.
Порядок засвідчення форс-мажорних обставин, із зазначенням компетенції ТПП України та регіональних ТПП, форми заяви, необхідних документів, строків видачі сертифікату тощо, визначено Регламентом засвідчення ТПП України та регіональними ТПП, який затверджено рішенням президії ТПП України від 18.12.2014р. №44(5).
Також, Фонд державного майна України розмістив на офіційному вебсайті детальне роз’яснення щодо порядку застосування звільнення орендарів державного майна від сплати орендної сплати, у зв’язку із набранням чинності закону “Про внесення змін до Закону України “Про Державний бюджет України на 2020 рік” від 13.04.2020 № 553-ІХ.
В цьому роз’ясненні чітко визначено порядок та алгоритм дій орендаря у разі його бажання звільнення від орендної плати.
Звертаю увагу на те, що до заходів, запроваджених суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, відносяться заходи, які визначні постановою Кабінету міністрів України “Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої корона вірусом SARS-CoV-2” від 11 березня 2020 року № 211, із змінами та доп. (далі по тексту – постанова КМУ)
Тому, якщо орендар звернувся із заявою до орендодавця (ФДМУ або регіонального відділення) із проханням звільнити його від орендної плати за договором відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України, орендодавець, має встановити, чи поширюються заборони, встановлені вказаною вище постановою КМУ, на вид діяльності орендаря, що ним здійснюється на орендованому майні відповідно до визначеного договором оренди цільового призначення такого майна.
Після отримання звернення орендаря та встановлення відповідної заборони діяльності визначеною постановою КМУ, орендодавець спільно з балансоутримувачем майна, що є об’єктом договору оренди, здійснює обстеження орендованого приміщення з метою отримання доказів призупинення орендарем діяльності на об’єкті оренди, про що складається акт. На підставі заяви орендаря і складеного представниками орендодавця і балансоутримувача акту обстеження орендодавець приймає рішення про звільнення орендаря від сплати орендної плати на період карантину.
Таким чином, для звільнення орендаря від орендної плати за договором, мають бути виконані такі умови:
- вид діяльності є заборонений Постановою КМУ;
- орендар звернувся до орендаря із відповідною заявою;
- орендар має відповідний сертифікат виданий ТПП України або регіональними ТПП;
- орендодавцем проведено перевірку та складено акт обстеження орендованого приміщення з метою отримання доказів призупинення орендарем діяльності на об’єкті оренди.
Читайте: Київське відділення ФДМУ запрошує до участі у відкритих аукціонах продажу нерухомості
Яна Матієва, в.о. начальника регіонального відділення ФДМУ по Києву
