Заработать на жилье: сколько можно “поднять” на столичном новострое
Для украинцев жилье остается одним из наиболее выгодных инвестиционных инструментов. Покупают в начале строительства и перепродают дороже после завершения объекта. Активно развивается покупка квартир для сдачи в аренду. Сколько сегодня можно заработать в жилом секторе, – узнавала KV у лидеров рынка.
Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”
По нашим данным, сегодня инвестор, вложив в объект средства на начальной стадии строительства и продав квартиру на завершающей, может заработать до 25-40%, а то выше, в зависимости от класса объекта. Вот данные по нашим объектам:
- эконом-класс – до 25%
- комфорт-класс – до 25-40%
- бизнес-класс – до 100% (ЖК Манхеттен)
На начальном этапе инвестирования самый большой выбор планировок квартир, самая низкая цена на “квадрат”, лояльная скидка при полной оплате. То есть, вы покупаете квартиру практически по минимальной, в своем сегменте, цене. Растет стоимость стройматериалов – увеличивается цена на квадратный метр, растет стоимость энергоносителей – это тоже сказывается на цене, повысили минимальную зарплату – опять прибавка к стоимости. А выбор все меньше и меньше. На выходе квартира в среднем дорожает на 25%, а попав в категорию уже “вторички” – до 40%. Если говорить прямо, то купив квартиру на этапе “котлована” и, продав ее через год после сдачи, инвестор может получить солидную прибыль.
Также сегодня покупатели недвижимости от “Киевгорстрой” имеют возможность приобрести квартиру не только единолично, но и на несколько человек, как совладельцы. Это может быть супружеская пара или близкий родственник одного из покупателей, возможно друг или партнер по бизнесу, и доля каждого в объекте определяется в соответствии с количеством участников. Такой формой приобретения могут воспользоваться как два покупателя, так N-е количество лиц, как в условиях 100% оплаты, так и в рассрочку. Чаще всего, когда недостаточно денег для осуществления единоличной покупки, покупатель вынужден привлекать к осуществлению своих намерений потенциальных партнеров. Бывают также случаи, когда покупатель намеренно привлекает к покупке других участников, чтобы разделить сумму капиталовложений или осуществить покупку не одного, а больше потенциально интересных объектов строительства.
При этом, приняв решение заработать на недвижимости, важно помнить: инвестиция – это всегда риск. Риск, что не достроят, риск, что изменится курс валют и покупка не принесет желаемой прибыли, риск, что будет невысокий спрос на такую недвижимость. Поэтому мы всегда акцентируем: изучите историю застройщика, сколько завершенных объектов у него есть, изучите документы объекта, в который собираетесь инвестировать, почитайте отзывы на форумах – сегодня достать информацию несложно, но часто покупатели просто ленятся это делать.
Куда же вкладывать сегодня? Небольшие студии, 1 и 2-комнатные квартиры спросом будут пользоваться всегда, поскольку это самый востребованный на рынке вид жилья. Их раскупают практически сразу и активно перепродают на финальной стадии строительства (делают переуступку). Особой популярностью пользуются жилые комплексы возле метро или ближе к центральным районам.
Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development
Объективно – на сегодняшний день по Киеву количество строек жилых комплексов превышает спрос. В связи с этим, на мой взгляд, прошли те времена, когда каждая третья сделка на стадии “котлована” была для дальнейшего спекулятивного заработка и могла принести до 40% доходности после перепродажи.
Скорость окупаемости вложений зависит от типа и класса недвижимости. Если есть цель заработать на квадратных метрах после перепродажи, нужно инвестировать исключительно в ликвидную недвижимость. Например, в современный многофункциональный комплекс, расположенный в центральном районе Киева, где сосредоточена деловая и культурная активность, развитая инфраструктура, местность богата историей и памятниками архитектуры. На примере одного из наших объектов, ЖК Edeldorf, доходность после перепродажи, а именно в введенном в эксплуатацию комплексе, после года-двух, когда закончатся ремонты в квартирах, может быть 50%. Но это единичный случай – 3-комнатная квартира с видом на Киево-Печерскую Лавру, “Родину-мать”, Днепр.
Есть много факторов, влияющих на доходность – класс жилья, перспектива появления новых ЖК рядом и их конкурентоспособность.
Стоит отметить и тот факт, что наше население катастрофически не доверяет банкам, так как банковская система в стране “ложилась” не один раз. Дома под матрасом деньги хранить опасно, а недвижимость для среднестатистического человека – это что-то более понятное, нежели ценные бумаги или металл. Поэтому украинцы предпочитают инвестировать в квадратные метры в большей степени для сохранности денег. Конечно, примерно где-то половина продаж – целенаправленная инвестиция для сдачи в аренду и обеспечения пассивного дохода до 12% годовых, а также перепродажи, а вторая половина – покупка для себя и на будущее еще для совсем маленьких детей.
Сегодня со стороны иностранных предпринимателей мы можем видеть интерес, точнее его оживление к столичному рынку недвижимости. Они заинтересованы в инвестициях в квартиры в комплексах бизнес-класса для дальнейшей сдачи в аренду и это связано с минимальной депозитной ставкой в их стране. Поэтому доходность даже 4-6% для них уже очень интересна. Нашим рынком интересуются американцы, поляки, израильтяне, турки. В этом есть перспектива, когда стабилизируется ситуация в стране. Как правило, такие покупатели – оптовики, и сдачей жилья в аренду будет заниматься управляющая компания.
Для сдачи в аренду – оптимальный вариант – однокомнатная квартира в пешей доступности от станции метро. Такие квартиры всегда будут востребованы.
Что касается инвестирования в жилье в пригороде для сдачи в аренду – на мой взгляд, это не лучший вариант. Такое жилье может быть отличным стартом для молодой семьи, а также для тех, кто хочет жить подальше от городской суеты, например.
О рисках. Риск для инвестора один – чтоб стройка не превратилась в долгострой. Также нужно осознавать и понимать, что строительство жилого комплекса – это 2 года, а с переносом сроков ввода в эксплуатацию – все 3, и “сценарий” на рынке недвижимости за это время может кардинально меняться.
Сергей Коркач-Залевский, директор департамента маркетинга "Ситиконсалт Кепиталс Компани"
Приобретение жилой недвижимости для сохранения и преумножения собственных сбережений давно стало популярным трендом по всему миру. В Украине в последние несколько лет наиболее привлекательным вариантом становится первичная жилая недвижимость, в силу своей ликвидности, ведь квартиры старого жилищного фонда, как правило, имеют множество проблем (от изношенности коммуникаций до морально исчерпавшей себя инфраструктуры).
С точки зрения инвестиций, стоит обратить внимание на более дорогое жилье в центральных районах. Оптимальным, на данный момент, является бизнес-класс. Количество предложений в этом классе растет, но потенциал очень ограничен размером центра города. Такую квартиру всегда можно выгодно продать, потому что спрос постоянно превышает предложение.
Просчитав нынешнюю инвестиционную привлекательность жилья с характеристиками Montreal House, видим, что со старта строительства до момента ввода в эксплуатацию (2-3 года), квадратный метр вырос в среднем на 80%. Если же инвестор захочет перепродать квартиру спустя еще год после ввода в эксплуатацию, не затрачивая средства на ремонт, его прибыль увеличится в среднем до 95%. Но в таком случае важно взять во внимание расходы на коммунальные услуги, которые владелец должен будет выплачивать с момента получения ключей.
С учётом инвестирования на раннем этапе строительства, получаем еще больше плюсов, ведь такую недвижимость можно взять в рассрочку от застройщика на длительный период. В некоторых случаях, как например, в Montreal House, она будет еще и беспроцентной и продолжаться после ввода дома в эксплуатацию. Также, “на котловане” представлено наибольшее количество жилой и коммерческой недвижимости – чем позже покупаете, тем скуднее будет выбор.
На данный момент недвижимость является одним из самых прибыльных способов инвестирования. Процентные ставки по депозитам в иностранной валюте несравнимо низкие. Так, вложение в жилье в центре города на раннем этапе строительства позволяет не только вернуть, но и существенно приумножить свои средства.
Юрий Уланов, руководитель отдела продаж ЖК Tourbillon
Вполне закономерно, что вхождение в проект на самых ранних этапах обеспечит инвестору максимальную прибыль. Открывая продажи, застройщики предлагают минимальные цены и широкий выбор лотов. Начинать строительные работы на законных основаниях девелопер имеет право только после получения разрешительной документации. Поэтому этап “на котловане” пользуется наибольшей популярностью у инвесторов.
Совершая покупку в данный период и с учетом скидки от застройщика при 100% оплате, можно рассчитывать на момент окончания строительства на получение прибыли в 15-30% в зависимости от класса и уникальных характеристик объекта. Наиболее удачное время для продажи – до ввода дома в эксплуатацию.
Выбирая проект для инвестирования, инвесторы изучают и анализируют потенциал для роста стоимости. Среди факторов, определяющих ликвидность объекта – месторасположение, концепция комплекса, наличие и уровень внутренней и окружающей инфраструктуры. Особым спросом пользуются районы, где давно не было нового строительства и существует дефицит на определенный класс объектов. Также удорожанию проекта способствует создание новых или обустройство действующий рекреационных или инфраструктурных объектов: парков, линий метро, ТРЦ и т.д. Наш проект Tourbillon можно рассматривать как выгодную инвестицию по всем выше озвученным параметрам. Локация в прицентральном районе, транспортная доступность, мультифункциональный формат и наличие собственной инфраструктуры обеспечат существенное удорожание стоимости проекта на момент окончания строительства и стабильный спрос на квартиры.
Кстати, сегодня доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи составляет порядка 20 %.
И о рисках. Главный риск как для инвесторов, так и самого девелопера – несовершенство законодательства. И даже при наличии полного пакета документов, девелоперу приходится доказывать свое законное право на строительство. На это уходит время, а значит затягивается процесс строительства. Также влияние на процессы в строительной сфере могут оказывать резкие изменения в политической и экономической ситуация, курсовые колебания, а также “громкие” истории и слухи. Идеальные условия для инвестирования – стабильный рынок, прозрачные условия продаж и понятные правила ведения бизнеса.
После падения банковской системы недвижимость остается одним из немногих реальных и прогнозируемых направлений для инвестирования. Раскрученные пару лет назад “виртуальные” инвестиционные инструменты не оправдали ожиданий и теряют популярность, банковская система восстанавливается, но полностью вернуть доверие потенциальных вкладчиков еще не смогла.
Вкладывать накопленные средства в собственный бизнес не хотят с целью диверсификации рисков. Спрос на квартиры в столице, особенно в центральной части остается высоким, хотя мест под строительство практически не осталось. Но в ближайшее время данное направление инвестирования останется востребованным.
Теперь об инвестициях с целью дальнейшей сдачи в аренду. В период до завершения строительства и пока ведутся ремонтные работы, то есть 2-2,5 года от момента “входа на котловане”, рост вложений происходит исключительно за счет удорожания самого проекта. В готовом бизнес-классе ежемесячный доход от сдачи квартиру в аренду стартует от 20 тыс. грн. Поэтому срок окупаемости – от 8 лет.
Клиенты-покупатели, как и арендующие жилье стали более требовательны во всех сегментах. Хорошая транспортная доступность, обустроенная безопасная территория, соответствующие заявленному классу материалы и инженерия, а также наличие торгово-сервисной инфраструктуры – это программа минимум для всех классов жилья. В премиальных сегментах клиенты помимо места для проживания хотят получить еще и однородную социальную среду для жизни в целом, поэтому приоритет за mix-used форматами, качественный ненавязчивый сервиса и определенный уровень жизни. Престижное расположение, видовые характеристики и необычные фишки, консьерж-сервис и инфраструктура от известных брендов, достаточное количество и оборудование паркомест, энергоэффективные технологии и эко-материалы – наиболее востребованные параметры бизнес-класса.
Сколько девелопер продает “под сдачу в аренду”? Особенностью нашего комплекса является совмещение жилого и офисного форматов, одна из трех башен – бизнес центр А-класса. Поэтому мы прогнозируем процент сделок по приобретению квартир для последующей сдачи в аренду – порядка 20%.
Данное направление достаточно перспективное. Некоторые девелоперы, отметив данную тенденцию предлагают продукт максимально адаптированный под арендный бизнес – квартиры с ремонтом под ключ, плюс услуги управляющей компании, которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию жилья и поиску арендаторов. Мы также прорабатываем данное направление, и планируем предложить продукт, который позволит получать доход от инвестирования в наши проекты максимально удобно.
Бронислав Чумак, директор по маркетингу DIM Group
Сегодня инвестор, купив жилье с целью последующей перепродажи, может заработать 20-50% в зависимости от класса объекта, спроса на сам объект и/или локацию, конъюнктуры рынка, объема конкурентной среды и развитости инфраструктуры локации и прилегающей территории.
Рынок “купи дешевле – продай дороже” существует давным давно и рынок недвижимости — не исключение. Полагаясь на имеющийся опыт, могу сказать, что в среднем, в долевом соотношение таких сделок в общем объеме продаж девелопера - не менее 15%.
О рисках: если отбросить в сторону такие, как отсутствие всей разрешительной документации, срыв декларируемых сроков ввода в эксплуатацию, то можно вспомнить прецеденты, когда из-за курсовых колебаний, цена в долларе на этапах котлована и ввода отличалась очень незначительно.
Прогнозы. За исключением курсовых колебаний, что сказываются не только на этом сегменте, но и на тех, кто покупает как для себя, так и для последующей сдачи в аренду, не вижу причин, которые окажут весомое влияние на этот сегмент в обозримом будущем.
Инвестировав в жилье с целью последующей сдачи в аренду, можно заработать от 7% до 13%, в зависимости от класса объекта, спроса на сам объект и/или локацию, конъюнктуры рынка, объема конкурентной среды и развитости инфраструктуры прилегающей территории.
Сегодня для этого вида инвестирования наиболее востребованы объекты класса “комфорт” и “бизнес”: среднегабаритные “однушки” и малогабаритные “двушки” в ЖК комфорт-класса, просторные “однушки” и среднегабаритные “двушки” в объектах бизнес-класса.
Сколько сегодня продает девелопер под сдачу в аренду? Комплекс комплексу рознь, поэтому сводить в сборную солянку не совсем корректно. Покупка жилья с целью последующей сдачи или перепродажи наиболее популярна на ранних стадиях строительства и % сделок в структуре продаж достигает в среднем 10-15% в зависимости от объекта.
И о перспективах. Осмелюсь предположить, что при текущем экономическом положении в стране, когда инвестиция в недвижимость остается одним из наиболее надежных инструментов сохранения и приумножения средств, то перспективы данного направления довольно радужны + стоит помнить, что аудитория тех, кто предпочитает покупке аренду и тех, кто не готов покупать в рассрочку/ кредит или же покупка им в целом не по силам — весьма и весьма велика.
